شعار سال: مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد است که نه تنها از طریق رشد اقتصادی بلکه از زاویه معیشت و تورم در رفاه خانوارها نقش می‌آفریند. به‌طوری که مسکن از دو طریق «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایه‌گذاری» از سوی خانوارها تقاضا می‌شود. در خلال تقاضای مصرفی، خانوارها مسکن را به منظور رفع نیاز سرپناه تقاضا می‌کنند؛ بنابراین از این حیث مسکن جزو کالاهای ضروری اقتصاد شناخته می‌شود. در خلال تقاضای سرمایه‌گذاری، خانوارها نه به منظور مصرف، بلکه به منظور افزایش سرمایه خود مسکن را تقاضا می‌کنند. نقش تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن در اقتصادهای در حال توسعه که بازارهای سرمایه عمق کافی ندارد بیشتر است. این موضوع با شدت بیشتری درباره ایران صدق می‌کند. به عبارت دیگر، بازار مسکن در ایران یک آلترناتیو اصلی سرمایه‌گذاری است و خیلی از خانوارها به منظور سرمایه‌گذاری از بازار مسکن به‌عنوان اولین گزینه ممکن استفاده می‌کنند.

بررسی الگوهای کوتاه‌مدت و بلندمدت با توجه به حجم نقدینگی نشان می‌دهد با افزایش حجم این متغیر در اقتصاد ایران، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن زیاد می‌شود.البته راز این جذابیت در کنار عوامل سنتی و فرهنگی به نارسایی‌ها و اشکالات فضای کسب و کار در اقتصاد ایران باز می‌گردد.جذابیت بخش مسکن ناشی از کم‌بازدهی و پردردسر بودن فعالیت‌های صنعتی در فضای کسب و کار ایران است. فعالیت‌های تجاری نیز به‌دلیل محدودیت‌های دست و پاگیر ارزی و موانع اداری از جذابیت بالاتری نسبت به بخش مسکن برخوردار نبوده‌اند. بنابراین سرمایه‌ها به‌طور سنتی و به‌دلیل نارسایی‌های اداری و احتمالا ساختاری تمایل به بخش زمین و ساختمان داشته است. بنابراین، از این حیث مسکن در سمت تقاضا، رفاه و سرمایه‌گذاری افراد را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. به تعبیر دیگر از یکسو مسکن کالای مصرفی است که پس از غذا و پوشاک مهم‌ترین نیاز مصرف‌کنندگان به‌حساب می‌آید و از سوی دیگر به‌عنوان کالای غیر‌منقول با دوام کالایی سرمایه‌ای است که سرمایه‌گذاری در آن، بزرگ‌ترین‌ بخش دارایی خانوار به‌شمار می‌رود و علاوه بر خانوار برای بنگاه‌های اقتصادی نیز جذابیت بالایی دارد؛ بنابراین در یک جمع‌بندی می‌توان مسکن را گران‌ترین کالای ضروری خانوار و یکی از جذاب‌ترین حوزه‌های سرمایه‌گذاری برای فعالان اقتصادی توصیف کرد، به همین واسطه نیز سلسله‌ای از عوامل اقتصادی، فنی و سیاسی بر این بازار اثر‌گذار است.

داشتن چنین جایگاهی در سبد خانوارها، سبب می‌شود که سیاست‌گذاری برای تنظیم بازار مسکن اهمیت دو چندان پیدا کند. البته در این میان نکته مهم آن است که دربخش مسکن امکان سیاست‌گذاری تک‌بعدی وجود ندارد. یعنی بخش مسکن تا حدود زیادی در ارتباط با سیاست‌های کلان است و نقش ستاد اقتصادی دولت در این حوزه به ویژه در وضعیت کنونی بازار مسکن پررنگ است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد ریشه جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در نابسامانی‌های اقتصادی و سیاسی پیش آمده است.برای نمونه التهاب‌های چند ماه گذشته در بازار دارایی‌ها به ویژه بازار ارز، بازار مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده است. به‌طور طبیعی برای کاهش اثرگذاری این التهابات بر روند بازار مسکن باید برنامه‌ریزی انجام شود. نکته‌ای که در نظرگرفته نشده است. این در حالی است که اگر دستگاه‌های ستادی با برنامه‌ریزی کلان بخش مسکن را همراهی می‌کردند این مصونیت ایجاد می‌شد. برای نمونه اگر سازنده‌ها به متقاضیان مصرفی از طریق سیستم بانکی وصل می‌شدند، بازار با ثبات بیشتری همراه بود. در این حالت تقاضای سفته‌‌بازی به بازار ملک سرایت نمی‌کرد. از این رو یکی از پیشنهادهای اصلی برای ساماندهی وضعیت کنونی بازار مسکن که می‌تواند در دستور کار دولت و متولی بخش مسکن قرار گیرد این است که میان عرضه‌کننده و تقاضاکننده از طریق سیستم بانکی ارتباط برقرار شود. این سیستم سبب می‌شود تا از یکسو سرمایه‌گذار یا همان بخش عرضه از فروش واحد مسکونی تکمیل شده خود اطمینان پیدا کند و از سوی دیگر متقاضی به دلیل پیش‌خرید، واحد مسکونی را با سطح قیمت متعادل‌تری خریداری کند. به این ترتیب برخلاف روند سال‌های گذشته همزمان به هر دو طرف بازار یعنی عرضه و تقاضا توجه می‌شود.

علاوه بر این در حوزه سیاست‌های مسکن و زمین شهری هیچ راه‌حلی وجود ندارد، جز آنکه به خود مساله پرداخته شود. مساله مسکن و شهر در ایران مساله اسکان غیررسمی، بافت‌های حاشیه‌ای و بافت‌های فرسوده ناکارآمد است. باید خود مساله را حل کرد.اگر عدم قطعیت‌ها نباشد و بوروکراسی همکاری کند، طراحی‌های لازم برای اجرای مسکن اجتماعی می‌تواند نهایی شود. برای نمونه در حال حاضر طرحی در حال مطالعه است که می‌توان با نهایی کردن آن جمعیتی را که در وضعیت بدمسکنی قرار دارند نجات داد.

صندوقی برای انجام طرح مسکن اجتماعی پیش‌بینی شده است که منابع آن از طریق زمین‌های دولتی قابل تامین است. اراضی دولتی در این زمینه قابل تقسیم‌بندی به سه گروه است؛ گروه نخست زمین‌های مرغوب که قابلیت تبدیل دارند و می‌توان با فروش آن به سرمایه‌گذاران خصوصی تبدیل به احسن کرد.

گروه دوم زمین‌های متوسط که می‌تواند برای اجرای طرح صندوق پس‌انداز مسکن یکم در اختیار سازندگان قرار گیرد و در نهایت زمین‌هایی که برای گروه‌های کم‌درآمد قابل استفاده است و در آن می‌توان به اجرای طرح مسکن اجتماعی پرداخت.منابع حاصل از واگذاری زمین‌های دسته اول و دوم در صندوق جمع می‌شود و برای مسکن اجتماعی سرمایه‌گذاری می‌شود. این طرح اکنون وجود دارد و می‌توان آن را تکمیل و نهایی کرد. اجرای طرح را هم می‌توان به توسعه‌گران واگذار کرد اما برای اجرای طرح، دیگر دستگاه‌ها در حوزه ستاد و صف نیز باید آمادگی داشته باشند. بنابراین یک‌تنه نمی‌توان کاری کرد و یک دست حتما صدا ندارد

سایت شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از سایت روزنامه دنیای اقتصاد، تاریخ انتشار 14 آذر 97، کد مطلب: 3471244، www.donya-e-eqtesad.com