طبق آخرین آمارها سهم مسکن ملکی از ۷۶.۴ درصد در سال ۱۳۷۱ به ۶۴.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش داشته است و متقابلاً سهم استیجار در همین فاصله زمانی از ۱۴.۵ درصد به ۲۶.۲ درصد رسیده است. این به معنای آن است که طی دو دهه برخی مالکان به مستاجر تبدیل شده اند و این روند تا به امروز ادامه داشته است، اما چه راهکارهایی برای جلوگیری از این روند وجود دارد؟ و سوال اینجاست چرا طرح هایی مانند مسکن مهر نتوانست تاثیری در این روند داشته باشد؟ در حالی که در بسیاری از کشورها مشکل مسکن اساساً یک دغدغه اساسی به حساب نمی آید. به نظر می رسد سیاست های دولت باید در حوزه مسکن تغییرات اساسی کند.

کنترل تورم عمومی با کنترل تورم مسکن

بالا رفتن قیمت مسکن طی چند دهه گذشته، دست مصرف کننده واقعی را از خانه دار شدن کوتاه کرده است. برخی کارشناسان معتقدند تورم در بخش مسکن به تورم عمومی نیز دامن زده است؛ اما چه الگویی در کشور ما برای خانه دار شدن افراد موثر است؟

افشین پروین پور کارشناس مسکن در گفت و گو با اقتصاد۲۴ می گوید: در هر کشوری بنا بر مقتضیات فرهنگی، جمعیتی، سیاسی و… باید یک مدل اقتصادی طراحی و اجرا شود. در بخش مسکن یک الگوی مالکیتی در کشورهای اسکاندیناوی وجود دارد که شهرداری‌ها برای مردم خانه سازی می‌کنند و به مردم اجاره می‌دهند و مردم از این شرایط راضی هستند ولی این الگو الزاماً در کشور ما موفق نخواهد بود چرا که شرایط اقلیمی، جمعیتی، سیاسی، میزان اشغال جمعیتی و… آنها با ما متفاوت است.

وی می افزاید: در کشور ما بنا بر شرایط اقتصادی، فرهنگی و… اصل بر مالکیت است و نه استیجار، بنابراین حاکمیت باید به گونه‌ای سیاستگذاری کند که مردم صاحبخانه شوند تا اینکه بخواهند مستاجر باشند. دلیل این موضوع این است که ما میزان بالایی از تورم در اقتصاد خود داریم. در حالی که برخی کشورها مانند ژاپن، نروژ، سوئد و… تورم منفی یا تورم صفر دارند.

پروین پور تصریح می کند: در کشور ما علاوه بر تورم در اقتصاد، در بخش مسکن به طور مستقل تورم داریم که بخشی از تورم عمومی ناشی از تورم مسکن است، یعنی ما اگر بتوانیم تورم در بخش مسکن را کنترل کنیم تا حد زیادی می توانیم تورم عمومی را نیز کنترل کنیم.

این کارشناس مسکن می گوید: از سوی دیگر ما رشد جمعیتی نسبتاً زیادی داریم. در همین شرایط که آهنگ رشد جمعیت کند شده است، سالانه ۶۰۰ هزار ازدواج ثبت می شود که این به معنای تقاضای جدید در بخش مسکن است. در کشورهای اروپایی این میزان کمتر است و البته شرایط فرهنگی موضوع ازدواج با کشور ما تفاوت دارد و تقاضای مسکن کمتر از کشور ما است.

مسکن، کالای سرمایه ای و نه مصرفی

پروین پور در ادامه می گوید: نکته دیگر آن است که در کشور ما فرهنگ مالکیت مقدم بر استیجار است. مردم تمایل دارند ضمن اینکه از تورم مسکن عقب نمانند مالک خانه نیز باشند. این گزاره ها نشان می دهد که باید سیاست گذاری در بخش مسکن توسط دولت به سمت صاحبخانه کردن مردم حرکت کند.

وی یادآور می شود: طبق اصل ۴۳ قانون اساسی دولت موظف به تامین مسکن مردم است. بنابراین سیاست ساخت مسکن استیجاری در این شرایط غلط است.

این کارشناس حوزه مسکن می افزاید: اما دلیل اینکه از تعداد مالکان کم و به تعداد مستاجران اضافه می شود آن است که مسکن تبدیل به یک کالای سرمایه ای شده است. در این شرایط بسیاری از افراد پول خود را تبدیل به مسکن می کنند. کسانی هستند که به تنهایی حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی دارند.

وی با بیان اینکه ریسک این بازار کم و بازگشت سرمایه آن مطمئن است، اظهار می کند: مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای خرید و فروش می شود. مردم برای حفظ ارزش پول به ملک رو می آورند و در این شرایط است که طبق آخرین برآوردها ۷۰ درصد مالکیت به دست تقاضای سرمایه ای است و تنها ۳۰ درصد از مالکیت به دست تقاضای مصرفی است. در واقع بیشتر مالکان کسانی هستند که خانه دوم و یا بیشتر دارند. طی این سال ها تقاضای سرمایه ای مسکن بیشتر شده است و البته به تعداد مستاجران افزوده شده است.

توزیع ناعادلانه مسکن، نتیجه سیاستگذاری غلط

پروین پور تاکید می کند: این ناشی از آن است که دولت طی این سال ها توزیع عادلانه ای در بخش مسکن نداشته است. دولت باید به گونه ای سیاستگذاری می کرد که مسکن تبدیل به کالای سرمایه ای نشود و پول به جای حرکت به سمت احتکار به سمت تولید می رفت.

وی می افزاید: توزیع ناعادلانه در بخش مسکن سبب ایجاد انحصاری شده است که قیمت مسکن را بالا می برد. کسی که ۱۰۰ واحد مسکونی در یک محله دارد تعیین کننده قیمت می شود و همین باعث تورم در این بخش می شود. هر کالایی در سیکل خرید و فروش برود باعث بالا رفتن قیمت آن می شود. هر چه جلوتر رفتیم انحصارگران بخش مسکن بیشتر شده اند و بقیه مستاجران این افراد شده اند.

لابی های قدرتمندی که مانع از اجرای طرح مالیات بر مساکن خالی می شوند

پروین پور همچنین می گوید: دلیل اینکه در کشورهای دیگر مسکن دغدغه مردم نیست، این است که دولت اجازه نداده مسکن تبدیل به کالای سرمایه ای شود. آنها توانستند با ابزارهای اقتصادی کاری کنند که برخی کالاها مانند مسکن غیر از حوزه مصرفی تحت مالکیت کسی قرار نگیرد. با ابزار مالیاتی برای خانه های دوم و سوم کاری می کنند تا برای کسی صرف نکند که خانه نگه دارد.

این کارشناس مسکن تاکید می کند: اگر در تهران مالیات بر خانه های خالی و دوم و سوم اعمال شود قیمت خانه از نصف هم کمتر می‌شود چرا که حدود ۵۰۰ هزار خانه به بازار عرضه خواهد شد، اما چه چیز مانع این اقدام می شود؟ عده ای که البته پشتوانه های قدرتمندی هم دارند منافع شان در عدم اجرای این طرح است. در واقع این افراد با لابی قدرتمندی که دارند مانع از اجرای طرح مالیات بر مساکن خالی می شوند.

وی یادآور می شود: سیاست گذاری برای مصرفی کردن مسکن کار پیچیده ای نیست اما منافع عده ای قدرتمند اجازه این کار نمی دهد. ما کمبود مسکن در کشور نداریم بلکه توزیع ناعادلانه است که در این راستا اقدامی صورت نگرفته است.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات بر گرفته از پایگاه خبری تحلیلی اقتصاد۲۴، تاریخ انتشار: 17 شهریور 1398 ، کدخبر: 138918 ، www.eghtesaad24.ir