شعار سال: شهرداری تهران برای ن
جات پایتخت نشینان از بحران قیمت مسکن و ناتوانی در خرید خانه مصرفی وارد بیراهه سیاستی شده است؛ به این معنا که به جای استفاده از مدل صحیح و اثرگذار برای تنظیم بازار مسکن، در نقش یک بنگاه بزرگ مسکن سازی ظاهر شده است.
کلنگ ساخت پنج هزار واحد مسکونی توسط شهرداری و با مشارکت یک نهاد دولتی چند روز پیش در حالی به زمین خورد که صاحبنظران ارشد شهری معتقدند تنظیم بازار مسکن نه با مداخله مستقیم در مسکن سازی توسط نهادهای دولتی و شبه دولتی، بلکه با استفاده از ابزارهایی مثل عوارض که در اختیار مدیریت شهری قرار دارد، میسر است.
قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداریها و دهیاریها نیز که به تازگی توسط وزارت کشور ابلاغ شده، ظرفیت تازهای برای استفاده از عوارض شهری توسط شهرداریها ایجاد کرده است؛ هرچند به باور صاحب نظران شهری این قانون به حد کفایت شفاف نیست و بهدلیل نواقصی که دارد، کارآیی مورد انتظار را نخواهد داشت؛ اما به هر حال یک گام رو به جلو طی شده و اگر مدیریت شهری عزم استفاده از ظرفیتهای این قانون برای روزآمد کردن عوارض و استفاده از آن به نفع تنظیم بازار مسکن را داشته باشد، قانون گذار دست این نهاد را تا حد زیادی باز گذاشته است. صاحب نظران ارشد شهری در گفتگو با «دنیایاقتصاد» به این موضوع پرداخته اند که در تورنتو و بسیاری از شهرهای دیگر کانادا، دولت محلی برای تنظیم بازار مسکن از مدلی بر پایه عوارض شهری استفاده میکند که این روزها در حال تکثیر به سایر شهرهای بزرگ آمریکایی و اروپایی نیز هست. به گزارش «دنیایاقتصاد» تردیدی وجود ندارد که بر اساس الگوی جهانی و مقررات شهری، شهرداریها و به عبارت کلیتر دولتهای محلی در قبال تنظیم بازار مسکن مسوولیت دارند. اما نکته انحرافی چگونگی اجرای این مسوولیت است که در مدیریت شهری تهران وارد بی راهه شده، اما در جایی مثل تورنتو مدل مترقی و روزآمد ایفای این مسوولیت اجرا میشود.
درباره وضعیت تهران هم مدیریت محلی و هم دولت مرکزی با غفلت از سیاست صحیح در بحران بازار مسکن، به جای اینکه به سراغ ابزار عوارض نوسازی که مصداق مالیات سالانه ملکی در دنیاست و نقش آچارفرانسه در شهرداریها را دارد بروند، مسیر بی راههای را طی کرده اند که حصول نتیجه در حوزه تنظیم بازار مسکن را بعید کرده است. البته نقش اصلی در جهش مسکن را انتظارات تورمی و تقاضای سفته بازی داشته است؛ اما دولت مرکزی میتوانست با اجرای نسخه صحیحی از مالیات خانههای خالی و سپردن وصول آن به شهرداریها از شیوع جریان ملاکی در پایتخت جلوگیری کند و شهرداری تهران هم با استفاده از موثر کردن عوارض نوسازی یا همان مالیات سالانه املاک، مانع از ملک بازی شود. صاحبنظران شهری از تورنتو بهعنوان یکی از پرچم داران استفاده از ابزارهای مالیاتی و عوارض شهری برای تنظیم بازار مسکن یاد میکنند؛ بهنحویکه در این ابرشهر املاک در خدمت شهر و شهروندان است. بررسی ها نشان میدهد در حال حاضر دولت محلی در تورنتو معادل ۴۷/ ۰ درصد ارزش روز املاک را بهعنوان شارژ شهری یا همان مالیات سالانه ملکی از مالکان واحدهای مسکونی دریافت میکند. نه تنها این نرخ در تورنتو نسبت به سال ۲۰۲۱ میلادی ۰۲/ ۰ واحد درصد افزایش یافته، بلکه در سایر شهرهای کانادا بین ۵/ ۰ تا ۵/ ۲ درصد ارزش روز املاک، مالیات سالانه دریافت میشود. به این ترتیب حداقل یک چهارم بودجه مورد نیاز اداره شهرها از طریق شارژ شهری تامین میشود. اگر عوارض نوسازی یا همان شارژ شهری از املاک شهر به پشتوانه اختیارات قانون جدید موسوم به درآمد پایدار با نرخ موثر توسط شهرداریها دریافت شود، نه تنها درآمد سالم و پایدار برای اداره امور شهری ایجاد میشود، بلکه مانعی برای ملاکی به شمار میآید و با جلوگیری از افزایش تقاضای سفته بازی در بازار مسکن، به نوعی نقش تنظیم گر در این بازار را نیز ایفا خواهد کرد؛ ضمن اینکه در قالب فرمول شارژ شهری، املاک واقع در مناطق برخوردار، مالیات سالانه بیشتری پرداخت میکنند و درآمد آن صرف جبران کمبود سرانههای خدماتی در مناطق غیربرخوردار خواهد شد که به این ترتیب میتوان امیدوار بود دوقطبی خدمات در شهری نظیر تهران ظرف مدت کوتاهی کاهش پیدا کند. نکته قابل تامل این است که عوارض مذکور در حکم آچار فرانسه شهرداریها هستند؛ به این معنا که نرخ آن شناور بوده و متناسب با شرایط روز تعیین میشود. کانادا با توجه به اینکه در جریان شیوع کرونا دچار بحران تورم مسکن شد، تا جایی که تورم ملکی در برخی شهرهای این کشور به ۴۰ درصد هم رسید، از آچار فرانسه عوارض یا مالیات سالانه ملکی استفاده کرد؛ به این معنا که نرخ عوارض مذکور بهطور شناور در زمان تورم بالای مسکن تغییر و قدری افزایش پیدا کرده است تا مانع از سرازیر شدن تقاضای غیرمصرفی به بازار مسکن شود. همچنین برای ملاکانی که بیش از یک خانه دارند، نرخ عوارض سالانه املاک دو برابر سایر شهروندان تعریف شده است. بر اساس این گزارش در تورنتو پیشنهاد اخذ مالیات ثانویه موسوم به مالیات خانههای خالی نیز در سال ۲۰۲۰ مطرح و در ۲۰۲۱ تصویب شده است. بر اساس این مصوبه قرار است از سال آینده میلادی خانههای خالی مشمول مالیات سالانه معادل یک درصد ارزش روز املاک شوند. در صورتی که عوارض سالانه ملکی در ایران نیز به درستی مورد بهره برداری قرار گیرد، با همین دست فرمان مدیران شهری تورنتو میتوان بازار مسکن را تنظیم کرد؛ به این معنا که مالیات اصلی و سالانه از همه املاک با نرخ موثر دریافت و برای ملاکان نیز مالیات خانههای خالی به نحوی که وصول آن در اختیار مدیریت شهری باشد و دچار پیچیدگیهای بوروکراتیک دستگاههای دولتی نشود، تعریف شود.
فرمول به روز «ارزش معاملاتی املاک» با وجود اینکه
قانون درآمد پایدار شهرداریها برای هموار کردن مسیر وضع عوارض ابلاغ شده، گروهی از صاحب نظران شهری انتقادهایی را به آن وارد میدانند. رضا نصر اصفهانی، کارشناس اقتصاد شهری معتقد است قانون «درآمد پایدار و هزینه شهرداریها و دهیاری ها» اگرچه یک گام رو به جلو است، اما زمانی اثر آن بر درآمدهای شهر مشهود میشود که فرمول «ارزش معاملاتی املاک» در کشور بر اساس متدهای روز دنیا بازتعریف شود.
وی با اشاره به اینکه مساله
ارزش منطقهای املاک که پایه اخذ انواع مالیات و عوارض شهری است، در همه کشورهای توسعه یافته به روز شده است، گفت: در ایران هنوز
تعریف قیمت منطقهای املاک مربوط به مصوبه دهه ۴۰ است و با گذشت ۶۰ سال، تعریف آن تغییری نکرده، بلکه هر چند سال یک بار مقادیر آن قدری افزایش پیدا کرده است. نصراصفهانی با بیان اینکه به روز شدن ارزش معاملاتی املاک بر اساس فرمول جدید، از طریق همکاری میان سازمان امور مالیاتی و شهرداریها میسر است، افزود: امروز تعریف درست ارزشگذاری املاک در دنیا مبتنی بر قیمتهای واقعی در بازار معاملات ملکی است. متدهای علمی مشخصی در این زمینه وجود دارد که بسیاری از شهرهای بزرگ دنیا از آن استفاده میکنند و در ایران نیز میتوان آنها را جایگزین تعریف قدیمی چند دهه قبل از ارزش معاملاتی املاک کرد. وی به طرح مثالی درباره متد رایج در تورنتو، پرجمعیتترین شهر کانادا پرداخت و گفت: بر اساس این فرمول، ابتدا پارلمان محلی هزینههایی را که برای اداره شهر در یک سال پیش رو نیاز دارد، برآورد و اعلام میکند. سپس ارزش واقعی کل املاک شهر مبنای محاسبات بعدی قرار میگیرد؛ به این ترتیب که سهم ارزش هر ملک از ارزشگذاری کلی صورتگرفته محاسبه میشود و به همان نسبت میزان عوارضی که باید توسط هر ملک پرداخت شود، مشخص میشود. بهعنوان مثال درصورتیکه ارزش واقعی یک ملک نسبت به کل املاک شهر ۵/ ۰ درصد باشد، باید هر سال ۵/ ۰ درصد از هزینههای مورد نیاز برای اداره شهر را بپردازد. بر اساس تعریفی که نصر اصفهانی ارائه داد، هر شهروندی که ساختمانی را در شهر در ملکیت خود دارد، متناسب با میزان بهره مندی از سرانههای شهری و مواهبی که سبب شده است قیمت دارایی ملکی او افزایش پیدا کند، در پرداخت هزینههای نگهداری شهر مشارکت میکند. از این بابت میتوان چنین تعریفی را یکی از مترقیترین ابزارهای برقراری عدالت در شهرها توصیف کرد.
این کارشناس اقتصاد شهری اگرچه از ورود قانون گذار به مساله کسب درآمد پایدار برای اداره شهرها و روستاها بعد از گذشت چند دهه ابراز خشنودی کرد، اما در عین حال معتقد است این قانون بدون بازتعریف فرمول ارزش معاملاتی املاک کارآیی لازم را نخواهد داشت. وی با یادآوری اینکه در تعاریف به روزشده از ارزش معاملاتی املاک، یک سهم ثابت برای همه شهرها تعریف نمیشود، گفت: بهطور میانگین ۳۰ تا ۴۰ درصد از کل هزینههای اداره شهرهای توسعهیافته از محل شارژ شهری یا همان عوارض نوسازی تامین میشود. با این حال این نصاب در هر شهر میتواند با شهر دیگر متفاوت باشد و تابع یک حد تعریف شده ثابت نیست.