شعارسال: شاید در نگاهی سطحی بتوان بیان داشت که مهم‌ترین عوامل اصلی رکود بازار مسکن، شیوع بیماری کرونا و بسته بودن دفاتر معاملات املاک در شهر‌های بزرگ و همچنین کم رونقی متداول در بازار بهاری است. در حالی که واقعیت رکود ایجاد شده را می‌بایست در چرخه ۵-۶ ساله صنعت مسکن در ایران جستجو کرد. در واقع حتی بدون وقوع کرونا در کشور نیز، این بازار به احتمال بالا، درگیر رکود وابسته به چرخه ۵ ساله خود می‌شد.
چرخه ۵-۶ ساله بازار مسکن در کشور به دو زیر چرخه سه ساله و زیر چرخه ۲-۳ ساله قابل تقسیم است. در ابتدای زیر چرخه اول، مسکن با شیب متناسب یا اندکی کمتر از تورم رشد قیمتی پیدا می‌کند. سپس با شیبی تند در دو سال، رشد قیمتی بین ۱۵۰-۳۰۰ درصدی پیدا کرده و وارد زیر چرخه دوم می‌شود.
در ابتدای زیر چرخه دوم (نظیر شش ماه اول سال ۱۳۹۹) نوعی مقاومت شدید جهت کاهش قیمت به وجود آمده و بعد از حدود شش ماه، این مقاومت شکسته و مسکن با ریزش ۱۵-۲۰ درصدی، شروع به کاهش قیمت می‌کند. در سال بعدی زیر چرخه دوم (نظیر سال ۱۴۰۰) مجددا شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود.
در ادامه روند، چنانچه چرخه مورد اشاره، شش ساله شود (در سال سوم زیر چرخه دوم) بازار مسکن ثبات گرفته و آماده افزایش تدریجی قیمت‌ها حتی پایین‌تر از تورم، خواهد شد (۱۴۰۱).
بر اساس توضیحات ارائه شده، به راحتی می‌توان درک کرد که وضعیت قیمتی مسکن در دو نیمه شش ماهه سال ۱۳۹۹ به چه صورتی خواهد بود. این تغییرات قیمتی، ارتباط چندانی به بحث چالش کرونا، قرار گیری ماه رمضان در بهار کم رونق، افزایش یا کاهش قیمت دلار و ...، نداشته و تابع نوعی وضعیت روندی است.

فشار برای القا افزایش قیمت مسکن
بازار مسکن در ایران به شدت متأثر و وابسته به دو نوع تقاضای «مصرف» و تقاضای «سرمایه گذاری» است. در انتهای زیر چرخه دوم (افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن)، شاهد کاهش قدرت خرید شهروندان از یک طرف و همچنین کاهش حجم معاملات خواهیم بود. گرچه همچنان گفته می‌شود خرید و فروش مسکن ادامه دارد و تقاضا برای این بازار تداوم پذیر است. اما در واقعیت، بازار تهی از تقاضای سرمایه گذاری و کاهش شدید در تقاضای مصرف می‌شود.
آمار موجود را هم می‌توان در انواع دروغ‌های آماری ارائه شده به شهروندان جستجو کرد. در این حالت، آمار و ارقام ارائه شده واقعی بوده، اما ارتباط چندانی با اصل موضوع ندارد (بخوانید معاملات واقعی غیر مرتبط).
به عنوان مثال آمار مربوط به معاوضه‌های صورت گرفته در بازار مسکن (معاوضه پایاپای و دادن مسکن به عنوان ثمن معامله)، معاوضه مسکن با مسکن (طاق زدن)، معامله مسکن از نوع اتمام ساخت و ساز مشارکتی (زمین از یکی و ساخت از دیگری)، مسکن‌های انحصار وراثت شده و ..، همه و همه به پای آمار تداوم خرید و فروش در بازار مسکن نوشته شده و نمی‌گذارند که خرید و فروش در بازار مسکن به صفر برسد. این عوامل که فاصله زیادی با بازار واقعی وابسته به سرمایه گذاری و تقاضای مصرف دارد در کنار عوامل دیگری، چون فروش از سر اجبار برای پرداخت بدهی (شیوع کرونا) باعث به وجود آمدن آمار غیر واقعی در بازار مسکن شده و دست دلالان این حوزه را برای تبلیغ کاذب افزایش قیمت به قیمت گذاری کاذب، باز می‌گذارد.

تکنیک‌های واسطه‌ها برای بازار چاق کنی و القا افزایش قیمت
نکته جالب در کنار ارائه آمار خرید و فروش مسکن، تلاش واسطه‌ها برای القا افزایش قیمت‌ها و در نتیجه، ایجاد تقاضای کاذب ناشی از ترس شهروندان است. برخی از روش‌های مورد استفاده توسط این گروه‌ها به شرح زیر است.

 

*** مقایسه متوسط قیمت مسکن در تهران با دلار: بر اساس این روش و بدون ارایه کمترین ادله علمی ادعا می‌شود که متوسط قیمت مسکن تهران، می‌بایست در حدود ۱۰۰۰ دلار در نظر گرفته شود. با توجه به اینکه قیمت متوسط یک متر مربع مسکن در شهر تهران در انتهای سال ۱۳۹۸ به حدود ۱۴ میلیون تومان رسیده بود، در روش مورد استفاده و با فرض دلار ۱۶ هزار تومانی، این گونه القا می‌گردد که قیمت باید با افزایش ۲ میلیون تومانی به ۱۶ میلیون ارتقا یافته. در حالی که همین تفاوت ۲ میلیون تومانی، می‌تواند علتی جدی برای تورم کاذب در بازار مسکن باشد.

*** گرانی مصالح با توجه به تورم و ضرورت افزایش قیمت: در این روش، اینگونه بیان می‌شود که مصالح ساختمانی دارای رشدی ۲۵-۳۰ درصدی بوده، لذا قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹ نیز باید در همین حدود رشد کند. باید گفت که این استدلال برای ابتدای زیر چرخه اول رشد مسکن، قابل قبول بوده و به هیچ وجه شامل زیر چرخه دوم نمی‌شود. چرا که در زیر چرخه اول، مسکن با نوعی تورم تجمیعی، اقدام به افزایش قیمت ۱۵۰ تا ۳۰۰ درصدی کرده است.
بر اساس توضیحات، الزاما ادله‌ها و بهانه‌هایی همانند گران شدن مصالح ساختمانی و تأثیر تورم عمومی بر عواملی، چون زمین، کارگر، مصالح ساختمانی و هزینه‌های صدور پروانه ساخت، نمی‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۹ شود.

پیش بینی بازار مسکن برای سال ۱۳۹۹
الگوی تورم در بازار مسکن متأثر از تورم سالیانه و تورم تجمیعی (انفجاری) است از این رو توقع بر این است که قیمت مسکن در نیمه اول سال ۹۹، بشکلی کاذب در حدود ۱۰ درصد، افزایش یابد. از طرف دیگر، با توجه به رشد ۳۰۰ درصدی بازار مسکن طی دو سال گذشته (اعمال تورم تجمیعی) و بی رنگ شدن حقه‌های واسطه‌ها برای القا افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹، انتظار می‌رود که در نیمه دوم سال ۱۳۹۹ شاهد کاهش متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به میزان ۱۵-۲۰ درصد، باشیم. این روند کاهش با شدتی در حدود ۱۰-۱۵ درصد، در سال بعد (سال ۱۴۰۰) نیز ادامه یافته و در سال ۱۴۰۱، مسکن از رکود غیر تورمی خارج شده و دوره پیش انتظار جهت رونق را طی خواهد کرد.
لازم به توضیح است که مطالب فوق، صرفا نوعی اعلام نظر کارشناسی در خصوص تغییرات قیمت مسکن بوده و مسئولیت هرگونه خرید و فروش و تصمیم گیری در بازار مسکن، برعهده شخص خریدار و فروشنده است.

اختصاصی پایگاه تحلیلی خبری شعار سال