شعار سال: براساس اطلاعات و داده‌های رسمی از تحولات قیمت و اجاره مسکن پایتخت در پاییز امسال، نسبت قیمت مسکن به اجاره‌بها با رسیدن به عدد ۳۸،۶ درصد ۱۳ واحد از خط قرمز متعارف فراتر رفته و باعث شده است تا سود سالیانه موجران به ۲.۵ درصد کاهش یابد که در مقایسه با عایدی سالیانه ۵۰ درصدی موجود در سایر بازار‌ها بسیار ناچیز، غیرجذاب و غیرقابل قبول است.

کف و سقف عایدی بازار اجاره

در شرایط معمولی و عادی، نسبت قیمت به اجاره واحد مسکونی باید بین ۱۵ تا ۲۵ باشد که در این بازه عدد ۱۵ کف معیار سنجش و عدد ۲۵ سقف معیار است.

در این معادله اگر نسبت قیمت به اجاره مسکن عدد ۱۵ و نسبت اجاره مسکن به قیمت عدد یک پانزدهم باشد، عایدی بازار اجاره در سقف متعارف یعنی به طور متوسط سالیانه ۷ درصد خواهد بود.

حال اگر نسبت قیمت به اجاره واحد مسکونی را عدد ۲۵ و نسبت اجاره به قیمت را عدد یک بیست و پنجم در نظر بگیریم، کف عایدی بازار اجاره برای موجران به طور متوسط سالیانه ۴ درصد خواهد بود.

از این‌رو سود سالیانه موجران در شرایط متعارف بازار اجاره بین ۴ تا ۷ درصد است، اما به علت ابر جهش قیمتی رخ داده در ۳ سال گذشته و حجم بسیار بالای حباب قیمتی مسکن، اکنون نسبت قیمت به اجاره از عدد ۳۸ عبور کرده و بازدهی اجاره داری برای موجران پایتخت به ۲،۵ درصد سقوط کرده است.

سطح اجاره‌بها و قیمت مسکن همچنان بر مدار صعود

از دهه ۷۰ تا اواخر سال گذشته بین قیمت مسکن و اجاره‌بها نسبت معناداری وجود داشت، اما هم اکنون سطح میانگین قیمت آپارتمان، ۳۸ برابر اجاره بهای سالیانه در تهران شده است.

سطح اجاره‌بها نیز اگر چه در پاییز امسال نسبت به فصل قبل (تابستان) حدود ۳ درصد کاهش یافته بود، اما نسبت به پاییز سال ۹۸، ۴۱ درصد رشد داشته است.

همچنین طبق داده‌های آماری سقف متعارف نسبت قیمت مسکن به اجاره از اواخر سال گذشته تا ابتدای پاییز امسال ۱۳ واحد فراتر از خط قرمز رفته است.

بازندگان بازار مسکن

اولین بازنده بازار مسکن متقاضیان مصرفی و خانه اولی‌ها هستند که به علت جهش قیمتی رخ داده در طی ۳ سال گذشته دیگر توان و قدرت خرید ندارند به همین دلیل به حاشیه بازار رانده شده‌اند.

سازندگان یا انبوه سازان دومین بازندگان بازار مسکن محسوب می‌شوند، این قشر نیز به دلیل ابرجهش قیمتی رخ داده در بازار مسکن و به تبع آن افزایش هزینه خرید زمین، افزایش هزینه ساخت و ساز‌ها و تضعیف و تخریب قدرت خرید متقاضیان با نبود خریدار برای خرید آپارتمان‌های مسکونی مواجه‌اند از این‌رو در تامین منابع مالی لازم برای شروع پروژه‌های جدید ساخت و ساز دچار مشکل شده‌اند.

سومین و آخرین بازنده بازار مسکن موجرانی هستند که صرف نظر از عایدی حاصل از رشد قیمت ملک در بلند مدت بر اثر سود ناشی از تورم ملکی برای یکسال اجاره داری تنها ۲،۵ درصد سود می‌برند که بسیار پایین‌تر از کف عایدی بازار اجاره در شرایط عادی است (کف عایدی بازار اجاره در شرایط عادی معادل ۴ تا ۷ درصد است).

عواقب روند ادامه‌دار کاهش عایدی بازار اجاره

کاهش عایدی بازار اجاره نسبت به سایر بازار‌ها باعث خروج بخشی از موجران از بازار اجاره می‌شود، این امر نیز بر حجم عرضه مسکن استیجاری در بازار اجاره اثر منفی گذاشته و شرایط را برای افزایش سطح اجاره‌بها مهیا می‌کند.

با افزایش اجاره‌بها نیز بر مستاجران فشار وارد خواهد شد آنهم در شرایطی که سفره و معیشت مردم بر اثر رشد افسارگسیخته تورم تحت تاثیر قرار گرفته و حقوق و دستمزد اقشار مختلف جامعه جوابگوی تهیه نیازمندی‌ها نیست.

راه‌حل برگشت عایدی اجاره داری به شرایط عادی

تنها راه‌حل بازگشت عایدی بازار اجاره، تخلیه ابرحباب قیمتی مسکن است و برای رسیدن به این مهم باید رابطه متعارف نسبت قیمت به اجاره مسکن احیا شود.

اولین راهکار برای رساندن نسبت قیمت به اجاره مسکن، افزایش اجاره‌بها به میزان قابل توجه است که این امر به علت پُر بودن ظرفیت بازار اجاره برای رشد اجاره‌بها و محدود بودن توان مالی مستاجران به هیچ وجه ممکن نیست.

سیاست‌گذار با کاهش آثار انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی می‌تواند نرخ ارز را کاهش دهد بعد از این اتفاق تقاضای سرمایه‌ای کاهش یافته و صف‌های فروش افرایش می‌یابد، بدین صورت حباب قیمتی مسکن تخلیه شده و رابطه معقول و منطقی نسبت قیمت _ اجاره به شرایط عادی بر می‌گردد.

در اثر تخلیه حباب قیمتی نیز قدرت خرید متقاضیان مصرفی و خانه اولی‌ها افزایش می‌یابد.

همچنین به علت افزایش تقاضا برای خرید واحد‌های آماده به عرضه، توان سازندگان و انبوه سازان برای ساخت و ساز افزایش می‌یابد و مشکل کمبود عرضه در بازار ملک برطرف می‌شود.

با تخلیه ابرحباب قیمتی مسکن، نسبت قیمت به اجاره مسکن کاهش یافته و از این جهت عایدی در بازار اجاره برای موجران افزایش می‌یابد.