شعارسال: هرچند در نیازسنجی مسکن، مواردی چون خانوارهای تازه تشکیل شده، خانوارهای منحل شده، استهلاک مسکن، تخریب و نوسازی و حتی کمبود موجودی فعلی مسکن، مورد توجه قرار می‌گیرد؛ ولی باید توجه داشت تقاضای مسکن، آن بخش از نیاز است که با قدرت خرید همراه بوده و به بازار ورود می‌کند. قدرت خرید یا توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پس‎انداز گذشته، حال و آینده خانوار دارد.

علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت_مسکن در آینده، نقدینگی و تورم، بازده دارایی های رقیب، تحولات جمعیتی و… بر تقاضای مسکن، اثر می‏گذارند.

از سوی دیگر باید توجه داشت که مسکن، فقط کالایی مصرفی نیست. در یک تقسیم‏ بندی کلی می‌توان سَمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‎ای تقسیم کرد:

١. تقاضای مصرفی:

این نوع تقاضا در بازار مصرفیِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی گویند که هدف آن‏ها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است.

تقاضای مصرفی را می‌توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و… دانست.

تقاضا در این بخش، عمدتاً به وسیله خانوارهایی شکل می‌گیرد که اولاً: ریسک‌گریزند؛ ثانیاً: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت می‌باشند و ثالثاً: از آنجا که به خرید مسکن، نگاهی بلندمدت دارند، بنابراین نقدشوندگی برای آن‏ها چندان با اهمیت نیست.

٢. تقاضای سرمایه‌ای:

این نوع تقاضا در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضی سرمایه‌ای، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه، اقدام به خرید مسکن می کند.

این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسکنِ سوداگرانه تقسیم می‌شود:

٢.١. تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی (بلندمدت):

این تقاضا عمدتاً با انگیزه‏ هایی چون اجاره‏ داری و حفظ قدرت خرید صورت می‌پذیرد. درواقع «پس‎انداز روی دارایی»، ماهیتی بلندمدت داشته و برخواسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یک نوع دارایی، صرف نظر از فراز و نشیب‏های کوتاه‏ مدت آن است. این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد.

تغییر در وضعیت عوامل تأثیرگذار بر انگیزهٔ سرمایه‌گذاری – به‏ ویژه عامل بازدهی – بر میزان تقاضای خرید مسکن غیرشخصی (برای نگه‌داری بلندمدت) اثر می‌گذارد. در این جریان تقاضا، افراد با هدف کسب درآمد اجاره و بهره‌مندی از افزایش بهای بلندمدت مسکن، وارد بازار می‌شوند.

٢.٢. تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه‌مدت):

در فرهنگ عامیانه، عموماً «سوداگری» پدیده‏ ای با ماهیت کوتاه‏ مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره‏ گیری از نوسانات کوتاه‏ مدتِ قیمت دارایی است. از ویژگی‎های متقاضیان سوداگرانۀ خرید مسکن می‌توان به تمایل آنان برای خانه‏ های خالی، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می توان دارای تأثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.

در این نوع سرمایه‌گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصلهٔ بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

بررسی رفتار سوداگران در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت است. سوداگران در دورهٔ رونق، وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها، حداکثر سود را کسب می‌کنند و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایهٔ خود را به بازارهای موازیِ مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند.

شایان ذکر است که در اقتصادهایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت‏های سوداگرانه در بازار مسکن، بیش‌تر است.

حال و هوای تقاضای مسکن در شرایط کنونی:

قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سالهای ٩٢ تا ٩۵ در حدود ۴ میلیون تومان ثابت بود. از ابتدای سال ٩۶ تحرک بازار مسکن شروع شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ١٣.۵ میلیون تومان در شرایط کنونی شد. واقع مطلب این است که هر چه تقاضای سوداگرانه مسکن طی سالهای ٩٢ تا ٩۵ کمرنگ بود از سال ٩۶ به این سو پررنگ و پرنگتر شده است. اما مطلب غیر قابل انکار این است که تقاضای سوداگرانه نمی تواند بدون پشتیبانیِ تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد.

بر این اساس و با توجه به اینکه هم اکنون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، به حداکثر رسیده است تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.

سایت شعارسال، با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از سایت اقتصادبرتر، تاریخ انتشار: 8مرداد1398 ، کدخبر: - : www.eghtesadbartar.com