هیات نظارت برای اولین بار در تاریخ ٢۴‏/ ١٢‏/ ١٣١٠‏ به موجب قانون ثبت اسناد و املاک وارد ثبت گردیده است و در سال ١٣١٧‏و ١٣۵١‏ تغییراتی در ساختار و تشکیلات و صلاحیت هیات نظارت ایجاد گردید. طبق ماده ۶‏ قانون ثبت اسناد و املاک برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان، هیاتی به نام هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قائم مقام او، دو نفر از قضات دادگاه استان تهران به انتخاب وزیر دادگستری تشکیل می شود، هیات مزبور به کلیه اشتباهات ثبتی مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می نماید.

سند مالکیت معارض را این‌گونه تعریف کرده‌اند: سندی که تاریخ صدور آن با تأخیر بر ثبت اولیه در دفتر املاک ثبت شده باشد و این صفت (سند مالکیت معارض) تا زمانی وجود قانونی خواهد داشت که حکم قطعی به صحت آن سند، ازسوی دادگاه صادر نشده باشد.

فقهای شورای نگهبان "اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آن ها باشد" مغایر شرع دانستند.