شعار سال: بازار مسکن همپای دیگر بازارها در سالهای اخیر متورم شده و علی رغم عدم توانایی بسیاری از دهکهای جامعه برای خرید خانه، قیمتها همچنان در شیب صعودی قرار دارد تا بر نگرانیهای مستاجران و متقاضایان مسکن بیش از پیش افزوده شود. از سوی دیگر زمزههایی مبنی بر طرحهای اخذ مالیات از خانههای خالی و ساخت مسکن ملی توسط دولت، دورنمای مشخصی برای متقاضیان ترسیم نکرده است. بازار مسکن هم اکنون درگیر سفته بازی است و برخی گروههای اقتصادی در قالب تعاونیهای مسکن نیز در این مسیر قرار گرفته اند.
برای بررسی تحولات بازار دکتر سید امیر منصوری، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و فارغ التحصیل از دانشگاه سوربن فرانسه گفت و کردیم که مشروح آن در ادامه میآید:
روند صعودی قیمت مسکن تغییری نمیکند؛ مگر؟!سید امیر منصوری عضو هیات علمی دانشگاه تهران در خصوص وضعیت آینده بازار مسکن گفت: با این ترکیب مسئولین در دولت و کمیسیون عمران مجلس، کار ما لنگ خواهد ماند، اما اگر تغییری در شرایط ایجاد شود، اینکه چه خواهد شد متفاوت است. مسئله مسکن و قیمت فعلی آن تابع دو موضوع است؛ یکی شرایط عمومی اقتصاد کشور و مسئله دیگری که بازار تابع آن است، شرایط داخلی کشور.
وی بیان اینکه ما با یک رکود تورمی مواجه هستیم، گفت:تا زمانی که وضعیت کلان اقتصادی رو به بهبودی نرود و تا زمانی که با افت ارزش ریال و افزایش نرخ ارز مواجه باشیم، مسکن نیز به عنوان یک کالای سرمایهای خود را با تورم موجود در بازار هماهنگ میکند و قیمت آن بالا میرود.
تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن؟اگر قیمت ارز کاهش یابد قیمت مسکن نیز به تبع آن کاهش پیدا میکند. اما ممکن است نوسانات ارز و مسکن با هم یکسان نباشد چرا که فاکتورهای مختلفی بر قیمت مسکن تاثیر میگذارد، ولی در کل نوسانات این دو همسو است.
مسئولان فعلی مانند قبلیها دانش حل مشکل را ندارندمنصوری در واکنش به سوالی درباره علل پدیدآمدن شرایط وخیم بازار مسکن؛ به انتقاد از وزیر سابق مسکن و شهرسازی پرداخت و تصریح کرد: ایشان هر گونه نقش مستقیم و غیر مستقیم دولت در ساخت و ساز را تعطیل کرد در نتیجه، چون دولت در ایران تعیین کننده است و ما کشور دولتمداری داریم، اگر قرار بود جلوی اتفاقی گرفته شود، بخش خصوصی نمیتوانست ورود کند چرا که ارز، خودرو، غذا، مسکن و ... دست دولت است و مردم در فعالیتهای اقتصادی محلی از اعراب ندارند. در این شرایط بود که قطار ساخت و ساز در کشور به مدت ۶ سال متوقف شد به گونهای که راه انداختن مجدد آن دهها برابر نیرو میطلبد!
عضو هیات علمی دانشگاه تهران با ابراز این ادعا که وزیر راه و شهرسازیِ فعلی هم با میراثی مواجه شده که دانش حل آن را ندارد، گفت: وزیر راه و شهرسازی فعلی به همراه معاون جدید خود هیچ ایدهای برای حل مشکل مسکن ندارد و میبینیم مانند مردم عادی ظاهرا صبح اخبار گوش میکند و ظهر در یک مصاحبه میگوید فردی را پیدا کردیم که صاحب ۶۰۰ واحد مسکونی است. یعنی شاید میخواهند بگویند سلطان خانه را پیدا کرده اند تا پشت این موضوع پنهان شوند. همه اینها نشان میدهد که دچار مسئولین بی تدبیر در این بخش شده ایم و تا زمانی که این افراد هستند، نمیتوانیم انتظار گشایش داشته باشیم و چشم انداز بازار مسکن فعلا تیره و تار است.
وی درباره سیاستهای دولت در دوره وزارت عباس آخوندی مبنی بر توزیع وام مسکن به متقاضیان برای خرید خانه، خاطرنشان کرد: بحث درباره کیفیت این سیاست، زمانی موضوعیت دارد که این وام متناسب با قیمت مسکن افزایش مییافت و به مردم تخصیص پیدا میکرد، ولی اکنون نمیتوانیم درباره آن بحث کنیم.
توقف مسکن مهر، یک فریب بود!منصوری در ادامه افزود: سیاست این افراد این بود که مدام میزان وام مسکن را افزیش دهند، اما از آنجایی که دولت، متعلق به سرمایه داران است نه مردم؛ این افزایش میزان وام مسکن ادامه نیافت و گفته شد دولت نمیتواند دیگر آن را پرداخت کند. چرا برای مسکن و ازدواج وام مناسب نمیدهند؟ چون برای دولت سودی ندارد، ولی برای خرید خودرو و کالای خانه وام میدهند چرا که خودروسازیها و یخچال سازیها متعلق به دولت است و از این طریق خودروها و لوازمهای خانه که روی دستشان مانده بود را فروختند. در نتیجه وقتی با چنین دولتی سروکار داریم آقای آخوندی با سیاست افزایش مبلغ وام نمیتوانست اقدام موثری انجام دهد. چراکه ایشان میدانست دولت چنین کاری نخواهد کرد لذا فقط مسکن مهر را با این شعار فریبنده متوقف کرد.
طرح اخذ مالیات از خانههای خالی یک مانور سیاسی و تبلیغاتی استاستادیار دانشکده معماری دانشگاه تهران همچنین درباره طرح اخذ مالیات از خانههای خالی و رونق بازار مسکن که از سوی مجلس در حال پیگیری است، گفت: متاسفانه طرح مجلس شورای اسلامی برای رونق ساخت و ساز مسکن در همان مجلس زمین گیر شد و حتی آن طرح کوچک وضع مالیات بر خانههای خالی را هم نتوانستند اجرا کنند؛ در حالی که همه این طرحها در حد مُسکن هم برای بازار عمل نمیکنند.
منصوری با بیان اینکه طرح اخذ مالیات از خانههای خالی ایراد فلسفی دارد، ادامه داد: ما نمیتوانیم از دارایی مردم که به شکل خانه است مالیات بگیریم، اما از کسانی که دارایی شان به شکل دلار است مالیات نگیریم. مشکل دیگر طرح، این است که بخشی از این خانههای خالی به گفته خوشان، در نقاط کاملا برخودار شهر، است؛ یعنی جایی که بدنه اصلی متقاضیان بازار مسکن یعنی کارگران، زوجهای جوان و ... در آنجا حضور ندارند. علاوه بر آن بخش دیگری از این خانههای خالی هم خارج از حوزه جغرافیایی تهران و کلان شهرها هستند، که نمیشود روی آن خانه حسابی باز کنیم؛ بنابراین به نظر میرسد این طرح تنها یک مانور تبلیغاتی و سیاسی از سوی مجلس و دولت برای پوشاندن بی عملی خودشان است.
** مبنای آمار خانههای خالی، اشتباه استوی در واکنش به بعضی ادعاها درباره تعداد خانههایی که بعضا تا ۲ میلیون واحد هم عنوان میشود، نیز تصریح کرد: ما در کشوری زندگی میکنیم که آمار چندان معتبری ندارد و همین بی آماری فرصتی شده تا برخی مدیران از آن سوء استفاده کنند. اینها میگویند ۲ میلیون واحد مسکونی وجود دارد که ۵۰۰ هزار واحد آن در تهران است. حال با توجه به سکونت ۸ میلیون نفر در تهران، اگر هر خانوار را چهار نفر در نظر بگیریم، یعنی ۲ میلیون خانوار هم اکنون در تهران ساکن هستند درنتیجه وجود ۵۰۰ هزار واحد خالی منطقی به نظر نمیآید و باور کردن آن سخت است مگر اینکه سراغ واحدهای غیرقابل سکونت و واحدهای گران قیمت برویم که مشکل مسکن ما را حل نمیکنند.
منصوری افزود: یک نظریه بر اساس نرم جهانی داریم که طبق آن، ۱۰ تا ۱۵ درصد خانههای یک شهر همیشه خالی هستند. آن هاخانههایی هستند که به صورت کوتاه مدت در مدت زمان جابجایی خانوادههای مستاجر، خالی میشوند که این خانهها در حقیقت فقط در آمارها میآیند، اما خالی محسوب نمیشوند. در نتیجه بخش زیادی از هیاهویی که درباره خانههای خالی وجود دارد مربوط به همین دست واحدها میشود و نمیشود بامالیات گرفتن بر صاحبان این خانهها فشار آورد.
مسکن ملی برای دهکهای پردرآمد طراحی شده!منصوری همچنین درباره طرح دولت برای ساخت مسکن ملی از طریق فراخوان مشارکت عمومی واجدین شرایط و تاثیر آن بر کاهش تقاضای مسکن، گفت: دیدید پس از ثبت نام و همه هیاهوهایی که برای مسکن ملی راه انداختند، طبق گفته خود مدیران، تنها دو درصد از مبالغی که انتظار داشتند برای اجرای این طرح تزریق شود، تامین شد! دلیل عمده آن هم به عدم وجود اعتماد بین متقاضیان و دولت مربوط است. زیرا در دولت بعدی هر زمان ممکن است یک آقای آخوندی دیگر هم پیدا شود و بگوید مسکن ملی را قبول ندارم!
وی خاطر نشان کرد: اکنون مساله این است که میگویند مسکن ملی برای دهک یک تا سه قابل خرید نیست و برای دهک چهارم به بعد جامعه است که همین موضوع هم دروغ است چراکه اقساط این خانهها ۵ میلیون تومان است و خانواری که مستاجر است نمیتواند چنین قسطی را بپردازد. مگر اینکه حقوق و درآمد بیست میلیون تومانی در ماه داشته باشد و این یعنی این خانهها برای دهکهای هفتم، هشتم و نهم قابل خریداری است.
چاره دولت؛ ساخت خانههای زیر ۳۰ متر استعضو هیات علمی دانشگاه تهران با انتقاد از مخالفتها با طرح ساخت مسکن کوچک ساخت (زیر ۳۰ متر)؛ در این باره اینطور تحلیل کرد: کسانی که با این طرح مخالفت میکنند و میگویند این نوع مسکن با فرهنگ ما نمیخواند، صدایشان از جای گرم بلند میشود. چراکه یک زوج جوان در یک اتاق هم میتوانند زندگی میکنند و ما میبینیم خیلی از خانوادهها که شرایط اقتصادی ضعیفی دارند یک اتاق اجاره میکنند که حتی سرویس بهداشتی مشترک با دیگران دارد. حال تصور کنید اگر یک سوییت کوچک با سرویس و آشپزخانه مجزا به اینها بدهند، میبینید که نسبت به وضع موجود، راحت در آن زندگی میکنند. ما نباید همه خانوادهها را چهار نفره ببینیم. برخی خانوادهها تک نفره یا زوج هستند که میتوانند از این واحدها که باید از نظر کیفیت معماری تکمیل باشند، استفاده کنند.
استادیار دانشگاه تهران با یادآور شدن بحران مسکن در کشور و لزوم تغییر سیاست ساخت خانههای بزرگ به خانهها کوچک ساخت، گفت: در شرایطی که دولت منابع محدودی دارد و در وضعیت بحرانی قرار گرفتیم، بهتر است به جای هزار خانه ۱۰۰ متری، ۵ هزار خانه بیست متری ساخته شود تا بعدها اگر دولت توانش را پیدا کرد با تکنیکهای دیگری به ساخت مسکن بپردازد.
منصوری دربارها پیشنهادهایی که برای ساخت خانههای کانکسی، مطرح میشود هم، تصریح کرد: کسی که چنین پیشنهادی میدهد نمیداند که ما کانکس هم نمیتوانیم بسازیم و ساخت خانههای کوچک، زودتر از کانکس صورت میگیرد چرا که این کانکسها زیر ساخت هاییچون آب، برق، چاه و ... هم نیاز دارند.
اسکان موقت و اضطراری در کانکس، طرح خوبی بوداین استاد دانشگاه در ادامه همین سوال، درباره پیشنهاد طرحی مبنی بر سکونت در کانکسهای تعبیه شده در پشت بام ها، اظهار کرد: این طرح، پیشنهاد خوب و امکان پذیری بود که با مخالفت عدهای مواجه شد و عدهای این کار را انجام داده بودند، از شهرداری تذکر گرفتند تا آن را جمع کنند. در حالی که این گزینه قابل بررسی بود. در تهران حدود ۴۰۰ هزار ساختمان وجود دارد که حتی اگر روی پشت بام ۱۰ هزار ساختمان، چنین کانکسهایی قرار میگرفت، با توجه به تامین بودن زیر ساختهای آب و برق و ... برای رفع مشکل خانوادههای یکی، دو نفره مناسب بود. اما باید بدانیم این شیوه سکونت، صرفا یک اقدام موقت و اضطراری مانند اسکان زلزله زدهها است. هرچند وضعیت کنونی ما در حال رسیدن به چنین شرایطی هم هست و دیر نیست که شش ماه یا یک سال دیگر یک عده در خیابانها بیایند و بگویند ما جایی برای اسکان نداریم و فکری به حال ما بکنید! اکنون ما در حال مشاهده پدیدههایی ماندن چادر زدن، اجاره کردن تخت و ... هستیم که با چنین اوضاعی، اسکان در کانکسهای اشاره شده، آنقدرها هم بد نیست.
تعاونیهای مسکن ادارات، مصداق رانت سیستمی هستندنقش تعاونیهای مسکن در حل بحران مسکن یکی دیگر از مباحثی بود که با دکتر منصوری مطرح کردیم و این عضو هیات علمی دانشگاه تهران درباره آن گفت: تعاونیهای مسکن حکایت کلمه "الحق یراد به الباطل" است چراکه در اقتصاد ما تعریف نشده و شبیه شترمرغ است! ما میبینیم که تعاونیها به واسطه این کاراکتر که متعلق به همه مردم از جمله فقرا است امکانات و رانت دولتی میگیرند؛ مانند زمین ارزان، معافیت مالیاتی، مصالح ارزان و ... و وقتی که کار تمام میشود میگویند خانهها متعلق به خودمان است. در نتیجه امروز عمده تعاونیهای مسکن یک مجرای رانت خواری و بستری برای ایجاد انحصارات نامشروع است و ضرورتی برای بقای آنها وجود ندارد.
تعاونیهای مسکن ادارات و نهادها، از امکانات بیت المال سوءاستفاده میکنندمنصوری با بیان اینکه در دانشگاه تهران سه الی چهار تعاونی مسکن وجود دارد در حالی که برخی اعضای این تعاونیها ده واحد خانه دارند و به تعاونی به چشم بستر سرمایه گذاری نگاه میکنند! تصریح کرد: تعاونیهای مسکن به این صورت عمل میکنند که تعدادی از کارکنان یک نهاد با نام تعاونی مسکن، محلی با اجاره ارزان از محل کار خود به عنوان دفتر میگیرند و با همین نام مالیات هم نمیدهند. سپس با پولهای اضافهای که دارند و روی هم گذاشته اند و همچنین با نفوذی که در سیستم دارند، چند کارمند شهرداری را نیز به عنوان عضو تعاونی میپذیرند تا زمینی از شهرداری با نصف قیمت خریداری کنند و همین گونه با رانتهای متعدد به ساخت برجها و مجتمعهای مسکونی میپردازند و آن را به یک مشت مهندس و دکتر و افراد پولدار میفروشند و یک ریال آن هم در جیب دولت و بیت المال نمیرود! در همه ادارات مانند نفت، گاز، شهرداری، مسکن و شهرسازی و ... هم این تعاونیها دیده میشوند که عمدتا به روش رانت خواری سیستمی عمل میکنند. حتی برخی تعاونیهای وابسته به ارگانهای نظامی دستشان به گونهای در کار است که بعضا بزرگترین بساز و بفروشها هستند که زمین و زیر ساختهای ارزان میگیرند و به کسی هم پاسخگو نیستند!
منصوری نقش تعاونیهای مسکن را به لحاظ تعداد ساخت و ساز آنها در بازار مسکن را تعیین کننده ندانست و خاطرنشان کرد: بیشترین مسئلهای که متوجه اینها است، سوء استفاده سیستمی از امکانات است.
چند پیشنهاد و راه حل موقت برای بحران مسکنمنصوری سخنان خود را با ارائه چند پیشنهاد به پایان رساند: بانکها طبق شروط اقتصاد بازار، بایستی سرمایههای خود را حفظ کند. دولت باید زمانی که کالایی شدن مسکن باعث افزایش قیمت آن میشود، بر خرید و فروشهای مسکن مالیات وضع کند تا بتواند جلوی سفته بازی در مسکن را بگیرد و مردم را به سمتی ببرند که خانه را بخرند و آن را نگه دارند.
در کوتاه مدت میتوان با طرحهایی ریتم بحران را کندتر کرد. مثلا اگر در شروط طرح تفصیلی تهران مقداری تسهیل ایجاد کنند و در محدودهای مانند خیابان انقلاب به سمت جنوب تهران، شرط ساخت پارکینگ را حذف کنند، همه تقاضاهای ساخت واحد اضافه در ساختمانهای موجود، برآورده میشود. چون زیر ساخت و پول آن وجود دارد و چند ماهه هزینه اش از طریق اجاره یا فروش آنها تامین میشود. برای حل مشکل پارکینگ نیز دولت وظیفه دارد مجتمعهای پارکینگی بسازد و اعلام کنند پارکینگ برای خانههای جدید را میبایست از این محل خریداری کنند. از این گونه طرحها زیاد است، ولی مشکل در تصمیم گیران و تصمیم سازان است وگرنه بایستی تا الان کاری انجام میدادند.
شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از خبرگزاری جماران، تاریخ انتشار: 11 آبان 1399، کد خبر: 1475797، www.jamaran.news