شعار سال: بازار معاملات مسکن در روز‌های پایانی سال ۹۹ نه تنها عاری از هر گونه تقاضای مصرفی است بلکه اقلیت باقی مانده در این بازار نیز به علت تشدید شکاف حاصل از میزان بودجه مورد نیاز با سطح قیمت‌های فروش در شهر تهران با شرایط بسیار دشواری برای خرید و فروش مواجه‌اند.

سرمایه گذارانی که در نیمه اول امسال به دنبال افزایش ریسک‌های غیر اقتصادی، تشدید انتظارات تورمی و نوسانات چشمگیر قیمتی در بازار‌های اقتصادی کشور در بازار مسکن حضور پر رنگی یافته و بر استمرار جهش قیمتی کمک کردند، اما در نیمه دوم سال ۹۹ به دنبال کاهش انتظارات تورمی و نزول قیمت‌ها در بازار‌های ارز، سهام، سکه و طلا یا از بازار مسکن خارج یا فعالیت خود را محدود و یا متوقف کردند.

اما چه عاملی باعث به حاشیه راندن تقاضای مصرفی و محدودیت خرید و فروش بین متقاضیان غیرمصرفی و سرمایه‌ای شده است؟ که در این گزارش به بیان آن‌ها می‌پردازیم.

شکاف بودجه‌ای متقاضیان با قیمت‌های بازار مسکن

طبق نظر کارشناسان بازار معاملات مسکن در شرایط عادی و دوران رونق، شکاف بین توان مالی متقاضیان خرید ملک و قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن باید ۲۰ تا ۲۵ درصد باشد، ولی هم اکنون این شکاف به ۳۰ درصد و در برخی موارد حتی به رقمی بیش از ۳۰ درصد رسیده است.

افزایش شکاف موجود بین توان مالی متقاضیان با قیمت‌های فروش واحد‌های مسکونی طی ۲ سال و نیم گذشته تقاضای مصرفی به ویژه خانه اولی‌ها را به حاشیه بازار رانده و صاحب خانه شدن را برای آن‌ها به آرزو مبدل کرده است.

همچنین شکاف موجود بین قیمت املاک با توان مالی افراد، محدوده فعالیت سرمایه گذاران در بازار مسکن را نسبت به ۶ ماه اول سال ۹۹ تنگ‌تر کرده است به طوری‌که در نیمه دوم امسال حجم معاملات خرید و فروش در شهر تهران به زیر کف رکودی رسیده و عمده این معاملات توسط اقلیت سرمایه گذار حاضر در بازار انجام می‌شود.

عوامل تشدید کننده شکاف قیمتی املاک با توان متقاضیان

اولین عاملی که باعث خروج متقاضیان واقعی از بازار مسکن شده استمرار جهش قیمتی طی سالیان اخیر بوده است.

دومین عامل متناسب نبودن درآمد خانوار با تورم عمومی و تورم مسکن و ثبات سقف تسهیلات خرید مسکن است.

به طوری‌که طبق آخرین اعلام مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی تورم مسکن به ۱۱۱ درصد رسیده است.

درباره اجاره بها نیز باید گفت طبق گزارش‌های مرکز آمار نرخ اجاره بها در شهر تهران طی ۷ سال گذشته ۲۴۰ درصد رشد داشته است.

در آغازین روز‌های جهش قیمتی مسکن به رغم اصرار فعالان و کارشناسان مبنی بر افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، این مهم محقق نشد و اکنون با گذشت ۲ سال و نیم از رشد قیمت‌ها حتی اگر وام مسکن افزایش یابد و میزان بازپرداخت اقساط متناسب با توان متقاضیان شود باز هم قدرت خرید را برای آن‌ها افزایش نخواهد داد.

جزئیات سطح قیمتی خرید املاک و توان متقاضیان در مناطق پرمصرف

طبق بررسی‌های میدانی در روز‌های پایانی سال ۹۹ در مناطق ۴ و ۵ به عنوان ۲ منطقه از مناطق مصرفی پرتقاضای پایتخت در نیمه شمالی تهران عمده خریداران با گرایش به ارزان‌ترین محلات با سطح بودجه‌ای به میزان ۲ میلیارد تومان به بازار ورود کرده اند این در حالی است که میانگین قیمتی در محلات ارزان مناطق ۴ و ۵ حدود ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است بنابراین متقاضیان خرید ملک در این مناطق حدود ۵۰۰ میلیون تومان کسری بودجه دارند.

همچنین توان مالی متقاضیان برای خرید ملک در گران‌ترین محلات مناطق ۴ و ۵ به طور متوسط رقمی بین ۳ تا ۴ میلیارد تومان است، اما این دسته از خریداران بین ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان کسری بودجه دارند.

در مناطق ۹ و ۱۰ پایتخت به عنوان دیگر مناطق پرتقاضای مصرفی واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران، توان مالی خریداران در روز‌های پایانی سال به طور میانگین رقمی به میزان ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان کمتر از قیمت فایل‌های عرضه شده به بازار مسکن است.

در منطقه ۱۸ تهران به عنوان جنوبی‌ترین منطقه پرتقاضای مصرفی کل بودجه خریداران بین ۵۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان است که حدود ۲۰۰ میلیون تومان از قیمت املاک عرضه شده کمتر است.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات، برگرفته از آنا، تاریخ انتشار: ۲۸ اسفند ۱۳۹۹، کد خبر: ۵۷۰۳۶۰، www.ana.press