شعارسال: شاید نتوانیم آمار دقیق و درستی از املاک، بناها و ساختمان‌هایی که بدون پروانه ساخت یا برخلاف مختصات فنی و اصولی مندرج در پروانه ساختمان مبادرت به ساخت و ساز می‌کنند به دست آوریم و اگر اراده کنیم و در این خصوص درسایت‌ها و خبرنامه‌ها و خبرگزاری‌ها کاوش و جست‌و‌جو کنیم، بیشتر به مطالبی برخواهیم خورد که اغلب حاکی از تعریف و تبیین ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، مصادیق تخلف از پروانه ساخت و اضافه بنا، تبدیل و تغییر کاربری بنا از مسکونی به تجاری و پارکینگ است یا در مورد ضمانت اجرای ماده ۱۰۰ قانون مذکور که عبارت از تخریب ساخت و سازها و اعمال جریمه نقدی درخصوص مالکان و سازنده‌هاست.

چندی پیش معاون حقوقی و پژوهش دیوان عدالت اداری، به تشکیل بیش از 12 هزار پرونده در اعتراض به آرای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها در دیوان عدالت اداری کشور اشاره کرده که این تعداد پرونده فقط طی دو سال گذشته تشکیل شده است. این مسئول محترم اظهار داشته که عمق فاجعه زمانی است که این میزان پرونده‌های موجود در دیوان عدالت اداری، تنها یک ششم پرونده‌های تشکیل شده در سراسر کشور است.

به موجب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها (الحاقی ۱۳۴۵/۱۱/۲۷) مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه دریافت کنند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه، بوسیله مأموران خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.

واضح است که پروانه ساختمانی یا شناسنامه ساختمان همان مجوزی است که به طور کتبی و از جانب معاونت فنی، معماری و شهرسازی شهرداری‌ها یا هر مرجع ذیصلاح مربوطه و برابر مقررات فنی و اصول ساخت و ساز و به منظور عمران و احداث بنا حاوی مشخصات فنی، نوع کاربری اعم از تجاری و اداری و مسکونی، تعداد طبقات، میزان تراکم و غیره... به مالکان و سازندگان تهیه و تحویل می‌گردد که نامبردگان مکلف به مفاد پروانه ساخت و ساز و نحوه استفاده از آن می‌باشند. نخست باید دید چه اشخاصی به موجب قانون در این خصوص چه تکالیفی دارند؟

اول از همه برابر نص صریح و تأکید ماده قانونی ماده ۱۰۰؛ مالکان و سازندگان باید ضمن گرفتن پروانه ساخت نسبت به مفاد آن رعایت لازم را داشته باشند که کلمه «باید» از قواعد امری و لازم‌الاجرا است. ولی بسیار دیده می‌شود که بنابه دلایلی سازندگان و مالکان از دستور قانون سرپیچی می‌کنند و مرتکب تخلف می‌شوند. در اینجا تکلیف سایر اشخاص مندرج در ماده چیست؟ به نظر می‌رسد قانونگذار وقت در این خصوص مسامحتاً به جای اینکه از قواعد آمره بهره بگیرد از قواعد مخیره استفاده کرده و با به کارگیری لفظ «می‌تواند» دست مجریان قانون از جمله شهرداری‌ها را در اجرای بموقع آن باز گذاشته است.

با این وصف می‌توان ادعا کرد که اینگونه تصمیم گیری‌ها به نوعی ضعف تقنینی است که قانونگذار یک تکلیفی را نسبت به یک طرف (مردم وسازندگان و مالکان) دستوری و آمرانه تصویب نموده و همان امر را نسبت به طرف دیگر (شهرداری‌ها ومأموران آن) تخییری.

با این وصف شهرداری‌ها مخیر می‌شوند (بدون اجبار قانونی) که از تخلف مالکان و سازندگان و از ساخت و سازهای غیرمجاز و عملیات ساختمانی، ساختمان‌های بدون پروانه و ساختمان‌هایی که برخلاف مفاد پروانه ساخت، ساخته می‌شوند جلوگیری کند. شهرداری‌ها می‌توانند نخست: به‌دلیل مختار بودن و دوم: به‌دلیل انتفاع از محل جرایم موضوع ماده۱۰۰ به تکلیف قانونی خود عمل نکنند. علاوه برشهرداری‌ها قانونگذار در تبصره ۷ ماده۱۰۰ )اصلاحی ۱۳۵۸/۶/27) مقرر می‌دارد: مهندسان ناظر ساختمانی مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمان که به مسئولیت آنها احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن مستمراً نظاره کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف گواهی نماید یا تخلف را بموقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح درکمیسیون مندرج درتبصره یک ماده 100 قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری وساختمانی منعکس کند.

تااینجا قضیه به‌طور کامل روشن است که اگر مالکان و سازندگان، مأموران شهرداری‌ها و مهندسان ناظر ساختمان به وظایف مشخص و قانونی خود عمل می‌کردند، لابد از تعداد پرونده‌های تشکیل شده موضوع تخلفات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها یک فاجعه قلمداد نمی‌شد. اما مشکل دیگر اینکه موضوع تنها به شهرداری‌ها و دیوان عدالت ختم نمی‌شود بلکه دامن دادگاه‌ها و محاکم دادگستری را نیز می‌گیرد.

بدین سان، وقتی یک ملک اعم از مسکونی و تجاری برخلاف مقررات ماده۱۰۰ ساخته می‌شود غالباً تنها برای استفاده مالک نیست بلکه به دو یا چند نفر و گاهی تا چند ده نفر واگذار شده و به عقد بیع فروخته می‌شود. از همین جاست که فروشندگان، مالکان یا سازندگان بویژه مالکان ملزم به ایفاد تعهداتی می‌شوند که ازجمله آن تعهدات اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و انتقال سند به نام خریداران می‌باشد. ولیکن به‌دلیل مسائل پیش گفته و به لحاظ اینکه مقدمات انتقال سند از قبیل اخذ پایان کار و صورت تفکیکی و... نیست؛ فروشندگان، مالکان و سازندگان عملاً از ایفای به تعهدات و انجام آن عاجز می‌مانند که سرانجام خریداران و مالکان جدید علی‌رغم در تصرف داشتن ملک خود برای الزام طرف یا طرف‌های قرارداد (فروشندگان) به ارائه سند ناگزیر به دادگاه‌ها مراجعه می‌کنند.

البته باید گفت این تمام ماجرا یا پایان ماجرا نیست، دادگاه‌های حقوقی هم که نه می‌توانند معجزه کنند و نه خارج از مقررات عمل نمایند. همچنانکه گفته شد وقتی شرایط و زمینه‌های اخذ پایان کار وصورت مجلس تفکیکی فراهم نباشد زمینه تحدید حدود برای ادارات ثبت نیز میسر نخواهد بود که این موضوع موجبات اطاله دادرسی را فراهم می‌کند.

سایت شعارسال، با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از روزنامه ایران، تاریخ انتشار: 28آبان1397 ، کدخبر: 490101: www.iran-newspaper.com