شعار سال: بر اساس آمارهای موجود، در ایران تقریبا به ازاء هر هشت خانوار (۲۶ نفر) یک مغازه وجود دارد. بگذریم از اینکه گاه به اشتباه گفته می شود به ازاء هر هشت نفر ایرانی یک مغازه وجود دارد (در این صورت با لحاظ نرخ های مشارکت و بیکاری و با توجه به اینکه بطور متوسط در هر واحد تجاری ۲.۵ نفر مشغول به کارند می بایست کل شاغلین ایران در مغازه ها باشند!).

بر اساس اطلاعات مرکز آمار، خواربار فروشان، مشاوران املاک و آرایشگاه های بانوان بیشترین واحدهای تجاری کشور هستند.

به هر حال، واقعیت انکارناپذیر این است که عرضه مغازه در ایران، بسیار بالا و غیر بهینه است. بااینجال همچنان شاهد حجم عظیم عرضه پروژه های تجاری هستیم. گویا هنوز سرمایه گذاران واحدهای تجاری پی به عمق ماجرا نبرده اند. بدون تردید بسیاری از افرادی که هم اکنون به ساخت یا خرید واحدهای تجاری مبادرت می کنند در آینده از سرمایه گذاریشان پشیمان خواهند شد.

ضمن اینکه علاوه بر حجم نامتعارف عرضه واحدهای تجاری، سمت تقاضای واحدهای تجاری نیز با تحولاتی دست به گریبان است. با گسترش کسب و کارهای اینترنتی، به تدریج برخی از فعالیت های تجاری نیازمند مغازه نخواهند بود و تقاضا برای مغازه برای برخی اصناف کاهش می یابد (آژانس های تاکسی تلفنی، نمونهٔ عینی این موضوع هستند).

جای بسی تاسف است که بسیاری از گزارش های ارزیابی اقتصادی-مالی مجتمع های تجاری در ایران توسط افراد غیرمتخصص یا غیر متعهد تدوین شده است. نکته غم انگیز مشترک در این گزارشها این است که تخمین عرضه و تقاضای واحدهای تجاری با کم اهمیتی حادی مواجه است. در چنین شرایطی صاحبان این مجتمع های تجاری، نباید در انتظار دستیابی به سودهایی باشند که در گزارشهای ارزیابی اقتصادی-مالی پیش بینی شده اند. به عنوان مثال، نرخ بازدهی داخلی پروژه ای که در هنگام ارائه گزارش در شروع پروژه ۵۰ درصد تخمین زده شد بود درعمل (هنگام پایان پروژه) کمتر از ۲۰ درصد می شود!

البته نباید همه تقصیرات را هم به گردن مشاوران و کارشناسانی که گزارشهای ارزیابی اقتصادی،مالی طرحها را تهیه می کنند، انداخت. واقع مطلب این است که سرمایه گذار بسیاری از مجتمع های تجاری، شرکت ها و نهادهای خصولتی و شبه دولتی است. یکی از مهمترین ملاک های موفقیت مدیران نیز حجم پروژه های شروع شده به علاوه پیشرفت فیزیکی پروژه ها در دوره مدیریت ایشان است.

بسیاری از مدیران، از مشاوران و کارشناسانی که عدم ساخت و ساز را به عنوان یکی از استراتژی های بازار معرفی نمایند، خوششان نمی آید. از نظر ایشان، وظیفه کارشناسان و مشاوران طرحها این است که با عدد سازی و شکنجهٔ اعداد، پروژه را روی کاغذ دارای توجیه اقتصادی نمایند تا هر چه زودتر کلنگِ احداث، زده شود. گاه از این گونه مدیران با عنوان افراد اجرایی و جهادی نام برده می شود!

بسیاری از کارشناسان و مشاوران نیز که به این ولع مدیران واقفند در رسالت خود کوتاهی می نمایند و به عبارت صریحتر، اقدام به فروشِ خود می نمایند. یکی از روش های رایج ایشان در گزارشهای ارزیابی اقتصادی مالی، بازی با نرخ رشد هزینه ها و درآمدهای پروژه است.

به عنوان نمونه در شرایط کنونی، اگر گزارش اقتصادی مالی برای یک پروژه تجاری تدوین شود تعیین نرخ رشد یکسان برای هزینه های ساخت و هزینه های فروش واحدها (مثلا ۱۵ درصد) در جریان نقدی پروژه، اشتباه قطعی است. چه بسا برای برخی از پروژه های تجاری کنونی می بایست نرخ رشد قیمت فروش واحدهای تجاری طی مدت اجرای پروژه، صفر در نظر گرفته شود تا نرخ بازدهی واقعی بدست آید که البته مورد علاقه بسیاری از مدیران نخواهد بود.

تاکید می گردد که مهمترین گام در اجرای یک پروژه ساختمانی، اطمینان از صحت گزارش های ارزیابی اقتصادی-مالی است.

اجرای پروژه بدون یک گزارش ارزیابی اقتصادی-مالی قابل اتکا، همانند حرکت در شبی تاریک با خودرو بدون چراغ در جاده ای پر پیچ و خم است.

سودآوری واقعی بسیاری از پروژه تجاری، متفاوت از سودآوری دفتری آن ها است.

در سرمایه گذاری املاک تجاری، واقع بین باشیم.

سایت شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از سایت خبری اقتصاد نیوز، تاریخ انتشار 28 فروردین 97 ، کد مطلب: 208483، www.eghtesadnews.com