سالی یک میلیون خانه نیاز داریم

رئیس جمهوری در مراسم رأی اعتماد مجلس به وزیر راه و شهرسازی، شرایط حال حاضر بخش مسکن را این‌گونه توصیف کرد که «دولت در زمینه‌ مسکن بدهکار مردم است و باید مسأله مسکن را جبران کند.» اینکه مسأله کنونی مسکن چیست تقریباً اکثر فعالان بازار مسکن و مردم یک نظر مشترک دارند و آن گرانی مسکن است. مردم از افزایش قیمت شکایت دارند، سازندگان نیز از افزایش هزینه‌های ساخت شاکی هستند.

شعار سال: افزایش قیمت،توان مالی متقاضیان را کاهش داده و از طرفی هم سازندگان می‌گویند سیاست‌های نادرست 12 سال گذشته و افزایش هزینه‌ها منجر به کاهش تولید و عرضه مسکن شده است. به این ترتیب بازار مسکن موقعیتی دارد که می‌توان از آن به «رکود-تورمی» نام برد.

مشکلات ریشه دار مسکن
کاهش تولید یکی از علت‌های گرانی مسکن است. اما نبود برنامه‌ای مشخص در دولت‌های مختلف برای بخش مسکن، مشکلات پابرجایی را در این بخش مهم اقتصادی ایجاد کرده است. تلاش دولت‌ها در۴۰ سال گذشته نتوانسته تعادل در حوزه مسکن برقرار کند. به‌طور مثال در دولت‌های نهم و دهم که شاهد دخالت حداکثری دولت به‌عنوان راهکار اصلی تأمین مسکن بودیم و ساخت و ساز به اوج رسید به جای تعادل بخشی به این بازار قیمت مسکن ۵۰۰ درصد و قیمت زمین۷۰۰ درصد رشد کرد برنامه ساخت دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در آن دولت تصویب شد اما تنها ۶۹۰ هزار واحد تا پایان دولت دهم تحویل داده شد و بیشتر تعهد‌های مسکن مهر مانند ساخت و ساز و تأمین زیرساخت‌ها به دولت یازدهم منتقل شد و در دولت یازدهم و دوازدهم هم تاکنون بیشترین منابع صرف مسکن مهر شده و برنامه‌های دیگر دولت مانند ساخت مسکن اجتماعی... روی زمین ماند. کمال اطهاری کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به تغییر و تحولات در وزارت مسکن می‌گوید وزیر جدید برای مسکن بیشتر اهداف را تبیین کرده و برنامه ای مشخص ارائه نکرده است. او می‌گوید جمعی کارشناس چندین برنامه جدید برای مسکن تدوین کردند اما این برنامه‌ها دور انداخته شد باید منتظر باشیم که آیا وزیر جدید از این برنامه‌ها استفاده می‌کند یا خیر؛ راه قبل را می‌رود؟
رونق در تولید است
آخرین آمار بانک مرکزی در مورد ساخت و ساز در کشور مربوط به سال 96 است. این آمار نشان می‌دهد سال گذشته تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌های شهرهای مختلف
333 هزار واحد است. فرشید پورحاجت دبیر انجمن انبوه سازان کشور می‌گوید برای امسال اگر خوشبینانه فکر کنیم آمار ساخت و ساز حول و حوش همان 300 هزار واحد خواهد بود اما با توجه به افزایش هزینه‌ها احتمال کاهش آمار وجود دارد. پورحاجت می‌گوید سیاست‌های کلی بخش مسکن در
12 سال گذشته به انحراف رفت اما در دوره جدید برنامه نوسازی بافت فرسوده و بازآفرینی شهری تا حدودی می‌تواند قسمتی از نیاز بخش مسکن را پاسخ دهد. او رونق مسکن را در تولید می‌داند. بر اساس طرح جامع مسکن در کشور به سالانه تولید یک میلیون مسکن نیاز داریم. اما به گفته دبیر انجمن انبوه سازان کاهش تولید مسکن در چهار سال گذشته آمارها را دستخوش تغییر کرده و ما اکنون به تولید بیش از یک میلیون مسکن در سال نیاز داریم. با توجه به اینکه آمار ساخت و ساز معمولاً در نیمه دوم سال پایین می‌آید پورحاجت معتقد است کاهش تولید اوضاع بازار مسکن را بغرنج می‌کند.

اقتصاد سیاسی چالش بازار مسکن
علاوه بر مشکلات ریشه دار و سیاست‌های غلط که همواره تهیه مسکن را برای مردم به چالشی بزرگ تبدیل کرده است. بی‌ثباتی بازارهای مالی امسال بیشترین اثر را بر بخش مسکن و گرانی آن داشت. بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی قیمت مسکن در مهرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل 83 درصد افزایش را نشان می‌دهد. مصطفی بهزاد‌فر، استاد شهرسازی دانشگاه علم و صنعت مکانیزم اقتصاد سیاسی را بیشتر از مکانیزم ساخت و ساز بر شرایط کنونی بازار مسکن مؤثر می‌داند. او می‌گوید ساخت و ساز، عرضه-تقاضا و تولید و مصرف مکانیزمی متعارف در بازار است. به اعتقاد او زمانی می‌توان کاهش تولید را علت گرانی کنونی بازار مسکن دانست که به داده‌ها و آمارها توجه نداشته باشیم. وقتی براساس آخرین آمار سرشماری نفوس و مسکن حدود دو و نیم میلیون خانه خالی در کشور داریم و از طرف دیگر رشد جمعیت و ازدواج هم افزایشی نیست و صدور پروانه‌ها هم سالانه حدود 10 درصد است پس نمی‌توانیم مسأله بازار مسکن را مسأله تولید بدانیم. وقتی افزایش قیمت مسکن بیش از 80 درصد در یک سال است اقتصاد سیاسی بیشترین اثر را بر بازار مسکن گذاشته است. او گرانی80 درصدی را غیرعادی می‌داند و می‌گوید عامل اقتصاد سیاسی شرایط را به جایی می‌رساند که متقاضیان مؤثر درآمد کافی ندارند، قیمت‌ها رشد می‌کند و به تورم رکودی در بازار مسکن می‌رسیم. حوزه مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصاد با اشتغالزایی بالا، مانند هر حوزه دیگری از بازارهای دیگر متأثر می‌شود. در شرایطی که بی‌ثباتی بازارهای دیگر باعث رشد نامتعارف قیمت‌ها در بخش مسکن شده ثبات سیاسی اقتصادی به‌نظر تنها گزینه‌ای است که در این شرایط می‌تواند بازار مسکن را آرام کند. نخست باید تلاطم‌ها را از بخش مسکن دور کرد تا بتوان برنامه‌های دیگری را که معمولاً برنامه‌هایی زمانبر هستند اجرا کرد. اجرای اهداف کلی بخش مسکن وابسته به ثبات اقتصادی و آرامش در بازارها است.