قانون بیمه تضمین کیفیت ساختمان که در برنامه‌های چهارم و پنجم توسعه و با هدف ارائه ضمانت به خریداران مسکن تصویب شده بود، به دلیل اجماع دولت (وزارت راه و شهرسازی)، شرکت‌های بیمه‌گر و انبوه‌سازان مبنی بر عدم اجرا آن و نیز عدم نگارش و تصویب آیین‌نامه‌های اجرایی مربوطه در هیات دولت طی یک دهه گذشته، هیچ گاه رنگ اجرا به خود ندید تا نهایتا با حذف بند قانونی بیمه تضمین کیفیت ساخت، دیگر هیچ دستگاهی متولی تضمین کیفیت مسکن به عنوان سرپناه شهروندان تعیین نشود.

این در حالی است که بسیاری از کالاهای غیرضروری و مصرفی تحت انواع گارانتی‌ها و ضمانت‌نامه‌های شرکت‌های سازنده قرار دارند اما کیفیت مسکن به عنوان سرپناه مردم که امنیت جانی و روانی شهروندان به آن وابسته است، از سوی هیچ یک از ذی‌نفعان در ساخت‌وفروش این کالا سرمایه ای تضمین یا گارانتی نمی‌شود.

برای نخستین بار در قانون برنامه پنج ساله چهارم بود که بحث بیمه کیفیت ساختمان مطرح شد؛ در جزء های ۳ و ۵ بند ب ماده ۳۰ این قانون با اشاره به این‌که صدور پایان کار منوط به ارائه بیمه‌نامه کیفیت ساختمان است، وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف به تهیه بیمه نامه ساختمان شد.

متن بخشی از ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم در خصوص بیمه کیفیت ساختمان به این شرح است:

٣ - صدور پایان کار برای ساختمان‌های عمومی و مجتمع‌های مسکونی آپارتمانی منوط به ارائه بیمه‌نامه کیفیت ساختمان می‌باشد.

٥ - وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است با استفاده از تجارب سایر کشورها، نظام بیمه ساختمان و ابنیه در مقابل زلزله و سایر حوادث را گسترش داده و راهکارهای همگانی شدن بیمه حوادث را مشخص و مقدمات قانونی اجرا آن را فراهم نماید.

بیمه کیفیت ساختمان در قانون برنامه پنج ساله پنجم نیز تکرار شده و این بار واژه تضمین به پیش از واژه کیفیت افزوده می شود.

در ماده ۱۶۸ قانون برنامه پنج ساله پنجم هم آمده بود:

به منظور مقاوم‌سازی ساختمان‌ها و اصلاح الگو ‌مصرف به ویژه مصرف انرژی در بخش ساختمان و مسکن اقدامات زیر انجام می‌شود:

الف ـ شهرداری‌ها مکلفند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه‌های ساختمانی اقدام نمایند. صدور پایان‌کار برای واحدهای احداث‌شده بر مبنای این پروانه‌ها، منوط به رعایت کامل این مقررات است.

تبصره ـ متخلفان از مقررات ملی ساختمان از جمله طراح، ناظر، مجری و مالک براساس آیین‌نامه‌ای که به تصویب هیئت‌وزیران می‌رسد موظف به رفع نقص و جبران خسارت می‌شوند.

ب ـ صدور پروانه هرگونه ساختمان منوط به ارائه موافقت اصولی بیمه کیفیت ساختمان احداثی است. شرکت‌های بیمه مکلفند براساس بیمه‌نامه صادره در صورت ورود هرگونه خسارت در طی ده سال به ساختمان احداثی، خسارت‌های وارده را ظرف سه ماه جبران نمایند.

ج ـ کلیه مجریان دولتی موظفند مسئولیت حرفه‌ای خود و در صورت نیاز، مسئولیت سایر عوامل مرتبط در طراحی، محاسبه و نظارت ساختمان‌های تحت پوشش خود اعم از شهری و روستایی را نزد یکی از شرکت های دارای صلاحیت بیمه نمایند.

بند «ب» این ماده قانونی صراحتا بر الزام بیمه تضمین کیفیت ساختمان‌ها از سوی شرکت‌های بیمه تاکید دارد این در حالی است که قانون مذکور اجرا آن را منوط به تهیه آیین‌نامه‌های مربوطه در هیات وزیران دانسته؛ آیین‌نامه‌ای که هیچ‌گاه نوشته نشد.

با این حال، این بند در قانون برنامه ششم توسعه حذف شد و دیگر الزامی برای تهیه بیمه تضمین کیفیت ساختمان نیست. بلکه به بیمه مسئولیت حرفه‌ای عوامل دخیل در ساخت‌وساز اشاره دارد؛ موضوعی که تا پیش از این هم وجود داشت و نیازی به تصویب قانون جدید برای اجرا بیمه مسئولیت سازندگان مسکن وجود ندارد.

ماده ۶۰ قانون برنامه ششم می‌گوید:

به‌منظور مقاوم‌سازی ساختمان‌ها و اصلاح الگوی مصرف به ویژه مصرف انرژی در بخش ساختمان و مسکن اقدامات زیر انجام گردد:

الف- شهرداری‌ها مکلفند نسبت به درج الزام رعایت مقررات ملی ساختمان در پروانه‌های ساختمانی اقدام نمایند. صدور پایان‌کار برای واحدهای احداث شده بر مبنای این پروانه‌ها، منوط به رعایت کامل این مقررات است.

ب- کلیه مجریان دولتی موظفند مسئولیت فنی (حرفه‌ای) خود و در صورت نیاز، مسؤولیت سایر عوامل مرتبط با طراحی، محاسبه و نظارت بر ساختمان‌های تحت پوشش خود اعم از شهری و روستایی را نزد یکی از شرکت‌های دارای صلاحیت، بیمه نمایند.

ابلاغ قانون بیمه تضمین کیفیت بدون اجرا

در سال ۸۷ و در سال‌های پایانی برنامه چهارم توسعه، بیمه مرکزی که از دستگاه‌های تحت پوشش وزارت امور اقتصادی و دارایی است در راستا اجرا قانون برنامه چهارم برای تهیه نظام نامه بیمه کیفیت ساختمان، دستورالعملی تهیه و به شرکت‌های بیمه ابلاغ می‌کند. در این ابلاغیه که بیمه‌نامه عیوب اساسی و پنهان ساختمان نام گرفت، به شرکت‌های بیمه گر اجازه می‌دهد تا در طی یک دوره ۵ ساله آزمایشی این بیمه نامه را اجرا کنند. براساس این ابلاغیه شرکت‌های بیمه می بایست قبل از صدور بیمه‌نامه، بازرسی فنی از ابینه مورد نظر داشته باشند. ضمن این‌که ملکی که بیمه‌نامه دریافت می کند، تا ۱۰ سال تحت پوشش خواهد بود و نرخ آن نیز یک و نیم درصد ارزش ملک تعیین شده بود.

با این حال از آن‌جایی که در این قوانین، شهرداری‌ها نیز تکلیف‌هایی داشتند که باید بر اساس آیین‌نامه اجرایی هیات وزیران انجام می‌دادند و این آیین‌نامه هیچ گاه نگاشته نشد، لذا الزامی برای تهیه بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان وجود نداشت و شهرداری‌ها نیز بدون درخواست بیمه نامه کیفیت ساختمان از سوی سازنده، برای ساختمان‌ها پایان کار صادر می‌کردند. با این وجود همین الزام قانونی هم در برنامه ششم کلا حذف شد و دیگر دولت ملزم به تهیه آیین نامه مذکور نیست.

همه مخالفان قانون بیمه تضمین کیفیت ساختمان

مخالفان قانون بیمه تضمین کیفیت ساختمان سه گروه بودند یکی وزارت راه و شهرسازی بود؛ عباس آخوندی در نشستی با اعضا کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در ۱۳ مهر ۹۳ اظهارکرد: در سراسر دنیا این انبوه‌سازان هستند که کیفیت کالا ساخته شده خود را تضمین می‌کنند نه شرکت‌های بیمه‌گر؛ آن‌چه شرکت‌های بیمه می‌پذیرند، بیمه مسئولیت حرفه‌ای سازندگان مسکن است. به نظر من انبوه‌سازان با ایجاد صندوق تضمین کیفیت ساختمان، این موضوع را بپذیرند.

ایده صندوق تضمین کیفیت ساختمان که هیچ‌گاه عملی نشد، ایده ای بود که از سفر وزیر راه و شهرسازی به کره جنوبی به همراه مسئولان معاونت مسکن و ساختمان در نخستین سال وزارت آخوندی الهام گرفته شده بود. این کشور صندوقی متشکل از فعالان بخش خصوصی و دولتی ساخت‌وساز ایجاد کرده است که بر اساس آن سازه‌های احداثی تحت ۱۰ سال گارانتی بدون چون و چرا هستند. اما آیا در ایران چنین ایده ای عملیاتی است؟ آیا انبوه‌سازان حاضرند بخشی از منابع و درآمدهای خود را به این صندوق بدهند تا اگر ایرادی به ساختمان وارد شد، هزینه آن را پرداخت کنند؟ آیا اصولا سازندگان در ایران مباحث مقررات ملی ساختمان را رعایت می‌کنند که اگر کوچکترین ایرادی به ساختمان وارد شد ـ مثلا سقف سازه، نم و رطوبت داد، حاضر به پرداخت خسارت مربوطه باشند؟

گروه دوم مخالفان این قانون، شرکت‌های بیمه بودند؛ علت آن نیز کاملا واضح بود چون اولا حق بیمه ساخت‌وساز بسیار پایین بود - یک‌ونیم درصد ارزش ملک- و اگر خسارتی وارد می‌شد، به دلیل بالا بودن مبلغ خسارت، تراز تجاری شرکت‌های بیمه از محل این بیمه نامه، منفی می‌شد. با این حال به دلیل وجود الزام قانونی، شرکت‌های بیمه، بخش بیمه‌نامه تضمین کیفیت ساخت را ایجاد کردند که بر اساس ابلاغیه بیمه مرکزی و تصویب شورای عالی بیمه، در زیرگروه بیمه اموال و بیمه‌نامه‌های خسارت ناشی از زلزله قرار داشت. به عبارتی دیگر شرکت‌های بیمه، قانون تضمین کیفیت ساخت را به یک بیمه نامه زلزه تقلیل دادند تا عملا این قانون کارآیی نداشته باشد.

سومین گروه از مخالفان قانون بیمه تضمین کیفیت ساخت، انبوه‌سازان بودند. این گروه نیز به دلیل آنکه باید حق بیمه را خودشان پرداخت می‌کردند و این مبلغ نیز در هنگام فروش به خریدار منتقل می‌شد که دردسرهایی برای سازندگان داشت، چندان از این قانون استقبال نکردند. ضمن این‌که سازندگان معتقدند در جریان ساخت‌وساز صرفا رعایت مقررات ملی ساختمان به افزایش کیفیت آن منجر نمی‌شود بلکه مسائل دیگری همچون کیفیت مصالح ساختمانی، نقش طراح نقشه ساختمان، نقش ناظر ساخت و ساز و ... نیز باید در کیفیت سازه دیده شود. موضوعی که به نظر می رسد تا حدودی درست باشد.

بیمه‌گر: در هیچ جا دنیا شرکت‌های بیمه کیفیت را تضمین نمی‌کنند

حمیدرضا کاوه، کارشناس ارشد بیمه درباره حذف الزام تهیه بیمه‌نامه کیفیت ساختمان از قانون برنامه ششم توسعه، اظهار کرد: در هیچ کجا دنیا تضمین کیفیت و ارائه گارانتی برای یک محصول و کالا وظیفه شرکت‌های بیمه نیست. در صنایع لوازم خانگی یا خودرو هم می‌بینیم که خود شرکت سازنده است که محصول را گارانتی می‌کند و اگر ایرادی در کالا بود، به مشتری خسارت می‌دهد.

وی ادامه داد: به نظر من اتفاقی که در قانون برنامه ششم افتاد کار صحیحی بود. ما به عنوان شرکت‌های بیمه باید مسئولیت حرفه‌ای سازندگان را بیمه کنیم نه اینکه تضمین بدهیم که مسکنی که ساخته شده دارای کیفیت است.

به گفته این کارشناس صنعت بیمه، ریسک تضکین کیفیت ساخت‌وساز بسیار بالاست و اگر بیمه گر قبول کند، خودش ضرر کرده است.

وی افزود: اسناد بالادستی صنعت بیمه می گویند شرکت‌های بیمه می توانند تا ۲۰ درصد ریسک یک بیمه نامه را بپذیرند و بالاتر از آن را باید با کمک شرکت‌های بیمه اتکایی داخلی یا خارجی خریداری کنند؛ این در حالی است که ریسک کیفیت ساختمان بسیار بالاتر از این موارد بوده و معمولا در ایران تا ۸۰ درصد می رسد چون معلوم نیست سازندگان از چه مصالح ساختمانی استفاده می‌کنند یا این‌که آیا مقررات ملی ساختمان را رعایت می‌کنند یا خیر؟ به همین دلیل بسیاری از واحدهای مسکونی حتی نوساز در یکی دو سال اول هم دچار آسیب‌هایی می شوند و اگر بخواهیم ریسک این بیمه نامه را برای ۱۰ سال بعد بپذیریم، قطعا متضرر خواهیم شد.

کاوه خاطرنشان کرد: این در حالی است که در بیمه مسئولیت، اگر اتفاقی برای ساختمان در حین اجرای پروژه بیفتد، طراح، ناظر یا سازنده ای که خود را بیمه مسئولیت کرده، تا سقف موارد مذکور در قانون بیمه، می تواند از شرکت بیمه گر خسارت بگیرد. حتی اگر قصور در ایجاد خسارت از طرف سازنده محرز باشد. به همین دلیل این بیمه نامه برای شرکت بیمه به صرفه است.

دبیر کانون انبوه‌سازن: انبوه ساز به تنهایی در ساخت‌وساز اثرگذار نیست

افشین پورحاجت، دبیر کانون سراسری انجمن‌های صنفی کارفرمایی انبوه‌سازان نیز درباره حذف الزام تهیه بیمه تضمین کیفیت ساختمان، بیان کرد: انبوه‌سازان از این قانون استقبال کرده بودند چون هر کس کالایی می‌سازد، باید گارانتی آن را نیز پرداخت کند. باید در بخش ساختمان نیز این موضوع اجرایی شود که واحدهای ساخته شده از سوی انبوه ‌ساز، گارنتی شود.

وی افزود: اما این قانون اشکالاتی داشت نخست این‌که عوامل مختلفی در ساخت‌وساز یک مجتمع مسکونی دخیلند که شامل مواد و مصالح ساختمانی، طراحان و مهندسان ناظر و ... می شود. بنابراین انبوه‌ساز یک نفر نیست که همه مسئولیت کیفیت ساخت‌وساز را بر عهده بگیرد. باید بخشی از هزینه بیمه تضمین کیفیت را طراحان و ناظران پرداخت کنند.

پورحاجت با اشاره به عدم تهیه آیین‌نامه قانون نظام صنفی ساختمان موضوع ماده ۲۱ قانون نظام مهندسی در هیات دولت، گفت: در این ماده قانونی بر لزوم تفکیک اصناف مختلف در صنعت ساختمان تأکید شده است. اما از آن‌جایی که وزارت راه و شهرسازی و به تبع آن هیات دولت هنوز آیین‌نامه اجرایی آن را پس از گذشت ۲۱ سال از تصویب در مجلس شورای اسلامی تهیه نکرده‌اند، در حال حاضر اصناف مختلف این صنعت از یکدیگر قابل تفکیک نیستند؛ بنابراین انبوه‌ساز به عنوان تضمین کننده اصلی شناخته می‌شود که در حقیقت این‌گونه نیست و ممکن است اگر خسارتی به سازه‌ای وارد شود، سایر اصناف این صنعت مقصر باشند.

وی در خصوص انتقال هزینه‌های بیمه تضمین کیفیت ساختمان به خریدار واحد مسکونی، تصریح کرد: هر هزینه‌ای که در ساخت‌وساز می‌شود قاعدتا باید به مشتری منتقل شود. اما مردم این موضوع را پذیرفته‌اند که که خریدار مسکن تا ۱۰ سال بعد هر خسارتی به او وارد می‌شود، تحت پوشش بیمه قرار دارد به همین دلیل از پرداخت این مبلغ در هنگام خرید مسکن ابایی ندارند.

مرجع: مهر

سایت شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از سایت خبری اسکان نیوز ، تاریخ انتشار : 8 فروردین 98، کد خبر:18334 ،www.eskannews.com