شعار سال:  علی قائدی کارشناس ارشد مسکن شاخص نیاز به مسکن یکی از متغیرهای کلیدی در حوزه مسکن به‌خصوص برای سیاست‌گذاران این حوزه به‌منظور برنامه‌ریزی برای تولید است. به گونه‌ای که کم برآوردی این شاخص منجر به ایجاد عدم توازن در بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها می‌شود و بیش برآوردی این شاخص نیز می‌تواند باعث افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و حبس منابع محدود مالی در این بخش شود.

در شرایط فعلی ارقامی که توسط کارشناسان بخش مسکن درخصوص میزان نیاز به مسکن در سال‌های آتی اعلام می‌شود، بعضا دارای تفاوت معنی‌داری می‌باشند. از طرفی برخی کارشناسان این حوزه بر این اعتقادند که نرخ رشد جمعیت کاهش یافته و کشور با گذر از پیک جمعیتی مواجه شده است، بنابراین نیاز به مسکن در سال‌های آتی کاهش می‌یابد و از طرفی دیگر کارشناسان دیگری به خصوص با لحاظ تعداد افرادی که به سن ازدواج رسیده‌اند، ولی همچنان به دلیل وجود مشکلات اقتصادی به خصوص عدم تامین مسکن مورد نیاز، ازدواج نکرده‌اند، نیاز به مسکن کشور را زیاد می‌دانند و بعضا اعداد تا حدود 5/ 1 تا 2 میلیون واحد در سال را در این خصوص عنوان می‌کنند.
ولی باید توجه داشت که با لحاظ برخی از متغیرها و شاخص‌ها می‌توان به برآوردی از میزان نیاز به تولید و عرضه مسکن دست یافت. به عبارت دیگر نیاز به مسکن کشور باید پوشش همزمان چند متغیر باشد. در این خصوص چند متغیر را می‌توان مورد‌نظر قرار داد. یکی از این شاخص ها، برآورد کمبود مسکن (با کسر تعداد خانوار موجود از واحدهای مسکونی) است. البته برای محاسبه این شاخص باید مسکن در تصرف مدنظر قرار گیرد نه کل موجودی مسکن. زیرا همواره درصدی از واحدهای مسکونی به‌عنوان انباره یا ذخیره مسکن خالی می‌باشند. هرچند باید توجه داشت که این درصد در یک کشور متناسب با شرایط اقتصادی، فرهنگی و اجتماعی، می‌تواند متفاوت از سایر کشورها باشد. کما اینکه درصد بهینه خانه‌های خالی در کشور حدود 5 درصد عنوان می‌شود. این در حالی است که بر اساس سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال 1395، حدود 11 درصد (معادل 5/ 2 میلیون واحد) از واحدهای مسکونی موجود در کشور خالی بوده است، که عموما به قصد سوداگری خالی نگه داشته شده‌اند. بنابراین حدود 50 درصد از واحدهای مسکونی خالی کشور (معادل 25/ 1 میلیون واحد مسکونی)، باید به بازار عرضه شوند و بخشی از نیاز به مسکن کشور را پوشش دهند.
شاخص دیگری که باید در برآورد نیاز به عرضه و تولید مسکن کشور مد نظر قرار گیرد، تعداد واحدهای مورد نیاز برای جایگزینی با واحدهای فرسوده و بی دوام، به منظور افزایش استحکام و مطلوبیت مسکن‌های موجود است. ولی مهم‌ترین‌ شاخص و متغیر تاثیرگذار بر نیاز به مسکن، تعداد خانوارهای جدید است. در شرایط فعلی همه ساله بر تعداد خانوارهای موجود کشور افزوده می‌شود که این افزایش عمدتا ناشی از ازدواج‌های جدید و به تبع آن تشکیل خانوارهای جدید است. البته بسیار قابل توجه است که در سال‌های اخیر با توجه به تغییر شرایط فرهنگی کشور، تعداد خانوارهای تک نفره نیز افزایش یافته است که این افزایش متاثر از افزایش طلاق و سکونت بخشی از افراد پس از طلاق در یک واحد مسکونی مجزا و همچنین افزایش تمایل به ایجاد زندگیِ مستقل از خانواده توسط افراد مجرد است. حسب نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن، تعداد خانوارهای تک نفره از 5 درصد در سال 1390 به حدود 8 درصد (معادل 9/ 1 میلیون خانوار) در سال 1395 افزایش یافته است. بنابراین از این ناحیه نیز تعداد خانوار و به تبع آن نیاز به مسکن کشور، تاثیر قابل توجهی می‌پذیرد. ولی نکته قابل توجه برآورد تعداد خانوارهای تازه تشکیل شده است. در این راستا می‌توان از دو روش استفاده کرد. روش اول برآورد جمعیت و به تبع آن برآورد تعداد خانوار (با لحاظ میانگین بعد خانوار کشور) است. روش دوم برآورد مستقیم تعداد خانوار با استفاده از نرخ رشد تعداد خانوار است.
شواهد آماری (نمودار مقابل) نشان می‌دهد که با وجود کاهش مداوم نرخ رشد جمعیت طی دو دهه گذشته و همچنین کاهش نرخ رشد خانوار در دوره زمانی 1390 تا 1395 نسبت به دوره‌های گذشته، ولی همچنان نرخ رشد خانوار کشور بالا است. برای برآورد تعداد خانوار طی یک دهه آینده می‌توان دو سناریو 2 درصدی و 6/ 1 درصدی را برای نرخ رشد خانوار متصور بود. در ضمن عموما نیاز به مسکن را برای یک دوره زمانی محاسبه می‌کنند و نیاز سالانه به مسکن را متوسط سالانه نیاز به مسکن این دوره در نظر می‌گیرند. اگر این دوره زمانی 10 ساله با سال پایه 1395 (سال برگزاری آخرین سرشماری با موجودی خانوار 2/ 24 میلیون خانوار) را در نظر بگیریم، طی دوره زمانی 10 ساله 1396 تا 1405 میزان افزایش خانوار با نرخ رشد 2 و 6/ 1 درصد به ترتیب حدود 3/ 5 و 1/ 4 میلیون خانوار خواهد بود. به عبارت دیگر به‌طور میانگین بر اساس این دو سناریو، سالانه به ترتیب حدود 530 و 410 هزار خانوار جدید تشکیل و به همین میزان نیز نیاز به مسکن ایجاد می‌شود.
علاوه بر این، اگر هدف‌گذاری به گونه‌ای صورت پذیرد که طی یک دوره 10 ساله، تعداد واحدهای فرسوده و بی دوام و کم دوام نیز نوسازی شوند با لحاظ حدود 8/ 3 میلیون واحد مسکونی فرسوده و بی‌دوام در کشور (حسب سرشماری سال 1395)، سالانه حدود 380 هزار واحد مسکونی نیز باید در این دوره نوسازی شود. علاوه بر این حدود 4/ 1 میلیون کمبود واحد مسکونی در سال 1395 وجود داشته است که این کمبود مسکن نیز باید به منظور ایجاد برابری بین تعداد خانوار و موجودی مسکنِ در تصرف کشور در دوره مد نظر، جبران شود. با لحاظ اعداد فوق‌الذکر و با فرض اینکه کمبود مسکن کشور با 50 درصد خانه‌های خالی پوشش داده شود، به منظور نوسازی تمامی واحدهای فرسوده کشور و همچنین پوشش نیاز به مسکن خانوارهای تازه تشکیل شده با دو سناریوی نرخ رشد 2 یا 6/ 1 درصدی سالانه تعداد خانوار، باید سالانه به ترتیب حدود 900 یا 800 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود.
این در حالی است که همان‌طور که عنوان شد برخی نیاز به مسکن کشور را بسیار بیشتر از مبالغ فوق الذکر و برخی نیز نیاز به مسکن کشور را کمتر از این اعداد برآورد می‌کنند. البته باید توجه داشت این اعداد و ارقام متاثر از شرایط اقتصادی نیز خواهند بود. به گونه‌ای که با بهبود قابل توجه شرایط اقتصادی، قدرت خرید و تعداد ازدواج در کشور افزایش و به تبع آن تقاضا و نیاز به مسکن افزایش می‌یابد و در صورت عدم بهبود در شرایط اقتصادی، تمایل به ازدواج و تشکیل خانوار و همچنین قدرت خرید خانوار کاهش و به دنبال آن، تقاضا و نیاز به مسکن نیز کاهش می‌یابد.