دلیل افت سهم «خانه‌های نقلی» از معاملات مسکن

افت قابل توجه سهم «خانه‌های نقلی» از معاملات مسکن این پرسش را به‌وجود آورده که آیا قدرت خرید خانه‌اولی‌ها بهبود یافته که باعث شیفت تقاضا به گروه متراژی بالاتر شده است؟

شعار سال: بررسی‌ها ضمن پاسخ منفی به این پرسش نشان می‌دهد هم‌اکنون نه‌تنها توان خرید مسکن به کمتر از نصف دو سال گذشته سقوط کرده که در این میان، یک عامل مخفی در بازار ملک در نقش شارژکننده رکود باعث تشدید فاصله بین آپارتمان‌های تازه‌ساز و متقاضیان مصرفی شده است. ضوابط شهری ساخت‌وساز به جای آنکه در نقش رگولاتور بازار مسکن، مسیر عرضه را به سمت احداث آپارتمان‌های کم‌متراژ، اما پرتقاضا- حداکثر ۶۰ مترمربع- هدایت کند، عاملی برای اجبار سازنده‌ها به احداث واحد‌های مسکونی بزرگ متراژ شده است. گسل «متراژ» در بازار مسکن تهران - فاصله مساحتی بین واحد‌های مسکونی در استطاعت خرید تا واحد‌های تازه‌ساز- به ۹۰ مترمربع در کل شهر و بیش از ۱۴۰ مترمربع در مناطقی از جنوب شهر رسیده است. وضع موجود محصول قواعد شهری ضدرونق در بازار ملک است.

شکاف عمیق متراژ تقاضای خرید در بازار بافت فرسوده

شکاف متراژ تقاضای خرید در بازار بافت فرسوده بزرگ‌تر شد. نتیجه تدوین سیاست‌های نامتعارف برای نوسازی بافت فرسوده، شکاف شدید بین متراژ خرید واحد‌های مورد تقاضای مصرفی در این مناطق با متراژ ساخت و ساز را نشان می‌دهد. برای اثبات این شکاف ارائه همین آمار بس که طی یکسال اخیر میانگین مساحت آپارتمان‌های فروش رفته در جنوب شهر تهران دو رقمی و کمتر از ۷۵ مترمربع بود، در حالی که متوسط مساحت املاک ساخته شده در مناطق جنوبی پایتخت سه رقمی و ۱۵۰ مترمربع است.

دست نامرئی در بازار مسکن خواسته یا ناخواسته از این بازار پشتیبانی می‌کند و به جای اینکه ضد رکود در بازار مسکن و در جهت پایان دادن به رکود و ایجاد رونق در بازار عمل کند، با تببین سیاست‌های نامتعارف در جهت تشدید رکود بیشتر به بازار مسکن عمل کرده است. نتیجه تشدید رکود در آمار‌های رسمی واضح و مبرهن است. آمار‌های رسمی از وضعیت بازار ملک در مناطق شهری نشان می‌دهد بخش قابل توجهی از خرید ملک در مناطق شهری پایتخت مربوط به واحد‌های مسکونی تا ۶۰ مترمربع است به‌طوری‌که ۳۰ درصد واحد‌های مسکونی خریداری شده مساحتی کمتر از ۶۰ مترمربع دارند.

اما مرور آمار‌های دو سال گذشته از فراوانی واحد‌های مسکونی به فروش رفته نشان می‌دهد در سال ۹۷ واحد‌های مسکونی تا ۶۰ مترمربع سهم بیشتری از خرید ملک را به خود اختصاص داده بودند به‌طوری‌که در سال ۹۷ معادل ۴۱درصد از فروش واحد‌های مسکونی تا سقف مساحت ۶۰ مترمربع بوده است. برآیند این آمار از کاهش ۱۱ واحد درصدی خرید املاک مسکونی تا ۶۰ مترمربع طی دو سال گذشته خبر می‌دهد. اما این سوال مطرح می‌شود که این تقاضا به کدام بخش از بازار مسکن هدایت شده است؟ برای پاسخ به این سوال آمار خرید واحد‌های مسکونی ۶۰ تا ۸۰ مترمربع را مورد بررسی قرار دادیم. نکته جالب اینکه سهم خرید این واحد‌های مسکونی از بازار مسکن در بازه مورد بررسی ثابت بوده است، به این ترتیب که سهم خرید املاک مسکونی با مساحت ۶۰ تا ۸۰ مترمربع هم در سال جاری و هم در سال ۹۷ معادل ۲۷ درصد بوده است.

با این حال افت معاملات در مناطق جنوبی پایتخت کمتر از افت معاملات در نیمه شمالی شهر بوده است. همه این آمار‌ها اثبات می‌کند بخشی قابل توجهی از تقاضای خرید واحد‌های مسکونی به واسطه کاهش قدرت خرید بر واحد‌های کوچک متراژ و مشخصا در مناطق جنوبی متمرکز شده است.

حرکت غیرهم‌جهت رگولاتور با تقاضای خرید

بنابراین انتظار می‌رود با توجه به هدایت بخشی از تقاضای مصرفی بازار مسکن به مناطق جنوبی، رگولاتور بازار مسکن پایتخت راهگشا و تنظیم‌کننده بازار ساخت و ساز در این مناطق باشد، اما آمار‌ها روایت متفاوتی در جهت تحقق این هدف و پاسخ به تقاضا‌هایی که به مناطق نیمه جنوبی هدایت شده است را روایت می‌کند. در حالی که میانگین مساحت آپارتمان‌های فروش رفته در کل مناطق شهری پایتخت ۸۸ مترمربع است، اما در مناطق جنوبی طی یکسال گذشته میانگین مساحت آپارتمان‌های فروش‌رفته کمتر از ۷۵ (۷/ ۷۳) مترمربع بوده، این در حالی است که در سمت عرضه (ساخت ملک) در مناطق جنوبی اتفاق دیگری رخ می‌دهد. میانگین مساحت ساخت مسکن در مناطق جنوبی در یکسال گذشته ۱۵۰ مترمربع بوده است.

گسل «متراژ» بزرگ‌تر شد

آمار‌ها نشان می‌دهد متوسط مساحت ساخت و ساز در منطقه ۱۲ به‌عنوان هسته مرکزی بافت فرسوده تهران ۲۱۳ مترمربع است که مقایسه آن با میانگین تقاضای خرید در کل نیمه جنوبی پایتخت (۷۵ متر) از تشدید گسل متراژ بین تقاضای خرید با ساخت و ساز حکایت دارد، به‌طوری‌که این شکاف با هسته مرکزی بافت فرسوده شهر تهران ۱۳۸ مترمربع است. به این معنا که واحد‌های مسکونی ساخته شده ۱۳۸ مترمربع بزرگ‌تر از تقاضای خرید ملک در نیمه جنوبی شهر تهران است. این شکاف در سال گذشته ۶۴ مترمربع بود؛ بنابراین گسل متراژ بین مساحت آپارتمان‌های فروش رفته با مساحت آپارتمان‌های ساخته شده بیش از دو برابر شده است. اما اگر مساحت ساخت‌و‌ساز‌های انجام شده در منطقه ۱۸ تهران به‌عنوان ارزان‌ترین منطقه شهر تهران را بررسی کنیم مشاهده می‌شود در این منطقه میانگین مساحت ساخت واحد‌های مسکونی ۲۱۹ مترمربع بوده است که از شکاف ۱۴۴ مترمربعی حکایت دارد.

دست نامرئی در رکود مسکن

مدیریت شهری تهران به واسطه پروانه‌هایی که برای ساخت و ساز املاک مسکونی صادر می‌کند نقش رگولاتور را در بازار ایفا می‌کند. در این شرایط که انتظار می‌رود رگولاتور بازار مسکن شهر تهران، در جهت اقدامات حمایتی برای ورود به دوره رونق اقدام کند، اما دست نامرئی در این بازار خواسته یا ناخواسته از رکود پشتیبانی می‎‌کند. در دنیا دولت‌های محلی با ابزار پروانه ساخت بازار مسکن شهر را مدیریت می‌کنند به این ترتیب در مناطقی که امکان بارگذاری بیشتر جمعیت و واحد مسکونی وجود ندارد، با این ابزار سازنده‌ها به مناطق دارای ظرفیت هدایت می‌شوند که این اقدام را با ارائه تخفیف‌هایی برای سازندگان انجام می‌دهند.

رگولاتور املاک پایتخت در بیراهه

اما در حال حاضر وضع موجود در پایتخت نشان می‌دهد، در تهران رگولاتور خواسته یا ناخواسته در بیراهه قرار گرفته است و به جای اینکه بازار معاملات را در جهت خروج از رکود هدایت کند، با ضوابط نامتعارف، به تشدید رکود در بازار مسکن حتی در نیمه جنوبی که بخش قابل‌توجهی از تقاضا به واسطه کاهش قدرت خرید به این مناطق هدایت شدند دامن می‌زند. همه آمار‌ها حکایت از افزایش شکاف متراژی بین تقاضای خرید با مساحت ساخت و ساز‌های مسکونی دارد و این موضوع نشان می‌دهد صدور پروانه به جای املاک نقلی برای املاک با مساحت بزرگ تسهیل شده است. نه تنها در شهر تهران رگولاتور نقش اصلی در پشتیبانی از کوچک‌سازی ندارد بلکه در مناطقی از شهر که کانون تقاضای خرید شده‌اند یعنی مناطق نیمه جنوبی، رگولاتور در راستای ضدکوچک‌سازی عمل می‌کند.

در نیمه جنوبی پایتخت از آنجایی که عمده املاک در بافت فرسوده قرار دارند، تسهیلاتی در جهت رونق به ساخت و ساز در این مناطق از سوی مدیریت شهری تهران در نظر گرفته شده است، اما این تسهیلات در شرایطی به سازنده پرداخت می‌شود که میانگین ساخت واحد‌های مسکونی ۷۵ مترمربع باشد. همین موضوع باعث شده تا میانگین مساحت ساخت و ساز واحد‌های مسکونی در مناطق جنوبی هم افزایش یابد و رگولاتور نیز خواسته یا ناخواسته گسل متراژی در بازار عرضه و تقاضای مسکن را به شکل نجومی تشدید کند.

در شرایطی که شروط نامتعارف باعث افزایش مساحت ساخت واحد‌های مسکونی شده است، رگولاتور باید در جهت رونق ساخت و ساز به‌ویژه در مناطق جنوبی که بخشی از تقاضا به این مناطق هدایت شده، در خدمت حمایت از سازندگان باشد و با ارائه بسته‌های انگیزشی سازندگان را برای ساخت واحد‌های مسکونی متناسب با الگوی مصرف ترغیب کند.