شعار سال: مرجع تایید «مصوبات شهرداری تهران» در دولت، ابتدای این هفته نقشه تدارک دیده‌‏شده برای «نحوه صدور مجوز برج ‏سازی در پایتخت» را به تصویب رساند؛ اما عدم انتشار عمومی دو سند ضمیمه این مصوبه شامل «خیابان‏‌های مجاز برای بلندمرتبه‌‏سازی» و «تعداد طبقات و کاربری هر برج در هر نقطه از شهر» عملا این ابلاغیه اداری را به «نقشه گنج» تبدیل کرده است. جزئیات «خطوط قرمز و شرایط سبز برای برج‌‏سازی» در یک لوح فشرده است که اگر اعلام عمومی نشود به شکل رانت، با امضا‌های طلایی در بازار ساخت توزیع خواهد شد.

 

پس از گذشت ۱۰ سال از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران، سرانجام ضوابط بلندمرتبه سازی تصویب و در اوایل هفته جاری ابلاغ شد. اما شورای عالی شهرسازی و معماری در حالی تکلیف مدیریت شهری درباره نحوه بلندمرتبه سازی را در قالب ضوابط مصوب اخیر مشخص کرده که جزئیات طلایی این مصوبه انتشار عمومی پیدا نکرده و در اختیار شهروندان قرار نگرفته است. بر اساس آنچه از متن منتشر شده مصوبه «مکان یابی و ضوابط ساخت بنا‌های بلندمرتبه شهر تهران» بر‌می آید، گذر‌هایی از پایتخت که مناسب ساخت‌و‌ساز ساختمان‌های ۱۲ طبقه و بیشتر هستند شناسایی شده اند، اما اطلاعات این مکان یابی و نیز اطلاعات تکمیلی از قبیل میزان تراکم و کاربری مجاز در هر یک از نقاط مجاز بلندمرتبه سازی در یک «لوح فشرده» صرفا در اختیار نویسندگان و طراحان مفاد این مصوبه و برخی از مدیران شهری و مسوولان قرار دارد. به این ترتیب به دنبال تبدیل «نقشه برج سازی» به «نقشه گنج»، خطر به راه افتادن ماشین جدید صدور امضا‌های طلایی و رانت، تهران را تهدید می‌کند.

یکی از اهداف اصلی تدوین و ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران در فروردین سال ۱۳۹۱ برچیدن بساط رانت اطلاعاتی در حوزه ساخت‌و‌ساز بود. مدیران شهری در آن زمان اطلاعات پهنه بندی شهر تهران برای ساخت‌و‌ساز را به‌طور کامل در اختیار عموم قرار دادند تا هر شهروندی بتواند درباره سرنوشت ملک خود یا املاکی که قصد معامله آن را دارد، اطلاعات شهرسازی کامل را دریافت کند. اما طرح تفصیلی در موضوع بلندمرتبه سازی ورود تمام‌عیاری نداشت، بلکه در قالب ماده «۱۰» شهرداری تهران را موظف کرد نسبت به تدوین ضوابط پیشنهادی بلندمرتبه سازی (ساختمان‌های ۱۲ طبقه و بیشتر) حداکثر ظرف مدت سه ماه از ابلاغ این طرح اقدام کند. بررسی سابقه این موضوع نشان می‌دهد مدیران ارشد وقت شهرداری تهران چند ماه پس از ابلاغ طرح تفصیلی از تدوین ضوابط بلندمرتبه سازی و ارسال آن به شورای عالی شهرسازی و معماری برای تصویب نهایی خبر دادند. اما انتظار برای بررسی و تصویب ضوابط مذکور در شورای عالی شهرسازی و معماری به اندازه ۱۰ سال به درازا کشید و در آغاز هفته جاری خبر ابلاغ این مصوبه از سوی شورای مذکور منتشر شد. با وجود این آنچه در اخبار منتشر شده پیرامون این موضوع آمده حاوی چند بند کلی و گنگ بوده و به سوالات کلیدی از قبیل اینکه عرصه‌های مجاز و ویژه برای بلندمرتبه سازی کجاست، میزان تراکم مجاز در هر یک از عرصه‌ها چقدر است و کاربری مجاز ساخت و ساز‌های بلندمرتبه چگونه تعیین می‌شود پاسخ نداده است. در واقع اکنون شهروندان نمی‌دانند در کدام نقاط شهر مجاز به بلندمرتبه سازی هستند و این جواز در چه سطح اشغالی، با چه میزان تراکم و با کدام کاربری قابل صدور است؟ در واقع آنچه با هدف تعیین تکلیف ضوابط برج سازی به عنوان مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری منتشر شده، بیشتر شبیه یک نامه اداری بدون جزئیات ضروری است.

سوت زنی ممنوع؟
جدای از اینکه قاعدتا باید این بخش از ضوابط ساخت‌و‌ساز نیز مثل سایر ضوابط مربوط به احداث ساختمان‌های کوتاه مرتبه به سبب جلوگیری از ایجاد رانت در اختیار عموم شهروندان قرار بگیرد، مساله دیگری که انتشار عمومی این ضوابط را حیاتی می‌کند، مسوولیت اجتماعی شهروندان و مطالبه گری آنهاست. در شرایطی که شهروندان از کم و کیف این مصوبه بی اطلاع هستند طبعا نمی‌توانند با «سوت زنی» تخلفات را گزارش کنند و عملا حق اعتراض آن‌ها به ساخت و ساز‌های خارج از ضوابط که با امضا‌های طلایی مجوز گرفته، سلب می‌شود.

از سوی دیگر وقتی در یک مصوبه قید می‌شود که مناطق مجاز به بلندمرتبه سازی «مکان یابی» شده، مشخص است که خطوط قرمزی وجود دارد و در این بین گروه‌هایی که از جزئیات این خطوط قرمز با خبر هستند، هم امکان دور زدن نقشه‌ها و به عبارت دقیق‌تر دور زدن مقررات را خواهند داشت و هم می‌توانند ضوابط مذکور را در بازار سیاه به سرمایه گذاران کلان ملکی بفروشند. به این ترتیب مخفی ماندن جزئیات ضوابط بلندمرتبه سازی پایتخت را در معرض خطر «هوا‌فروشی با امضا‌های طلایی» قرار داده است.

اگرچه ابلاغ ضوابط بلندمرتبه سازی با وجود ۱۰ سال معطلی، یک گام رو به جلو محسوب می‌شود، اما مساله این است که متن منتشر شده حاوی اطلاعات کلیدی نبوده و همچنان این ضوابط محرمانه باقی مانده است. در متن اخیرا منتشر شده از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری به مصوبه شماره «۶۱۶» ۶ بهمن ۱۳۹۹ کمیسیون ماده ۵ شهر تهران ارجاع شده است که بررسی رسانه نشان می‌دهد در آن مصوبه به صراحت قید شده که مکان یابی بلندمرتبه سازی در قالب یک حلقه لوح فشرده ضمیمه شده است. انتظار این بود که ضوابط کامل و مکان یابی صورت گرفته در سامانه شفافیت شهرداری تهران یا به هر شکل دیگری بلافاصله در دسترس عموم قرار گیرد و مدیریت شهری از زیان و آسیب بزرگ ماندن این ضوابط در لوح فشرده پیشگیری کند. اما این انتظار بی سرانجام بوده و هنوز دو سند مشخص که از آن نام برده شده، یعنی «نقشه پهنه‌ها و محور‌های مجاز برای استقرار ساختمان‌های بلند» و نیز «ضوابط و مقررات احداث بنا در پهنه‌ها و محور‌های مجاز» در اختیار شهروندان قرار نگرفته است.

شورای عالی شهرسازی و معماری پیش از این نیز دست کم سه نوبت به موضوع بلندمرتبه سازی پرداخته بود، اما موضوع تا سال جاری به نتیجه نهایی نرسید. یک‌بار در بیست وپنجم اسفند ۹۳ این ضابطه به تصویب شورای مذکور رسید که بلندمرتبه سازی در تهران به‌طور عمومی محدود است، مگر در موارد و محدوده‌های مشخص. بار دیگر در شانزدهم مهر ۹۷ این شورا «ضوابط عام بلندمرتبه سازی در شهر‌های ایران» را تصویب کرد که اتفاقا جزئیات آن به تفصیل مشخص شد. بر اساس مفاد این مصوبه ساخت‌و‌ساز بلندمرتبه در شهر‌های ایران برای زمین حداقل ۱۵۰۰ مترمربعی با عرض ۲۵ متر قطعه و نیز قرارگیری در گذر شریانی درجه ۲ مجاز شمرده شد. عرض پوسته معابر شریانی درجه ۲ عموما ۱۶ متر است و این یکی از خطوط قرمز ساخت‌و‌ساز بلندمرتبه در همه شهر‌های کشور از جمله تهران است.

سومین مصوبه‌ای که شورای عالی شهرسازی و معماری پیش از ابلاغیه هفته جاری در حوزه بلندمرتبه سازی گذرانده بود نیز به موضوع اصلاح بخشی از ضوابط عامل بلندمرتبه سازی در کشور پرداخت که مربوط به ۲۱ مهر ۹۹ است.

چارچوب‌های کلی بلندمرتبه سازی
اگرچه جزئیات ضوابط بلندمرتبه سازی تاکنون محرمانه باقی مانده است، اما بر اساس مفاد مصوبه مبنایی کمیسیون ماده ۵ شهر تهران که در مصوبه شورای عالی شهرسازی به آن ارجاع شده، شش خط قرمز یا به عبارت دیگر چارچوب کلی در این خصوص مورد اشاره قرار گرفته است. اصلی‌ترین خط قرمز بلندمرتبه سازی «کنترل سقف جمعیت پذیری» است و پس از آن به موضوع «اختصاص بخشی از عرصه ساخت‌و‌ساز به فضای سبز و باز» پرداخته شده است. «حذف محدوده‌های ممنوع برای بلندمرتبه سازی»، «دسترسی مناسب به ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی» و نیز «شناسایی محور‌های مطلوب بلندمرتبه سازی» از دیگر خطوط قرمزی است که به عنوان چارچوب‌های موثر بر مکان یابی احداث بلندمرتبه در اسناد مطالعاتی به آن‌ها اشاره شده است. همچنین یکی دیگر از چارچوب‌ها یا به عبارت دیگر خطوط قرمز مذکور، مطالعه ویژه دو منطقه ۲۱ و ۲۲ به لحاظ ظرفیت بلندمرتبه سازی با لحاظ طرح تفصیلی ویژه این مناطق بوده است.

همه این کلیات تنها چیز‌هایی است که اکنون می‌توان درباره جزئیات ضوابط بلندمرتبه سازی با شهروندان در میان گذاشت و این در حالی است که اگر ضوابط مذکور در لوح فشرده نزد نویسندگان آن و برخی مسوولان باقی بماند، امکان صدور مجوز برج سازی در اتاق تاریک فراهم می‌شود. به این ترتیب برندگان محرمانه ماندن ضوابط بلندمرتبه سازی مزاحمان ساختمانی هستند که می‌توانند از رانت شکل گرفته برای مطلعان این طرح نهایت بهره برداری را داشته باشند و بازندگان نیز شهروندان تهرانی هستند که حتی نمی‌توانند تشخیص دهند مجوز ساخت‌و‌ساز مرتفعی که در گذر محل سکونت آن‌ها صادر شده مجاز است یا تخلفی صورت گرفته است.

 

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از سایت روزنامه دنیای اقتصاد، تاریخ انتشار: ۳۰ آذر ۱۴۰۰، کد خبر:۳۸۲۷۰۲۲، www.donya-e-eqtesad.com