چه کسی تهران را بیشتر فروخته؛ آمار‌ها دست تراکم فروشان را رو کرد

بند ناف مالیه شهری تهران را با تراکم بریده اند، تراکمی که شهرداران تهران سعی در حاشا کردن آن داشتند و در اکثر مواقع ضمن مبرا دانستن دوره مدیریت خود از تراکم فروشی توپ را به زمین مدیران پیشین خود انداخته اند. بر اساس همین قاعده علیرضا زاکانی در آخرین نشست خبری خود با مقایسه میزان مساحت پروانه ساختمانی صادر شده برای ساخت و ساز در سال‌های دهه نود ضمن انداختن توپ تراکم فروشی به زمین شهرداران پیش از خود مدعی شد در دوره او تراکم فروشی بیشتر از آن سال‌ها نبوده است. بهروز شیخ رودی کارشناس حوزه اقتصاد شهری گفت: آمار‌های مرکز آمار ایران همانطور که تا امروز دست تراکم فروش‌ها در تهران را رو کرده اند از این به بعد هم رو خواهند کرد.

شعار سال: بهروز شیخ رودی کارشناس حوزه اقتصاد شهری گفت: آمار‌های مرکز آمار ایران همانطور که تا امروز دست تراکم فروش‌ها در تهران را رو کرده اند از این به بعد هم رو خواهند کرد.

بند ناف مالیه شهری تهران را با تراکم بریده اند، تراکمی که شهرداران تهران سعی در حاشا کردن آن داشتند و در اکثر مواقع ضمن مبرا دانستن دوره مدیریت خود از تراکم فروشی توپ را به زمین مدیران پیشین خود انداخته اند.

چه کسی تهران را بیشتر فروخته؛ آمار‌ها دست تراکم فروشان را رو کرد
بر اساس همین قاعده علیرضا زاکانی در آخرین نشست خبری خود با مقایسه میزان مساحت پروانه ساختمانی صادر شده برای ساخت و ساز در سال‌های دهه نود ضمن انداختن توپ تراکم فروشی به زمین شهرداران پیش از خود مدعی شد در دوره او تراکم فروشی بیشتر از آن سال‌ها نبوده است.

زاکانی در پاسخ به پرسش یکی از خبرنگاران گفته بود: وقتی صحبت از تراکم می‌کنید یعنی متراژ نهایی که ۱۳ میلیون مترمربع در سال ۹۱ بوده و سال ۹۲ این عدد ۴۶ میلیون مترمربع بوده و مثلا سال ۹۷ حدود ۱۵ میلیون و سال ۹۸ حدود ۱۷ میلیون و سال ۹۹هم ۱۴ میلیون و ۲۰۰ هزار متر بوده و سال ۱۴۰۰ حدود ۱۲ میلیون و ۸۰۰ و سال ۱۴۰۱حدود۱۳ میلیون و ۹۰۰ بوده است که این عدد نشان می‌دهد که در دوره ما بیشتر از آن سال‌ها نبوده این در حالی است که برخی از آن سال‌ها در دوره کرونا بوده است. زاکانی بدون اشاره و نام بردن از قالیباف که در سال ۱۳۹۲ سکان شهرداری تهران را در دست داشت بیشترین میزان تراکم فروشی را با ارائه اطلاعات مربوط به دوره او دانسته بود، همچنین بدون آنکه از پیروز حناچی اسمی ببرد با اشاره به میزان متراژ نهایی سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ ادعا‌های حناچی در پایان دادن به شهر فروشی را با بیان اینکه در دوره ما بیشتر از آن سال‌ها نبوده است را زیر سوال برد.

بهروز شیخ رودی؛ کارشناس مالیه و اقتصاد شهری در واکنش به این اظهارات شهردار تهران گفت: آقای زاکانی برای اینکه نتیجه مطلوب خودشان را بگیرند و دوره مدیریتی خودشان را از تراکم فروشی مبرا کنند، متراژ نهایی ساخت و ساز در سال‌های دهه نود را با دو سال مدیریت خودشان مقایسه کرده اند و جوری نتیجه گیری کرده اند که همه شهرداران تهران تراکم فروش بوده اند جز زاکانی! البته این مدل استدلال‌ها از فردی که ادعا می‌کند در شهرداری تحت مدیریت او حتی یک سانت هم تراکم فروشی ندارند چیز جدیدی نیست و باید منتظر ماند تا برای اثبات این ادعا خیلی مفاهیم و فرمول‌ها دستکاری شود تا نتیجه دستکاری فرمول و اطلاعات تایید ادعا‌های ایشان بشود. نه تنها کارشناسان بلکه مردم عادی هم وقتی این استدلال‌ها و مقایسه‌ها را از زبان شهردار تهران می‌شنوند خنده شان می‌گیرد، جای تاسف است که زاکانی به عنوان شهردار تهران بدون اشاره به میزان مساحت زمین عرضه شده برای ساخت و ساز و صدور پروانه ساختمانی و سپس اعلام میزان متراژ نهایی ساختمان و بیان حجم بارگزاری انجام شده بر روی زمین‌ها که نشان دهنده تراکم است، صرفا با اشاره به متراژ نهایی ساخت و ساز بیایند و درباره تراکم ساختمانی عرضه شده در ادوار مختلف مدیریت شهری نتیجه مورد نظر خودشان را بگیرند، این شیوه ارائه بخشی از اطلاعات و داده‌ها بیش از آنکه به اظهار نظر‌های یک مقام مسئول شبیه باشد به سناریو نویسی منتشر کنندگان اطلاعات غلط و اصطلاحا فیک نیوز‌ها شباهت دارد و با ادعای صداقت با مردم و شفافیت مدیریت شهری دوره ششم هیچ تناسبی ندارد.

معاون پیشین محاسبات و پایش عملکرد شورای شهر تهران در ادامه با اشاره به ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران درباره تراکم گفت: مطابق بند ۲-۷ بخش ۷ ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران که تراکم پایه مالی را برای کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی شهری را معادل ۱۲۰ درصد وسعت ملک طبق سند مالکیت دانسته است و مازاد بر آن را در حد تراکم مجاز ساختمانی بر اساس طرح تفصیلی اصطلاحا مازاد تراکم مجاز می‌نامند که بیشترین میزان این نوع از تراکم با رقم ۷۵۰ درصد به اراضی با پهنه s۱۲۱ یعنی محور‌های ویژه بلند مرتبه سازی تعلق دارد و اضافه براین تراکم را مازاد تراکم غیر منطبق بر طرح تفصیلی تشکیل می‌دهد که متناسب با پهنه‌ای که املاک در آن واقع شده است می‌توان میزان مازاد تراکم مجاز و غیر مجاز یک ملک را تعیین کرد. متاسفانه اطلاعات میزان تراکم عرضه شده توسط شهرداری‌ها نه فقط در تهران بلکه در سطح کشور دور از دسترس شهروندان قرار دارد، البته این روند در دهه هفتاد وضعیت متفاوتی داشته است و همیشه پنهان نبوده است. تا میانه دهه هفتاد در سالنامه‌های آماری شهرداری تهران با اطلاعات میزان تراکم عرضه شده به متر مربع و حتی میانگین قیمت تراکم منتشر شده، اما حالا که شفافیت و سامانه‌های شفافیت مد شده اند این اطلاعات در دسترس شهروندان قرار ندارد و ما تنها با مراجعه به گزارشات آماری پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌ها که مرکز آمار ایران منتشر می‌کند و محاسبه میزان بارگزاری بر اساس متراژزیربنا و مساحت زمینی که ساخت و ساز بر روی آن انجام شده می‌توانیم پی ببریم که به صورت متوسط در یک سال یا فصل شهرداری اجازه چه میزان بارگزاری برای ساخت و ساز یا همان تراکم را در پروانه‌های ساختمانی داده است، در این میان حجم تراکم مجاز و غیر مجاز هم قابل تفکیک نیست، اما به ما تصویر روشنی از رویکرد حاکم بر مدیریت شهری نسبت به رعایت یا عدم رعایت طرح تفصیلی می‌دهد. آقای زاکانی هم برای مقایسه درست دوره مدیریت خودشان باید به جای صرف ارائه متراژ زیربنای ساخت و ساز به عنوان مولفه مقایسه تراکم فروشی، باید مساحت زمین‌هایی که به عنوان ورودی فرآیند ساخت و ساز برایشان پروانه صادر شده را اعلام می‌کردند، سپس خروجی نهایی فرآیند ساخت و ساز یا همان متراژ زیربنا را اعلام و در نهایت با مقایسه میزان بارگزاری ساخت و ساز انجام شده بر روی زمین‌ها میزان تراکم ساخت و ساز روشن می‌شد، اما خب آن وقت نتیجه مورد نظرشان را نمی‌توانستند بگیرند.

شیخ رودی در ادامه با اشاره به گزارش صدور پروانه‌های ساختمانی منتشر شده توسط مرکز آمار ایران گفت: وقتی به اطلاعات پروانه‌های صادره توسط شهرداری تهران در خلال سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰ با استناد به گزارشات رسمی منتشر شده توسط مرکز آمار ایران نگاه می‌کنیم می‌بینیم در سال ۱۳۹۲ شهرداری تهران تعداد ۲۱ هزار و ۳۴۶ پروانه ساختمانی برای زمین‌هایی به مجموع مساحت ۸ میلیون و ۳۸۳ هزار متر مربع صادر و اجازه ساخت و ساز به متراژ ۳۴ میلیون و ۳۹۵ هزار متر مربع داده است. اما بر خلاف مقایسه زاکانی بر مبنای متراژ نهایی که نمایانگر تراکم فروشی حداکثری در این سال بود ما شاهد آن هستیم در سال ۱۳۹۳ مدیریت شهری دوره چهارم اجازه بارگزاری ۴۸۸ درصدی تراکم ساخت و ساز به متراژ ۱۶ میلیون و ۶۷ هزار متر مربع بر روی مساحت زمینی بالغ بر ۳ میلیون و ۲۹۴ هزار متر مربع رکورد دار میزان بارگزاری تراکم ساخت و ساز است و از اینجا می‌توان پی به استدلال غلط زاکانی در اتکای صرف به متراژ نهایی ساخت و ساز برای مقایسه میزان تراکم فروشی در شهرداری برد. زیرا اساسا تراکم به میزان بارگزاری ساخت و ساز انجام شده بر روی زمین دلالت دارد نه متراژ نهایی ساخت و ساز، و از این جهت در سال ۱۳۹۲ علی رغم دارا بودن بیشترین متراژ ساخت و ساز از تراکم ساختمانی کمتری نسبت به سال ۱۳۹۳ برخوردار است، زیرا در سال ۱۳۹۲ ما شاهد بارگزاری ۴۱۰ درصدی بر روی زمین به مساحت ۸ میلیون و ۳۸۳ هزار متر مربع هستیم، اما در سال ۱۳۹۳ با کاهش مساحت زمین به ۳ میلیون و ۲۹۴ هزار متر مربع شاهد افزایش میزان بارگزاری ساخت و ساز به ۴۸۸ درصد هستیم. بر همین مبنا در سال ۱۳۹۹ ما شاهد آن هستیم که ۶ هزار و ۹۰۴ پروانه ساختمانی برای ساخت و ساز در زمین به مساحت ۲ میلیون و ۵۳۲ هزار متر مربع با زیر بنای ساخت و ساز ۹ میلیون و ۵۳۸ هزار متر مربع صادر شده است، یعنی در این سال مدیریت شهری دوره پنجم اجازه بارگزاری و تراکم ساخت و ساز ۳۷۷ درصدی را به سازندگان داده است.

این کارشناس مالیه و اقتصاد شهری در ادامه افزود: این اعداد و ارقام روشنگر آن است که در یک دهه گذشته در سال ۱۳۹۳ از دوره مدیریت شهری چهارم پایتخت با متوسط بارگزاری ۴۸۸ درصدی ما شاهد بیشترین حجم اجازه بارگزاری برای ساخت و ساز در پروانه‌های صادره هستیم، در نقطه مقابل در سال ۱۳۹۹ از دوره مدیریت شهری پنجم با متوسط بارگزاری ۳۷۷ درصدی ما کمترین حجم اجازه بارگزاری برای ساخت و ساز را در پروانه‌های صادره توسط شهرداری تهران مشاهده می‌کنیم، موضوعی که روشنگر و متمایز کننده عملکرد دوره چهارم و پنجم شورا و شهرداری تهران است و زاکانی نمی‌تواند با مقایسه متراژ نهایی ساخت و ساز آن را دچار خدشه کند. فارغ از میزان تراکم مجاز و غیر مجاز اگر بخواهیم عملکرد شورای چهارم و پنجم شهر تهران را صرفا بر اساس مساحت زیربنای ساخته شده بر اساس مازاد تراکم پس از کسر زیربنای تراکم پایه مالی (یعنی ۱۲۰ درصد مساحت زمین) را با هم مقایسه کنیم می‌بینیم که در خلال سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ یعنی دوره مدیریت شورای چهارم ما شاهد آن هستیم که مساحت ساخت و ساز ناشی از مازاد تراکم علاوه بر تراکم مالی برابر با ۵۴ میلیون و ۶۳۵ هزار و ۸۲ متر مربع بوده است، در مقابل در طی سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ یعنی دوره مدیریت شورای پنجم مساحت ساخت و ساز ناشی از مازاد تراکم علاوه بر تراکم مالی معادل ۳۴ میلیون و ۵۶۶ هزار و ۴۷۹ مترمربع است، در دل این دو رقم هر چند مساحت مازاد تراکم مجاز و غیر مجاز از هم تفکیک نشده است، اما نشان می‌دهد که چه دوره‌ای نسبت به بارگزاری و تراکم ساخت و ساز سخت گیرانه‌تر عمل می‌کرده است و چه کسی شهر را بیشتر فروخته است!

شیخ رودی در ادامه با اشاره به مدیریت شهری دوره ششم و کارنامه زاکانی در این باره گفت: از دو سال مدیریت دوره ششم تنها گزارش مرکز آمار ایران درباره پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال ۱۴۰۰ منتشر شده است و متاسفانه اطلاعات مرجع مستقل و بی طرفی مثل مرکز آمار ایران به صورت کامل برای ارزیابی کارنامه زاکانی و مدیریت شهری دوره ششم در دسترس نیست، اما اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال ۱۴۰۰ که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده نشان می‌دهد در این سال شهرداری تهران ۵ هزار و ۶۸۳ پروانه ساختمانی برای ساخت و ساز به متراژ ۸ میلیون و ۶۷۷ هزار متر مربع بر روی زمین‌هایی به مساحت ۱ میلیون و ۹۹۰ هزار متر مربع صادر کرده است. این اعداد و ارقام نشان می‌دهد در سال ۱۴۰۰ که بخش عمده‌ای از آن یعنی بیش از هفت ماه در دوره مدیریت شهری ششم بوده است شهرداری تهران اجازه بارگزاری و تراکم ساخت و ساز ۴۳۶ درصدی را داده است و این موضوع با مقایسه متراژ ساخت و ساز سال ۱۴۰۰ با سال‌های قبل قابل لاپوشانی نیست. البته با انتشار گزارش مرکز آمار ایران درباره پروانه‌های ساختمانی صادر شده در سال ۱۴۰۱ تصویر تراکم فروشی انجام شده در دوره ششم مدیریت شهری با سیاستگذاری چمران و مدیریت زاکانی روشن‌تر خواهد شد و معلوم می‌شود شهرداری چه میزان و چطور تراکم فروخته است. آمار‌های مرکز آمار ایران همانطور که تا امروز دست تراکم فروش‌ها در تهران را رو کرده اند از این به بعد هم رو خواهند کرد.