شعار سال: صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات برای اولین‌بار در سال 1960 در ایالات متحده آمریکا مجوز فعالیت اخذ کردند. فعالیت اصلی این صندوق‌ها، خرید املاک و مستغلات و کسب سود از محل اجاره‌داری آنهاست؛ اگرچه این صندوق‌ها در اوراق بهادار مرتبط با املاک و مستغلات، مانند اوراق رهنی نیز سرمایه‌گذاری می‌کنند. مطابق تعدیلاتی که در قوانین مالیاتی آمریکا در سال 1960 رخ داد، شرکت‌های بهره‌بردار ساختمانی در قبال رعایت برخی الزامات مشخص، از مالیات بر عملکرد معاف شدند؛ الزاماتی مانند ترکیب مالکیت، توزیع سود عملیاتی، ترکیب دارایی، ترکیب درآمد، نگهداشت دارایی. مهم‌ترین اهداف صندوق‌ها نیز به‌ این ‌ترتیب روشن شد: 1) تشویق سرمایه‌گذاران خرد به سرمایه‌گذاری مشترک در املاک و مستغلات، 2) تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات، 3) سامان‌دهی بازار اجاره‌داری بلندمدت املاک و مستغلات در مقابل معاملات سفته‌بازانه، 4) مدیریت حرفه‌ای و متنوع‌سازی سبد سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و 5) ایجاد بازار ثانویه و نقدشوندگی برای سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات.

راه‌اندازی صندوق املاک در ایران ممکن است؟

نکته درخور ‌تأمل آن است که در ایران صندوق‌های زمین و ساختمان تجربه مشترک بازار سرمایه و بازار املاک و مستغلات محسوب می‌شوند و بر اساس گفته‌های کارشناسان، از آنجا ‌که عمده سازندگان در عرصه مسکن در ایران (بالای 90درصد)، سازندگان خرد محسوب می‌شوند، امکان ورود آنها به بازاری پیچیده مانند بازار سرمایه یا صندوق جسورانه وجود ندارد. به ‌دلیل قیمت‌های متفاوت مسکن در مناطق و شهرهای مختلف، این صندوق و شیوه سهام‌داری آن، به‌شدت پیچیده خواهد بود. کارشناسان معتقدند درصورتی‌که شرکت‌های بزرگی در عرصه سرمایه‌گذاری و ساخت مسکن در کشور وجود داشت، این صندوق‌ها کارایی داشت؛ اما اکنون فقط به دسته‌ای از سرمایه‌گذاران وابسته محدود خواهد شد و قدرت آنها را بیش‌ازپیش و غیرقابل مهار خواهد کرد.

بااین‌حال، در گزارشی که فرابورس ایران در این زمینه تهیه کرده است، دیدگاه دیگری وجود دارد: «کارکرد این صندوق‌ها تحریک طرف عرضه بازار املاک و مستغلات محسوب می‌شود؛ بنابراین صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات می‌توانند نقش مکمل این صندوق‌ها را در تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات ایفا کنند. معمولا بیشترین فعالیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات در دو کاربری مسکونی و تجاری صورت می‌‌گیرد؛ اگرچه صندوق‌هایی نیز هستند که به‌صورت تخصصی در کاربری‌های بیمارستانی، گردشگری و اداری فعالیت می‌کنند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات در طبقه‌بندی صندوق‌های سرمایه‌گذاری بازار سرمایه در طبقه صندوق‌های با سرمایه ثابت جای می‌گیرند. همچنین عموم صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات از طریق عرضه عمومی در بازارهای سرمایه عرضه می‌شوند. تجربه صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک، صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل معامله و صندوق‌های زمین و ساختمان، در تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات در بازار سرمایه ایران، به‌عنوان نهاد موضوع بند 20 ماده 1 قانون بازار اوراق بهادار، بند ه ماده 1 قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید و بند 15 ماده 1 آیین‌نامه اجرائی تبصره 2 ماده 7 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، کمک شایان خواهند کرد».

قریب به 80درصد تشکیل سرمایه در کشورهای توسعه‌یافته متعلق به ساختمان است. املاک و مستغلات و ابزارهای مالی وابسته به آن، حدود 40 درصد کل دارایی‌های جهان را تشکیل می‌دهد. در بازارهای سرمایه توسعه‌یافته دنیا، دارایی‌های مرتبط با املاک و مستغلات بیش از 30 درصد کل دارایی‌ها را به خود اختصاص داده‌اند، اما متأسفانه در بازار سرمایه ایران سهم تمامی اوراق بهادار مرتبط با املاک و مستغلات به دو درصد کل دارایی‌ها هم نمی‌رسد. مطابق آخرین داده‌های بانک مرکزی، صنعت مسکن و ساختمان در اقتصاد ایران به‌طور مستقیم حدود هشت درصد تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است. برحسب نتایج یک مطالعه و با اتکا به داده‌های جداول داده- ستانده سال 1361، مسکن در بین 71 بخش اقتصاد کشور ضریب فزاینده 2.04 (رتبه بيستم)، شاخص انتشار و تحرک‌بخشی 1.2 (رتبه بيستم) و توان اشتغال‌زایی 5.3 به‌ازای یک میلیارد ریال سرمایه‌گذاری (رتبه 21) را دارد. ضمن اینکه باید اشاره شود سهم تسهیلات بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات شبکه ‌بانکی در یک ‌دهه اخیر، همواره بین 12 تا 20 درصد بوده است. این شاخص‌ها به خوبی نشان‌دهنده بزرگی و اهمیت صنعت مسکن و ساختمان به‌عنوان موتور محرک سایر بخش‌های اقتصاد است.

بر آن شدیم تا به سبب طرح دوباره این موضوع، نظر کارشناسان را در این زمینه جویا شویم.

شرکت‌های بزرگ ساختمانی برای ورود در بورس نداریم

بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس‌ارشد مسکن، در گفت‌وگو با «شرق» با اشاره به تجربه جهانی در زمینه ورود املاک و مستغلات در بورس و سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه، می‌گوید: شرکت‌های تولیدکننده مسکن و ملک و مستغلات باید قابلیت ورود به بازار سرمایه را داشته باشند.

او با بیان اینکه در ایران 93 درصد تولید املاک و ساختمان در اختیار بخش خصوصی است و عمدتا خرده‌ساز هستند، ادامه می‌دهد: در کشور سازندگان انبوه نداریم. انبوه‌سازانی که اکنون در کشور از آنها نام می‌بریم، تولیدکننده نیستند، بلکه پیمانکار انبوه‌ساز هستند، بنابراین نمی‌توانند وارد بورس شوند.

ستاریان ادامه می‌دهد: سازوکار بورس، یک سازوکار پیچیده است و عمدتا بخش خصوصی خرده‌ساز نمی‌تواند ورود کند، مگر اینکه در قالب تشکل‌های عظیم وارد بازار سرمایه شوند که این هم نیازمند قوانین و برنامه‌هایی مقدماتی برای تشویق برای ورود به این عرصه است.

این کارشناس مسکن در ادامه با اشاره به موضوع حل‌وفصل مالیات بر درآمد و نقل‌وانتقال املاک در صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات می‌گوید: در ایران گمان می‌کنند که مالیات بر خانه‌های خالی باید دریافت شود، این گفته با فرض وجود خانه‌های خالی لوکس در کشور بنا شده، اما چنین فرضی از اساس اشتباه است و میزان وجود خانه‌های خالی در کشور، براساس همان ضریب خانه‌های خالی است که در جهان وجود دارد.

او در بیان چرایی نبود خانه‌های خالی در کشور ادامه می‌دهد: با فرض وجود خانه‌های خالی در ایران باید دو واقعه رخ دهد. نخست آنکه، باید قیمت مسکن در سبد خانوار به سرعت کاهش یافته و در هشت تا 10 درصد شود و دوم، به‌طور کل حاشیه‌نشینی در ایران از بین برود. اما این دو اتفاق رخ نداده که نشان می‌دهد حتی با کمبود مسکن در کشور نیز مواجه هستیم.

ستاریان در پاسخ به ادعای لوکس‌بودن این خانه‌ها ادامه می‌دهد: قاعده‌ای در بخش مسکن با عنوان جابه‌جایی وجود دارد. وقتی خانه‌های خیلی لوکس خالی می‌ماند و کسی نمی‌خرد، با کاهش قیمت آنها، معاملات آغاز می‌شود و بازار متعادل می‌شود. این روند جابه‌جایی تا پایین‌ترین سطح خانه‌ها در پایین ‌شهر هم ادامه می‌یابد و با جابه‌جایی رو به بالا، باید مسکن در بخش پایین جامعه بیشتر مي‌شود. این قاعده کلی در سطح جهان است، اما چنین اتفاقی نمی‌افتد. بنابراین نمی‌توان ادعا کرد که خانه خالی چه لوکس و چه غیرلوکس در کشور وجود دارد.

تقویت قدرت‌های انحصاری در بازار مسکن

فردین یزدانی، مدیرعلمی طرح جامع مسکن، نیز در گفت‌وگو با «شرق» با تأكيد بر اينكه بسترها برای ورود املاک و مستغلات به بازار فراهم نیست، می‌گوید: این صندوق‌ها تنها برای عده‌ای در کشور سودآور خواهد بود که قدرت‌های انحصاری در عرصه سرمایه‌گذاری دارند، زیرا در کشور، شرکت‌های ساختمانی که توانمندی ورود به این عرصه را داشته باشند، وجود ندارند.

یزدانی در ادامه می‌افزاید: ایجاد این صندوق‌ها به علت کم‌اثری در بازار مسکن و نداشتن قدرت برای ایجاد تحرک در بازار، ضروری نیست و فقط طیفی از سرمایه‌گذاران را که در زمینه ساخت‌وسازهای بزرگ به نمایندگی از بانک‌ها، نهادها و ارگان‌ها حضور دارند، با سود بیشتری مواجه می‌کند. این کارشناس‌ارشد مسکن در ادامه با بیان اینکه راه‌اندازی چنین صندوق‌هایی مطلقا در بهبود بازار مسکن اثری ندارد، می‌گوید: این صندوق، ابزاری است که با بازار مسکن ایران هماهنگ نیست و تنها می‌تواند قدرت‌های انحصاری موجود را قوی‌تر و مهارناپذيرتر کند. تا جایی‌ که عملکرد آن احتمالا، به‌نفع این قدرت‌های انحصاری و به ضرر مصرف‌کنندگان خواهد بود.

او با بیان اینکه باید سازوکار دقیق این صندوق‌ها اعلام شود، ادامه می‌دهد: این صندوق‌ها می‌توانند به کل به‌صورت سهام‌داری اداره شوند یا اوراق صکوک اجاره با هدف تأمین مالی برای پروژه‌‌های ساخت‌وساز، تخصص یابد که این دو روش با هم متفاوت است و می‌توان روی سازوکارهای آن اندیشید، اما اگر جز این باشد، باید منتظر بود و دید چه محتوایی برای این صندوق‌ها ارائه خواهند داد.

سایت شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از روزنامه شرق تاریخ انتشار 3 آذر 97، کدخبر: 200146، www.sharghdaily.ir