شعارسال: در این گفتگو بنا داریم طی مصاحبه با دکتر محمدباقری قاضی دیوان عالی کشور و استاد مرکز آموزش قوه قضائیه از جهات دیگری به مسئله پیش فروش آپارتمان و مشکلات حقوقی پیش روی شهروندان بپردازیم که می‌خوانید.

• استاد محمدباقری ضمن تشکر از همکاری جنابعالی جهت مصاحبه تکمیلی پیرامون پیش‌فروش آپارتمان به‌عنوان اولین سؤال بفرمایید اگر در پیش‌فروش آپارتمان سازنده تعهد زمانی برای تکمیل ساخت را رعایت نکرد و ملک را نیمه‌کاره رها نمود، چه اقدامی باید از سوی خریدار صورت گیرد؟

در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان شرط و شروطی می‌گذارند و تاریخ تحویل و مبلغ خسارت در صورت تأخیر در ساخت به‌صورت روزانه مشخص می‌شود ولی اگر مراحل ساخت طبق قرارداد انجام نشد باید در ابتدا به‌صورت دوستانه به راه‌حل مشترک رسید و در غیر این صورت خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه هم خسارت و وجه التزام را مطالبه نماید و هم الزام به تکمیل ملک را از دادگاه بخواهند.

• اگر در طول مدت قرارداد پیش‌فروش، اتفاقی مثل آتش‌سوزی برای ملک پیش بیاید مسئولیت با کیست؟

با توجه به اینکه مطابق مواد ۳۶۷ به بعد قانون مدنی فروشنده موظف است مبیع (ملکی که می‌خواهد بفروشد) را مطابق شرایط مقرر در قرارداد به خریدار تحویل دهد بنابراین تا قبل از تحویل مبیع هرگونه خسارت و ضرری که به مبیع وارد شود چون هنوز به تصرف خریدار درنیامده است به عهده فروشنده می‌باشد.

• اگر هنگام تحویل ملک مشکلی میان پیش خریدار و پیش فروشنده ایجاد شود این اختلاف چگونه برطرف می‌شود؟ (مثل اختلاف در نوع کابینت که قرار است نصب شود)

اگر در قرارداد پیش‌فروش، شرط داوری شده باشد، طبیعتاً داور مرجع حل اختلاف بین آن دو می‌باشد و رأی داور هم برای طرفین لازم الاتباع می‌باشد در غیر این صورت دادگستری مرجع عام رسیدگی به دعاوی می‌باشد.

• آیا شرط داوری در قراردادهای پیش‌فروش گنجانده می‌شود؟

بله به‌طورمعمول و در عرف بازار، اکثراً شرط داوری پیش‌بینی می‌شود.

• این داور باید چه شرایط، ویژگی‌ها یا توانایی‌های خاصی داشته باشد؟

معمولاً داور از بین افراد وارد و مطلع در امور ساختمان و قرارداد انتخاب می‌شوند مثلاً مدیر دفتر املاک که تنظیم‌کننده قرارداد بوده است به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین انتخاب می‌گردد.

• آیا به نظر داور می‌توان اعتراض کرد؟

بله طبق قانون آیین دادرسی مدنی در باب داوری، رأی داور قابل‌اعتراض در دادگاه می‌باشد و هر یک از طرفین به رأی داور اعتراض داشته باشند به دادگاه مراجعه می‌کنند و دادگاه موضوع را بررسی و رأی مقتضی صادر می‌کند.

• اگر داور رأی ندهد چه باید کرد؟

اگر داور رأی ندهد هر یک از طرفین می‌توانند جهت حل اختلاف پیش‌آمده، به دادگستری مراجعه کنند.

• استاد محمدباقری بفرمایید در امر پیش‌خرید آپارتمان، شهروندان چه اموری را رعایت کنند تا بتوانند یک معامله خوب و بدون مشکل را انجام دهند؟

مشاهده و بررسی اسناد مالکیت فروشنده در انجام معاملات ملکی ضرورت دارد. در مورد وکیل هم باید متن وکالت‌نامه به‌دقت بررسی شود که این وکیل، فقط دارای وکالت کاری نباشد بلکه وکالت رسمی با حق فروش داشته باشد.

در مسئله پیش‌خرید ملک و آپارتمان، دیدن پروانه ساختمان و بررسی دقیق جزئیات آن بسیار مهم است تا به‌عنوان‌مثال ملک مشکلات حقوقی نداشته باشد.

همچنین متن قرارداد باید از سوی خریدار و فروشنده خوانده شود. خریدوفروش امری فنی و تخصصی است و در تنظیم قرارداد باید همه جوانب مسئله موردتوجه قرار بگیرد.

با اندکی دقت و کسب آگاهی در مورد معاملات املاک به‌سادگی می‌توان جلوی ضرر و زیان‌های احتمالی را گرفت.

آپارتمان از افراد خوش‌حساب و خوش‌نام خریداری شود. در انجام معامله باید یا خود خریدار وارد باشد و یا از فرد متخصص کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل نشود. برخی هم به نسبت خرید بخشی از سند را به نامشان می‌زنند و عده‌ای هم اعتماد می‌کنند.

• با توجه به افزایش نابهنگام قیمت مسکن، بسیاری پس از انجام معامله ممکن است باوجود پرداخت بیعانه از سوی خریدار و تنظیم قرارداد، پشیمان شوند چه راهکاری برای این مشکل پیشنهاد می‌کنید؟

اگر بیع نامه‌ای تنظیم و امضاء شود با افزایش قیمت آپارتمان، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند و برای طرفین لازم‌الاجراست و دادگاه بر اساس آن حکم صادر می‌کند. اگر قرارداد تنظیم بشود ولی امضاء نشود، مالک ازنظر قانونی می‌تواند ملک را نفروشد و این امر ازلحاظ قانونی مشکلی ندارد؛ هرچند ازنظر اخلاقی درست نیست.

شعارسال، با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از سایت مهداد، تاریخ انتشار: 2آبان1397 ، کدخبر: -: mahdad.ir