شعار سال: قوانین مربوط به تنظیم روابط موجر و مستأجر به علت شیوع اجاره، از مهمترین قوانین هر کشور محسوب می شوند. همچنین، بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، از بحث های مهم اجاره محل های تجاری هستند.

در قوانین روابط موجر و مستاجر، ما با دو کلمه روبرو می شویم: سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند.اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

در حالی که حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. درنتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند. پس این دو در ماهیت کاملا باهم متفاوت هستند. وقتی به قوانین سال های ۱۳۲۲ تا ۱۳۷۶ نگاه می کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود.

اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است،‌ بخاطر این بود که مستاجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و و قتی او را از محل بیرون می کنند مشتری ها را ازدست می دهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانونگذار از مستاجرها حمایت می کند .به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید.

علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستاجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خریدو تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد. در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.

حق کسب و پیشه و سرقفلی از نظر فقهی

قانونگذار در سال ۵۶ یک حق مستقلی را به نام حق کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت شناخت این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار و کسب مشتری برای مستاجر ایجاد می شد شورای نگهبان آن را بعد از انقلاب غیرشرعی اعلام کرد و تنها در مورد سرقفلی موضوع را به تحریرالوسیله امام ارجاع داد ولی مجمع تشخیص مصلحت دوباره مقررات راجع به حق کسب و پیشه را مجری دانست ولی این امر تا سال ۷۶ ادامه داشت و قانونگذار با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر حق سرقفلی و کسب و پیشه را شرعی نمود ولی حق مستقلی برای مستاجر به لحاظ کسب شهرت و اعتبار و کسب مشتری قائل نشد و در صورتی برای مستاجر حق سرقفلی پیش بینی کرد که موجر از وی در ابتدای اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی گرفته باشد یا اینکه مستاجر در اثناء مدت اجاره بخواهد حق خود را در انتفاع ملک فقط برای مدت باقیمانده به دیگری واگذار کند و یا اینکه بخواهد اسقاط حقی کند که در ضمن عقد اجاره به نفع او شرط شده است در مورد اول حق موجر به مستاجر منتقل می شود و او دارای حق سرقفلی می شود و در مورد دوم در ازای واگذاری حق خود در انتفاع از ملک برای مدت باقیمانده دارای حق سرقفلی می شود و در مورد سوم اسقاط حقی که به صورت شرط ضمن عقد ایجاد شده است مستاجر را دارای حق سرقفلی می کند.

تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی

ایجاد حق اولی (حق کسب، پیشه و تجارت) پس از عقد اجاره، قهری و بر مبنای اراده قانونگذار است، لیکن دومی (سرقفلی) قراردادی و ناشی از اراده اشخاص می باشد.

مطابق فتاوی فقها و نظریه شورای نگهبان اولی مغایر با موازین شرع است، اما دومی مغایرتی باموازین شرع ندارد.

اولی تدریجی الحصول است و وجودش نیاز به گذشت زمان دارد، در حالیکه دومی وجودش در ابتدای عقد اجاره محقق گردیده و نیازی به گذر زمان ندارد.

اولی انتقالش غیرممکن است مگر با اجازه مالک، ولیکن دومی انتقالش مجازاست و نیازی به اجازه مالک ندارد مگر موارد منع آن در قرارداد تصریح شود.

اولی با تخلف از مواد ۱۴ و ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ زایل می شود، اما دومی با هیچ تخلفی از بین نمی رود، مگر شرط ضمن عقد به صورت وجه التزام باشد.

حق اولی ایجاد و دوامش منوط به خوشنامی و جذب مشتری و عدم ارتکاب تخلف از شروط قانونی می باشد (نوعی مالکیت معنوی است) ولیکن حق دومی ارتباطی به عوامل فوق ندارد.

اولی حقی است امری و توافق برخلاف مقررات آن امکان پذیر نیست، لیکن دومی قواعدش تکمیلی است و توافق برخلاف مقررات آن ممکن است.

اولی صرفاً ناظر به قراردادهای قبل از قانون سال ۱۳۷۶ است، در حالیکه مقررات سرقفلی حسب مورد می تواند قبل یا بعد از قانون فوق هم حاکم باشد. (تفاوت زمانی)

مقررات اولی فقط در مناطقی که وزارت دادگستری آگهی نموده باشد جاری است، در حالیکه مقررات سرقفلی در تمام مناطق کشور حاکمیت دارد. (تفاوت مکانی)

مستند قانونی حق اولی پس از غیرشرعی اعلام کردن شورای نگهبان، صرفاً مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب ۱۳۶۹ است، در حالیکه مستند قانونی حق سرقفلی علاوهبر قرارداد، شروط طرفین و قانون مدنی، قانون سال ۱۳۷۶ مصوب مجلس شورای اسلامی که به تأیید شورای نگهبان رسیده، نیز می باشد. انتقال اولی صرفاً با سند رسمی ممکن است، در حالیکه انتقال دومی با سند عادی هم ممکن و معتبر است.

در هر جایی که در اجرای مقررات اولی شک داشته باشیم به لحاظ آمره بودن آنرا رها میکنیم ولی در دومی اصل بر جریان آن در همه مناطق و مقاطع است.

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال ۱۳۷۶ قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد.

در قانون سال ۷۶ سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

ماده شش قانون سال ۷۶ می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد.

تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

ماده هفت هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شود که مالک عین مستاجره به غیر مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند،‌ مستاجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را بعنوان سرقفلی مطالبه کند.

سایت شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از سایت کافه حقوق، تاریخ انتشار 5 بهمن 95، کد مطلب: -، www.cafehoghough.com