پنجشنبه ۰۶ ارديبهشت ۱۴۰۳ - 2024 April 25 
شعارسال: افزایش روزافزون اجاره آپارتمان‌های استیجاری و عدم ثبات قیمت‌ها، موجب شده مردم تمایل بیشتری به خرید ملک داشته باشند و از طرفی ازدیاد جمعیت، افزایش تقاضا برای خرید مسکن و قدرت اقتصادی پایین باعث گرایش بیشتر به خرید آپارتمان‌های ارزان‌قیمت شده است. از سوی دیگر قیمت نسبتاً مناسب آپارتمان‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند و نیز منافع حاصله برای سازندگان، جذابیتی برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها ایجاد کرده است.
باوجود این جاذبه‌ها، بروز تخلفات و جرائم در حوزه پیش‌فروش واحدهای مسکونی، مشکلات بسیاری برای شهروندان به وجود آورده که افزایش آگاهی مردم برای کاهش وقوع این‌گونه جرائم ازجمله کلاه‌برداری ضروری به نظر می‌رسد. در این راستا گفت‌وگویی با دکتر حمیدرضا محمدباقری قاضی دیوان عالی کشور و استاد مرکز آموزش قوه قضائیه انجام داده‌ایم که می‌خوانید.
- دکتر محمدباقری به‌عنوان اولین سؤال بفرمایید نگاه قانون به پیش‌فروش و مقررات جاری چیست؟
اخیراً قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب‌شده ولی هنوز به صورت عملی در دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی‌شود و اغلب قرارداد پیش‌فروش آپارتمان به‌صورت مبایعه‌نامه نامه عادی در دفاتر املاک تنظیم می‌شود به‌طوری‌که اتحادیه املاک در این خصوص برگه‌های چاپی تنظیم کرده که پس از امضاء طرفین معامله کدرهگیری صادر می‌شود.
- امروزه تخلفات زیاد‌‌‌ی به‌واسطه پیش‌فروش ساختمان صورت می‌گیرد مثل اینکه یک آپارتمان به چند نفر فروخته می‌شود؛ برای پیشگیری از این امر، شهروندان چه اقدامی باید انجام دهند؟
برابر قانون پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد مربوطه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و این قرارداد، سند رسمی محسوب می‌شود و بر اساس آن مالک نمی‌تواند یک ملک را به چند نفر بفروشد.
- قانون پیش‌فروش آپارتمان چه مجازاتی برای مشاوران املاکی که قرارداد پیش‌فروش تنظیم می‌کنند در نظر گرفته است؟
به‌موجب این قانون برای پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی مجازات حبس تعیین‌شده است. ولی در جامعه متأسفانه هنوز به‌صورت مبایعه‌نامه دست‌نویس و عادی قرارداد تنظیم می‌شود و در این صورت حتی اگر کدرهگیری هم که باشد ممکن است دفعه بعد با سند عادی و بدون کد رهگیری همان آپارتمان به فروش برسد.
- پیش‌فروش آپارتمان با کد رهگیری و بدون کد رهگیری چه تفاوتی با هم دارد و در دادگاه کدام معتبر است؟
ازنظر دادگاه هر دو قرارداد معتبر است چون بیع یا همان معامله انجام شده است و کد رهگیری فقط موجب قفل شدن ملک می‌شود که در دفتر املاک و دفتر اسناد رسمی قابل‌تشخیص است که این ملک قبلاً فروخته‌شده در غیر این صورت ازنظر قانون و دادگاه پس از تنظیم قرارداد فروش چه با کد رهگیری و چه بدون کد، ملک به فروش رسیده است.
- چنانچه مساحت آپارتمان پیش‌فروش شده، بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد باشد به چه صورت خواهد بود؟
مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی چنانچه متراژ ملک خریداری‌شده بیشتر باشد فقط فروشنده حق فسخ دارد و خریدار حق فسخ ندارد. مگر اینکه طرفین تراضی کنند.
- درصورتی‌که پیش خریدار قادر به پرداخت مابه‌التفاوت اضافه بنا نباشد آیا می‌تواند قرارداد را فسخ کند؟
پیش خریدار ملزم به پرداخت بهای اضافی ملک می‌باشد چون به‌هرحال ملک بیشتری به تملک وی درمی‌آید و منتفع می‌شود.
- آیا پیش خریدار ملزم به پرداخت اضافه بهای ملک می‌شود؟(بر چه مبنایی؛ نرخ روز معامله یا نرخ روز تحویل ملک)
قیمت اضافه بنا بر اساس نرخ روز زمان بیع تعیین می‌گردد. مثلاً اگر در زمان معامله متری ۲ میلیون تومان باشد، اگر یک سال بعد مشخص شود مساحت آپارتمان بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد است پیش خریدار باید قیمت همان زمان معامله را پرداخت کند.
- دکتر محمدباقری درصورتی‌که ملکی طبق مبایعه‌نامه فروخته شود ولی روز مقرر، مالک برای انتقال سند حاضر نشود، چه باید کرد؟
یکی از دعاوی که در دادگاه‌های حقوقی زیاد طرح می‌شود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است. اگر مالک پس از امضای بیع نامه در روز مقرر، به دلیل افزایش بهای ملک یا مطالبه پول بیشتر یا اختلافات مالی دیگر در وقت مقرر جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود و درهرحال اگر فروشنده‌ای بر اساس قرارداد در وقت معین در دفترخانه حاضر نگردد، قانون به خریدار این حق را داده که به دادگاه مراجعه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال طرح کند و دادگاه بر اساس بیع نامه موجود و شروطی که در آن ذکرشده، حکم می‌دهد و احقاق حق در این‌گونه دعاوی به‌راحتی امکان‌پذیر است و حتی اگر مالک در دادگاه و پس از صدور حکم هم حاضر نشود، دادگاه نماینده می‌فرستد و سند به نام خریدار تنظیم می‌شود.
- اگر در پیش‌خرید آپارتمان فروشنده یا سازنده به تعهداتش عمل نکند مثلاً باوجود توافق، پکیج را نصب نکند و یا مارک، جنس یا مواد موردتوافق را به کار نبرد، چه باید کرد؟
ما به‌عنوان قاضی دوست نداریم مردم را فوری به کلانتری یا دادگاه راهنمایی کنیم. در قانون و اسلام هم قضات و وکلا به ایجاد سازش بین طرفین توصیه شده‌اند. لذا در صورت بروز اختلاف، خریدار می‌تواند ابتدا با مراجعه به مالک و سازنده و یا از طریق دفتر املاک و مشاور تنظیم‌کننده قرارداد که واسطه بوده‌اند، مشکل را حل کند. درنهایت اگر توافق صورت نگرفت در زمان تحویل ملک، درخواست تأمین دلیل بکنند.
- لطفاً در مورد اینکه فرمود‌‌‌ید‌‌چنانچه سازنده در نصب تجهیزات ساختمان به تعهداتش عمل نکرد؛ خریدار می‌تواند تأمین دلیل بدهد را توضیح دهید.
تأمین دلیل یعنی حفظ دلیل؛ برای اینکه ممکن است در آینده دلایل موجود از بین برود. مثلاً وقتی ۶ ماه یا یک سال از آن آپارتمان استفاده کنید دلیل و مدرک دعوا از بین می‌رود. وقتی خریدار تأمین دلیل کند، کارشناس پس از بررسی وضعیت موجود، آن را صورت‌جلسه می‌کند و این سند و مدرکی محسوب می‌شود تا بر اساس آن خریدار رفع خسارت یا مابه‌التفاوت آن را از دادگاه دادخواست بدهد.
شعارسال، با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از سایت مهداد، تاریخ انتشار: 30مهر1397 ، کدخبر: -: mahdad.ir
