شعارسال: موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی با این استدلال که با وضع این مالیات‌ها، هزینه‌های احتکار مسکن افزایش یافته و این امر منجر به افزایش عرضه مسکن و تعدیل بازار می‌شود، چند سالی است از سوی دولتی‌ها و نمایندگان مردم در مجلس مورد بررسی و پیگیری قرار دارد؛ طرحی که در نهایت بعد از مدتی کش و قوس در مجلس و به‌رغم وجود مخالفت‌های وزارت اقتصاد با اجرای آن، تصویب و برای اجرا به دولت ارسال شده است. تعلل در اجرای این قانون باعث شد احمد توکلی، رئیس هیات‌مدیره تشکل مردم‌نهاد دیده‌بان شفافیت و عدالت در روزهای گذشته با ارسال نامه‌ای به عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نسبت به این موضوع و روی زمین ماندن اجرای این قانون اعتراض کند.

برای بررسی بیشتر این موضوع به‌سراغ کارشناسان بخش مسکن رفته و چالش‌ها، محاسن و بایدها و نبایدهای اجرای این طرح را از آنها جویا شده ایم.

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن درباره ایرادات این طرح می‌گوید: «واقعیت این است این طرح از ابتدا دارای اشکالاتی بود که یکی از این اشکالات، بالا بودن هزینه‌های وصول این مالیات‌ها بود به‌نحوی که طبق اذعان مسئولان وزارت دارایی، هزینه‌های مورد نیاز برای اجرای این طرح خیلی بیشتر از درآمد حاصل از دریافت مالیات از خانه‌های خالی است که یکی از دلایل مخالفت وزارت دارایی با اجرای این طرح در مجلس قبل از تصویب آن، همین موضوع بوده است.»

رهبر درباره راه‌های شناسایی این خانه‌ها معتقد است: «طبیعتا راه‌های شناسایی در قانون پیش‌بینی نمی‌شود و باید خود دولت این راه‌ها را پیدا و عملیاتی کند. برای شناسایی این واحدها نیز طبیعتا می‌توان روی راه‌های پیش‌پا افتاده و سطحی مانند بررسی میزان مصرف آب، برق، گاز و... این خانه‌ها حساب کرد. غیر از این مورد تنها راه برای شناسایی این واحدها، حضور و شناسایی میدانی است که طبیعتا آن‌هم اقدامی دارای ضریب خطای بالا و هزینه‌بر است.»

این فعال حوزه مسکن ادامه داد: «در مجموع می‌توان گفت انجام این کار و شناسایی این واحدها کار بسیار مشکلی است؛ چراکه افرادی هستندکه مدام در حال سفر بوده و به مدت طولانی منزل خود را خالی می‌گذارند که نمی‌توان به چنین واحدهایی خانه خالی گفت. طبیعتا تشخیص خود این موضوع و تمییز میان این واحدها و واحدهایی که کلا کسی در آن زندگی نمی‌کند و هیچ مصرفی ندارد، یکی از مشکلات اجرای این طرح در مقام اجراست.»

شناسایی خانه‌های خالی، کاری سخت و پرهزینه

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن نیز درباره مشکلات موجود در اجرای این طرح  گفت: «شناسایی خانه‌های خالی ضمن اینکه پروژه‌ای هزینه‌بر است، به‌نوعی دخالت بی‌مورد در زندگی مردم به‌شمار می‌رود. ضمن اینکه اجرایی‌کردن این طرح نیازمند وجود سیستم و سامانه‌ای است که ما از آن بی‌بهره هستیم. چنانچه امروز به دلیل وجود رکود در اقتصاد حتی بسیاری از کارهایی که با کمک سامانه و برنامه‌ریزی انجام شده دچار اخلال می‌شود، چه برسد به کارهایی که برای اجرای آن سامانه‌های مورد نیاز و توجیه درستی نیز وجود ندارد.»

سرحدی در بیان دلایل خود برای مخالفت با اجرای این طرح می‌گوید: «باید دید هدف و دلیل اصلی دولت یا مجلس از اجرای این طرح چیست؟ آیا هدف این است که با دریافت مالیات از خانه‌های خالی به درآمدهای دولت افزوده شود یا قرار است با این کار به بخش مسکن کمک شود. اگر هدف ایجاد درآمدهای جدید برای دولت است می‌توان این درآمد را از منابع دیگری تامین کرد؛ اما اگر هدف کمک به بخش مسکن است قطعا از این طریق شدنی نیست؛ چراکه خالی یا پربودن خانه‌ها باعث ایجاد رونق یا رکود در بخش مسکن نمی‌شود، بلکه باید فکری به حال تولید مسکن کرد.»

این کارشناس بازار مسکن درباره دلایل وجود خانه‌های خالی اظهار داشت: «از آنجاکه در چند سال اخیر رکود در بخش مسکن فراگیر شده و خرید و فروش مسکن مانند گذشته صورت نمی‌گیرد، مساله خانه‌های خالی موضوعیت پیدا کرده وگرنه این مساله موضوع اصلی کشور در بحث مسکن نبوده و نیست؛ اما متاسفانه مسئولان دولتی به‌جای اینکه به موضوعات اصلی توجه کنند به‌دنبال موضوعات و راه‌حل‌های ثانویه‌ای که هیچ توجیه عملی نداشته و عملیاتی هم نخواهد شد، هستند.» مهدی سلطان‌محمدی، استاد دانشگاه و کارشناس بازار مسکن  به بررسی این موضوع پرداخته است.

وی شناسایی خانه‌های خالی را کاری بسیار سخت دانسته و می‌گوید: «این کار نه‌فقط در ایران بلکه در تمام نقاط دنیا کار سختی بوده و اجرای آن با موفقیت بسیار کمی همراه بوده است. ضمن اینکه باید ریشه و دلایل این موضوع و اینکه چرا مالک‌ها ترجیح می‌دهند خانه‌های خود را خالی نگه دارند، بررسی شود. اگرچه ممکن است این طرح در کوتاه‌مدت برای دولت منافعی داشته باشد و منابع جدیدی ایجاد کند، اما قطعا در بلندمدت منجر به تعمیق رکود و کاهش میل سازندگان به ساخت‌وساز خواهد شد.»

افزایش عرضه مسکن با اجرای این طرح

سرحدی با طرح این موضوع که طبیعتا دولت نمی‌تواند صاحبان خانه‌های خالی را مجبور به فروش خانه‌های خود کند، می‌گوید: «تنها راه، اعمال فشارها و وضع قوانینی برای اجاره دادن این خانه‌هاست؛ اما سوال این است حتی اگر این کار عملیاتی هم شود چه کمکی به تعدیل بازار می‌کند؟ اصلا مگر در حال حاضر مشکل بازار اجاره کمبود مسکن است؟ واقعیت این است که بازار اجاره در ایران هرگز تابع عرضه و تقاضا نبوده و چه‌بسا در مقاطعی هرگاه عرضه افزایش یافته، قیمت‌ها نیز بیشتر شده است.»

این کارشناس بازار مسکن درباره عوامل افزایش اجاره‌ها اظهار داشت: «افزایش سالیانه قیمت اجاره به هیچ‌وجه تابع عرضه و تقاضا نیست بلکه مسائلی مانند تورم و افزایش هزینه‌ها در تعیین میزان آن دخیل است؛ اما اگر افراد دارای خانه‌های خالی با اجرای این قانون مجبور شوند خانه‌های خود را بفروشند، ماجرا فرق می‌کند و ممکن است اجرای این طرح در قیمت فروش مسکن موثر باشد.»

میزان خانه‌های خالی

ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان ضمن رد آمارهای موجود درباره تعداد خانه‌های خالی می‌گوید: «آمارهایی که دراین‌باره اعلام می‌شود چندان شفاف و به‌صورت تفکیک‌شده نیست. برای مثال ممکن است برخی افراد در شمال کشور یا برخی از شهرهای زیارتی مانند مشهد خانه‌هایی تحت‌عنوان خانه دوم داشته باشند و سالیانه ‌فقط یکی، دوبار آن‌هم هنگام مسافرت از این خانه‌ها استفاده کنند که ممکن است این موضوع در آمارهای ارائه‌شده لحاظ نشده باشد. مساله دیگری که ممکن است در این سرشماری‌ها مورد توجه قرار نگیرد خانه‌های روستایی است که ساکنان آن به شهرها مهاجرت کرده و این خانه‌ها خالی هستند یا خانه‌های موجود در بافت‌های فرسوده است که در آمارها لحاظ می‌شود اما در معنای واقعی، خانه خالی محسوب نمی‌شوند، لذا به نظرم آمارهای ارائه‌شده چندان دقیق نیست و دارای ایراد است.»

رهبر در پاسخ به این پرسش که اگر این تعداد خانه خالی در کشور وجود دارد، چرا هرساله و در برنامه‌های کلان موضوع نیاز به ساخت مسکن جدید مطرح می‌شود، به «فرهیختگان» گفت: «به نظرم دولت با ارائه این آمار قصد دارد عملکرد خود را درباره کم‌کاری‌های صورت‌گرفته در عرصه ساخت مسکن توجیه کند. به هر حال بین اینکه 2.5 میلیون واحد خالی داریم و از طرف دیگر کشور سالیانه به ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، تناقض وجود دارد.»

مهدی سلطان‌محمدی دراین‌باره می‌گوید: «سال گذشته حدود 400 هزار واحد جدید در کشور ساخته شد که بر این اساس ما در ساخت مسکن از برنامه‌های تعیین‌شده عقب‌تر هستیم.»

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌شرط‌های مورد نیاز برای موفقیت در اجرای این طرح اظهار داشت: «در ابتدا باید بدانیم این طرح در هیچ کجای دنیا به جواب نهایی نرسیده و به‌نوعی یک طرح نمایشی است؛ اما لازمه اجرای آن این است که در گام اول یک بانک اطلاعاتی از خانه‌ها و وضعیت آنها در کشور ایجاد شود، یعنی در این بانک اطلاعاتی صرفا در مورد خالی‌بودن خانه‌ها مطرح نباشد و دلیل خالی‌بودن این خانه‌ها به‌صورت تفکیک‌شده وجود داشته باشد.»

مشکل اصلی، وجود خانه‌های خالی نیست

موضوع وجود خانه‌های خالی و به تبع آن کاهش عرضه مسکن به دلیل احتکار این کالای سرمایه‌ای ازجمله موضوعاتی است که در سال‌های گذشته به‌عنوان یکی از موضوعات و دغدغه‌های دولت و مجلس در بخش مسکن بوده است. احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن دراین‌باره به «فرهیختگان» می‌گوید: «فکر می‌کنم تمرکز این قانون روی سازنده‌های مسکن و نه افرادی که به‌واسطه داشتن منابع مازاد دارای چند خانه هستند، باشد.»

وی در بیان دلایل خود می‌گوید: «هر فردی که به‌واسطه دارا بودن منابع مازاد چند خانه بخرد طبیعتا به این خانه‌ها به‌عنوان منبع درآمدی نگاه کرده و آنها را اجاره می‌دهد، لذا هیچ دلیلی برای خالی نگه داشتن این خانه‌ها از سوی این افراد وجود ندارد؛ اما سازندگانی که واحدهایی را ساخته و در شرایط فعلی به هر دلیلی نمی‌خواهند آن را بفروشند اگر دولت بتواند با اعمال قوانینی این افراد را وادار به فروش خانه‌هایشان کند این موضوع هم به لحاظ درآمدی به‌نفع دولت بوده و هم در عرضه و تقاضای مسکن موثر خواهد بود.»

وی در پایان با تاکید بر این موضوع که مشکل اصلی در بخش مسکن طرح‌هایی از قبیل مالیات بر خانه‌های خالی نیست، خاطرنشان کرد: «متاسفانه مسئولان دولتی به دلیل ناتوانی یا سوءمدیریت اصل موضوع را رها کرده و به‌جای اینکه روی مساله اشتغال و تولید که اولویت اصلی در بخش مسکن است تمرکز کنند، به مسائل حاشیه‌ای که در نهایت هم اجرایی نخواهد شد، می‌پردازند.»

سایت شعارسال، با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از روزنامه فرهیختگان، تاریخ انتشار: 2اردیبهشت1397 ، کدخبر: 140665: newspaper.fdn.ir