پایگاه تحلیلی خبری شعار سال

سرویس ویژه نمایندگی لنز و عدسی های عینک ایتالیا در ایران با نام تجاری LTL فعال شد اینجا را ببینید  /  سرویس ویژه بانک پاسارگارد فعال شد / سرویس ویژه شورای انجمنهای علمی ایران را از اینجا ببینید       
کد خبر: ۱۴۱۶۹۰
تاریخ انتشار : ۲۵ تير ۱۳۹۷ - ۲۰:۴۹
اجاره، دریافت حق انتفاع ملک از مالک در ازای پرداخت اجاره بها در مدت معین است. به صورت معمول، قرارداد اجاره همزمان با اتمام مدت اجاره فسخ شده و از اعتبار ساقط می شود. اما در مواردی، مستأجر یا موجر به ضرورت مجبور به فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد می شوند. اما در این امر سؤالاتی مطرح است نظیر آنکه در چه مواردی از نظر قانونی جایز شمرده شده و تحت چه شرایطی قابل اجرا است؟ آیا موجر می تواند هر زمان که به ملک خود نیاز داشت، قرارداد اجاره را فسخ نماید؟ در صورت فسخ اجاره طرفین چه خساراتی را باید بپردازند؟

شعار سال: فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستأجر

اجاره نامه شامل تمام تعهداتی است که قبل از عقد قرارداد اجاره بین مستأجر و موجر مطرح شده و برای طرفین الزاماتی را به وجود می آورد. به طور مثال ممکن است موجر متعهد شود تا تاریخ مشخصی نسبت به نصب برخی تجهیزات گرمایشی اقدام نماید. در صورتی که وی به تعهد خود عمل ننماید، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ نموده و ملک را تخلیه نماید. در اینصورت موجر باید حقوق مستأجر را تسویه و اجاره را پایان دهد.

یکی دیگر از مواردی که مستأجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید، مغایرت عین مستأجره با توصیفات مندرج در اجاره نامه است. همچنین اگر در صورت بروز خرابی غیر قابل تعمیر در ملک، مستأجر می تواند پس از فسخ قرارداد، ملک را تخلیه نموده و مبلغ پیش پرداخت را دریافت نماید. به طور معمول، در صورت اعطای حق فسخ به مستأجر یا موجر، مهلت ۱-۲ ماهه در فرارداد جهت اعلام تصمیم تخلیه عنوان می شود.

عیوبی که سبب فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر می شود

ادله فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر، باید قابل پذیرش در دادگاه باشند. قانون مدنی در ماده ۴۷۹، عیوبی که سبب فسخ قرارداد اجاره می شود را به این صورت بیان کرده است که این عیوب، باید به صورتی سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع شوند. عیوبی که باعث نقصان منفعت شوند در واقع مشکلاتی هستند که موجب می شود بخشی از ملک غیر قابل استفاده باشد. به طور مثال، اگر شخصی پس از اجاره ملک، متوجه شد که یکی از سقف اتاق های آن در هنگام بارندگی نم داده و آب باران از آن می ریزد، حتی با وجود قابل استفاده بودن سایر اتاق ها می تواند با موجر توافق کند که اتاق به هزینه موجر تعمیر شده یا قرارداد اجاره را فسخ کند.

عیوبی که سبب صعوبت در انتفاع می شوند، آن دسته از نواقص هستند که کاربری ملک را با مشکل مواجه می کنند. به طور مثال، اگر شخص پس از اجاره ملک متوجه شود سیستم گرمایش آب ملک، به درستی عمل نمی کند، به دلیل مشکل شدن استفاده از شوفاژ و حمام و می تواند اقدام به فسخ اجاره نماید.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر

موجر، ملک خود را با شرایط خاص و به منظور خاصی به مستأجر اجاره می دهد. در صورتی که مستأجر ملک را به مصرفی غیر از موارد توافقی خود با موجر در آورد، یعنی به طور مثال از ملک مسکونی جهت دفتر کاری استفاده نماید، یا در استفاده خود از ملک، مرتکب اعمال منافی اخلاق و شرع شود و موجبات برهم زدن نظم عمومی را فراهم آورد، موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک خد را از مستأجر باز پس گیرد. از شایع ترین موارد تخلیه پیش از موعد ملک توسط موجر، دیرکرد در پرداخت اجاره بها است. در صورتی که مستأجر، به مدت سه ماه اجاره بهای خود را به طور کامل پرداخت نکند، موجر می تواند دستور تخلیه عین مستأجره را از مراجع قضایی گرفته و قرارداد اجاره را فسخ نماید.

ضمانت اجرایی تخلیه عین اجاره

موجر می تواند به عنوان ضمانت اجرایی برای پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، از اقدامات قانونی در نظر گرفته شده در قانون استفاده نماید.

در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، موجر می تواند از دادگاه تقاضای صدور حکم فسخ قرارداد اجاره را نموده و دادگاه طبق بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط مستأجر و موجر حکم تخلیه را صادر نماید. این بند، به موجر اجازه می دهد، در صورتی که مستأجر تا پایان زمان مشخص شده در ماده ۶ قانون مذکور، اجاره بها یا اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نکرده و به ابلاغیه نیز توحهی نکند، دعوی تخلیه و وصول اجاره بهای معوقه را مطرح نماید.

در صورتی پس از اینکه دادگاه حکم اجرائیه را صادر نمود، مستأجر به بازپرداخت اجاره بهای عقب افتاده بپردازد، اجرای حکم تخلیه متوقف خواهد شد، اما در این حالت نیز موجر حق دارد به دلیل تخلف مستأجر از اجاره بها، درخواست تخلیه عین مستأجره را به دادگاه ارائه نماید.

شروطی که در قرارداد اجاره ذکر می شود می توانند به صورتی باشند که از تضییع حقوق موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر جلوگیری کند. به طور مثال، موجر می تواند این شرط را در قرارداد اجاره ذکر کند که در صورت تأخیر در پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر، فسخ قرارداد اجاره انجام شود.

موارد تشویقی و تنبیهی حقوقی برای مستأجر

در صورتی که مستأجر پیش از صادر شدن حکم تخلیه توسط دادگاه، اقدام به پرداخت مبلغ اجاره بهای معوقه به علاوه بیست درصد مازاد بر آن مبلغ به موجر نماید، صدور حکم تخلیه متوقف شده و مستأجر تنها باید خسارت دادرسی را پرداخت نماید. اما هر مستأجر تنها یک بار می تواند از این امتیاز تشویقی استفاده نماید.

همین طور، در صورتی که یک مستأجر دو بار در سال در پرداخت اجاره بها تأخیر نموده باشد به صورتی که نهایتاً با ارسال اخطاریه از سوی موجر مجبور به پرداخت مبلغ اجاره شده باشد، و برای بار سوم در پرداخت اجاره ماهیانه خود تأخیر نماید، موجر حق دارد با تقدیم دادخواست تخلیه عین مستأجره به دادگاه، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نموده و حکم قطعی دادگاه مبنی بر تخلیه در این مورد صادر می شود.

درخواست مهلت برای تخلیه ملک

همانطور که ذکر شد در صورت پایان یافتن قرارداد اجاره یا عدم پرداخت اجاره بها، موجر می تواند با مراجعه به دادگاه و فسخ قرارداد اجاره، اقدام به تخلیه ملک از مستأجر نماید. در صورتی که مستأجر تقاضای مهلت برای تخلیه از دادگاه نماید، دادگاه می تواند با بررسی وضعیت مستأجر، مهلتی حداکثر برابر با یک ماه را به وی اختصاص دهد تا او بتواند به تهیه ملک جدید بپردازد. لازم به ذکر است اجاره بهای یک ماه مهلت مقرر نیز باید توسط مستأجر پرداخت شود.

در صورت بروز مشکل در زمینه فسخ قرارداد اجاره می توانید از مشاوره هایوکیل ملکیمورد اطمینان خود در گروهوکالت دعاوی ملکیموسسه حقوقیپندار از طریق ارسالفرم درخواست مشاورهیا تماس تلفنی بهره مند شوید.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از وبسایت پندار، تاریخ 20 تیر 97، کد مطلب: 435535: www.pendaargroup.com


اخبار مرتبط
نام:
ایمیل:
* نظر:
* :
آخرین اخبار
پربازدیدترین
پربحث ترین
پرطرفدارترین