چرا ویلایی‌سازی دولتی نیز به نتیجه نمی‌رسد؟

مدل مسکن سازی که با نام مسکن تدریجی معرفی شد، ایده قابل توجهی به نظر می‌رسد، اما افزون بر ایراداتی که کارشناسان مسکن بر این مدل خانه سازی گرفتند، طی شدن حدود ۷ ماه از زمان ارایه این طرح و عدم توفیق دولت در ترویج آن، نشان داد که این مدل نیز در شرایط کنونی اقتصاد ایران، پاسخ مناسبی به بحران مسکن نیست.

شعار سال: در ابتدای دهه ۱۳۹۰ کارشناسان اقتصادی پیش بینی می‌کردند که مسکن و ساخت و ساز طی دهه‌های آتی در اقتصاد ایران جایگاه خود را از دست می‌دهد و سرمایه‌ها به سمت اقتصاد دیجیتال روانه خواهد شد.

حالا، اما تجربه زیسته مردم ایران در این دهه از دست رفته نشان می‌دهد که اقتصاد ایران همچنان در پیله قدیمی خود گرفتار آمده است و نه تنها نتوانسته از مرز‌های اقتصاد سنتی فراتر برود که درون این مرزها، مشکلات و مصایب تازه‌ای را نیز تجربه می‌کند. بحران مسکن به عنوان معلول شرایط اقتصادی و سیاسی دهه‌های اخیر و به ویژه دهه ۱۳۹۰ یکی از این مصایب به شمار می‌رود.

چرا ویلایی‌سازی دولتی نیز به نتیجه نمی‌رسد؟
در چنین شرایطی است که دولت و مجلس کنونی راهکار عرضه دولتی مسکن را در پیش گرفته‌اند، اما با موانع بسیار جدی طی دو سال گذشته مواجه شده‌اند و نتوانسته‌اند وعده‌ها و پیش بینی‌های خود را محقق کنند. از این رو، در آبان سال گذشته، متولی مسکن با عبور از انبوه سازی دولتی، رای به ویلایی سازی توسط مردم داد و در نیمه پاییز سال گذشته، با هدف ترویج ساخت خانه‌های ویلایی یک طبقه توسط مردم، اعطای زمین با هزینه صفر در ۹۰۰ شهر را کلید زد تا مردم بتوانند در زمین رایگان دولتی، با تسهیلات دولت، حداقل مسکن مورد نیاز خود را بنا کنند و «به تدریج» این مسکن حداقلی را طی سال‌های آتی، رشد و توسعه دهند.

در نگاه اول، این مدل مسکن سازی که با نام مسکن تدریجی معرفی شد، ایده قابل توجهی به نظر می‌رسد، اما افزون بر ایراداتی که کارشناسان مسکن بر این مدل خانه سازی گرفتند، طی شدن حدود ۷ ماه از زمان ارایه این طرح و عدم توفیق دولت در ترویج آن، نشان داد که این مدل نیز در شرایط کنونی اقتصاد ایران، پاسخ مناسبی به بحران مسکن نیست.

به باور کارشناسان مسکن، خانه سازی توسط مردم، منجر به تولید بنا‌هایی سست و به اصطلاح غیرمهندسی در بیابان‌های اطراف شهر‌های بزرگ می‌شود. از این رو، از سویی اساس بنا، با توجه به زلزله‌خیزی ایران محکم و مناسب نیست و از سوی دیگر، نبود امکانات و تاسیسات شهری، منجر به تکرار تجربه تلخ مسکن مهر در برخی از شهر‌های جدید و خالی ماندن این شهر‌ها می‌شود. حاصل مجموعه این دو ایراد نیز چیزی جز بد مسکنی و تولید محله‌های فقیر نخواهد بود. محله‌های که به گفته یکی از مسوولان ارشد کشور ۲.۵ میلیون نفر در آن‌ها با فقر بسیار شدید هم اینک زندگی می‌کنند.

افزون بر این، تجربه حرکت کند و لاک پشتی نهضت ساخت مسکن به دلیل عدم تامین منابع مالی از سوی بانک‌ها و همچنین عدم تامین زمین مورد نیاز از سوی دستگاه‌های دولتی نشان داد که حتی با چشم پوشی از این دو ایراد، زمین لازم برای ساخت مسکن ویلایی (تدریجی) شناسایی نشده است. به گفته عمران زاده، عضو هیات علمی دانشگاه امام حسین (ع) «میزان اراضی اختصاص یافته به طرح نهضت ملی مسکن، عدد پایینی است؛ حدود ۶۰ تا ۷۰ هزار هکتار برای کل طرح در نظر گرفته شده است. یک محاسبه ساده نشان می‌دهد که تراکم ۲۲۰ نفر در هکتار را منجر می‌شود که تراکمی بالا را خصوصاً در کلان شهر‌ها ایجاد می‌کند و یکی از بخش‌هایی که وزارتخانه باید مورد توجه جدی قرار دهد میزان اراضی اختصاص یافته به طرح است.» با این حال، همچنان برخی از کارشناسان نزدیک به دولت و وزارت راه و شهرسازی در محافل کارشناسی و رسانه‌ای تلاش می‌کنند این مدل خانه سازی را ترویج کنند.

کاهش هزینه‌های ساخت

بر اساس نظر کارشناسان طرفدار این مدل ساخت مسکن، نخستین ویژگی مثبت ساخت مسکن تدریجی کاهش هزینه اولیه نسبت به شیوه‌های دیگر ساخت مسکن است، در این رابطه، علی نادری شاهی، کارشناس اقتصادی و مسکن با اشاره به این ویژگی ساخت واحد‌های مسکونی تدریجی در گفتگو با فارس عنوان کرد: مسکن تدریجی معمولاً شامل ساخت یک واحد مسکونی کوچک و پایه در ابتدا و افزودن به آن در طول زمان است. این بدان معنی است که هزینه‌های اولیه کمتر از ساخت یک خانه کامل است که می‌تواند آن را برای خانواده‌های کم درآمد مقرون به صرفه‌تر کند.

این در حالی است که تجربه یک سال گذشته نشان داد که هر گونه صرفه جویی در شرایط تورمی اقتصاد کلان، به سرعت در کوره تورم ذوب خواهد شد. بر اساس تازه‌ترین آمار‌های انتشار یافته از سوی مرکز آمار ایران، در پایان سال گذشته، تورم مصالح ساختمانی ۴۰ درصد ثبت شد. بی گمان، شناسایی راه‌های کاهش هزینه‌های ساخت، الزاما منجر به کاهش هزینه‌ها نخواهد شد، چون بلافاصله با تورم حاکم بر اقتصاد جبران می‌شود. اساسا درک این نکته بسیار مهم است که وضعیت بحرانی مسکن در کشور به ویژه در دهه ۱۳۹۰ ناشی از جهش‌های تورمی مکرر است و از همین رو، راهکار‌های درون بازار مسکن، فعلا ناکارآمد هستند و نمی‌توانند بر اصل مساله فایق آیند. با این حال، نادری شاهی، کارشناس اقتصادی و مسکن تاکید کرد: به دلیل اینکه مسکن تدریجی معمولا یک طبقه ساخته می‌شود هزینه تمام شده در نهایت کم‌تر خواهد بود و همین مساله می‌تواند سهم خانواده‌هایی که می‌توانند از این راهکار ساخت مسکن صاحب‌خانه بشوند، افزایش خواهد یافت.

نادری شاهی تاکید کرد: به‌طور کلی می‌توان گفت به دلیل هزینه تمام شده پایین‌تر، نیاز به تامین مالی از بخش بانکی نیز کاهش می‌یابد و فشار کم‌تری به منابع بانکی وارد خواهد شد. کاهش تامین مالی برای صاحب‌خانه‌شدن تنها مزیت ساخت مسکن تدریجی نیست. بر این اساس، مسکن تدریجی به خانواده‌ها اجازه می‌دهد تا با تغییر نیاز‌ها با گذشت زمان و بهبود منابع، خانه‌های خود را به تدریج گسترش دهند. این بدان معناست که آن‌ها می‌توانند اتاق‌ها یا امکانات اضافی را طبق توانایی خود اضافه کنند، نه اینکه منتظر بمانند تا تمام پول مورد نیاز برای ساخت یک خانه کامل را داشته باشند. محمد حمیدزاده، کارشناس مسکن در تشریح مزایای ساخت مسکن تدریجی در گفتگو با فارس بیان کرد: فراهم شدن شرایط برای ساخت مسکن به صورت تدریجی، به خانواده‌ها این فرصت را می‌دهد تا در مقایسه با وضعیت اجاره‌نشینی در مقابل تکانه‌های زندگی تاب‌آوری بالاتری داشته باشند و کیفیت زندگی خود را بهبود بخشند.

وی افزود: این می‌تواند به احساس قدرت و مالکیت بیشتر بر خانه‌های آن‌ها منجر شود، در وضعیت تورمی خانواده‌ای که اجاره نشین هست به سختی می‌تواند پس‌اندازی داشته باشد و به همین دلیل امکان صاحب خانه شدن را هیچگاه نخواهد داشت، در حالی که با ساخت مسکن تدریجی با نوسانات اجاره‌بها مواجه نخواهد شد. یکی از وعده‌های دولت سیزدهم ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال و خانه‌دار کردن خانواده‌های اجاره نشین می‌باشد. بر این اساس یکی از روش‌هایی که برای خانه‌دار کردن خانواده‌هایی با درآمد پایین پیشنهاد می‌شود استفاده از روش ساخت مسکن تدریجی است. استفاده از این روش نیازمند الحاق زمین به محدوده شهرهاست که با توجه به جدیت دولت در این زمینه می‌توان انتظار داشت، بخش بزرگی از خانواده‌های کم درآمد از این مسیر خانه‌دار شوند.