شعار سال: تاب‌آوری مستاجر‌های پایتخت، حتی برابر «رشد صفر اجاره‌بها در ۱۴۰۲» هم کم شده است. گزارش حاضر، از پشت‌صحنه نوع تازه‌ای از مهاجرت بین منطقه‌ای اجاره‌نشین‌ها در تهران حاکی است، مستاجر‌های دهک متوسط رو به بالا تحت تاثیر پنج عامل مخرب توان اجاره‌نشینی، قبل از مواجهه با موجر برای تمدید قرارداد، در فکر «جابه‌جایی به مناطق پایین» هستند؛ چون عمدتا «توان پرداخت مبالغ اجاره ۱۴۰۱» در سال جاری را ندارند. در مناطق متوسط رو به بالای پایتخت، «اجاره‌های پیشنهادی موجرها» با فرمول رهن‌کامل، بعضا برابر با «میانگین قیمت خرید آپارتمان در سال ۹۸» شده است.

شکست جدید مستاجر‌ها از بازار اجاره، سکانس تازه‌ای از مهاجرت اجباری خانوار‌های فاقد مسکن به مناطق ارزان‌تر را رقم زده است. تازه‌ترین بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره مسکن در تابستان امسال به شناخت ۵ عامل ناتوانی مستاجر‌های ۱۴۰۲ در پرداخت ارقام اجاره بها حتی با سطوح سال گذشته، منجر می‌شود. تورم عمومی بالا، تورم مسکن شدید و سرریز شدن تقاضا در بازار اجاره مهم‌ترین این عوامل هستند. مجموعه این عوامل باعث شده تاب آوری مستاجر‌ها نه‌تن‌ها در برابر ارقام جدید اجاره بها بلکه حتی در مقابل تورم صفر در این بازار (حفظ سطوح سال گذشته اجاره بها)، نیز به شدت کاهش یافته است. این موضوع مهاجرت تازه‌ای را در بازار اجاره رقم زده است و آن شروع مهاجرت دهک‌های متوسط رو به بالای مستاجر از مناطق شمالی به مناطق میانی شهر است. به این ترتیب، علاوه بر دو شکل قبلی مهاجرت مستاجر‌ها که به دنبال قله پیمایی‌های تورمی این بازار در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ شکل گرفت هم اکنون شکل تازه‌ای از اسباب کشی مستاجر‌های با سطوح بالاتر درآمدی نسبت به طبقات متوسط و متوسط رو به پایین، نیز در بازار اجاره ۱۴۰۲ رصد می‌شود.

طی دست کم دو سال اخیر به دنبال بروز تورم شدید در بازار اجاره مسکن پایتخت دو دسته مهاجرت اجباری در این بازار شکل گرفت. طبقات متوسط که پیش از این در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر مانند مناطق ۴ و ۵ سکونت داشتند به دلیل رشد شدید اجاره بها و ضعف توان مالی برای پرداخت سطوح جدید هزینه‌های اجاره نشینی، به مناطق میانی و مرزی (مرز دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت مانند مناطق ۹ و ۱۰)، به اجبار مهاجرت کردند. بخشی از گروه‌های واقع در طبقات متوسط رو به پایین و همچنین مستاجر‌های کم درآمد ساکن در مناطق جنوبی پایتخت نیز به دلیل ناتوانی از تامین هزینه‌های اجاره نشینی به دنبال تورم‌های حول و حوش ۵۰ درصد در بازار اجاره ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ به مناطق حومه پایتخت مهاجرت کردند. اکنون، اما به دنبال کاهش شدید تاب آوری در بازار اجاره، شکل تازه‌ای از مهاجرت اجباری مستاجر‌ها در قالب اسباب کشی اجباری اجاره نشین‌های واقع در دهک‌های درآمدی متوسط رو به بالا از مناطق شمالی تهران مانند منطقه ۲ و ۳ به مناطق میانی مانند ۴ و ۵ رصد می‌شود. این موضوع در واقع مصداق بارز شکست جدید مستاجر‌ها از اجاره بها محسوب می‌شود.

ناتوانی مستاجر‌ها حتی با «تورم صفر»

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن در مناطق و محلات مختلف شهر تهران نشان از بروز نوعی فقر جدید در حوزه اجاره نشینی دارد. اگر‌چه در نبود آمار‌های رسمی در خصوص تحولات بازار اجاره مسکن، تحقیقات میدانی صورت گرفته از فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره، مشخصات قرارداد‌های منعقد‌شده در این بازار و همچنین اظهارات واسطه‌های معاملات مسکن شهر تهران نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره بها در سال جاری نسبت به سرعت رشد اجاره بها در سال گذشته است، اما ناتوانی مالی مستاجر‌ها در بازار اجاره امسال بیش از همیشه نمایان، مشهود و پررنگ‌تر شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد سرعت رشد اجاره بها در قرارداد‌های ۱۴۰۲ در مقایسه با تورم اجاره ۱۴۰۱، کاهش داشته است. در شرایطی که متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران در سال گذشته نسبت به سال ۱۴۰۰ حول و حوش ۵۰ درصد و در برخی از ماه‌ها بیش از این میزان افزایش یافت، اما هم اکنون داده‌های غیررسمی با استناد به بررسی انبوهی از فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره مسکن مناطق مختلف شهر تهران نشان از کاهش سرعت رشد اجاره بها به حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد دارد.

اما آیا این موضوع به معنای بهتر شدن شرایط مستاجر‌ها است؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد نه‌تن‌ها شرایط مستاجر‌ها در سال جاری نسبت به سال‌های قبل و دو سال گذشته بهتر نشده است بلکه هم اکنون مستاجر‌ها با بیشترین میزان فشار از ناحیه اجاره نشینی روبه‌رو شده اند. به طوری‌که تاب آوری مستاجر‌ها در پایتخت به قدری کاهش یافته است که علاوه بر دهک‌های متوسط و متوسط رو به پایین، دهک‌های متوسط رو به بالا نیز ناچار به مهاجرت به مناطق ارزا ن‌تر و پایین‌تر شده اند. این شرایط به خصوص زمانی ملموس‌تر است که بخش قابل توجهی از مستاجر‌ها حتی گروه زیادی از مستاجر‌های واقع در دهک‌های درآمدی متوسط رو به بالا، حتی اگر اجاره بهای آن‌ها در سال جاری افزایش نیابد، قادر به تامین ارقام پرداختی اجاره بهای سال گذشته هم نیستند. چه برسد به اینکه هم اکنون ارقام اجاره بها به طور متوسط در قرارداد‌های جدید در مناطق مختلف شهر تهران افزایش نیز داشته و ثابت نبوده است.

میانگین اجاره بهای تهران

در شرایطی که مراجع آماری بخش مسکن انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات بازارمسکن شهر تهران و سایر شهر‌ها (کشور) را متوقف کرده اند، اما مشخصات قیمتی مربوط به حجم انبوهی از فایل‌هایی که روز گذشته به بازار اجاره مسکن شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت عرضه شد نشان می‌دهد هم اکنون متوسط اجاره بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به علاوه سه درصد ودیعه دریافتی به حول و حوش بیش از ۲۱۰ تا ۲۳۰ هزار تومان رسیده است. این میزان به راحتی امکان برآورد اجاره بهای ماهانه برای مستاجر‌ها در مناطق معمولی تهران را فراهم می‌کند. ارقام مربوط به اجاره بها در مناطق متوسط رو به بالای شهر بیشتر است و بعضا تا ۳۵۰ هزار تومان در یک ماه به ازای هر مترمربع نیز می‌رسد. براساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از مشخصات قیمت‌های پیشنهادی درج‌شده در فایل‌هایی که روز گذشته به بازار مسکن محلات مصرفی منطقه ۲ شهر تهران مانند ستارخان، دریان نو، توحید، پاتریس لومومبا، شهرآرا و ... عرضه شد، میانگین اجاره بهای ماهانه پیشنهادی موجر‌ها برای هر مترمربع مسکن در این مناطق به ۳۶۰ تا ۳۹۰ هزار تومان رسیده است. براساس رهن کامل نیز این میزان برای یک واحد مسکونی معمولی با مساحت ۷۰ تا ۹۰ مترمربع، حول و حوش ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان برآورد می‌شود. در محله‌های شاخص منطقه ۵ شهر تهران مانند بلوار فردوس شرق و غرب و همچنین محله سازمان برنامه، دیروز به طور متوسط هر مترمربع از آپارتمان‌های ۷۰ تا ۹۰ مترمربعی معمولی با اجاره بهای ماهانه ۳۰۰ تا ۳۳۰ هزار تومانی و رهن کامل ۱۰ تا ۱۱ میلیون تومانی، قیمت‌گذاری شد. بر همین اساس در منطقه ۴ شهر تهران در محله‌های موسوم به تهرانپارس غربی و تهرانپارس شرقی نیز میانگین هر مترمربع اجاره بهای ماهانه پیشنهاد شده از سوی موجران در فایل‌های عرضه‌شده به بازار ملک، حول و حوش ۲۵۰ هزار تومان و رهن کامل حول و حوش مترمربعی ۷ میلیون تومان رصد شد. در منطقه ۹ به عنوان منطقه پرتقاضا واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران، که طی دو سال اخیر با افزایش تقاضا برای اجاره نشینی از مناطق بالاتر (مناطق میانی مانند ۵) همراه شد نیز دیروز متوسط اجاره بهای پیشنهادی به ازای هر مترمربع در فایل‌های عرضه شده به بازار برای یک‌ماه حدود ۲۴۰ هزار تومان برآورد شد. متوسط رهن کامل هر مترمربع از این آ‌پارتمان‌ها نیز حول و حوش مترمربعی ۸ میلیون تومان تخمین زده می‌شود.

اظهارات واسطه‌های معاملات اجاره مسکن از یکسو و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از سوی دیگر در حالی نشان‌دهنده تورم ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره در فایل‌های عرضه‌شده به این بازار نسبت به ارقام قرارداد‌های اجاره در سال گذشته است که به روایت آمار رسمی، سال گذشته در همین زمان رشد میانگین اجاره بهای مسکن در کشور معادل ۵۳ درصد بود، اما امسال این میزان به ۴۳ درصد رسیده است. براساس اعلام مرکز آمار از تحولات شاخص اجاره بهای مسکن در کشور، رشد میانگین اجاره بهای مسکن در کشور در سال ۱۴۰۰ معادل ۴۱ درصد بود. این میزان در ۱۴۰۱ به ۴۶ درصد رسید. فروردین امسال معادل ۵۵ درصد، اردیبهشت ماه ۵۵ درصد و در خردادماه معادل ۴۳ درصد به ثبت رسید. با وجود این، بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از سخت‌تر شدن شرایط مستاجر‌ها در این بازار حکایت دارد. شرایطی که باعث شده حتی در صورت تورم صفر اجاره در سال جاری نسبت به سال قبل گروه‌های قابل توجهی از مستاجر‌ها حتی مستاجر‌های واقع در دهک‌های درآمدی متوسط رو به بالا توان پرداخت اجاره بها نداشته باشند و ناچار به اسباب کشی به مناطق ارزان‌تر شوند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از شناسایی ۵ عامل عمده در بروز این شرایط جدید در بازار اجاره که شکل تازه‌ای از فقر اجاره نشینی در این بازار را ترسیم می‌کند، خبر می‌دهد.

تورم عمومی متهم ردیف اول

اولین عامل مربوط به وضعیت تورم عمومی و افزایش قابل توجه بهای کالا‌ها و خدمات مصرفی خانوارهاست. تورم عمومی بالای ۴۰ درصد در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و همچنین در بهار امسال، باعث رشد شدید و قابل توجه هزینه‌های ضروری در سبد ماهانه خانوار‌ها شده است. همین شرایط تاب آوری مستاجر‌ها برای پرداخت اجاره بها حتی با ارقام سال قبل را به شدت کاهش داده و اثر مخرب روی آن داشته است. دومین عامل به وضعیت درآمد خانوار‌ها در سال جاری مربوط می‌شود. درآمد واقعی خانوار‌ها در سال جاری کاهش یافته است. به طور متوسط درآمد واقعی خانوار‌ها در سال جاری نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد افت داشته است. درآمد واقعی به تفاضل درآمد اسمی خانوار‌ها از تورم عمومی گفته می‌شود.

اثر جهش قیمت مسکن

در ۵ سال اخیر، به دنبال بروز جهش شدید و ادامه دار در بازار معاملات مسکن بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی و خانه اولی‌های بازار ملک به اجبار به حاشیه بازار رانده شده و به دلیل ضعف قدرت خرید و ناتوانی از ورود به بازار معاملات خرید مسکن (صاحبخانه شدن)، به جمعیت مستاجر‌ها پیوستند. خانه اولی‌های دهک‌های بالا نیز در این دوره جهش در مناطق متوسط رو به بالا مستاجر شدند. با افزایش تقاضا در بازار اجاره، سرعت رشد اجاره بها نیز افزایش یافت و سال به سال، مستاجر‌ها در همه گروه‌های درآمدی با بدتر شدن اوضاع در این بازار رو‌به‌رو شدند. امسال بخش قابل توجهی از این مستاجر‌ها ناچار به اسباب کشی اجباری به مناطق پایین‌تر شهر شده اند.

تکمیل ظرفیت کاهش کالری

تکمیل ظرفیت کاهش کالری و سایر هزینه‌ها در خانوار‌های مستاجر برای حفظ توان پرداخت اجاره بها و رویارویی با تورم اجاره عامل چهارمی است که طی هفته‌های اخیر منجر به مهاجرت اجباری طیف زیادی از خانوار‌های متوسط رو به بالا ساکن در خانه‌های اجاره‌ای مناطق شمال تهران به مناطق میانی شده است. این موضوع در میان سایر گروه‌های مستاجر نیز دست کم از دو سال گذشته مشاهده شد. در دو سال گذشته، بخش زیادی از مستاجر‌ها برای آنکه بتوانند در محل سکونت خود باقی مانده و ناچار به کاهش کیفیت محل سکونت نشوند، سایر هزینه‌های خود مانند هزینه خوراک و ... را کاهش دادند. در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ براساس مطالعات آماری و رسمی، میزان مصرف کالری خانوار‌ها در کشور به طور متوسط به حداقل کالری موردنیاز روزانه رسید و حتی در برخی دهک‌های پایین، ۱۰ درصد نیز از این میزان کمتر شد. امسال اما، عملا این خانوار‌ها جایی برای کاهش کالری و سایر هزینه‌ها در سبد هزینه‌ای خود نداشته و به اجبار به سمت کاهش هزینه‌های سکونت حرکت کردند.

سرریز تقاضا در برابر عرضه

عامل پنجم و موثر در شکل جدید مهاجرت اجباری مستاجر‌ها به سرریز تقاضا در برابر عرضه موجود واحد‌های استیجاری برمی گردد. استمرار جهش در بازار مسکن، نه‌تن‌ها منجر به افزایش تعداد خانوار‌های مستاجر در مناطق شمالی و در میان دهک‌های درآمدی متوسط رو به بالا شد بلکه در کل بازار اجاره و در میان همه دهک‌ها نیز جمعیت مستاجر و درنتیجه تقاضا برای اجاره نشینی را افزایش داد. این رشد محسوس تقاضا در بازار اجاره در شرایطی رخ داد که رکود ساخت و عرضه مسکن نیز هم در شهر تهران و هم در سایر شهر‌ها تاریخی شد و تیراژ ساخت‌وساز‌های جدید به لحاظ کمترین میزان عرضه نسبت به سال‌های گذشته رکورد زد. در سال‌های اخیر در شرایطی که براساس مطالعات کارشناسی و رسمی درباره نیاز به عرضه مسکن جدید، باید به طور متوسط در هر سال ۹۰۰ هزار واحد مسکونی و در کمترین حالت (کف بحرانی)، ۵۵۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شد، اما به طور متوسط سالی حدود ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی در کشور احداث شد. یکی از نمود‌های این رکود شدید ساختمانی خود را در شکل سرریز تقاضا در بازار اجاره نسبت به عرضه موجود نشان داد.

این ۵ عامل باعث شده است که بسیاری از مستاجر‌های واقع در دهک‌های متوسط رو به بالای درآمدی هم قبل از اتمام دوره یکساله قرارداد اجاره خود و قبل از اعلام موجر درباره رقم جدید اجاره بها، به اجبار ناچار شوند تا خودشان درخواست پایان قرارداد اجاره و عدم تمدید قرارداد را به مالک ارائه دهند. چون محاسبات آن‌ها نشان می‌دهد به دلیل رشد قابل توجه هزینه‌های زندگی و عدم افزایش درآمد واقعی آن‌ها متناسب با هزینه‌ها در بسیاری از موارد حتی اگر موجر اجاره بها را افزایش ندهد باز هم نمی‌توانند از پس آن برآیند. این موضوع به خصوص در مناطق متوسط رو به بالای شهر که اجاره بهای ماهانه رقم قابل توجه و بالاتری است بیش از سایر مناطق رصد می‌شود. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم اکنون عمده مهاجرت‌های اجباری مستاجر‌ها از مناطق ۲ و ۳ تهران به مناطق ۴ و۵ است. از مناطق میانی مانند ۴ و ۵ هم مناطق ۷، ۸، ۹ و ۱۰ اصلی‌ترین مقصد مهاجرت اجباری مستاجرهاست.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از سایت دنیای اقتصاد، تاریخ انتشار:۲۰ تیر ۱۴۰۲، کدخبر: ۳۹۸۳۸۰۳، donya-e-eqtesad.com