شعار سال: به‌ منظور حمایت از مالکیتِ افراد نسبت به اموال غیرمنقول، قانونِ ثبت و اجباری بودن ثبت نقل و انتقالات در دفتر ثبت املاک مقرر شده است. باید بگوییم قانونگذار در راستای حمایت از متصرف نیز قوانینی وضع نموده که در نوشتار پیشِ رو درصددیم این قوانین و نحوه‌ی حمایت قانونگذار از متصرفِ اموال را بررسی کرده و با مفهوم تصرف عدوانی آشنا شویم.

متصرفِ قانونی کیست؟

توجه کنید كه به موجبِ اصولِ حقوقی اصل بر اين است كه تصرفاتِ هر متصرفی قانونی و دارای جواز است مگر خلاف آن محرز گردد. بنابراين متصرف قانونی کسی است که مالی را در اختیار دارد و تصرف وی در آن مال مجاز و قانونی است؛ یعنی متصرفِ مال ممکن است مالک یا مستأجر باشد يا به موجب قانون حق دخل و تصرف در مال را پیدا کرده یا امین مالک باشد یا از جانب مالک اذن در تصرف مال داشته باشد؛ به عبارتی متصرف مال لزوما مالک نیست ولی تصرفش در مال مجاز و قانونی است. در مقابل، شخصی که تصرفش در مال سبب قانونی نداشته متصرفِ غیرقانونی یا عُدوانی شناخته می‫شود.

برای روشن‌تر شدن مطلب مثالی می‌زنیم؛ شخص الف برای مدت یک سال به سفر می‫رود و زمین وی بلامتصدی است. در این مدت شخص ب بدون اجازه‌ی وی از زمینش استفاده می‫کند و با برگشتن شخص الف و تذکر وی حاضر به بیرون رفتن از زمین و برچیدن تأسیسات خود نمی‫شود. در اینجا شخص ب متصرفِ عُدوانی است چرا كه برای تصرفات خود نه از مالك اذن داشته و نه قانون چنين حقی را نسبت به ملك ديگری برای وی به رسميت شناخته است.

از متصرف قانونی مال صحبت کردیم؛ مال می‫تواند منقول باشد یا غیرمنقول. مالِ منقول مالی است که بدون آسیب دیدن خودِ مال و مکانی که مال در آنجا قرار دارد قابل انتقال باشد و مالِ غیرمنقول مالی است که این ویژگی‫ها را ندارد. مثالِ بارزِ مال غیرمنقول املاک و زمین است اما صدقِ عنوان تصرف عدوانی و مقررات حاكم بر آن برای هر كدام از اموال مزبور متفاوت است.

اکنون که متصرف قانونی و عدوانی و انواع مال را شناختیم باید متذکر شویم که قانونگذار برای مقابله با تصرفات غیرمجازِ متصرف و حمایت از مالك يا متصرف قانونی حسب مورد، دو راه‫حل پیش روی او گذاشته است؛ بدین توضیح که او می‫تواند از طریق حقوقی و کیفری طبق ضوابط خاص خودش اقدام کند که در ادامه این دو را بررسی خواهیم کرد. پیش از ورود به بحث حقوقی و کیفری باید متذکر شویم که دعوای تصرف اصولا در مورد مال غیرمنقول مطرح می‫شود و به عقيده‌ی برخی در مال منقول فقط در یک فرض دعوای تصرف قابل تصور است و آن نیز زمانی است که کسی مال منقول را از تصرفِ متصرفِ آن بدون رضایت خارج کند و در همان زمان مأمورین انتظامی حضور داشته باشند به این ترتیب با درخواستِ متصرفِ مال، مأمورین باید از اقداماتی که برای تصرف عدوانی می‌شود جلوگیری نمایند در غیر از این فرض در واقع دعوای تصرف نسبت به مال منقول متصور نبوده و شخص برای مالِ منقول باید به یکی از دو طریق زیر اقدام کند:

دعوای حقوقی تصرف عدوانی

برای طرح این دعوا لزومی به اثبات مالکیت نیست همچنان که پیشتر گفتیم قانونگذار در دعوای تصرف عدوانی حقوقی درصدد حمایت از متصرف است نه مالک. لازمه‌ی طرح دعاوی تصرف عدوانی این است که خواهان بتواند تصرفِ گذشته یعنی در اختیار داشتنِ عملیِ مال را ثابت کند، همچنین باید ثابت کند که اولا خوانده بعد از وی در ملک وی تصرف کرده و ثانیا این تصرف عدوانی و غیرقانونی بوده است. خواهان نیازی به ارائه‌ی دلایل مالکیت ندارد و حتی اگر سند مالکیت هم ارائه دهد این سند صرفا می‫تواند نشان دهنده‌ی سبق تصرف وی باشد در واقع دادگاه در دعوای تصرف و بررسیِ ذی‌حق بودن متصرف اصلا در بحث مالکیتِ متصرف ورود نمی‫کند دلیل این مقرره آن است که غالبا متصرف قانونی همان مالک واقعی است.

خواهان دعوای مزبور برای اثبات تصرفات خود از هر دليلی از جمله تحقیق محلی و معاینه‌ی محل (بازدید و مشاهده‌ی محل) می‫تواند استفاده نمايد. خواهان می‌تواند هنگام تقديم دادخواستِ تصرف عدوانی در قسمت خواسته، اجرت المثل ایام تصرف خوانده را نیز قید کند تا دادگاه طبق درخواست وی ضمن رسیدگی به دعوای تصرف به اجرت المثل نیز حکم دهد چرا که اگر ذکر نکند باید در آینده برای مطالبه‌ی اجرت المثل دعوای مستقلی اقامه کند.

امین و مستأجر و دعوای تصرف

روشن است که متصرف عدوانی همان‌طور که در ابتدای مطلب اشاره شد بدون رضایتِ متصرفِ سابق، بر مال تسلط پیدا می‫کند و به همین سبب امین و مستأجر، متصرف عدوانی نیستند چرا که متصرفِ سابق شخصا و با رضایت ملک را در اختیار آنها گذاشته است حال اگر کسی به نحو غیرقانونی بر ملک مسلط شود امین و مستأجر هم می‫توانند دعوای تصرف عدوانی اقامه کنند چون آنها متصرف قانونی ملک هستند. البته در یک حالت همین امین، سرایدار، و خادم غیر از مستأجر به متصرف غیرقانونی تبدیل می‌شوند آن هم در فرضی است كه مالک طی اظهارنامه‫ای از آنها می‫خواهد که ملک را به وی تحویل دهند و اگر ظرف مدت ده روز ملک را تحویل ندهند متصرف عدوانی محسوب می‌شوند و مطابق قانون با ايشان برخورد خواهد شد که البته طبق قوانین (قانونِ اصلاحِ قانونِ جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۱۳۵۲) مالک باید ظرف یک ماه از تاریخ اظهارنامه‌ی دعوای تصرف عدوانی اقامه کند.

در خصوص مستأجر با توجه به برقراری رابطه‌ی استيجار، طبق قوانین مالک نمی‫تواند از طريق طرح دعوای فوق مستأجر را به متصرف غیرقانونی تبدیل کند در واقع راه فوق یعنی دادن اظهارنامه و متعاقب آن طرح دعوای تصرف عدوانی در خصوص هر امینی غیر از مستأجر به کار می‫آید و خواهان ناگزير از طرح دعوای تخليه‌ی يد (بیرون کردن مستاجر از ملک) به طرفيتِ شخص خوانده خواهد بود.

تعیین تکلیف ابنیه و اشجار و تأسیسات در ملک

با توجه به ضرورت حفظ نظم عمومی و جلوگيری از هرج و مرج در جامعه به موجب قانون، اجرای احكام صادره مبنی بر رفع تصرفات غیرمجاز محكوم‌عليه، منوط به قطعيت آن نبوده و به محض صدور حكم، بايد اجرا گردد اين در حالی است كه بعضا دامنه‌ی اختلاف و آنچه مورد رسيدگی دادگاه قرار می‌گيرد صرفا تصرفات غیرمجازِ خوانده نیست بلكه ممکن است پس از تصرف در ملک، اقدام به احداث بنا یا کاشت درخت یا نصب تأسیساتی کرده باشد. پس از اینکه در دعوای تصرف عدوانی رأی بر علیه وی صادر شد اولا تخريب يا برچيده شدن تأسیساتی كه ایجاد گرديده است منوط بر قطعيت حكم اصداری در اين خصوص است، ثانيا محکوم‌علیه برای حفظ ابنیه و درختان ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغِ رأیِ بدوی مهلت دارد که دعوای مالکیت طرح کند و اگر این کار را نکند هرچند رأی دعوای تصرف در مرحله‌ی تجدیدنظر فسخ شود ولی چون درخواست تجدیدنظر در دعوای تصرف مانع اجرای رأی بدوی نمی‌شود ظرف یک ماه از رأی بدوی، اشجار و ابنیه‌ی احداثی قلع و قمع می‫شود.

طرح دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع هم متصور است، ملک مشاع ملکی است که مالکان متعدد دارد هریک از مالکان در کل ملک حق دارند و سهیم هستند در چنین ملکی اگر برخی از مالکان مانع تصرف و استفاده‌ی سایرین شوند یکی از آنها می‫تواند دعوای تصرف اقامه کند.

دعوای کیفری تصرف عدوانی

از مهم‫ترين وجوه تمايز دعوای کیفری تصرف عدوانی نسبت به دعوای حقوقی اين است كه طرح شكايت كيفری منوط بر احراز مالكيت شاكی است، (که در دعوای حقوقی خواهان بود) یعنی علاوه بر شرایط لازم برای اقامه‌ی دعوای حقوقی، احراز مالکیت توسط دادگاه هم لازم است همین تفاوت باعث می‫شود قابليت طرح شكايت كيفری محدود گردد و امین و مستأجر نيز نتوانند دعوای تصرف کیفری اقامه کنند چرا که آنها متصرف قانونی هستند ولی مالک نیستند. همچنین در دعوای کیفری مشتکی‌عنه (کسی که از وی شکایت شده) باید سوءِنیت یا به عبارتی عمد در تصرف داشته باشد از طرفی دیگر بحث مدتی که عرفا ملک در اختیار شاکی باشد مطرح نیست چون شاکی باید مالکیت خود را ثابت کند.