از سال ۹۲ تا ۹۸ ساخت و ساز مسکن در تهران ۵۷ درصد کاهش یافته است

کمترین ساخت‌وساز مسکن این دوره ۱۵ ساله مربوط به سال‌های ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵ بوده که تقریبا ۱۱۹ هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده است. همچنین بیشترین فراوانی صدور پروانه‌های ساختمانی مربوط به سال ۱۳۸۶ با بیش از ۲۴۶ هزار فقره پروانه صادره است.

شعارسال: در روز‌هایی که بخشی از جامعه، درآمد و کاسبی‌های خود را تحت‌تاثیر کرونا می‌بینند، قیمت و اجاره‌بهای مسکن، کورس صعودی را آغاز کرده به‌طوری که در پایان اردیبهشت قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۱۷ میلیون تومان رسیده است. در این شرایط دولتی‌ها چند روزی است که دائما بر ساماندهی و کنترل بازار مسکن تاکید می‌کنند و رئیس‌جمهور نیز اخیرا از وزیر راه‌وشهرسازی نیز خواسته تا طرح‌ها و دستورالعمل‌های لازم را برای حل معضل و کنترل قیمت مسکن برای بررسی، تصویب و تسریع در اجرا به جلسه روز یکشنبه ۲۵ خرداد ستاد اقتصادی دولت ارائه کند. با این حال به‌نظر می‌رسد مسیر این ساماندهی آن‌طور که دولت این مساله را ساده‌سازی کرده، نیست. به‌عنوان مثال در یکی‌دو ماه اخیر دولت با اقداماتی، چون حذف قیمت‌ها در اپلیکیش‌های خریدوفروش مسکن یا برخورد با برخی بنگاه‌داران روبه‌رو بوده‌ایم که درنهایت مُسکن‌های موقتی بیش نبودند. در گزارش پیش‌رو «فرهیختگان» با بررسی روند‌های گذشته و فعلی بازار مسکن (ازجمله قیمت، عرضه‌وتقاضا و نسبت موجودی مسکن با جمعیت و خانوار)، به الزامات این ساماندهی اشاره کرده است.

طبق این بررسی‌ها، وضعیت این روز‌های مسکن ماحصل روند تاریخی بلندمدتی بوده که در چند سال اخیر فرازونشیب‌های قابل‌توجهی داشته است. به‌عنوان مثال آمار‌های تولید مسکن نشان می‌دهند که در ۱۵ سال اخیر با افت ۳۰ درصدی در صدور پروانه ساخت در سطح کشور و کاهش ۴۰ درصدی در مسکن‌های ساخته‌شده در شهر تهران روبه‌رو بوده‌ایم. از طرف دیگر علاوه‌بر روند کند ساخت‌وساز‌ها، آمار‌ها نشان می‌دهند موجودی مسکن در کشور ما به‌اندازه کافی نبوده و در تعادل با خانوار‌ها قرار ندارد، به‌طوری‌که طبق آخرین آمارها، درحالی آخرین موجودی مسکن کشور حدود ۲۳ میلیون واحد است که کشور ما ۲۴ میلیون خانوار دارد؛ بنابراین علاوه‌بر کمبود عرضه مسکن نسبت به جمعیت مشاهده می‌شود سرانه آن نیز در وضعیت نامناسبی قرار دارد. حال، اما برای ساماندهی چنین وضعیتی به‌نظر می‌رسد راه‌حل‌های مقعطی و کوتاه‌مدتی و البته پلیسی کاملا بی‌تاثیر بوده و دولت باید پیگیر اجرای اصلاحات اساسی در این بازار باشد. این اصلاحات اساسی براساس موارد گفته‌شده، شامل تعادل در عرضه‌وتقاضا و در وهله بعدی کنترل سوداگری است. در ارتباط با مورد اول نقش نظارتی و تقویتی دولت بسیار مهم بوده و دولت باید با هدف افزایش عرضه مسکن به فراهم‌کردن شرایط از طریق نظارت بر قیمت‌گذاری، توزیع مصالح ساختمانی، ارائه تسهیلات بانکی و... بپردازد که این مهم در چندسال اخیر مورد غفلت قرار گرفته است. از طرفی حضور موثر دولت در بازار مسکن تنها به‌معنای تولید مسکن توسط خود دولت نبوده و ضروری است که زمینه حضور پیمانکاران غیردولتی نیز فراهم شود. در ادامه، اما برای کنترل سوداگری و هجوم تقاضا‌های سرمایه‌ای به بازار مسکن نیز دولت از دو ابزار مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی مسکن برخوردار خواهد بود. هرچند زمزمه اجراشدن پایه‌های مالیاتی گفته‌شده، چندسالی است که بر سر زبان‌ها افتاده، اما هربار اجرای آن‌ها به بهانه‌ای به تعویق افتاده است؛ بنابراین ضروری است در چنین شرایطی دولت هرچه زود‌تر و با کمک مجلس راهکار‌های اساسی و نه مقطعی را برای ساماندهی بازار مسکن در پیش بگیرد.

افت ۵۷ درصدی ساخت‌وساز تهران در دولت روحانی

روند تحولات تولید یا ساخت‌وساز مسکن عمدتا از دو طریق آمار و اطلاعات مربوط به پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌ها و مشخصات ساختمان‌های مسکونی تکمیل‌شده توسط بخش خصوصی که هر دو مربوط به مناطق شهری کشور هستند، قابل بررسی و تحلیل است. همچنین از خصوصیات مربوط به تولید در مناطق روستایی آمار منسجمی مانند مناطق شهری در دست نیست و صرفا به مطالعات میدانی محدود می‌شود. حال با توجه به موارد یادشده، روند تحولات تولید مسکن به روایت پروانه‌های ساختمانی صادرشده نشان می‌دهد درمجموع این ۱۵ سال اخیر (طی سال‌های ۱۳۸۳ تا ۱۳۹۸) در مناطق شهری تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌ها در این دوره تغییر محسوسی داشته و با افت ۳۱ درصدی از ۲۰۶ هزار فقره در سال ۱۳۹۲ به حدود ۹۱ هزار فقره در ۹ ماه اول سال ۱۳۹۸ رسیده است. همچنین در این دوره جمعا دومیلیون و ۷۰۰ هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده است.

براساس این آمار، کمترین ساخت‌وساز مسکن این دوره ۱۵ ساله مربوط به سال‌های ۱۳۹۴ و ۱۳۹۵ بوده که تقریبا ۱۱۹ هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده است. همچنین بیشترین فراوانی صدور پروانه‌های ساختمانی مربوط به سال ۱۳۸۶ با بیش از ۲۴۶ هزار فقره پروانه صادره است.

مشخصا در شهر تهران که به‌عنوان پرجمعیت‌ترین شهر کشور دارای ۴۰ درصد جمعت مستاجر است نیز مشاهد می‌شود که تعداد واحد‌های مسکونی درج‌شده در پروانه ساخت‌های صادرشده در بازه زمانی ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۸، افت ۵۷ درصدی را تجربه کرده و از ۱۷۷ هزار واحد مسکونی در ابتدای دوره به ۵۵ هزار واحد مسکونی در سال ۱۳۹۸ رسیده است. این در حالی است که شهر تهران در سال‌های پررونق ۱۳۹۰، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ به‌ترتیب ۲۱۰، ۱۹۲ و ۱۷۷ هزار واحد مسکونی را در پروانه‌های ساخت خود ثبت کرده است. از این منظر طبق آمار‌های ارائه‌شده در بخش پروانه‌های ساختمانی و همچنین واحد‌های درج‌شده در این پروانه‌ها، طی ۱۵ سال اخیر و به‌طور ویژه طی هفت سال اخیر، ساخت‌وساز افت ۴۰ درصدی را تجربه کرده است.

به‌ازای ۱.۱ خانوار یک خانه داریم

تقاضای مسکن در مقیاس کلان تحت‌تاثیر عوامل مختلفی ازجمله جمعیت، مهاجرت، میزان درآمد گروه‌های درآمدی، سلیقه افراد و... قرار دارد، اما در بلندمدت میزان تقاضا عمدتا تحت‌تاثیر عوامل جمعیتی و به‌ویژه شکل‌گیری خانوار‌های جدید است. از همین‌رو بررسی روند تحولات جمعیت درکنار روند تحولات بخش مسکن برای بررسی و تحلیل روند زمانی تقاضای مسکن از اهمیت خاصی برخوردار است. بر همین اساس نتایج حاصل از سرشماری‌های نفوس و مسکن در سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ نشان می‌دهد موجودی مسکن کشور از ۸.۳ میلیون واحد در سال ۱۳۶۵ به ۲۰ میلیون در سال ۱۳۹۰ رسیده و نزدیک به ۲۳ میلیون در سال ۹۸ افزایش یافته که به تفکیک مسکن شهری و روستایی، سهم عمده‌ای از این افزایش متعلق به مسکن شهری است. از طرفی، اما بررسی تعداد واحد‌های مسکونی براساس تعداد خانوار‌ها نشان می‌دهد هرچند ۲۳ میلیون مسکن درحال حاضر در کشور موجود است، اما این میزان مسکن پاسخگوی ۲۴ میلیون خانوار ایرانی نخواهد بود. در ادامه همچنین بررسی توزیع مسکن نتایج جالب‌تری را نشان می‌دهد، چراکه براساس آمار، رشد تعداد واحد‌های مسکونی در سه دهه اخیر چیزی حدود ۱۴ میلیون بوده و نسبت خانوار به مسکن نیز از ۱.۲ در سال‌های متمادی به ۱.۱ در سال اخیر تغییر پیدا کرده است. این نسبت نشان می‌دهد در سال‌های اخیر به‌ازای هر ۱.۱ خانوار، یک مسکن داشته‌ایم؛ بنابراین واضح است که اولا در کشور نسبت خانوار‌ها و مسکن‌های ساخته‌شده هم‌خوانی نداشته و در این بخش متوجه کمبود‌هایی هستیم. دوم اینکه باید درنظر گرفت با توجه به تحول ساختار‌های اجتماعی و فرهنگی و میل افراد به تک‌خانواری بالا رفته و همین امر در سال‌های آینده کشور را به‌سمتی خواهد برد که حتی درصورت وجود مسکن به تعداد خانوار‌ها بازهم با تقاضا در این بخش همراه باشیم.

در حدود هفت‌میلیون خانوار در کشور مستاجر بوده و فاقد مسکن ملکی هستند؛ بنابراین در ترازوی بازار مسکن نه‌تن‌ها یک‌میلیون خانوار به طرف تقاضا سنگینی می‌کنند و طرف عرضه پاسخگو نیست بلکه سرانه مسکن در کشور یک شکاف هفت‌میلیون خانواری را نظاره‌گر است. درواقع حدود ۳۰ درصد از جمعیت در قالب هفت‌میلیون خانوار مستاجر است.

۷ میلیون خانوار مستاجرند

همان‌طور که در قسمت قبل گفته شد، توزیع مسکن در کشور با تمام پیشرفت‌ها همچنان با کمبود‌هایی مواجه است که این کمبود، افرادی را بدون مسکن نگه داشته است. در ادامه، اما سرانه مسکن نیز آمار و ارقام جالبی را در سه دهه اخیر ثبت کرده است که می‌تواند موید ادعای قسمت قبل نیز باشد. براساس آمار، در محدوده سال‌های ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ تعداد کل واحد‌های مسکونی کشور از ۸.۳ میلیون به ۲۲ میلیون و ۸۳۰ هزار واحد افزایش پیدا کرده که حاکی از رشد ۱۷۵ درصدی در این بخش بوده، در طرف مقابل، اما تعداد واحد‌های مسکن ملکی هفت‌میلیون افزایش یافته است به‌گونه‌ای که طی این سال‌ها تعداد مسکن‌های ملکی از حدود ۶ میلیون در سال ۶۵ به ۱۴ میلیون در سال ۱۳۹۵ رسیده است. این آمار نشان می‌دهد با وجود رشد ۱۷۵ درصدی تعداد واحد‌های مسکونی، تعداد مالکان ۱۳۰ درصد افزایش پیدا کرده‌اند. با کنار هم گذاشتن این آمار‌ها در کنار آمار‌های اعلام‌شده ازسوی وزارت راه‌وشهر‌سازی مبنی‌بر مستاجربودن ۳۰ درصد ایرانی‌ها، متوجه خواهیم شد سرانه مسکن از وضعیت خوبی برخوردار نبوده و هرچند تعداد مسکن‌های ساخته‌شده با تعداد خانوار‌ها دچار شکافی یک‌میلیونی است، اما شکاف عظیم‌تر در تعداد مستاجران و مالکان است که ایجاد می‌شود.

طی ۱۰ سال، قیمت مسکن ۱۱ برابر شد

قیمت مسکن طی سه دهه اخیر با نوسانات بسیار زیادی همراه بوده به‌گونه‌ای که بعد از یک رشد قابل ملاحظه تا سال ۱۳۸۶، در سال‌های ۱۳۸۷ تا ۱۳۸۹ دچار ثبات نسبی می‌شود، در سال ۱۳۹۰، اما دوباره شواهدی از افزایش قیمت مسکن ملاحظه می‌شود. براساس آمار، در محدوده سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۸ قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور به‌طور متوسط ۱۱ برابر افزایش پیدا کرده که نسبت به دیگر بازار‌ها از رشد قابل‌توجهی برخوردار بوده است. به‌طور مشخص در شهر تهران قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در سال ۱۳۸۸ حدود ۱.۵ میلیون تومان بوده که این رقم تا پایان اردیبهشت سال جاری به ۱۷ میلیون تومان رسیده است.

۲ تهدید بازار مسکن

مسکن یکی از اقلام ضروری در سبد مصرفی خانوار‌ها محسوب می‌شود که به‌دلیل رشد چندبرابری قیمت آن در سال‌های اخیر وزن بیشتری پیدا کرده است، به‌طوری که اگرچه به‌طور میانگین در شهر‌های کشور حدود ۳۵ تا ۴۲ درصد از هزینه‌های سبد مصرفی خانوار مربوط به مسکن است، اما این میزان برای بعضی خانوار‌های کم‌درآمد به بیش از ۵۰ درصد در سبد مصرفی نیز می‌رسد. از طرف دیگر عنوان می‌شود یک خانوار شهری در سال ۱۳۸۰ با احتساب پس‌انداز خانوار و وام بانکی توانایی تامین یک واحد مسکونی ۷۸ مترمربعی را داشته، اما این نسبت به حدود ۵۹ مترمربع در سال ۹۰ و براساس برآورد‌های به‌عمل‌آمده به ۳۵ مترمربع در سال ۱۳۹۰ کاهش یافته است؛ بنابراین بالابودن قیمت مسکن و همچنین جمعیت ۲۲ میلیونی مستاجران (بیش از هفت‌میلیون خانوار) در کشور نشان می‌دهد حداقل چندمیلیون خانوار قدرت خرید مسکن را نداشته و حتی ممکن است در تامین اجاره‌بهای خود نیز با مشکل روبه‌رو باشند. درمقابل نیز نشان داده شد با توجه به کندبودن افزایش مالکان مسکن نسبت به تعداد واحد‌های ساخته‌شده، تعدادی از خانوار‌ها بیش از یک یا دو واحد مسکونی را به‌نام خود ثبت کرده‌اند. در نتیجه بالا‌بودن قیمت مسکن و همزمان سرانه نامناسب آن می‌تواند عاملی برای انگیزه سوداگری در این بازار باشد. پس به‌نظر می‌رسد در بخش مسکن با دو مشکل اساسی بالا بودن قیمت‌ها در درجه اول و وجود تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری روبه‌رو باشیم که کنترل هرکدام سیاست‌های خاص خود را طلب می‌کند.