شعارسال: در این نوشتار مسکن اجتماعی در سه کشور سنگاپور، هنگ‌کنگ و تایلند موردبررسی قرار می‌گیرد.

۱-مفهوم مسکن اجتماعی

مسکن اجتماعی و مسکن عمومی در ادبیات سیاست‌گذاری مسکن معنای مشابهی دارند. در برخی کشورها مانند کانادا به‌جای اصطلاح مسکن عمومی از اصطلاح مسکن اجتماعی استفاده می‌کنند. در کانادا مسکن اجتماعی به مسکن اشاره می‌کند که مساعدت دولت یا گروه اجتماعی برای خانوارهایی است که نمی‌توانند در بازار خانه‌ای اجاره کنند. اجاره برای واحدهای پروژه‌های مسکن اجتماعی بر اساس میانگین اجاره بازار، زیر قیمت بازار است.

به‌طورکلی مسکن اجتماعی به ارائه خدمات مسکن اجاره‌ای توسط سازمان‌های دولتی، غیرانتفاعی یا هر دو به خانوارهای کم‌درآمد اشاره دارد. همچنین مسکن اجتماعی عمدتاً بر نقش دولت در تأمین واحدهای مسکونی مقرون‌به‌صرفه برای افراد کم‌درآمد تأکید می‌کند که از طریق درآمد خودشان توانایی تأمین مسکن مناسب را ندارند.

دولت مهم‌ترین عنصری است که دارای قدرت سیاسی، اقتصادی و قانونی به‌منظور کمک به همه افراد و خانواده‌ها برای حل‌وفصل مسائلشان در نظر گرفته می‌شود. مطمئناً، اگرچه سازمان‌های غیردولتی و خصوصی نیز در ارائه املاک اجتماعی به مستأجران شرکت و مداخله می‌کنند، اما مسئولیت و مشارکت دولت به‌عنوان یک تضمین مهم و ضروری برای موفقیت این مدل محسوب می‌شود.

۲-تجربه مسکن اجتماعی در کشورهای مختلف

امروزه مدل مسکن اجتماعی در اکثر کشورها مانند آمریکا، استرالیا، نیوزلند، کانادا، فرانسه، اتریش، سوئد، انگلستان، نیوزلند، سنگاپور، هنگ‌کنگ و تایلند پیاده شده است. ظهور این نوع املاک و خانه‌ها کمک به مردم در دسترسی به واحدهای مسکونی مقرون‌به‌صرفه است. در این نوشتار مسکن اجتماعی در سه کشور سنگاپور، هنگ‌کنگ و تایلند موردبررسی قرار می‌گیرد.

۱-۲-سنگاپور

سنگاپور یکی از کشورهای توسعه‌یافته در آسیا با مساحت ۷۱۰٫۳ کیلومترمربع هست (۱).

سنگاپور یکی از کشورهایی است که موفق به کسب موفقیت‌های بزرگی در ارائه واحدهای مسکونی عمومی به خانوارهای کم‌درآمد به دلیل سیاست‌های مناسب دولت و مداخلات زمان‌بندی‌شده است. در سنگاپور تولد و ظهور مسکن عمومی در راستای عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه و دسترسی خانوارهای کم‌درآمد به این نوع خانه‌هاست.(۲)

دولت سنگاپور تصمیم گرفته است که مسئولیت کلیدی را برای ساخت و ارائه مسکن مقرون‌به‌صرفه و جامع برای خانوارهای کم‌درآمد در جامعه داشته باشد. در سال ۱۹۴۷ سنگاپور یکی از بدترین مناطق فقیر جهان بود. در آن زمان ۳۰۰۰۰۰ نفر در محل اقامت موقت در مناطق روستایی بدون آب و امکانات بهداشتی زندگی می‌کردند.(۲)

پس از استقلال در سال ۱۹۵۳، سنگاپور با کمبود شدید مسکن مواجه شد و دولت قانون اسکان و توسعه در سال ۱۹۶۰ را تصویب کرد که هیئت مسکن و توسعه سنگاپور را قادر به ارائه خانه‌های مقرون‌به‌صرفه باکیفیت، ایجاد شهرهای پرجنب‌وجوش و پایدار و ترویج ساختن جوامع فعال و انسانی می‌ساخت (۱).

هیئت مسکن و توسعه تنها مقام مسئول ساخت‌وساز، توزیع و مدیریت مسکن عمومی در سنگاپور است. هیئت مسکن و توسعه در سنگاپور یک سازمان بزرگ و مقتدر است که توانسته است مجموعه از طرح‌های سازمانی مربوط به اجاره، خرید و مالکیت آپارتمان‌های هیئت مسکن و توسعه را انجام دهد. در سال ۱۹۶۴ برنامه مالکیت خانه به مردم معرفی شد باهدف واگذاری و انتقال دارایی‌های غیرمنقول به مردم به‌جای اجاره (۳).

در سال ۱۹۹۴ دولت سنگاپور برنامه صندوق تأمین مالی مسکن را عرضه نمود شهروندان خانه اولی می‌توانند آپارتمانی در شهر خود یا به فاصل دو کیلومتر از شهر خود خریداری نمایند. یک سال بعد برنامه‌ای تصویب شد که کمک‌هزینه بیشتری به خانه اولی‌هایی که با والدینشان زندگی می‌کردند تخصیص یافت (۱).

این برنامه به‌منظور حمایت از شهروندان مجرد گسترش یافت. برای افراد مجرد برنامه خاصی تصویب شد. بر اساس این برنامه به افراد مجرد کمک مالی ارائه می‌شد به‌منظور خرید آپارتمان با والدین خود و تشویق آن‌ها برای زندگی با یکدیگر. همچنین به‌منظور کمک به خانوارهای با درآمد پایین و متوسط، هیئت مسکن و توسعه کمک‌هزینه‌ای بین ۵۰۰۰ تا ۴۰۰۰۰ دلار به افرادی اعطا می‌کرد که می‌خواستند خانه جدید بخرند (۱).

طرح‌های فوق نشان می‌دهد سیاست‌گذاری مسکن عمومی در سنگاپور بسیار انعطاف‌پذیر است و آن‌ها همیشه برای پوشش دادن گروه‌های مختلف هدف در جامعه گسترش‌یافته‌اند. به‌این‌ترتیب نه‌تنها خانواده‌های کم‌درآمد، بلکه همچنین ساکنان سنگاپور شانس مثبتی برای پیدا کردن مکان‌های مناسب برای حل‌وفصل زندگی خود رادارند. بدین ترتیب نه‌تنها خانوارهای کم‌درآمد بلکه ساکنان سنگاپور شانس مثبتی برای پیدا کردن مکان‌های مناسب برای زندگی داشتند. در همین راستا دولت سنگاپور با تأمین چارچوب‌های نهادی، از ابزارهای مختلف مالی برای کمک به خانواده‌های کم‌درآمد برای اجاره دادن و خرید مسکن عمومی استفاده کرده است.

در سال ۱۹۶۸، دولت اجازه داد شهروندان از صندوق بازنشستگی خود برای خرید و اجاره خانه‌هایی که اجاره می‌کردند استفاده کنند. این برنامه بر اساس انگیزه دولت سنگاپور به‌منظور کمک به افراد و خانواده‌های کم‌درآمد در داشتن محل اقامت بود. سیزده سال بعد (۱۹۸۱)، دولت برنامه حمایت از خانه را راه‌اندازی کرد تا اطمینان حاصل شود که خریداران به دلیل بازپرداخت وام خانه‌هایشان را از دست نمی‌دهند. دولت سنگاپور همچنین بهبود و نوسازی املاک قدیمی را انجام داد تا بین ملاک قدیمی و جدید به لحاظ کیفیت تعادل ایجاد شود. با استراتژی بازسازی املاک در سال ۱۹۹۵، امکانات پیشرفته‌تر و راحت‌تر مانند آسانسور در بلوک‌های آپارتمان نصب شدند؛ بنابراین خانه‌هایی که کیفیت ضعیف پایینی داشتند از طریق بازسازی و بهبود امکانات و تسهیلات در مسکن عمومی ارتقا یافتند (۲).

بر اساس اقدامات دولت، هیئت مسکن و توسعه و مدیریت مؤثر مردم سنگاپور در ساختمان بلند با امکانات فراوان و امکانات مناسب زندگی می‌کنند. بر اساس آمار وزارت صنایع و تجارت سنگاپور تعداد واحدهای مسکونی در این کشور در طول ده سال بین سال‌های ۱۹۹۹ تا ۲۰۰۹ افزایش‌یافته است. جدول ۱ این نتیجه برجسته را نشان می‌دهد.

قابل‌ذکر است بیشتر خانه‌ها در سنگاپور مربوط به هیئت مسکن و توسعه است و خانه‌های بخش خصوصی در مقایسه با خانه‌ها هیئت مسکن و توسعه کمتر است. همان‌طور که در جدول ۲ نشان داده‌شده است تعداد واحدهای مسکونی عمومی اداره شده توسط هیئت مسکن و توسعه افزایش‌یافته است اگرچه درصد جمعیت سنگاپور که در آپارتمان‌های عمومی زندگی می‌کنند در طول دوره ۱۹۹۹-۲۰۰۷ کاهش‌یافته است و در سال‌های ۲۰۰۸ و ۲۰۰۹ ثابت‌شده است.

در سنگاپور مسکن عمومی برای افراد و خانوارهای کم‌درآمد است اما زندگی در مسکن عمومی به معنی عدم برخورداری از خدمات و امکانات نیست. همچنین زندگی در مسکن عمومی نشانه فقر نیست. در اطراف خانه‌های مسکن عمومی امکانات و تسهیلات فراوانی مانند بیمارستان‌ها، مدارس، مراکز تفریحی وجود دارد.

تحت قوانین سنگاپور شرایط قانونی برای خرید یا اجاره واحد مسکونی عمومی بر اساس سن، ملیت و درآمد ماهیانه مشخص می‌شود. بین ترتیب تمام شهروندان سنگاپور که خانه ندارند و سقف درآمدشان از یک سقف مشخص پایین‌تر است واجد شرایط اجاره یا خرید آپارتمان هستند.

افرادی که درآمد ماهیانه‌شان بیشتر از میزان مقرر باشد شرایط خرید یا اجاره مسکن عمومی را ندارند. جدول 3 شرایط قانونی برای خرید یا اجاره مسکن عمومی را نشان می‌دهد

2-2-درس‌های آموخته از تجربیات سیاست‌گذاری مسکن در سنگاپور

از تجربیات حاصل از سیاست‌گذاری مسکن در سنگاپور شکی نیست که این کشور سیاست‌های انعطاف‌پذیری در عملکرد، اجرا و مدیریت مدل مسکن عمومی دارد. در طول یک دوره طولانی دولت سنگاپور برنامه‌ها و طرح‌های مختلفی را جهت هدف‌گیری گروه‌های مختلف در جامعه باهدف کمک به آن‌ها معرفی نمود. هدف اصلی این برنامه‌ها ایجاد فرصت‌های برابر برای همه به‌منظور داشتن مسکن مناسب است.

3-مسکن اجتماعی هنگ‌کنگ

هنگ‌کنگ یکی از مناطق پرجمعیت جهان است و دارای 1,104.38 کیلومترمربع وسعت و 7 میلیون جمعیت در سال 2010 هست (4).

در سال 1953-1954، اداره مسکن هنگ‌کنگ تأسیس شد و تحت مجوز این سازمان اولین ملک مسکونی ارزان‌قیمت ساخته شد. در طول سال‌های 1960 تا 1970 هنگ‌کنگ به شکل قوی در بخش مسکن اجتماعی از طریق اعلام و ترویج سیاست‌گذاری‌هایی مداخله نمود تا این بخش را پیشرفت و توسعه دهد. به‌طور مشخص، در دو سال 1961 و 1964، دولت برنامه دولت مسکن کم‌هزینه و طرح مسکن موقت را به اجرا درآورد.

در سال 1972، دولت برنامه مسکن ده‌ساله (1972-1982) را اعلام کرد که تا سال 1987 به‌منظور تأمین واحدهای مسکونی به مجموع 1.8 میلیون نفر گسترش یافت. در سال 1987، طرح مالکیت خانه معرفی شد، به‌این‌ترتیب آپارتمان‌هایی که از یارانه دولتی برخوردار بودند برای فروش عرضه شد. مهم‌تر از همه، در سال 1979، دولت هنگ‌کنگ مشارکت بخش خصوصی را راه‌اندازی کرد که به بخش خصوصی اجازه داد تا مسکن اجتماعی را به مردم عرضه کند. در سیاست‌گذاری مسکن اجتماعی در هنگ‌کنگ نکته قابل‌توجه این است که هنگ‌کنگ یکی از کشورهای جهان است که از سال 1986 سیاست مسکن یارانه را اجرا نموده است که به شکل رایگان واحدهای مسکونی را عرضه می‌کرد و این سیاست هفت سال بعد اصلاح شد.

برای مستأجران، آن‌ها می‌توانستند خانه‌های اجاره‌ای را وقتی‌که برنامه خرید مستأجران برای اولین بار وضع شد خریداری کنند درحالی‌که متقاضیانی که در لیست انتظار مسکن عمومی اجاره‌ای بودند، می‌توانستند مالکیت اولیه خانه را تحت مقررات خرید یا اجاره مسکن به دست آورند. در سال 2006 اداره مسکن یک مشاوره سه‌ماهه برای بررسی سیاست‌های اجاره به‌منظور توصیه یک مکانیسم تنظیم اجاره جدید بر اساس تغییر درآمد خانوار از مستاجرین مسکن عمومی انجام داد.

همچنین هنگ‌کنگ به‌صورت قابل‌توجهی مجموعه‌ای از طرح‌های ویژه‌ای را برای نشان دادن شانس‌های مثبتی برای سالمندان اعلام کرده است. براین اساس اداره مسکن هنگ‌کنگ اولین برنامه مسکن برای سالمندان را در سال 1997 انجام داد که یک استاندارد جدید برای تأمین و عرضه مسکن عمومی به‌منظور پاسخگویی به تقاضای سالمندان بود. علاوه براین به متقاضیان سالمند واجد شرایط مسکن عمومی اجاره‌ای عرضه می‌شد. همچنین اداره مسکن هنگ‌کنگ یک طرح پیشنهادی برای کمک به افراد سالخورده که در ساختمان‌های خصوصی متروکه و غیراستاندارد زندگی می‌کردند ارائه نمود تا به خانه‌هایی که اداره مسکن برای سالمندان عرضه کرده نقل‌مکان کنند. در سال 2005، دولت هنگ‌کنگ یک سهمیه سالانه برای شهروندان غیر سالمند که متقاضی مسکن عمومی اجاره‌ای بودند در نظر گرفت. در همان زمان سامانه‌ای را برای رتبه‌بندی و اولویت دادن به متقاضیان باسن بالاتر تعیین کرد.

همچنین سالمندانی که تنها زندگی می‌کردند می‌توانستند برای مسکن عمومی اجاره‌ای تحت طرح اولویت افراد سالخوردگی درخواست کنند. برای افراد سالمند، اداره مسکن هنگ‌کنگ نیز مدت‌زمان انتظار متقاضی سالمندان را تا ۱٫۱ سال کاهش داده است. به‌موازات این مقررات، حکومت طرح اولویت خانواده‌های هماهنگ را برای تشویق اعضای خانواده به زندگی باهم و همچنین مراقبت از خویشاوندان سالمند ترتیب داد. جدول ۴ مسکن عمومی عرضه‌شده در هنگ‌کنگ رابین سال‌های ۲۰۰۰-۲۰۱۰ نشان می‌دهد.

با توجه به سیاست‌گذاری‌های متنوع و انعطاف‌پذیر هنگ‌کنگ در عرضه مسکن عمومی به ساکنان موفقیت قابل‌توجهی کسب نمود و بعد از سنگاپور تبدیل به قلمروی شده است که دارای بزرگ‌ترین سیستم مسکن عمومی در جهان است (۵).

در سال ۲۰۰۹ از میان ۲٫۳۱ ۱۰۰۰۰۰۰ خانوار در هنگ‌کنگ ۵۲٫۳ درصد مالک، ۴۳٫۹ درصد مستأجر و ۳٫۸ درصد در خانه‌های اجاره‌ای مجانی یا خانه‌هایی که توسط کارفرمایان عرضه‌شده بود زندگی می‌کردند.(۴).

همچنین بر اساس آمار منتشرشده ۲٫۱ میلیون نفر در خانه‌های عمومی اجاره‌ای اداره مسکن هنگ‌کنگ زندگی می‌کردند. در انجمن مسکن هنگ‌کنگ تا سال ۲۰۰۹، ۲۵۳۴۵۰۰ سهام مسکن وجود داشته است ۷۴۵، ۴۰۰ آپارتمان اجاره‌ای عمومی با حدود ۳۰ درصد جمعیت و ۳۹۳،۲۰۰ آپارتمان یارانه‌ای که فروخته شد و ۱۸ درصد جمعیت که در آن زندگی می‌کردند وجود دشت.(۴).

نه‌تنها سالمندان از طریق دولت موردحمایت کافی قرار می‌گیرند بلکه گروه‌های دیگر نیز برای دسترسی به واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت از مزایایی بهره‌مند‌می شوند. خانوارهایی که قادر به پرداخت مسکن خصوصی اجاره‌ای نیستند می‌توانند برای مسکن اجاره‌ای عمومی بر اساس برنامه مسکن عمومی اداره مسکن هنگ‌کنگ اقدام کنند. با توجه به مقررات فعلی، متوسط زمان انتظار برای استفاده از مسکن اجاره عمومی امروز تقریباً ۳ سال است برای متقاضیان عمومی درحالی‌که در سال ۱۹۹۶، ۷ سال بود.

1-3-درس‌های آموخته از تجربیات سیاست‌گذاری مسکن در هنگ‌کنگ

هنگ‌کنگ همانند سنگاپور یکی از کشورهای منطقه آسیا است که موفقیت‌های چشمگیری در عملکرد، اجرا و مدیریت مدل مسکن اجتماعی به دست آورده است. این کشور دارای تجربه ۵۷ ساله در ارائه واحدهای مسکن ارزان‌قیمت به گروه‌های هدف است که دسترسی به مسکن مناسب را در بازار به دلیل درآمد کم خود از دست می‌دهند. هنگ‌کنگ در مراحل اولیه توسعه به‌جای حمایت از واحدهای مسکونی مقرون‌به‌صرفه برای توده عظیمی از شهروندان، دولت بخشی از جمعیت را که نیازمندی‌های فوری برای حل‌وفصل مشکل مسکن دارند، کمک می‌کند سپس، شانس‌های مشابه به سایر گروه‌های هدف اختصاص داده می‌شود. این نشان می‌دهد که هیچ‌گونه نابرابری بین گروه‌های ذینفع در هنگ‌کنگ وجود ندارد و سیاست اولویت دولت به‌عنوان بهترین راه‌حل برای کمک به دسترسی به خانه‌های مسکن ارزان‌قیمت محسوب می‌شود.

4-مقایسه تطبیقی سیاست‌گذاری مسکن هنگ‌کنگ و سنگاپور

فرآیند توسعه اقتصادی در دو کشور موردبررسی با تغییر ساختارهای سنتی همراه بوده که عواقبی در توزیع جمعیت و تقاضای مسکن داشته است. این وضعیت ناشی از تغییر ساختارهای صنعتی بوده که موجب کاهش رونق‌بخش کشاورزی و رشد بخش‌های تولیدی و خدماتی شده است. رشد جمعیت همراه با مهاجرت به نواحی شهری در این دو کشور موجب افزایش جمعیت شهرنشین گردید که این امر چالش‌هایی را برای دولت مرکزی و محلی به‌منظور تأمین مسکن برای این دو کشور ایجاد نمود. در این دو کشور پاک‌سازی مناطق زاغه‌نشین و برخی نقاطی که با توسعه اقتصادی سریع مواجه بودند یکی از چالش‌های سیاست‌گذاری ملی و محلی بوده است.

سیاست‌گذاری مسکن در این دو کشور توسط دولت‌ها ارائه‌شده است و دولت در ساخت و تولید مسکن نقش اساسی دارد که از طریق تدوین اهداف برای برنامه‌های پنج‌ساله و کنترل عوامل تولید به‌خصوص منابع مالی برای پرداخت وام، نیروی کار و زمین صورت می‌گیرد. دوم اینکه تخصیص مسکن بر اساس توانایی خانوار در بازپرداخت تسهیلات انجام می‌شود و نه بر اساس نیاز خانوار. دولت‌ها در این دو کشور فرآیند تصمیم‌گیری را از طریق طرح‌های توسعه ملی انجام می‌دهند که در دوره‌های پنج‌ساله، اهداف و تعهدات را تعیین و منابع ملی را به آن‌ها تخصیص می‌دهند. این طرح‌ها شامل ارقامی برای تعداد، انواع و مکان احداث منازل و همچنین شناسایی و اعلام منابع لازم است که شامل منابع مالی برای پرداخت وام‌هاست. همچنین رویه‌های مشترکی مثل تأسیس نهادهای ملی و منسجم برای ساخت مسکن آغازشده که فرآیند برنامه‌ریزی را بر عهده داشتند. علاوه براین نوعی نگرش عمومی پدید آمد که ساخت مسکن را نه به‌عنوان هزینه‌های سربار اجتماعی در توسعه ملی بلکه به‌عنوان یک بخش تولیدی مستقل در نظر می‌گیرد و آن را ابزاری برای دست‌یابی به اهداف اقتصادی و اجتماعی می‌داند.

منابع

1-The Singapore Department of Statistics. Yearbook of Statistics Singapore. Singaprore Department of Statistics, ISSN 0583-3655, 2010.

2-Yuen. "Squatters No More: Singapore Social Housing. n.d.

3-The Singapore Housing & Development Board's Homepage. Public Housing in Singapore. 2010.http://www.hdb.gov.sg/fi10/fi10320p.nsf/w/AboutUsPublicHousing?OpenDocument (accessed September 02, 2010).

4-The Hong Kong Yearbook's Homepage. "Hong Kong: The Facts. Hong Kong 2009. August 16, 2010. http://www.censtatd.gov.hk/ (accessed November 25, 2010).

5-Delang, Claudio O. & Lung, Ho Cheuk. "Concentration in Urban Neighborhoods: The Case of Hong Kong in the 1990s. Urban Studies ISSN 0042, Volumn 47/Number 7, June 2010, 2010: 1391-1413.

سایت شعارسال، با اندکی اضافات و تلخیص برگرفته از سایت شمس، تاریخ انتشار: 25دی1397 ، کدخبر: 182372: www.npps.ir