شعارسال: به تابستان، فصل جابه‌جایی مستاجران نزدیک می‌شویم، این در حالی است که اجاره‌بهای مسکن روند افزایشی را در پیش گرفته است. در این میان برخی از فعالان در حوزه مسکن از افزایش اجاره‌بها به شکل ساعتی سخن می‌گویند و تناسبی را میان درآمد خانوارها و میزان اجاره‌بها مسکن نمی‌بینند.

فعالان بازار مسکن از افزایش ۱۰ تا ۴۰ درصدی نرخ‌های پیشنهادی اجاره در اردیبهشت ماه خبر می‌دهند. با توجه به شرایط پیش آمده، عده‌ای معتقدند که قیمت مسکن، برای تعیین میانگین نرخ اجاره‌بها مدنظر مالکان قرار گرفته و در این شرایط توان مالی مستاجران نادیده گرفته می‌شود. البته باید گفت که اجاره‌بها نسبت به قیمت مسکن از رشد کمتری برخوردار بوده، اما نمی‌توان منکر آن شد که رقم‌های کنونی هم با توان مالی بسیاری از خانوارها تناسب ندارد. با نگاهی دقیق به وضعیت کنونی خواهیم یافت که رویه در بازار مسکن تغییر کرده و ما امروزه شاهد مهاجرت‌های معکوس هستیم. به عبارتی دیگر خانوارهایی که توان پرداخت اجاره‌بها در شهر تهران و کلان‌شهرها را ندارند به شهرهای اطراف مهاجرت کرده که همین افزایش تقاضا در حومه باعث گران شدن ملک در این بخش‌ها شده است. اما نکته‌ای که در این میان وجود دارد این است که بسیاری از صاحب‌نظران بر این باورند، مهاجرت معکوس بدترین مهاجرتی است که در حال حاضر انجام می‌شود. از سویی دیگر برخی از افراد برای ماندن در کلان‌شهر تلاش بیشتری می‌کنند و به اجبار به سمت اجاره خانه‌هایی با متراژ پایین و قدیمی‌ در منطقه‌های ضعیف‌تر می‌روند، با یک پرس‌‌وجوی ساده به این نتیجه خواهیم رسید که این روند روزبه‌روز در حال بیشتر شدن است. با توجه به مشکلات موجود در حوزه مسکن، فعالان و صاحب‌نظران راهکارهایی را برای سامان دادن به شرایط پیش‌آمده در بازار مسکن ارائه می‌کنند. یکی از این راهکارها مالیات تصاعدی بر اجاره است، یعنی اگر اجاره‌بها از یک سقفی افزایش یابد، به آن مالیات تصاعدی تعلق گیرد. اما مسئله این است که برخی از مخالفان این طرح می‌گویند راه فرار مالکان برای نپرداختن مالیات فراوان است و باید به دنبال راه‌حل‌های بهتر برای کنترل بازار بود. یکی دیگر از راهکارهای پیشنهادی مسکن استیجاری دولتی است که این پیشنهاد هم منتقدان زیادی دارد و آنها این نسخه را مناسب این‌روهای بازار مسکن نمی‌بینند. مهدی غلامی، کارشناس حوزه مسکن راهکارهای مطرح شده را بررسی کرده و دراین‌باره به «ابتکار» می‌گوید: یکی از راهکارهایی که برای سامان دادن به بازار اجاره از سوی برخی از کارشناسان مطرح می‌شود، مسکن‌های استیجاری دولتی است. در ابتدا ما باید توجه داشته باشیم که در شهری مانند تهران حدودا 40 تا 50 درصد خانوارها مستاجر هستند و این تعداد بسیار قابل توجه است. اگر قرار بر این باشد که مسکن استیجاری دولتی راهگشا و تاثیرگذار باشد باید تعداد قابل توجهی مسکن عرضه شود که تامین این تعداد از توان دولت خارج است.

وی در ادامه می‌افزاید: در دیگر کشورها قرار دادن مسکن‌های استیجاری دولتی در اختیار خانوارها به این دلیل است که آنها بعد از 5 سال توانایی مالی لازم را به دست آورند و بتوانند صاحب خانه شوند. اما در کشور ما اینچنین نیست و متاسفانه خانواده مستاجر به دلیل افزایش قیمت‌ها نمی‌تواند بعد از 5 سال صاحب خانه شود. از سویی دیگر باید بدانیم که افراد، مسکن‌های استیجاری را از نه از روی اختیار بلکه از روی اجبار انتخاب می‌کنند.

غلامی مسکن‌های استیجاری دولتی را در شرایط کنونی راه‌حل مشکلات نمی‌داند و می‌گوید: در شرایط کنونی مسکن استیجاری راه‌حل مناسبی نیست و بهتر است که دولت شرایط خانه‌دار شدن را آسان‌تر کنند تا مشکلات در این زمینه کاهش پیدا کند.

این کارشناس مسکن بر این باور است که نباید راهکارهایی به میان بیاید که بیشتر باعث کمبود عرضه در حوزه مسکن بشود و در این خصوص می‌گوید: اینکه آیا می‌توان با استفاده از مالیات تصاعدی یا موارد مشابه با گرانی و افزایش قیمت در حوزه مسکن مقابله کرد پاسخ مشخصی ندارد. بازار مسکن در شرایط کنونی با کاهش عرضه مواجه است و اگر عواملی مانند مالیات تصاعدی باعث ادامه کاهش عرضه شود، قطعا وضعیت را آشفته‌تر کرده و بر قیمت‌ها تاثیرگذار خواهد بود. از سویی دیگر ما سامانه‌‌‌هایی را برای کنترل وضعیت در بخش مسکن نداریم. زمانی که سامانه‌ای برای کنترل وجود ندارد سیاست‌های تشویقی و یا تنبیهی نمی‌تواند پاسخگوی مشکلات یک بخش باشد و ما در این حالت باید به سمت ریشه‌های اصلی مشکلات بازار پیش برویم.

وی در بخشی دیگر از سخنانش به تاثیر مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرده و اظهار می‌کند: در حال حاضر بزرگ‌ترین مشکل بازار مسکن کمبود عرضه است و حدود 2/6 میلیون واحد خالی در بازار وجود دارد و با توجه به این مسئله اگر مالیات بر خانه‌های خالی به درستی انجام شود می‌تواند موثر باشد و باعث یک تغییر بزرگ شود. بازار را به حرکت درآورد و قیمت‌ها را تا حدودی کنترل کند. همانطور که قبلا اشاره کردم برای کنترل قیمت‌های خرید و فروش و اجاره‌بها در شهرهای مختلف باید به سمت ریشه‌های اصلی مشکلات در بازار پیش برویم و راهکارهایی را برای افزایش عرضه در این حوزه مطرح کنیم.

شعارسال، با اندکی تلخیص و اضافات بر گرفته از سایت پیشخوان ، تاریخ انتشار: 28اردیبهشت 1398 ، کدخبر:144218 ، www.pishkhaan.net