شعار سال: مسکن به‌عنوان یکی از نیاز‌های اساسی بشر، نقش مهمی در کیفیت زندگی و شاخص‌های رفاهی جامعه دارد. تامین مسکن مناسب، جزء اهداف و دغدغه‌های اصلی خانوار‌ها بوده و همواره بخش قابل‌توجهی از تلاش‌های خانوار‌ها و دولت‌ها برای دستیابی به مسکن مناسب معطوف می‌شود. با توجه به اینکه مسکن، ترکیبی از زمین و بناست، بین سه نهاده اصلی یعنی زمین، مصالح ساختمانی و نیروی انسانی، بررسی تغییرات قیمت زمین می‌تواند نوسانات و پویایی‌های قیمت مسکن را بیش از دو نهاده دیگر توضیح دهد؛ چراکه درحال حاضر طبق بررسی‌ها، سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن در تهران ۶۶ درصد و در سطح شهر‌های کشور ۵۵ درصد ذکر می‌شود. همچنین تا پایان تابستان سال جاری (آخرین آمار) قیمت یک‌مترمربع زمین مسکونی در برخی مناطق نیمه‌شمالی تهران حتی به ۸۰ میلیون تومان هم نزدیک شده و متوسط آن در کل شهر متری نزدیک به ۳۵ میلیون تومان بوده است.

 

اهمیت این اعداد زمانی آشکارتر می‌شود که طبق داده‌های آماری در تابستان سال جاری درحالی تعداد واحد‌های مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی (به‌عنوان شاخص شروع ساخت‌وساز جدید) در کل کشور با رشد ۳۹ درصدی از ۹۸ هزار و ۶۵۹ واحد در تابستان سال گذشته به ۱۳۷ هزار و ۴۳۱ واحد رسیده که طی این مدت، تعداد واحد‌های مسکونی جدید در شهر تهران رشد منفی ۵ درصدی را نسبت به تابستان سال گذشته تجربه کرده است. همچنین برخلاف شهر تهران که رشد منفی را در ساخت‌وساز داشته، در سه استان خراسان‌رضوی، خراسان‌جنوبی و سیستان‌وبلوچستان تعداد واحد‌های مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی جدید به‌ترتیب با ۳۲۴، ۱۲۴ و ۱۰۱ درصد بیشترین رشد را در کشور داشته‌اند.

به‌نظر می‌رسد رشد شدید قیمت مسکن یکی از دلایل اصلی کاهش ساخت‌وساز‌های جدید عمدتا در شهر تهران بوده است. براین اساس، نمی‌توان در سیاستگذاری مسکن از مهم‌ترین نهاده آن صرف‌نظر کرد. درخصوص زمین و مسکن، طی چند دهه اخیر سیاست‌های مختلفی در کشورمان اجرا شده که یکی از مهم‌ترین آن‌ها که در طرح «مسکن مهر» دولت احمدی‌نژاد و «طرح جامع اقدام ملی مسکن» دولت روحانی مدنظر بوده، به حداقل رساندن قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن است، اما به‌نظر می‌رسد این سیاست‌ها به جهت عدم بهره‌گیری از مهم‌ترین ابزار تنظیمی، یعنی مالیات بر زمین و مسکن، موفقیت چندانی نداشته‌اند.

 سهم ۶۰ درصدی زمین در قیمت مسکن

عرضه مسکن یکی از متغیر‌های تعیین‌کننده قیمت مسکن است. به دلیل زمانبر بودن ساخت یک واحد مسکونی، عرضه مسکن در کوتاه‌مدت ثابت است و به کندی به شوک‌های سمت تقاضا واکنش نشان می‌دهد. اما در بلندمدت به علت افزایشی بودن ارزش زمین، روند عرضه نیز افزایشی است که قطعا محدودیت‌های جغرافیایی و ساختمان‌سازی اثرگذار هستند. عوامل قیمتی موثر در هزینه‌های ساخت‌وساز عبارتند از: بهای مصالح، قیمت زمین، دستمزد کارگران، نرخ خدمات ساختمانی و درنهایت نرخ سود بانکی که باعث می‌شود هزینه ساخت‌وساز و قیمت مسکن بیشتر شود. در مجموع تغییر در سه نهاده عمده زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار منجر به ایجاد نوسانات در ساخت‌وساز و اختلال در عرضه می‌گردد. در بین نهاده‌های مختلف، زمین به‌عنوان مهم‌ترین نهاده تولید مسکن، به واسطه سهم بالایی که در قیمت تمام‌شده مسکن به خود اختصاص می‌دهد، رشد قیمت آن عملا ناشی از عواملی مانند سیاستگذاری نامناسب بخش زمین شهری، افزایش ساخت‌وساز‌های جدید، کمبود زمین شهری و عدم تخصیص بهینه آن و افزایش ارزش سرمایه‌ای و سفته‌بازی گسترده آن در مناطق شهری است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در دهه‌های اخیر به واسطه افزایش چشمگیر قیمت زمین، رشد قیمت مسکن از این ناحیه بسیار بیشتر از سایر نهاده‌ها بوده است، به‌طوری که براساس آمار و اطلاعات ارائه شده از سوی بانک مرکزی ایران، در سال ۱۳۸۵ سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در شهر‌های کل کشور حدود ۴۲‌درصد و در تهران حدود ۵۲.۹ درصد بوده که این میزان تا سال ۱۳۹۰ در کل کشور به ۴۸ درصد و در تهران نیز به ۵۵.۵ درصد رسیده است. در سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ این میزان به ترتیب برای شهر‌های کشور به ۵۲ و ۵۴ درصد و در تهران نیز به ۶۲.۴ و ۶۴.۹ درصد رسیده است. در سال ۱۳۹۳ این میزان برای شهر‌های کشور به ۵۱.۵ درصد و در تهران به ۶۰.۵ درصد رسید. اما با رکوردی که طی دوره دولت اول روحانی بر اقتصاد ایران و به‌ویژه بر بخش مسکن حاکم شد، سهم زمین از کل قیمت تمام‌شده مسکن در سال ۱۳۹۵ در تهران به ۵۳ درصد و در کل کشور نیز به ۴۵ درصد رسید. تا سال ۱۳۹۸ سهم مسکن از قیمت تمام‌شده مسکن در تهران به ۶۶ درصد و در کل کشور نیز این رقم به ۵۵ درصد رسید.

 رشد ۹۸۰ درصدی قیمت زمین در کشور طی ۸ سال

براساس آمار‌های مرکز آمار ایران، طی دوره دولت روحانی یعنی از نیمه دوم سال ۱۳۹۲ تا نیمه اول سال جاری قیمت مسکن در کشور رشد قابل توجهی را تجربه کرده است، به‌طوری که متوسط قیمت هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان کلنگی مسکونی در شهر‌های کشور با رشد ۹۸۲ درصدی از ۶۷۸ هزار تومان در تابستان سال ۹۲ به متری ۷ میلیون و ۳۳۴ هزار تومان در تابستان سال جاری رسیده است. این رقم در استان تهران رشد ۴۹۷ درصدی داشته و قیمت هر مترمربع زمین مسکونی از ۴ میلیون و ۲۸۱ هزار تومان به ۲۵ میلیون و ۵۵۶ هزار تومان و در شهر تهران نیز این رقم طی این مدت با رشد ۵۵۹ درصدی از ۵ میلیون و ۲۷۶ هزار تومان به ۳۴ میلیون و ۷۹۴ هزار تومان رسیده است. پس از تهران، استان‌های فارس با ۴۹۴ درصد، یزد با ۴۶۴ درصد، اصفهان با ۴۳۹ درصد، البرز با ۴۲۶ درصد و مازندران با ۴۱۳ درصد در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

خراسان شمالی، چهارمحال و بختیاری، ایلام، همدان، لرستان، قم و کهگیلویه و بویراحمد هفت استانی هستند که طی سال‌های ۱۳۹۲ تا تابستان سال جاری کمترین افزایش قیمت زمین را در بین استان‌های کشور تجربه کرده‌اند. نگاهی به لیست استان‌هایی که کمترین افزایش قیمت زمین را طی نزدیک به ۸ سال اخیر تجربه کرده‌اند نشان می‌دهد به جز قم، سایر استان‌ها در شاخص‌های تولید ناخالص داخلی و سایر شاخص‌های اقتصاد کلان، کم برخوردارترین استان‌های کشور هستند. همچنین در کنار این استان‌ها، اگر سه استان خراسان جنوبی، سمنان و کرمان را نیز اضافه کنیم که به دلیل ناقص بودن آمارها، در این محاسبات لحاظ نشده‌اند، به تعداد زیادی از استان‌هایی که کمتر برخوردارند، خواهیم رسید که کمترین افزایش قیمت زمین را طی نزدیک به ۸ سال اخیر شاهد بوده‌اند؛ بنابراین در شهر‌ها و مناطقی که به واسطه شاخص‌های اقتصادی در وضعیت بهتری نسبت به دیگر مناطق کم برخوردار کشور هستند، به واسطه قابل توجه بودن تقاضای مسکن، در کنار همه عوامل اثرگذار بر قیمت زمین، سوداگری و سفته‌بازی نقش چشمگیری در افزایش قیمت آن دارند. نکته قابل تامل این است که بررسی داده‌های مرکز آمار ایران درحالی حکایت از آن دارد که طی سال‌های اخیر با جهش ارزی و همچنین به واسطه متغیر‌های ناشی از تحریم و... نرخ تورم اقلام خوراکی در مناطق کمتربرخوردار کشور بیشترین تغییر و افزایش را نسبت به دیگر مناطق تجربه کرده، اما در بخش زمین، این مناطق برخوردار و کلانشهر‌ها هستند که بیشترین رشد قیمت زمین را طی این مدت تجربه کرده‌اند؛ بنابراین حتی با فرض ثابت بودن همه متغیر‌های مربوط به نرخ تورم، التهابات ارزی و دیگر عوامل اقتصاد کلان، بخشی از افزایش قیمت‌ها در این مناطق ناشی از تسلط سوداگری و سفته‌بازی بر بخش زمین است.

یک متر زمین در شمال تهران ۷۸ میلیون تومان

تحولات قیمت زمین و مسکن در شهر تهران بر همه تحولات قیمتی در سطح کشور سایه افکنده و این تحولات را راهبری می‌کند. همچنین تحولات قیمتی در شمال شهر تهران نیز همه تحولات قیمتی در سایر نقاط این شهر را نیز تحت‌کنترل دارد. بررسی داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد طی دوره دولت روحانی یعنی از تابستان ۹۲ تا تابستان سال جاری متوسط قیمت هرمترمربع زمین یا زمین خانه کلنگی مسکونی در شهر تهران از ۵ میلیون و ۲۷۶ هزار تومان با رشد ۵۵۹ درصدی به ۳۴ میلیون و ۷۹۴ هزار تومان رسیده است. به عبارتی، طی کمتر از ۸ سال قیمت هرمترمربع زمین در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۵۱۷ هزار تومان رشد داشته است، اما در بین مناطق ۲۲ گانه نیز، طبق آمار‌های مرکز آمار ایران، طی این مدت قیمت هرمترمربع زمین مسکونی در منطقه یک با رشد ۸۲۱ درصدی از ۸ میلیون و ۴۳۴ هزار تومان به حدود ۷۸ میلیون تومان رسیده و در هر مترمربع ۶۹ میلیون و ۲۵۶ هزار تومان رشد را تجربه کرده است.

پس از این منطقه، منطقه دو، دومین منطقه در بین مناطق ۲۲ گانه است که با ۷۸۲ درصد، بیشترین رشد را طی این مدت تجربه کرده و تا پاپاین تابستان سال جاری قیمت هر مترمربع زمین به بیش از ۷۰ میلیون تومان در این منطقه رسیده است. منطقه سه، سومین منطقه‌ای است که طی دوره کمتر از ۸ ساله دولت روحانی زمین در این منطقه با رشد ۷۳۸ درصدی از ۹.۴ میلیون تومان به حدود ۷۸.۷ میلیون تومان رسیده است. پس از این مناطق، منطقه ۴، ۶، ۹ و ۵ دیگر مناطقی هستند که به ترتیب با رشد ۶۷۱ درصدی، ۶۵۳ درصدی، ۵۹۳ درصدی و ۵۷۴ درصدی، طی کمتر از ۸ سال رشدی بیش از متوسط شهر تهران داشته‌اند. در کنار این مناطق؛ منطقه ۲۰، ۱۸، ۱۶، ۱۳، ۷ و ۱۵ جزء ۶ منطقه‌ای هستند که به ترتیب با ۳۹۷ درصد، ۴۰۹ درصد، ۴۲۱ درصد، ۴۲۹ درصد، ۴۳۲ درصد و ۴۳۳ درصد کمترین رشد را در قیمت زمین طی کمتر از ۸ سال اخیر تجربه کرده‌اند. در مجموع آمار‌ها نشان می‌دهد مناطق واقع در نیمه‌شمالی شهر تهران طی این مدت بیشترین رشد قیمت را در بخش زمین داشته‌اند. در مجموع مقایسه شکاف قیمتی بین سه منطقه‌ای که بیشترین رشد قیمت را طی ۸ سال اخیر داشته و سه منطقه‌ای که کمترین رشد قیمتی را طی این مدت تجربه کرده‌اند، نزدیک به ۷ برابر است. به عبارتی درحالی میانگین قیمت در سه منطقه ۱۶، ۱۸ و ۲۰ حدود ۱۱.۳ میلیون تومان بوده که این رقم برای سه منطقه یک، دو و سه حدود ۷۵.۵ میلیون تومان است.

راهکار نهایی زمین صفر یا مالیات؟

کارشناسان اقتصادی درخصوص زمین معتقدند با تاکید بر پررنگ بودن نقش عملیات سوداگرانه روی زمین در افزایش سهم آن در قیمت تمام‌شده تولید مسکن، می‌گویند آنچه به مسکن به‌عنوان سرپناه جنبه دارایی و سرمایه در کشور ما می‌دهد عرصه (زمین) است نه اعیان (بنا). چراکه از یک‌سو قیمت و هزینه ساخت آن پایین است و از سوی دیگر بنا (اعیان) قابل مستهلک شدن است. اما آنچه موجب می‌شود نرخ رشد قیمت زمین از نرخ رشد قیمت مسکن فراتر رود بروز عملیات سوداگرانه روی زمین است.

در یک دهه اخیر در بخش مسکن سیاست‌های مختلفی به‌کار گرفته شده است که یکی از مهم‌ترین آنها، به صفر رساندن قیمت زمین در قیمت تمام‌شده مسکن بوده است. این سیاست که در قالب «مسکن مهر» در دولت احمدی‌نژاد اجرا شده و اخیرا نیز در قالب «طرح جامع اقدام ملی مسکن» در دولت روحانی درحال اجراست، مهم‌ترین سیاست‌هایی بوده‌اند که قصد داشته‌اند سهم قیمت زمین را در قیمت تمام‌شده زمین به حداقل برسانند. به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن، این سیاست‌ها گرچه اثرات کاهنده‌ای بر قیمت نهایی و تمام‌شده مسکن دارند، اما به دلایلی راه‌حل نهایی نیستند، چراکه اولا؛ دولت به اندازه کافی زمین درون محدوده شهر‌ها در اختیار ندارد و مجبور خواهد شد همانند مسکن مهر از زمین‌های حاشیه شهر استفاده کند که پیشاپیش به واسطه نبود زیرساخت‌های شهری محکوم به شکست است و ثانیا؛ اگر هم زمین داشته باشد باز هم در صورت عرضه گسترده قابلیت بورس‌بازی پیدا می‌کند.

به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن و تجربیات جهانی، در کنار همه سیاست‌های اجرا شده در کشور، جای ابزار‌های مالیاتی در بازار زمین و مسکن خالی است. براین اساس، اﻓﺰاﯾﺶ روزاﻓﺰون ﺗﻘﺎﺿﺎ ﺑﺮای ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺟﻤﻌﯿﺖ ﺷﻬﺮﻧﺸﯿﻦ از ﺳﻮﯾﯽ و ﻣﺤﺪود ﺑﻮدن ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی و ﻋﺪم اﻣﮑﺎن ﺗﻮﻟﯿﺪ زﻣﯿﻦ، اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ ﺷﻬﺮی ﻣﻮﺟﻮد را اﺟﺘﻨﺎبﻧﺎﭘﺬﯾﺮ ﻣﯽﺳﺎزد. اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻟﮑﺎن زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﺷﻬﺮی را ﺑﻪ ﺳﻤﺖ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ زﻣﯿﻦ و ﻣﺴﮑﻦ ﻫﺪاﯾﺖ ﮐﻨﺪ. در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد درحال حاضر بیش از ۳۰ کشور در سراسر جهان یک نوع مالیات با عنوان «مالیات بر ارزش زمین» (LVT) را برای مقابله با سوداگری در بخش زمین پیاده‌سازی کرده‌اند.

در آمریکا این نوع مالیات از سال ۱۹۱۳ اجرا می‌شود و مسئولان ایالت پنسیلوانیا اولین قانون این نوع مالیات را اجرا کردند. تعداد کم کشور‌هایی که این نوع مالیات را اجرا کرده‌اند به این معنا نیست که این نوع ابزار مالیاتی قابلیت اجرایی ندارد یا موثر نیست، بلکه اغلب کشور‌های جهان به این دلیل که موضوع سوداگری مسکن را ندارند، نیازی به ایجاد این نوع مالیات ندارند. ﻣﺎﻟﯿﺎت ﺑﺮ ارزش زﻣﯿﻦ ﺑﺎ ﻫﺪاﯾﺖ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﺑﻪ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻣﻨﺎﺑﻊ ﺧﻮد ﻋﻤﻼ در ﺣـﻮزه زﻣـﯿﻦﻫـﺎی ﻣﺴﮑﻮﻧﯽ ﺷﻬﺮی ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ اﻓﺰاﯾﺶ ﺳﺎﺧﺖوﺳﺎز ﻣﯽﺷﻮد. در ﺷﺮاﯾﻄﯽ ﮐﻪ ﺑﺎزار زﻣﯿﻦ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤـﺖ و اﻧﺘﻈﺎرات ﺗﻮرﻣﯽ ﻧﺎﺷﯽ از اﯾﻦ اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻫﻤﺮاه ﺑﺎﺷﺪ اﯾﻦ ﻧﻮع ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﻨﺠـﺮ ﺑـﻪ ﮐـﺎﻫﺶ ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار ﺷﻮد؛ ﭼﺮاﮐﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻫﺰﯾﻨﻪﻫﺎی ﻧﮕﻬﺪاری زﻣﯿﻦ، ﻣﺎﻟﮑﺎﻧﯽ ﮐـﻪ ﻗـﺎدر ﺑـﻪ اﺳـﺘﻔﺎده ﺑﻬﯿﻨﻪ از زﻣﯿﻦ ﺧﻮد ﻧﺒﺎﺷﻨﺪ اﻗﺪام ﺑﻪ ﻓﺮوش زﻣﯿﻦﻫﺎی ﺧﻮد ﮐﺮده و در ﻧﺘﯿﺠﻪ ﺑﺎ اﻓﺰاﯾﺶ ﻋﺮﺿﻪ زﻣﯿﻦ در ﺑﺎزار، ﻗﯿﻤﺖ زﻣﯿﻦ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎﺑﺪ. اما در ایران موضوع بسیار متفاوت است، چراکه بررسی‌ها نشان می‌دهد در این زمینه با وجود اینکه بخش عمده هزینه ساخت مسکن مربوط به قیمت زمین بوده و زمین یکی از ابزار‌های سوداگری و احتکار بوده است، با این حال ابزار مالیاتی برای کنترل سوداگری در این بخش وجود ندارد.

شعار سال؛ با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از روزنامه فرهیختگان، تاریخ انتشار: ۱۱ بهمن ۱۳۹۹، کد خبر: ۵۰۹۹۸، farhikhtegandaily.com