شعار سال:یکی از دعاوی مهمی که ممکن است در دادگاهها راجع به املاک پیش آید، اعتراض به اصل درخواست ثبت ملک است؛ مواد 16 تا 19 مکرر و 41 تا 45 قانون ثبت و 86 تا 102 آئین نامه قانون ثبت املاک به نحوه ی اعتراض به درخواست ثبت و چگونگی رسیدگی به آن پرداخته اند که به مهمترین آنها اشاره می کنیم :
 
براساس قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 ثبت املاک اجباری شد، بر این اساس اشخاص بعد از آنکه آگهی ثبت عمومی و اولین آگهی ثبت مقدماتی (آگهی ثبت مقدماتی از طریق نشر در روزنامه های عمومی و 3 مرتبه ظرف یک ماه  به اطلاع عموم می رسد) منتشر شد، متقاضی ثبت فرصت دارد تا ظرف 60 روز، ازطریق اظهارنامه ثبتی درخواست ثبت ملکی که مدعی مالکیت آن است را از اداره ثبت نماید، اداره ثبت نیز موظف است ظرف 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی مقدماتی، صورت کلیه اشخاصی را که اظهارنامه داده اند با نوع ملک و شماره پلاک ثبتی ای که از طرف اداره ثبت برای هر ملک معین شده است در روزنامه ها، دو نوبت آگهی کند، به این آگهی ها آگهی نوبتی گفته می شود؛ آگهی نوبتی در دو نوبت به فاصله 30 روز منتشر می شود.
 
وقتی شخصی نسبت به درخواست ثبت طبق آنچه که  گفته شد اعتراض داشته باشد و مدعی مالکیت ملک مورد تقاضای ثبت باشد باید ظرف 90 روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی، اعتراض خود را به اداره ثبتی که در آگهی نوبتی مشخص شده است(اداره ثبت محل وقوع مال غیرمنقول) اعلام و رسید دریافت کند و پس از آن ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض، دادخواست حقوقی خود مبنی بر اعتراض به درخواست ثبت ملک را، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیر منقول تقدیم کند در غیر این صورت، یعنی در صورتی که دعوای وی خارج از مهلت باشد و یا مراتب فوق را رعایت نکند دعوای وی  قابل استماع نخواهد بود؛ البته دیوان عالی کشور در آرای زیادی اعتراض به ثبت در مهلت 90 روزه را به صرف تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی را نیز مورد پذیرش قرار داده اند.
 
نکته 1- در ماده 16 قانون ثبت آمده که اعتراض صرفا به مرجع ثبتی داده می شود و مرجع ثبتی، اعتراض مزبور را با بررسی اینکه اعتراض در مهلت بوده یا خارج از مهلت است، به مرجع قضائی جهت رسیدگی و صدور رای ارسال می دارد، این در حالیست که در مواد 86، 92 و 97 آئین نامه قانون ثبت اصلاحی 1380 پس از آنکه معترض ثبت به درخواست ثبت اعتراض می کند باید ظرف مهلت یک ماه اعتراض خود را به مرجع قضایی ارائه دهد، در ضمن در صورتی که اداره ثبت تشخیص دهد که اعتراض خارج از مهلت به آن اداره داده شده است باید رئیس دادگاه را جهت اظهار نظر به آن اداره دعوت نماید.
 
نکته 2-  اعتراض اعم از اینکه در مهلت باشد یا نباشد، باید اخذ و روی اظهارنامه ملک مهری که کلمه «اعتراض» روی آن نقش بسته زده شود و با قید تاریخ که به حروف است، رسید به معترض داده شود.(ماده 89 آئین نامه قانون ثبت)
 
نکته 3- معترض باید ظرف 60 روز از تاریخ اقامه دعوا، دعوای خود را تعقیب نماید، در غیر این صورت دادگاه با تقاضای خوانده (خوانده دعوا تقاضا کننده ثبت است) قرار سقوط دعوا (برخلاف ماده 84 قانون آئین دادرسی مدنی که قرار رد دعوا صادر می گردد) را صادر می کند، این قرار قابل تجدید نظر خواهی (برخلاف بند ج ماده 107 قانون آئین دادرسی مدنی) است.(ماده 18 قانون ثبت)
 
نکته 4 – پس از انقضای مدت اعتراض، دعوای اینکه در جریان ثبت، تضییع حقی از کسی شده است پذیرفته نخواهد شد، نه به عنوان عین و نه به عنوان قیمت و نه هیچ عنوان دیگر، خواه حقوقی باشد خواه جزایی.(ماده 24 قانون ثبت)

رویه قضایی
 
 
گردشکار :آقای ... و فرزند...در تاریخ ۱۳۹۴/۷/۷ دادخواستی به طرفیت آقای...فرزند ...به خواسته اعتراض به ثبت یک باب مغازه موضوع پلاک ۱۵۳/۱۸۴۸ اصلی به استناد تصویر مصدق اجاره نامه سال ۱۳۵۰ و تصویر نامه شماره ۱۱۶/۵۸۱ ۹۴/۴۸۳۸ مورخ ۱۳۹۴/۶/۱۸ تقدیم و در شرح دادخواست بیان نموده است که اینجانب خواهان با توجه به سند عادی تقدیمی در سال ۱۳۵۰ مغازه مورد خواسته ثبت را از پدر خوانده به نام مرحوم... اجاره نموده ام و طی این مدت تا به حال در مغازه فوق به کسب و کار مشغول هستم و بر این اساس مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هستم و حال خوانده براساس قولنامه صوری با هدف اینکه دادخواست تخلیه را به لحاظ نیاز شخصی علیه بنده در دادگاه مطرح نماید اقدام به تقاضای ثبت ملک فوق نموده است. در حالی که مغازه متعلق به همه پنج نفر ورثه بوده و هدف تقاضا از طرف یکی از آنان به لحاظ قانون روابط موجر و مستاجر نمی باشد. فلذا تقاضای جلوگیری از ثبت ملک را دارم.
 
پرونده به شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان کامیاران ارجاع و به کلاسه ۹۴۰۳۶۶ ثبت آن دادگاه شده است رئیس دادگاه دستور تعیین وقت رسیدگی و ارسال نسخه ثاني دادخواست و ضمائم برای خوانده و دعوت طرفین را صادر نموده است. طرفین برای روز سه شنبه مورخ ۱۳۹۴/۱۰/۲۹ ساعت ۱۱ دعوت شده اند. آقای...از طرف خوانده اعلام وکالت نموده است. در جلسه دادرسی طرفین حاضر نشده اند لیکن لوایحی بعد از ختم جلسه ارسال که ثبت و ضم سابقه شده است. خواهان در لایحه تقدیمی اعلام نموده است که به علت حضور در عتبات عالیات به جلسه نرسیده است و تقاضای تجدید جلسه را از دادگاه نموده است وکیل خوانده در لایحه تقدیمی اعلام نموده است که خواهان صرفا مستاجر مغازه بوده و حتی نسبت به عرصه و اعیان مغازه که توسط خوانده تقاضای ثبت آن شده است ندارد و تقاضای ثبت از جانب موكل خللی به حق مستاجر وارد نمی نماید و مغازه را موکل از سایر وراث حسب صورتجلسه پیوست خریداری کرده است و تمامی ورثه حسب برگ انحصار وراثت مشخص بوده که همگی آن را به نام موکل منتقل نموده اند و ادعای صوری بودن قولنامه از جانب خواهان ادعایی واهی بوده و اساسا ایشان ذینفع در قضیه نمی باشد تا بتواند چنین ادعایی را مطرح کند .
 
دادگاه ختم رسیدگی را در تاریخ ۱۳۹۴/۱۰/۲۹ اعلام و به شرح دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۸۷۳۶۷۰۰۰۰۸ مورخ۱۳۹۵/۱/۹ با این استدلال که حسب اقرار خواهان نامبرده مستاجر ملک می باشد و مدعی مالکیت نمی باشد و اعتراض به ثبت ملک باید از سوی مدعی مالکیت عین ملک به عمل آید حکم بر بطلان دعوی خواهان را صادر نموده است. پس از ابلاغ حکم صادره به طرفین خواهان نسبت به آن اعتراض و در متن اعتراض مجددا بیان نموده است که به علت حضور در عتبات عالیات نتوانسته است در جلسه دادرسی حاضر شود و مدت چهل و پنج سال است که در مغازه مورد ثبت مشغول می باشد و با مرحوم پدر خوانده قرارداد اجاره دارد و اعتراض خود را به ثبت آن اعلام و تقاضای رسیدگی را از دادگاه تجدیدنظر نموده است. یک نسخه از دادخواست تجدیدنظرخواهی برای تجدیدنظرخوانده ارسال و وکیل ایشان همان اظهاراتی را که طی لایحه بعد از جلسه دادرسی بیان کرده بود مجددا بیان و ارسال نموده است. پرونده پس از تبادل لوایح به دادگاه تجدیدنظر ارسال شده است و به این دادگاه ارجاع و به کلاسه ۹۵۰۲۴۰ ثبت شده است.
 
اینک دادگاه با بررسی مجموع اوراق و محتویات پرونده و مشاوره نهایتا با اعلام ختم رسیدگی و با استعانت از خداوند متعال به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.

رای دادگاه تجدیدنظر
 
تجدید نظر خواهی آقای... از دادنامه شماره ۹۵۰۹۹۷۸۷۳۶۷۰۰۰۰۸ مورخ ۱۳۹۵/۱/۹ در پرونده ۹۴۰۳۶۶ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان کامیاران دایر بر صدور حکم بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه به طرفیت تجدیدنظرخوانده آقای... به خواسته اعتراض به ثبت یک باب مغازه موضوع پلاک ۵۳/۱۸۴۸ اصلی وارد نمی باشد زیرا تجدیدنظرخواه صرفا مستاجر مغازه بوده و حقی نسبت به عرصه و اعیان مغازه که توسط تجدیدنظرخوانده تقاضای ثبت آن شده است ندارد و تقاضای ثبت از جانب مالک عین خللی به حق مستاجر که مالک منافع می باشد، وارد نمی نماید و اعتراض به ثبت صرفا از طرف مالک عین قابل پذیرش می باشد./علی رشیدی - ولی اله چراغی
 
نویسنده : محسن رفعتی- وکیل دعاوی ملکی

شعارسال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از سایت خبری گروه وکلای داداندیش ، تاریخ انتشار:  مرداد1400، کدخبر: 184379،www.dadfarandadandish.com