شعار سال: ساختمان وعده داده شده همچنان در مرحله فونداسیون فریز شده و بالا نمی‌آید، آپارتمانی که 18 ماه قبل پیش فروش شده معلوم می‌شود 10 مالک دارد، امتیاز آپارتمانی را از عضو یک تعاونی مسکن خریده‌اید اما هیأت مدیره متواری شده‌اند و اسناد تغییر کرده و... کلاهبرداری با شیوه پیش فروش آپارتمان‌ها حقه قدیمی است که بسیاری از مردم را در دام افراد سودجو گرفتار می‌کند. مالباختگان که اغلب قدرت پرداخت تمام بهای آپارتمان در یک مرحله را ندارند با هزاران امید و آرزو برای خانه‌دار شدن اقدام به خرید خانه‌های پیش‌فروش شده از سوی انبوه‌سازان یا شرکت‌های تعاونی مسکن می‌کنند اما غافل از اینکه افراد سودجو املاک خریداری شده را همزمان به‌چندین نفر فروخته یا به‌هر بهانه دیگری از ثبت سند به نام خریدار خودداری می‌کنند و این نوع کلاهبرداری هر روز با شیوه و راهی تازه تکرار می‌شود. افزایش پرونده‌های پیش‌فروش ساختمان‌ها در مراجع قضایی و ایجاد ناامنی در خصوص خرید وفروش ساختمان‌ها باعث شد تا هفت سال پیش، قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها که مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره بود در صحن علنی مجلس شورای اسلامی به تصویب برسد اما با آنکه آیین‌نامه اجرایی این قانون در سال 1393 از سوی هیأت وزیران تصویب شد، باز هم مسئولان مربوط از اجرای این قانون سر باز زدند و بار دیگر برای بازنگری به کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ارسال شد.

قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها همچنان در پیچ و خم قانونگذاری

سید هادی بهادری- نایب رئیس کمیسیون عمران - درباره آخرین وضعیت قانون پیش‌فروش ساختمـــــــان‌ها می‌گــــــوید: قـــانون پیش‌فروش ساختمان‌ها از چندی قبل به‌دلیل آنکه بدرستی اجرا نمی‌شد مشکلات جدیدی را ایجاد کرده بود به همین دلیل نیاز به اصلاح این قانون بشدت احساس شد. از این‌رو پس از جلسات متعددی که با مسئولان وزارت راه و شهرداری گذاشته شد؛ آنها برای رفع مشکلات قانونی قول مساعد دادند و سرانجام تصمیم گرفته شد که برای بررسی دوباره این قانون کارگروهی ویژه تشکیل شود. بدین‌ترتیب همه نقطه نظرات درکمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی جمع‌بندی و پس از بررسی‌های لازم به این نتیجه رسیدیم که این تغییرات برای اعمال در این قانون تبدیل به پیشنهاد طرح شود. چرا که اگر تبدیل به لایحه می‌شد باید زمان زیادی صرف آن می‌گردید.

بدین ترتیب تغییر در برخی مواد این قانون را به صورت طرح اعلام کردیم و مسئولان راه و شهر‌سازی هم نظراتشان را در خصوص این طرح اعمال کردند و هم‌اکنون هم در حال آماده شدن است تا در مجلس شورای اسلامی تحت عنوان یک طرح پیشنهاد شود.

وی درباره علت اجرا نشدن این قانون می‌گوید: این قانون پس از تصویب اجرا شد اما مشکلات زیادی به وجود آورد. یکی از مشکلات، نگاه حاکم بر آن بود که به عوامل پیش‌فروش ساختمان‌ها دید منفی و جرم‌انگارانه داشت که بالطبع موجب افزایش پرونده‌های قضایی می‌شد و بر مشکلات و معضلات موجود می‌افزود. به‌طوری که شکایت همگان از جمله افرادی که در پیش‌فروش ساختمان‌ها اشتغال داشتند را به همراه داشت.

از سویی دیگر یک مقداری هم باعث رکود خرید و فروش ساختمان‌ها می‌شد به نحوی که کسی نمی‌توانست ساختمان خود را به صورت پیش‌فروش بفروشد. اما مشکل دیگر این است که آیین نامه اجرای این قانون با خود قانون تطابق ندارد و از این جهت هم در اجرا مشکل ایجاد کرده است.

وی در ادامه درباره گفته یکی از مسئولان مبنی بر اجرا شدن این قانون در برخی استان‌ها اظهار داشت: اجرای قانون فعلی با طرحی که در آینده قرار است در مجلس شورای اسلامی بررسی شود، ممکن است در برخی مواقع مشکلی به وجود نیاورده باشد اما روی هم رفته در پی جلساتی که با مجموعه سندیکاهای انبوه‌سازان و اتحادیه‌های املاک در کمیسیون عمران داشتیم جمع‌بندی آن این بود که این قانون مشکلات جدی به وجود آورده و برای آنکه این مشکلات حل شود سعی کردیم قدمی برداریم. از سویی دیگر قصد مشورت با دستگاه قضایی داریم که اگر آنها نیز نظر موافق داشتند به‌صورت یک طرح در مجلس شورای اسلامی مطرح می‌شود.

این در حالی است که دشتی اردکانی رئیس کانون سردفترداران و دفتریاران نیز در خصوص آخرین وضعیت قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها می‌گوید: این قانون در اکثر استان‌ها اجرا شده است. در تهران هم مشکل شناسنامه فنی ساختمان را داریم. متأسفانه یکی از معضلات مردم بحث پیش‌فروش بود که برای آنها مشکلاتی را ایجاد می‌کرد و هر روز شاهد حضور پیش‌خریداران در مقابل مراجع قضایی بودیم. چنانکه با یک سند عادی یک آپارتمان را به 10 نفر می‌فروختند. اگر این قانون اجرایی شود، هیچ‌گونه مشکلی در این‌باره نخواهیم داشت، البته یک عده نمی‌خواهند این قانون اجرایی شود که در آینده دلایل آن را خواهم گفت.

راهکارهای مناسب برای مقابله با سودجویان ساخت و ساز

اما بر خلاف گفته رئیس کانون سردفترداران و دفتریاران مبنی بر اجرا شدن قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها در برخی استان‌های کشور، همچنان شاهد موجی از پرونده‌های ورودی پیش‌خریداران مالباخته به مراجع قضایی هستیم که هر روز به تعداد این شکایت‌ها افزوده می‌شود. به عبارتی این وضعیت تبعات و مشکلات بسیاری را هم برای مردم و هم مراجع قضایی به وجود آورده است.

حسام عقبایی- رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشور و نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در حالی که مناسب‌ترین راهکار در خصوص خرید وفروش ساختمان‌ها را بالا بردن ضریب امنیت معاملات مسکن می‌داند می‌گوید: یکی از راه حل‌ها این است که سامانه‌ای که درباره اطلاعات املاک و مستغلات وجود دارد، با نهادهایی همانند سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور لینک شوند تا اطلاعات لازم در خصوص پلمب، بازداشت و در رهن بودن املاکی که در حال خرید وفروش هستند در اختیار مشاوران املاک قرار گیرد. همچنین هنگام عقد قراردادها باید از مشاوره حقوقی افراد متخصص و حرفه‌ای در حوزه تنظیم قراردادها استفاده شود. به عبارتی باید پیشگیری قبل از درمان باشد.

عقبایی همچنین درباره پیشگیری از طرح دعاوی حقوقی در حوزه پیش‌فروش و سایر حوزه قراردادهای ملکی می‌گوید: قبل از انعقاد هر قرارداد ملکی باید موارد مختلفی از جمله نوع کاربری (مسکونی یا تجاری و صنعتی) بودن آن ملک یا اینکه آیا دارای بدهی مالی به نهادها یا ارگان‌های مختلف است یا خیر و در نهایت درباره تغییر و تحولی که امکان دارد هنگام اجرای طرح‌هایی روی برخی اراضی گرفته شود استعلام گردد. در واقع چنانچه هنگام بستن این نوع قراردادها به ابعاد مختلف توجه شود و در چارچوب قانون مدنی باشد دیگر شاهد مشکلاتی در این زمینه نخواهیم بود یا اگر هم مشکلی وجود داشته باشد بسیار کم است. اما اقدامی که مشاوران املاک می‌توانند در جهت ممانعت از برخی سودجویی‌ها در معاملات ملکی انجام دهند این است که باید اطلاعات متعارفی که در خصوص معاملات ملکی که در آن منطقه وجود دارد را به‌ طرفین قرارداد منعکس کنند. اگر چه قانونگذار در حوزه مالکیت اجازه قیمت‌گذاری را به مشاوران املاک نداده است.

اما می‌توانند در جهت تعادل قیمت‌ها، قیمت حقیقی و واقعی که در آن منطقه وجود دارد را به طرفین قرارداد منعکس کنند.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در ادامه درباره راهکار قانونی در مواقعی که برخی افراد سودجو همزمان ملکی را به چندین نفر به فروش می‌رسانند می‌گوید: به قطع در این خصوص ضعف قانونی وجود دارد. اما در حال حاضر برای بهبود وضعیت موجود بحث اصلاحیه‌های پیش‌فروش قانون ساختمان‌ها به مجلس شورای اسلامی ارائه شده است و درحال طی کردن مراحل قانونی است.

اما در وضعیت موجود راهکاری که وجود دارد این است که قراردادهای فروش املاک باید در دفاتر مشاوران املاک تنظیم و کد رهگیری گرفته شود تا از انجام معاملات مکرر خود‌داری گردد. همچنین برای آنکه شاهد چنین وقایعی در شرکت‌های تعاونی مسکن نباشیم باید قراردادهایی که در مشاوران املاک بسته می‌شود با شرکت تعاونی مربوطه لینک شود و برای آنکه همزمان ملک به چندین نفر منتقل نشود پس از واگذاری ملک از سوی فروشنده جزئیات فروش هم در دفتر تعاونی و هم در سامانه اطلاعات املاک و مستغلات ثبت شود تا از کلاهبرداری افراد سودجو جلوگیری شود.

به گفته عقبایی زمانی که شهـــــــروندان با کلاهبـــــرداری‌هـــای اینچنینی روبه رو شدند در درجه نخست باید برای فروشنده اظهارنامه فرستاده شود. بعد از آن باید در خصوص انعقاد قرارداد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تنظیم گردد که به طور معمول دو حالت رخ می‌دهد. یا ملک پایان کار و صورت مجلس تفکیکی دارد که در دادخواست فقط باید به انتقال سند اشاره شود یا اینکه آن ملک صورت مجلس تفکیکی و پایان کار ندارد که در درجه نخست باید دادخواست الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی داده شود و سپس در دادخواستی دیگر تقاضای اخذ سند رسمی کند.

سعید روستایی وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس ارشد حقوق اقتصادی نیز در گفت‌و‌گو با «ایران» با تأکید بر اینکه دادگستری محل مراجعه تظلمات عمومی است و این حق مسلم افراد در هر جامعه‌ای است که برای احقاق حق و برخورد دستگاه قضایی با اشخاص سودجو به دادگستری مراجعه کنند می‌گوید: متأسفانه به‌دلیل ناآگاهی مردم از قوانین و مقررات در خصوص پیش‌فروش ساختمان‌ها شاهد افزایش حجم پرونده‌های دادگستری هستیم که اکثر این پرونده‌ها پس از رسیدگی منتهی به قرارمنع تعقیب یا رد دعوی و... می‌شود که این خود باعث افزایش بی‌رویه پرونده‌ها در محاکم شده است.

بنابراین رعایت نکاتی از جمله:

الف- گسترش دادن نظام معاضدت و مشاوره قضایی

ب- استقرار هرچه بیشتر واحدهای ارشاد و معاضدت قضایی

ج-استقرار واحدهای صلح و سازش

د- توجه بیشتر به امر داوری در راستای صلح وسازش

می‌تواند به‌عنوان راهکاری قابل تأمل و راهگشا در جهت کاهش اینگونه پرونده‌های قضایی مورد استفاده قرار گیرد.

روستایی با بیان این مطلب که رعایت مفاد صریح قانون بهترین و مؤثرترین ابزار در راستای رسیدن به‌مطلوب طرفین در چنین قراردادهایی است می‌گوید: در این خصوص می‌توان به نکاتی همچون تصریح قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالکیت پیش‌فروشنده در سند پیش‌فروش، بیمه مسئولیت پیش‌فــــــروشنـــــــده برای جبــــــران خسارت‌های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان‌های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش‌خریدار و اشخاص ثالث، تأیید گواهی امضای مهندس ناظر از سوی دفتر اسناد رسمی مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و در نهایت پیش‌فروش ساختمان با تنظیم سند رسمی و.... اشاره کرد.

این وکیل دادگستری همچنین اظهار می‌دارد: در برخی موارد مشاهده می‌شود برخی افراد سود جو در زمان مقرر ملک پیش خریداری شده را به مشتری تحویل نمی‌دهند و باعث مشکلات زیادی برای آنها می‌شوند. بنابراین از آنجا که کل موضوعات مربوط به این نوع معامله‌ها تابع عمومات قانونی و عرف مسلم جاری هستند، مؤثرترین ابزار فشار در راستای الزام پیش فروشنده برای اجرای تعهدات قراردادی باز گذاشتن برخی ضمانت‌های اجرایی در چارچوب قانون همچون تعیین خسارات تأخیر در ایفای تعهد و گرفتن تأمین‌های کافی هنگام تنظیم قرارداد است.

روستایی می‌افزاید: یکی از مشکلاتی که در بحث پیش فروش‌ها وجود دارد، بحث تعاونی‌های مسکن است که برخی افراد سود جو املاک پیش فروش شده را همزمان به چندین نفر می‌فروشند.

این درحالی است که متقاضیانی که به امید خانه دار شدن تمام اموالشان از دست رفته است، ماه‌ها و سال‌ها برای احقاق حق خود در مراجع قضایی در رفت و آمد هستند و در نهایت به نتیجه مطلوب نمی‌رسند.

وی دلیل چنین اتفاقاتی را جهل افراد به قانون در زمان تنظیم قرارداد، عدم بسط و توسعه و البته اصلاح قوانین مربوطه، وجود کارتل‌های قدرتمند و ذی نفوذ همچون تعاونی‌های یاد شده می‌داند و می‌گوید: قانونگذار برای به حداقل رساندن این مشکل در ماده ‌٢٣ قانون پیش ‌فروش ساختمان و آپارتمان اشعار می‌دارد: اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون گرفتن مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند و البته مقررات ناظر بر فروش مال غیر نیز حمایت‌کننده از افراد زیاندیده در این مورد هستند اما به نظر می‌رسد قانونگذار با وضع ماده مذکور تلاش برای به حداقل رساندن چنین معضلی کرده است.

بنابراین نمی‌توان گفت که بروز چنین وضعیتی نشان از ضعف و نا کار آمدی قانون نیست چرا که قانون در این زمینه صریح، شفاف و قاطع است که متأسفانه اجرا نشدن آن باعث مشکلات عدیده شده است و متأسفانه نظر به اظهارات پیشین گاهی اوقات افراد سودجو با نیت سوء و البته سوء‌استفاده از بی‌اطلاعی و ساده لوحی اشخاص به قانون اقدام به دور زدن قانون و سوء‌استفاده از آن می‌کنند.

البته بهتر است با تعیین ضمانت اجرا‌های قوی‌تر و البته سریع‌تر از لحاظ جبران زیان‌های احتمالی وارده و سخت‌گیری بیشتر در راستای تنظیم چنین قراردادهایی همچون تعیین ضمانت اجرا‌های کیفری این معاملات را به مسیر صحیح‌تر و مورد نظر قانون نزدیکتر کرد.

قانون در مبارزه با متخلفان پیش فروش ساختمان‌ها

اوتاد تنها- وکیل پایه یک دادگستری نیز در خصوص برخی قوانین که هم‌اکنون در بحث خرید و فروش آپارتمان‌ها در کشور در حال اجرا ست و می‌توان به آن استناد کرد می‌گوید: یکی از قوانین ماده 338 قانون مدنی«بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم و مطابق ماده 361 در بیع عین اگر معلوم شود مبیع وجود نداشته بیع باطل است.» که براساس آن پیش فروش آپارتمان در واقع یک تعهد فروش است و فروشنده تا زمانی که آپارتمان آماده و منتقل شود تعهداتی را نسبت به خریدار بر عهده می‌گیرد.

بنابراین تهیه و تنظیم یک قرارداد محکمه پسند و قانونمند نخستین و اساسی‌ترین مرحله شروع کار است که به قطع باید این قرارداد از سوی یک وکیل آگاه تنظیم و ارائه شود که در آن قرارداد تعهدات فیزیکی و معنوی پیش فروشنده اعم از نحوه احداث و تکمیل ساختمان، تحویل و تنظیم سند رسمی و تأمین خسارات ناشی از عدم ایفا تعهدات و سایر شرایط شکلی و ماهیتی لحاظ خواهد شد. لازم به ذکر است این پیش‌فروش‌ها باید مطابق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 به‌صورت رسمی ثبت شود.

اما یک اشکال اساسی که در خصوص پیش فروش ساختمان‌ها وجود دارد این است که متأسفانه مشاوران املاک و مستغلات به‌دلیل آشنا نبودن با قانون یا هر دلیل دیگری در انجام وظایف قانونی خود سهل‌انگاری یا غفلت می‌کنند. در حالی که براساس ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان، «مشاوران املاک و مستغلات موظفند پس از انجام مذاکرات اولیه طرفین معامله را برای انجام تشریفات قانونی به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند.

در غیر اینصورت مطابق قانون مجازات خواهند شد.» بنابراین اقدام مثبتی که مشاوران املاک و مستغلات می‌توانند انجام دهند این است که با میانجیگری عادلانه مابین طرفین قرارداد در جزئیات موضوع برای اعتمادی که خریدار و فروشنده می‌توانند به ایشان داشته باشند از تخلفات احتمالی جلوگیری کنند.

این وکیل دادگستری همچنین با بیان اینکه امکان دارد به هردلیلی پیش فروشنده ملک مورد توافق را به پیش خریدار تحویل ندهد می‌گوید: برای اینکه چنین وقایعی رخ ندهد در مرحله نخست تنظیم یک قرارداد صحیح و قانونی به قطع ضامن حفظ حقوق پیش خریدار خواهد بود. اما به استناد مواد 11 تا 19 قانون پیش فروش ساختمان‌ها چنانچه مفاد آن رعایت شود پیش خریدار می‌تواند نسبت به احقاق حق خود از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اقدام کند.

وی افزود: با وجود اینکه فعــــالیت شـــــرکت‌هــــای تعاونی مسکن تحت نظارت وزارت تعاون و زیر مجموعه‌های آن است اما متأسفانه همچنان شاهد مشکلات عدیده‌ای در این خصوص هستیم.

اوتاد تنها؛ نبود آموزش کافی، نداشتن اطلاعات صحیح مردم از قوانین و حقوق خود، نظارت ضعیف ناظران بر عملکرد شرکت‌های تعاونی و نبود ضمانت اجراهای مناسب، وجود نواقصی در اجرای قانون پیش فروش ساختمان‌ها، عدم مراجعه به وکلای دادگستری برای مشاوره، مغفول ماندن قوانین مرتبط از جمله قانون پیش فروش ساختمان‌ها از سوی دفاتر اسناد رسمی، ادارات ثبت و مشاوران معاملات املاک و مستغلات و در نهایت سهل و ممتنع انگاشتن مسائل از سوی عموم و پیش خریداران را عامل تخلفات متعدد از جمله جرم فروش مال غیر دانسته و معتقد است برای ممانعت از ارتکاب هر جرمی از سوی افراد سود جو بهتر است شهروندان قبل از هر اقدامی درباره ملکی که قصد خرید آن را دارند تحقیقات لازم را به عمل آورند و با یک وکیل آگاه مشورت کنند تا با رعایت قانون حقوقشان محفوظ بماند.

همچنین با تدابیر حقوقدانان و قانونگذاری دقیق در خصوص برخی مواد قانون باعث می‌شود تا حدود بسیار زیادی از حجم اینگونه پرونده‌ها در مراجع قضایی کاسته شود.

سایت شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته ازروزنامه ایران ، تاریخ انتشار ---------، کدمطلب:457044، www.iran-newspaper.com