جمعه ۰۷ ارديبهشت ۱۴۰۳ - 2024 April 26 
شعار سال: برای پیش خرید یک ساختمان رعایت یک سری نکات حقوقی لازم است تا در دام کلاهبرداران کمین کرده نیفتد.
ماده ١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده)
متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور
با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات
ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون
«قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که
به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند:
١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی
زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن
عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق
احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده ٢ـ در قرارداد پیشفروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی،
تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند
موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع
مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در
پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال
قطعی
٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر
قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
١٠ـ معرفی داوران
١١ـ احکام مذکور در مواد (٦)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)،
(١٢)، (١٤)، (١٦) و (٢٠) این قانون
ماده ٣ـ قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده ٤ـ تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد
رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا
بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (٩) این قانون
٤ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده
پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و
عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیشفروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (٣٠%)
پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده ٥ـ تنظیم قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
طبق ماده ٣ قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیشفروش باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و در سند مالکیت نیز درج شود. ضمنا بایستی خلاصه قرارداد به اداره ثبت محل ارسال گردد.
اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
مشاوران املاک نیز باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی نمایند و خودشان مجاز به تنظیم قرارداد پیشفروش نیستند.
مشاوران املاکی که رأسا قرارداد پیشفروش تنظیم
نمایند، پروانه کسبشان برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق می
شود و در صورت تکرار این عمل، برای مرتبه سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
در پایان یک نکته حقوقی در مورد وجه التزام که در اکثر معاملات وجود
دارد را لازم به توضیح میدانم.
وجه التزام در قرارداد به چه معناست و قرار دادن وجه التزام در قولنامه به چه طریقی صورت می گیرد؟
منظور از وجه التزام این است که هرگاه به علتی بیع قطعی انجام نشد این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که عدم انجام معامله مستند به عمل اوست اخذ و به طرف دیگر تعلق گیرد. در واقع وجه التزام، خسارت عدم انجام تعهد انتقال رسمی ملک یا مورد معامله است که در قولنامه به یکی از روش های ذیل می تواند باشد:
۱- در قولنامه ذکر می‌شود که در صورتی که فروشنده یا خریدار از اجرای مفاد تعهد خویش امتناع نماید، فلان مبلغ را باید به طرف مقابل بپردازد. در این صورت اگر فروشنده به تعهد خود (انتقال مال) عمل نکند، خریدار می تواند با احراز عدم اجرای تعهد، وجه التزام تعیین شده را مطالبه کند.
۲- و یا بصورت جامع تر طرفین توافق می‌کنند که در تاریخی در دفترخانه حضور یابند و سند رسمی تنظیم کنند و در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه، طرف دیگر مکلف است مبلغی به طرف دیگر بپردازد و تعهد خویش را نیز انجام دهد. در این حالت با احراز عدم حضور، متعهد باید وجه التزام را بپردازد و تعهد را نیز انجام دهد.
نکته مهمی که در این میان وجود دارد، این است که کسی که وجه التزام را مطالبه می کند، باید خود تعهداتش را کامل انجام داده باشد. مثلاً خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از وبسایت زیگماوب، تاریخ 14 خرداد 98، کد مطلب: 1232: www.zigmaweb.ir
