شعار سال: اصولا افزایش قیمت آپارتمان های تکمیل شده تابع رشد عمومی قیمت ها و منطقه است ، اما از طریق پیش خرید آپارتمان می توان ضمن حفظ ارزش سرمایه ، ارزش افزوده ای که از تکمیل ساختمان ایجاد می شود نیز بهره برد ، از سوی دیگر در پیش خرید آپارتمان نیازی به پرداخت کل بهای ملک نیست که این موضوع به جذابیت های این امر می افزاید ، اما این ویژگی ها نباید مانع از دقت نظر سرمایه گذاران شود و لذا برای پیش خرید آپارتمان باید نکته بین بود و در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان دقت کافی داشت .
باید توجه داشته باشیم که تمام بندهای قرارداد پیش فروش آپارتمان کارکرد خود را دارند که می توانند به نفع یا ضرر ما تمام شوند ، پیش بینی درج برخی از شرایط در قرارداد پیش فروش می تواند به عنوان یک عامل بازدارنده عمل کند ،

به این نکته دقت کنید : ” آپارتمان مورد معامله به رویت و تایید خریدار رسید و ایشان از کم و کیف آن اطلاع کامل دارد "

جایگاه این شرط یا عبارت در قرارداد پیش فروش آپارتمان کجاست ؟
آیا ملکی که هنوز احداث نشده است قابل رویت است ؟ آیا کمیت و کیفیت آن مشخص است ؟
بنابراین باید دقت کافی داشته باشیم تا در زمان پیش خرید آپارتمان با تنظیم یک قرارداد اصولی موجبات تفاسیر مختلف از متن قرارداد و نهاینا اختلاف نظر را فراهم نکنیم . به همین منظور باید تمام توافقات ضمن شفافیت کامل به صورت مکتوب به امضاء طرفین قرارداد برسد .

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به نکات ذیل توجه کافی داشته باشیم :

۱- مشخصات طرفین قرارداد که شامل پیش فروشنده و پیش خریدار می شود ؛ بنابراین با توجه داشت که در متن قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات شناسنامه ای طرفین به صورت کامل و با تعیین سمت آنها قید شود . ممکن است طرف قرارداد شما مالک زمین ، وکیل پیش فروشنده و یا شریک ایشان باشد .

۲- البته باید توجه لازم و کافی داشته باشیم که اگر پیش فروش کننده ملک ، شخصی غیر از مالک اصلی است ، آیا ایشان می تواند به عنوان طرف قرارداد با شما نسبت به امضاء قرارداد و قبول تعهدات قراردادی اقدام نماید ؟؟؟ پس شایسته است که قبل از تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان ، مدارک مالکیت و اسناد قانونی از جمله سند ، وکالت نامه رسمی و معتبر ، قرارداد مشارکت شریک که مجوز واگذاری در آن صراحتا قید شده باشد و تقسیم نامه محضری و . . . را به دقت بررسی و با مدارک هویتی طرف قرارداد تطبیق داد .

۳- قید آدرس کامل هر یک از طرفین قرارداد به همراه شماره تماس ایشان از دیگر موضوعات مهم در قرارداد پیش فروش آپارتمان است که در صورت نیاز می توان از آن برای مکاتبات رسمی و قانونی بهره برد . باید توجه داشت که در متن قرارداد باید ذکر کنیم که تغییر نشانی باید به صورت مکتوب به طرف مقابل اطلاع داده شود ، در غیر اینصورت نشانی مندرج در قرارداد به عنوان نشانی قانونی طرف قرارداد محسوب می گردد .

۴- مشخصات ملک مورد معامله ؛ با توجه به اینکه در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ، ملک مورد معامله قابل رویت نیست لذا باید با دقت زیادی مشخصات آنرا در قرارداد منعکس کرد از جمله اینکه مورد معامله چیست ؟ ( یک دستگاه آپارتمان – یک باب مغازه و . . . ) مساحت آن چقدر است ؟ در کدام طبقه واقع شده ؟ موقعیت آن در کل ملک و طبقه کجاست ؟ در کدام پلاک ثبتی واقع شده است ؟ و اینکه صراحتا اشتراک آب و برق و تلفن و . . . و پارکینگ و انباری و موقعیت مکانی آنها نیز به صورت شفاف در قرارداد پیش فروش آپارتمان درج شود .

نکته مهم !!! به منظور جلوگیری از سوء برداشت های بعدی در قراردادهای پیش فروش آپارتمان

باید پلان ملک مورد معامله با جانمایی آن در طبقه مورد نظر ساختمان تهیه و به عنوان پیوست قرارداد به امضاء طرفین برسد .

همچنین باید برای تعیین محل استقرار پارکینگ و انباری نیز از پلان در پیوست قرارداد پیش خرید آپارتمان استفاده شود .

۵- تهیه لیست کامل از مصالح ساختمانی و مشخصات آنها که پیوست قرارداد پیش فروش آپارتمان گردد ؛ از آنجاییکه نوع مصالح به کار رفته در ملک تاثیر زیادی در قیمت آن دارد باید لیستی از آنها تهیه و پیوست قرارداد نمود . مصالح به کار رفته در ساخت بنا ، نوع مصالح راه پله ها ، مصالح دیوارها ، نوع رنگ و یا کاغذ دیواری ، نوع شیرآلات و برند آنها ، سیم کشی و برند آن ، کابینت آشپزخانه ، هود و . . . .

نمونه لیست مصالح ساختمانی پیوست قرارداد پیش فروش آپارتمان

۶- درج مشخصات فنی و معماری ملک از جمله ؛ نوع کاربری ملک ، موقعیت ، زیر بنای مفید ساختمان ، مقدار مشاعات ملک ، تعداد طبقات ساختمان ، تعداد واحدها ، نوع نمای ساختمان و سایر مواردی که تاثیر مستقیم روی قیمت ملک پیش خرید شده دارند و در پروانه ساختمانی قید شده اند در قرارداد پیش فروش آپارتمان امری اجتناب ناپذیر است .

۷- قیمت ملک پیش خرید شده یا بهای قرارداد ؛ این موضوع نیز نیاز به دقت زیادی دارد که باید مبلغ دقیق بهای ملک در قرارداد قید شود ، با توجه به اینکه احتمال دارد متراژ آپارتمان پیش خرید شده که طبعتا در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت تقریبی نوشته می شود ، در زمان اخذ سند افزایش داشته باشد ، بهتر است قیمت ملک بر اساس هر مترمربع در قرارداد نیز منعکس شود تا از اختلافات بعدی جلوگیری گردد . بهترین شیوه برای پرداخت اقساط بهای ملک می تواند پرداخت براساس پیشرفت کار باشد به طوریکه اگر کار ساخت به مرحله مورد نظر رسید ، پرداخت قسط انجام شود به این ترتیب منافع طرفین قرارداد در این نوع پرداخت حفظ می گردد .

نکته : باید توجه داشت که در زمان تعیین بها کل مورد معامله افزایش قیمت را هم تعیین تکلیف نمایید تا بعدا طرفین قرارداد مغبون نشوند ، اصولا قاعده بر این است که در قرارداد پیش فروش آپارتمان قیمت هر متر مربع از بها ملک را به صورت قطعی در نظر می گیرند و افزایش یا کاهش قیمت مصالح ساختمانی مورد توافق و غیره ، تاثیری بر قمیت ملک خریداری شده و قرارداد پیش خرید آپارتمان ندارد .

۸- نکته اساسی در پرداخت اقساط بهای معامله براساس پیشرفت کار ، این است که مراحل تعیین شده برای کار ساخت باید به گونه ای در نظر گرفته شود که برای طرفین قرارداد قابل تشخیص و اندازه گیری باشد و چنانچه نیاز به تعیین کارشناس شد وی نیز بتواند براساس مفاد قرارداد پیش فروش آپارتمان نسبت به تعیین تحقق مرحله یاد شده اقدام نماید تا حقی از طرفین قرارداد تضییع نگردد . برای این شیوه پرداخت نیز می توان خسارت و وجه التزام نیز در نظر گرفت تا چنانچه هر یک از طرفین نسبت به تعهد خود در موعد مقرر عمل نکند ، طرف مقابل بتواند خسارت خود را مطالبه و دریافت نماید . برای اینکه حقی از طرفین ضایع نشود و بتوانند براساس مفاد قرارداد پیش خرید آپارتمان حق قانونی خود را مطالبه نمایند لازم است از طریق کارشناس رسمی وقایع را ثبت نمایید .

۹- بخش دیگر از بهای مورد معامله به زمان تحویل و بخش دیگر به زمان انتقال سند مالکیت به نام خریدار موکول میگردد ، بهتر است مبلغی که برای تحویل و انتقال سند در نظر گرفته می شود به گونه ای باشد تا چنانچه فروشنده در طول مدت قرارداد تاخیر داشت بتوان وجه التزام درج شده در قرارداد پیش خرید آپارتمان را از آن محل تامین کرد و یا چنانچه برای انتقال سند نیاز به اقامه دعوی به منظور الزام به تنظیم سند باشد هزینه های تحمیل شده به خریدار از تتمه بهای معامله قابل تامین باشد .

۱۰- تاریخ تحویل ملک مورد معامله ؛ با توجه به اینکه تاخیر در تحویل ملک موجب بروز خسارت برای خریدار می شود و حق انتفاع از ملک را از ایشان سلب می نماید ، لذا باید تاریخ دقیق تحویل ملک در قرارداد پیش فروش آپارتمان قید شود تا در صورت تاخیر در تحویل از سوی فروشنده ، خریدار بتواند وجه التزام ناشی از تاخیر را مطالبه نماید ، طبیعی است که تعیین مبلغ وجه التزام باید به گونه ای باشد که فروشنده تمام تلاش خود را برای تحویل به موقع به کار بگیرد .

۱۱- تاریخ انتقال سند مالکیت ؛ تعیین تاریخ انتقال سند نیز از اهمیت ویژه ای برخوردار است و لذا در قرارداد پیش خرید آپارتمان ، در این مورد نیز باید توجه لازم را داشت . همچنین تعیین وجه التزام برای تاخیر در انتقال سند نیز باید مد نظر قرار داده شود .

نکته مهم : برای اینکه خریدار بتواند براساس قرارداد پیش فروش آپارتمان یا پیش خرید آپارتمان ، وجه التزام تاخیر در انتقال سند مالکیت را مطالبه نماید ، باید در روز انتقال سند با در درست داشتن تتمه بهای ملک خریداری شده در دفترخانه مورد نظر حاضر و در صورتیکه فروشنده برای انتقال سند حاضر نشد از سر دفتر بخواهید تا مراتب را مکتوب نموده و گواهی عدم حضور فروشنده را صادر نماید ، در غیر اینصورت مطالبه وجه التزام ناشی از عدم انتقال سند مالکیت با مشکل جدی مواجه می شود .

چنانچه قصد داشتید تاریخ دیگری را برای انتقال سند در نظر بگیرید ، حتما طی الحاقیه ای به پیوست قرارداد پیش خرید آپارتمان این موضوع را مکتوب نموده و

عبارت ” سایر شرایط قرارداد به قوت و اعتبار خود باقی است ” را نیز در انتهای الحاقیه درج نمایید .

۱۲- توجه داشته باشید در متن قرارداد پیش فروش آپارتمان یا هر نوع ملک دیگری که خریداری می کنید ، فروشنده حق اخذ تسهیلات را برای خود لحاظ نکند ، گاهی اوقات مشاهده می شود که برخی از فروشندگان بعد از پیش فروش آپارتمان با مراجعه به بانکها بروی زمین ملک مورد معامله تسهیلات بانکی اخذ می کنند ، عدم توانایی در پرداخت اقساط و ایفای تعهدات بانکی از سوی پیش فروشنده مشکلات عدیدهای را به همراه دارد که بهتر است در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان یا پیش خرید آپارتمان این موضوع نیز به صورت شفاف مطرح و مکتوب گردد .

۱۳- براساس متن قانون پیش فروش آپارتمان ها ، مرجع حل اختلاف و دعوی طرفین قرارداد پیش فروش ، داور مورد تایید متعاملین می باشد ، بنابراین هنگام تنظم قرارداد پیش خرید آپارتمان یا هر ملک دیگر ، نسبت به تعیین داور که مورد وثوق و تایید دو طرف قرارداد باشد اقدام نمایید ، برای اینکه در آینده از این ناحیه با مشکلی مواجه نشوید باید همزمان با تنظم قرارداد مشخصات داور مرضی الطرفین را در قرارداد درج و موافقت ایشان را هم ذیل قرارداد پیش فروش آپارتمان اخذ نمایید .

۱۴- قبل از اینکه برای پیش خرید آپارتمان اقدام کنید حتما لازم است که درباره افراد یا شرکتهایی که اقدام به پیش فروش آپارتمان یا املاک دیگر می کنند تحقیق کرده و نسبت به اعتبار آن اطمینان کامل حاصل نمایید ، طبیعتا رعایت این نکته در کنار تنظیم یک قرارداد اصولی و حرفه ای می تواند سرمایه گذاری اطمینان بخشی را برای شما به ارمغان آورد .

چطور مطمئن تر عمل کنیم ؟؟؟ اصولا راههای ساده ای برای ارزیابی عملکرد سازندگان ساختمان در یک منطقه وجود دارد ، بطور مثال خوش نام بودن سازنده و کسی که اقدام به پیش فروش آپارتمان کرده است ، یا خوش قول بودن در ایفای تعهدات مواردی هستند که در یک منطقه مشخص می توان با تحقیق میدانی و مذاکره با مشاوران منطقه ای به آنها پی برد . مورد دیگر بررسی و بازدید از نمونه کارهایی است که قبلا انجام داده اند که از این طریق نیز می توان اطلاعات بیشتری کسب نمود .

اصولا پیشنهاد می گردد با افرادی که به صورت مشارکتی اقدام به پیش فروش آپارتمان می کنند طرف قرارداد نشوید ، سعی کنید با شرکتهایی که چند لایه ای هستند و به صورت هلدینگ اداره می شوند طرف قرار داد نشوید ، چرا که در این شرکتها به دلیل جابجایی مدیران بعضا کارها با تاخیر مواجه می شود و به دلیل وسعت شرکتها فرآیند تصمیم گیری و پاسخگویی زمانبر می شود و قرارداد پیش خرید آپارتمان شما با مخاطره مواجه می گردد.

توجه داشته باشید که برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و یا پیش خرید آپارتمان به نکات فوق بسنده نکنید و حتما قبل از امضاء قراداد با یک وکیل معتبر نیز مشورت نمایید و بعد از تایید ایشان قرارداد را اجرا کنید .

تا زمانیکه ذیل نوشته ای امضاء نکنید ، هیچ تعهدی برای خود ایجاد نکرده اید ، پس قبل از امضاء مشورت نمایید .

پیشنهاد مطالعه : امضاء رکن سند عادي

پیشنهاد می شود برای کسب آگاهی بیشتر درباره چگونگی تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ، قانون پیش فروش ساختمان را مطالعه نمایید :

قانون پیش فروش ساختمان

ماده یک -هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین ( پیش فروشنده ) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار ) در آید از نظر مقررات این قانون ، قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود .

تبصره – اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نماید :

یک – سرمایه گذارانی که به ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بنا روی زمین متعلق به دیگری واحدهای ساختمانی مشخصی از بنا احداثی بر روی آن زمین ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد
دو – مستاجرین اراضی اعم از ملکی ، دولتی ، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند .

ماده دو – در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود :
یک – اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
دو – پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
سه – اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاقها ، شماره طبقه ، شماره واحد ، توقفگاه ( پارکینگ ) و انباری
چهار – مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت ، کاربری ، مساحت کل عرصه و زیر بنا ، تعداد طبقات و تعداد کل واحدها ، نما ، نوع مصالح مصرفی ساختمان ، سیستم گرمایش و سرمایشی و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واخد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است .
پنج – بها یا عوض در قراردادهای معوض ، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
شش – شماره قبوض اقساطی برای بها ، تحویل و انتقال قطعی
هفت – زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
هشت – تعیین تکلیف راجع به خسارات تضمین ها و قرارداد بیمه ای ، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
نه – تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی
ده – معرفی داوران
یازده – احکام مذکور در مواد ۶ – ۷ – ۸ – و تبصره آن ۹ – ۱۱- ۱۲ -۱۴- ۱۶ و ۲۰ این قانون

ماده سه – قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده دو این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد .

ماده چهار – تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارایه مدارک زیر است :
یک – سند رسمی مالکیت یا سند اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است
دو – پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
سه – بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده نه این قانون
چهار – تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان پی عملیات ساختمان
پنج – پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره – در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتس در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظایر آن دارد اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می باشد .

ماده پنج – تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارایه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می گیرد .

ماده شش – چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد ، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون مکلف است به شرح ذیل جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نماید . اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست .

۱ـ درصورتی که واحد پیش فروش شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار ، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده
۲ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد(۵/۰%) بهای روز تعهدات انجام‌ نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۳ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند (۹) ماده (۲) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار
۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال ، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده هفت – در صورتی که مساحت بناء براساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ، مابه‌ التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق‌ شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده هشت – در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پپیش فروشنده ، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید ، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌ الطرفین به پیش خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

ماده نه – پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه‌ التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده ده – در مواردی که بانکها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش فروش ، تسهیلات خرید می‌دهند ، وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار ، توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریدار شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.

ماده یازده – در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود ، ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل‌ وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.

ماده دوازده – در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده سیزده – پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی ، مالک ملک پیش فروش شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان ، با تأیید مهندس ‌ناظر در صورتی‌که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌ قراردادی را تحویل ‌داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات ، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید . اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

ماده چهارده – درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ‌ناظر ساختمان مبنی ‌بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «۱۰%» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می‌گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه‌ شده از محل ماده (۱۱) و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده (۲۰) این قانون نخواهد بود.

ماده پانزده – عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن ، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

ماده شانزده – در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این‌صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده هفده – واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده هجده – درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده ، پیش خریدار عهده‌ دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده نوزده – پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

ماده بیست – کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد . درصورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید . آئین‌نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده بیست و یک – پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌ رسانی و سایر رسانه‌ های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده بیست و دو – شهرداری‌ ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده بیست و سه – اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.

ماده بیست و چهار – مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی ، طرفین را جهت تنظیم سند رسمیقرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر اینصورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

ماده بیستو پنج – آئین‌نامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده و چهار تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی‌ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تأیید شورای نگهبان رسید.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از وبسایت املاک نامی کیش، تاریخ 17 خرداد 97، کد مطلب: -: www.kfzhome.com