شعار سال: پیش از دهه ۱۹۹۰م، چین سیستم رفاه مسکن را دنبال می‌نمود و مسکن عمومی برای کارکنان شرکت‌های دولتی عرضه می‌کرد. تحت این سیستم، میانگین فضای زندگی در مناطق شهری از ۴.۵ متر مربع در ۱۹۴۹ به ۶.۷ متر مربع برای هر شخص در سال ۱۹۷۸م رسید (1). برای غلبه بر مشکل مسکن نامناسب، در اواسط ۱۹۸۰م، حکومت فروش مسکن‌های آزمایشی را در برخی شهرها آغاز نمود تا در سیستم رفاه مسکن به‌تدریج تغییراتی ایجاد نماید. بنابراین، بازار مسکن از سیستم رفاهی به سیستم دوسویه شامل مسکن رفاهی و یارانه‌ای در بین سال‌های ۱۹۸۶ تا ۱۹۹۵م انتقال یافت. در سال ۲۰۱۳م، بیش از ۵۳ درصد جمعیت در نواحی شهری زندگی می‌کردند و میانگین فضای زندگی به ۳۰.۱ متر‌مربع برای هر شخص رسید. نرخ مالکیت در نواحی شهری به ۸۸ درصد و در نواحی روستایی به ۹۶ درصد رسید.

اگرچه فرایند شهرنشینی در چین رشد یافت، اما مشکلات اقتصادی و اجتماعی نیز افزایش یافت. برای مثال، فرصت‌های شغلی برای فارغ‌التحصیلان دانشگاهی کاهش یافت. حتی فارغ‌التحصیلان فوق‌لیسانس و دکتری به‌سختی می‌توانستند کار پیدا کنند. مشکل دیگر، خانه‌های خالی بود. به دنبال سیاست تک‌فرزندی در چین، افرادی که در دهه ۱۹۸۰ و ۱۹۹۰م در نواحی شهری متولدشده بودند، خواهر یا برادری نداشتند، اما این سیاست تک‌فرزندی در نواحی روستایی به شکل جدی دنبال نشد. این مسلله منجر به عدم تعادل در رشد نواحی شهری –روستایی و اختلال در اجاره مسکن گردید. از سال ۲۰۰۰م، نسلی که بعد از ۱۹۸۰م تحت سیاست تک‌فرزندی متولدشده بودند، به سن ازدواج رسیدند. از آنجا که مسکن به‌عنوان یک ثروت خانوادگی محسوب می‌شود، در نتیجه، زوج‌های شهری با شرایطی روبرو بودند که بیش از یک واحد مسکونی داشتند؛ چون تک‌فرزند بودند و مسکن پدر و مادرهایشان به آن‌ها به ارث می‌رسید که این امر منجر به رشد خانه‌های خالی می‌شد. با این حال، آن دسته از روستاییان که زندگی و کار در شهر را انتخاب می‌کردند، توان مالی خرید مسکن را نداشتند، بنابراین، اکثر آنان اجاره مسکن را انتخاب می‌کردند، درحالی‌که نرخ اجاره بیشتر از نرخ درآمد بود.

سیاست‌گذاری‌های مسکن

در ابتدا، ۸۰ درصد مردم چین در «مسکن اقتصادی»، ۱۵ درصد در مسکن‌های اجاره‌ای ارزان و بقیه در خانه‌های شخصی زندگی می‌کردند. از 9-1998م، دولت به دنبال ابزارهای حمایتی برای تقویت و توسعه بازار مسکن بود که در این جدول به آن اشاره‌شده است (2).

در سال ۲۰۰۳م، شورای دولتی برنامه عرضه «مسکن اقتصادی» را متروک اعلام نمود و بازار مسکن وارد محله گسترش سریع گردید. میانگین قیمت مسکن بین سال‌های ۲۰۰۳ تا ۲۰۱۲م، ۱۴۷ درصد رشد یافت(3). سیاست‌گذاری‌های بسیاری در این دوران به‌منظور کاهش قیمت مسکن اعمال گردید که در جدول ۲ به آن شاره شده است.

علاوه بر سیاست‌گذاری‌های مالی، تعدادی از برنامه‌ریزی‌های مسکن در طول دو دهه اجرا گردید که در ادامه به آن اشاره می‌شود:

1-مسکن اقتصادی و راحت

مسکن اقتصادی و راحت از طریق دولت به‌منظور اصلاح سیستم مسکن و حمایت از خانواده‌های با درآمد متوسط و کم در ۱۹۹۴م اجرا گردید. حکومت محلی در سطح استان‌ها دارای استقلال تام و نهایی به‌منظور برنامه‌ریزی برای مسکن اقتصادی و راحت، شناسایی کیفیت خانواده‌های کم‌درآمد و تامین زمین برای توسعه این نوع بودند. دولت مرکزی، همچنین، باید هزینه‌های کمکی و فرعی را پوشش می‌داد و منابع زمین را فراهم می‌نمود. تخفیف قیمت توسط دولت مرکزی پوشش داده نمی‌شد. با توجه به این عملکرد، دولت محلی و تولیدکنندگان بخش مسکن انگیزه‌ای برای ساخت مسکن اقتصادی و راحت نداشتند؛ چراکه ساخت مسکن اقتصادی و راحت منجر به درآمد برای دولت محلی نمی‌شود و برای تولیدکنندگان نیز به دلیل سود اندک جذابیتی نداشت. مسکن اقتصادی و راحت تنها ۱۱ درصد از سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را در سال ۲۰۰۰م در برگرفته بود و در سال ۲۰۰۷م به ۳ درصد رسید. اکثر مسکن‌های اقتصادی و راحت بر اساس قرارداد بین حکومت محلی و تولیدکنندگان مسکن ساخته می‌شد.

در پکن طی سال‌های ۲۰۰۶-۲۰۱۰م، شهرداری بیش از ۱۵ میلیون متر ‌مربع مسکن اقتصادی و راحت برای ساکنان محلی ساخت. تولیدکنندگان مسکن نیز پروژه‌های سودآور را در صورت شبکه ارتباطی قوی با مقامات محلی مورد ملاحظه قرار می‌دادند. در شهر نانجینگ چین در بین ۷۶ پروژه مسکن، ۳۴ پروژه به‌وسیله تولیدکنندگان مسکن در بین سال‌های ۲۰۰۲ تا ۲۰۱۰م ساخته شد. به‌طور کلی، به دلیل عدم موفقیت «مسکن اقتصادی و راحت» بعد از سال ۲۰۰۸م ساخت آن منتفی گردید (4).

2-مسکن اجاره‌ای ارزان

مسکن اجاره‌ای ارزان‌قیمت در برنامه یازدهم توسعه چین موردتوجه سیاست‌گذاران قرار گرفت. بیش از ۱۱ میلیون واحد مسکن عمومی طی ۲۰۰۶ تا ۲۰۱۰م ساخته ‌شده و ۳۶ میلیون واحد مسکونی برای سال‌های ۲۰۱۵-۲۰۱۱م برنامه‌ریزی‌شده بود. متقاضیان واجدین شرایط باید دارای درآمد ماهیانه کمتر از ۵۷۰ یوان باشند و میانگین فضای زندگی آن‌ها کمتر از ۷ متر باشد. همچنین، فقط شهروندان نواحی شهری که مجوز اقامت دارند، واجد شرایط هستند (5). دولت چین درصدد است برای مقابله با قیمت رو‌به‌افزایش مسکن و صاحب‌خانه‌کردن اقشار کم‌درآمد تا سال ۲۰۲۱م با استفاده از شش هزار هکتار زمین، ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید بنا کند. در میان خانه‌هایی که در پنج سال آینده ساخته خواهند شد، ۷۰ درصد از آن‌ها حق فروش خواهند داشت و مابقی به‌صورت اجاره‌ای خواهند بود.

3-سیاست‌گذاری ۷۰-۹۰

سیاست‌گذاری ۷۰-۹۰ یا برنامه توسعه مسکن مناسب، سیاستی بود که بر اساس آن حداقل ۷۰ درصد آپارتمان‌های تازه‌ساخته‌شده از سال ۲۰۰۶م باید زیر ۹۰ متر باشند. هدف از این سیاست‌گذاری، کاهش میانگین فضای مسکن به‌منظور کاهش قیمت مسکن بود، اما از ابتدا با شکست روبرو شد. تولیدکنندگان مسکن فرم‌های جدیدی را به‌منظور مطابقت با الزامات ساخت آپارتمان زیر ۹۰ متر طراحی کردند، اما فروش آپارتمان بالای ۹۰ متر بود. یک راه این بود که یک پارتیشن بین دو آپارتمان کوچک‌تر اضافه می‌کردند که سیاست‌گذاری ۷۰-۹۰ را رضایت‌بخش می‌کرد، اما هر دو واحد به یک خریدار فروخته می‌شد. سپس، مالک دیوار را برمی‌داشت یا یک درب در دیوار ایجاد می‌کرد تا دو واحد مسکونی تبدیل به یک واحد مسکونی شود. راه دیگر، فروش آپارتمان طبقه بالا و طبقه پایین به یک خریدار بود که در نهایت، خریدار دو واحد را تبدیل به یک واحد دوبلکس از طریق ایجاد راه‌پله می‌نمود.

4-محدودیت خرید و محدودیت وام مسکن

در آوریل ۲۰۱۰م، شورای دولتی سیاست‌گذاری در حوزه مسکن محدودیت‌های خرید را اعمال نمود تا رونق بازار مسکن را کاهش دهد. در این راستا، محدودیت‌هایی بر آپارتمان‌های قابل‌فروش برای خریداران اعمال شد. در ۴۰ شهر بزرگ خانوارهایی که ثبت‌نام کرده‌اند یا کارشناسان ویژه می‌توانستند دو آپارتمان خریداری کنند. افراد خارجی یا غیرمحلی تنها می‌توانستند یک آپارتمان خریداری کنند و فاصله زمانی برای خرید دومین خانه حداقل باید دو سال باشد. انگیزه اصلی برای سیاست‌گذاری محدودیت خرید، جلوگیری از افزایش سریع قیمت مسکن بود. تمرکز بر این سیاست‌گذاری دو معنی را منتقل می‌کرد: اول اینکه سرعت افزایش فعلی قیمت مسکن غیرقابل‌تحمل بود و دوم اینکه اگر قیمت مسکن از سطح فعلیش کمتر می‌شد، مطلوب نبود. به‌علاوه، دولت تمایل داشت قیمت مسکن روند صعودی داشته باشد. با توجه به محدودیت‌های سیاست خرید، بانک مردم چین محدودیت‌هایی را در حوزه وام مسکن اعمال نمود. برای خرید اولین خانه زیر ۹۰ متر، نرخ وام مسکن ۲۰ درصد بود، برای خرید دومین خانه نرخ وام ۵۰ درصد شد و برای خرید سومین خانه بانک از پرداخت وام مسکن خودداری می‌کرد. اگرچه هدف از سیاست‌گذاری محدودیت خرید، جلوگیری از افزایش سریع قیمت مسکن بود، ولی این سیاست نتوانست تقاضای مسکن را سرکوب نماید (6).

نتیجه‌گیری

برآیند سیاست‌گذاری مسکن در چین بنا بر جدول پیش‌رو توضیح داده می‌شود. این جدول اهداف سیاست‌گذاری مسکن و برنامه‌های آن را نشان می‌دهد.

منابع

Gao,L. (2010).Achievement’s and Challenges :30 Years of Housing Reforms in the People’s Republic of China. Asian Development Bank (ABD) Working Paper 198.Manila: ADB.

Deng, L, Shen, Q, & Wang, L. (2011). The emerging housing policy framework in China. Journal of Planning Literature, 26(2), 168-183.

Li,J, and Chiang,Y.H. (2012).What Pushes up Chines Real Estate Price? International Journal of Housing Market and Analysis 5(2):161-176.

You, J, H. Wu, and S. S. Han. 2011. Origin and Diversity? The Chinese Property Developer in the Nanjing Affordable Housing Market. Paper prepared for the 17th Pacific-Rim Real Estate Society Annual Conference. Gold Coast, Australia. 16–19 January.

Wei, Y, P. T. Lam, Y. H. Chiang, and B. Y. Leung. 2014. The Changing Real Estate Supply and Investment Patterns in China: An Institutional Perspective on Affordable Housing. In Proceedings of the 17th International Symposium on Advancement of Construction Management and Real Estate, edited by J. Wang, Z. Ding, L. Zou, and J. Zuo. Berlin, Heidelberg: Springer.

Li, Victor Jing. (2016). Housing Policies in Hong Kong, China and the People’s Republic of China.

سایت شعار سال، با تلخیص و اضافات برگرفته از سایت خبری شمس، تاریخ انتشار 4 تیر 97، کد مطلب: 182218، www.npps.ir