شعار سال : گزارش خرداد ۱۳۹۸ بانک مرکزی حاکی از آن است که قیمت مسکن رشد ۱۰۴ درصدی را نسبت به ماه مشابه سال قبل تجربه کرده است. همچنین قیمت‌ها در بازار اجاره در شهر تهران ۲۳ درصد رشد کرده‌اند.

این موضوع نشان می‌دهد لااقل چند سال فرصت برای پرشدن فاصله بین قیمت خانه و اجاره لازم است. این گزارش فاقد تفکیک منطقه‌ای است؛ اما آمار‌های تفصیلی مرکز آمار برای زمستان ۹۷ حاکی از آن است که رشد اجاره‌بها تقریباً در مناطق مختلف شهر تهران همگن بوده است. طبق گزارش بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در خردادماه ۶۰ درصد نسبت ماه مشابه در سال گذشته کاهش پیدا کرده است. مطابق با این آمار، معاملاتِ اجاره برای زمستان سال ۱۳۹۷ نیز ۳۸ درصد کم شده بود. این آمار برای چهار منطقه ضعیفِ اجاره‌ای ۳۲-درصد بود. این دو آمار نشان می‌دهند تمایل مالک و مستاجر هر دو به جابه‌جانشدن است. شایان ذکر است ۶۵.۷ درصد از حدوداً شش‌هزار فقره معامله در خرداد متعلق به مناطق متوسط و بالای شهر نظیر ۱، ۲، ۳، ۸، ۴ و ۱۴ بوده است. این موضوع در کنار کاهش معاملات در کل شهر و نیز دانش تجربی محققان که از گفتگو با مستاجران و کارشناسان بنگاه‌های ملکی در مناطق محروم‌تر کسب شد ظن مهاجرت ساکنان مناطق میانی را به سمت شهر‌های نزدیک مانند کرج و شهر پردیس با توجه به همسانی نسبتاً بالای قیمت اجاره بین این مناطق تقویت می‌کند.

درواقع قشر متوسط-درآمد زندگی در این شهر‌ها را به زندگی در مناطق محروم‌تر تهران ترجیح می‌دهند و به دلیل اختلاف قیمتی جابه‌جایی برایشان توجیه اقتصادی نیز دارد.

گزارش اول

در مرحله اول پرسشنامه‌ای با هدف بررسی وضعیت فعلی اجاره‌نشینان در مناطق محروم‌تر و با رویکرد اکتشافی و توصیفی طراحی شد. چهار منطقه ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ که بنا به گزارش مرکز آمار ایران کمترین قیمت‌های اجاره را در بین مناطق شهر تهران داشتند به‌منزله جامعه آماری انتخاب شدند. منطقه ۱۰ نیز به عنوان یک منطقه مرزی و احتمالا مهاجرفرست انتخاب شد. در مرحله بعدی سی عدد پرسشنامه جهت پیش آزمون پر شد و با بررسی پاسخ‌ها و محدودیت‌های جمع‌آوری داده‌ها پرسشنامه اصلاح شد و نسخه نهایی آن آماده شد. سپس ۲۵۰ عدد پرسشنامه (در هر منطقه ۵۰ عدد) تکمیل گردید که ۲۴۷ عدد قابلیت تحلیل آماری داشتند. در زیر گزارشی توصیفی از پیمایش اجرا شده ارائه می‌شود. شایان ذکر است مناطق و محله‌های آن از قبل شناسایی شدند تا با اجرای همگن پرسشنامه‌ها اعتبار نتایج افزایش پیدا کند. در این پرسشنامه تلاش شده تا چهار حوزه کالبدی و جمعیت‌شناختی، مهاجرت (به و از منطقه)، اجاره و سابقه تملک ملک سنجیده شوند.

گزارش دوم

زمان مرحله اول این پژوهش انتهای فصل اجاره‌ها بود. برای دریافت اطلاعات موثق‌تر می‌بایست بعد از شروع فصل اجاره‌ها تحقیق تکرار می‌شد. در آذرماه ۱۳۹۸ مرحله دوم پیمایش انجام شد. در مرحله دوم پیمایش چهار منطقه ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ به‌منزله جامعه آماری انتخاب شدند. در مرحله بعدی ۳۰ پرسشنامه جهت پیش آزمون پر شد و با بررسی پاسخ‌ها پرسشنامه اصلاح شد و نسخه نهایی آن آماده شد. درنهایت ۲۴۰ پرسشنامه (در هر منطقه ۶۰ پرسشنامه) تکمیل گردید.

جمع‌بندی

هرچند تورم ۱۰۴ درصدی مسکن مستاجران تهرانی را به‌شدت فقیرتر کرده است، به نظر می‌رسد چند عامل باعث شده تا روند مهاجرت دورن‌شهری در مقایسه با مهاجرت معکوس از تهران شدت نگیرد.

افزایش حقوق ۳۶.۵ درصدی کارگران و ۱۸ درصدی کارمندان تا حد زیادی مانع از افزایش بالای نرخ اجاره‌ها شده است. درواقع در سال جاری برخلاف سال‌های گذشته که اجاره از قیمت تبعیت می‌کرد، اجاره تا حدی تابع درآمد نیز شده است. درواقع عدم جابجایی‌ها نیز موید این امر است که مالکان متوجه هستند که در صورت افزایش بیش از حد اجاره، امکان معامله ملک خود را تا حد زیادی از دست خواهند داد و به همین دلیل آن‌ها ترجیح می‌دهند تا کرایه خانه را با شیب ملایم‌تری افزایش دهند تا طرف تقاضا همچنان موثر باقی بماند. هرچند پیش‌بینی می‌شود که این شکاف در طول سه سال پر شود.
مسکن یک کالای اساسی است و اولویت آن در سبد هزینه خانوار به جهت اهمیت و ضرورتی که دارد بسیار بالاست. به همین دلیل بسیاری از خانوار‌ها حاضرند از هزینه‌های دیگر خود در امور مختلف مانند خوراک و پوشاک بکاهند تا نیاز مسکن خود را مرتفع کنند. هرچند تبعات منفی این تصمیم بر سلامت جسمی و روانی افراد در نسل‌های بعد خود را نشان خواهد داد.
درآمد نقش مهمی در مدل ترجیحی و تصمیم‌گیری افراد درباره محل سکونتشان ایفا می‌کند. همانطور که بیان شد در حدود ۲۰ درصد از پاسخ‌گویان محل زندگی قبلی خود را به‌دلیل نزدیکی به محل کار تغییر داده‌اند. درواقع مهاجرت افراد کم‌درآمد که عمدتا گنجشک‌روزی هستند اثر مهمی بر کاهش درآمد آن‌ها خواهد گذاشت که صرفه اقتصادی جابجایی (عمدتا درون‌شهری) را توجیه نمی‌کند.
جابجایی و اسباب‌کشی نیز به خودی خود هزینه‌بر است. تقریبا تمامی کارشناسان بنگاه‌های ملکی که طی این مطالعه با آن‌ها گفتگو شد بر موثربودن این عامل تاکید داشتند و هزینه‌های جابجایی مانند هزینه بنگاه، باربری، پیدا کردن مسکن جدید، جابجایی مدرسه و فاصله تا محل کار را موثر بر عدم تمایل مردم به تغییر مسکن و پذیرش حدی از افزایش اجاره‌ها می‌دانستند.

در کل می‌توان گفت اگر افزایش اجاره در سال‌های بعد متناسب با افزایش درآمد نباشد می‌تواند به مهاجرت بیشتر در هر دو شکل خود منجر شود هرچند بنا به گفته کارشناسان مسکن از سال جاری به دلیل افزایش هزینه‌های ساخت، عدم نقدپذیری فوری و کاهش حاشیه سود وارد دوران رکود خواهد شد.

شایان ذکر است به‌رغم اینکه این پیمایش ورود مهاجران به شهر‌های حاشیه‌ای اطراف تهران را نسنجیده است، اما می‌توان بیان داشت که در صورت تدوام رکود اقتصادی در کشور به دلیل وجود فرصت‌های شغلی فراوان و پردرآمد در تهران که نیاز به مهارت‌های پیچیده نیز ندارند، نرخ ورود به شهر‌های حاشیه‌ایِ پیرامون تهران مانند روستا‌های اسلامشهر یا ورامین افزایش پیدا خواهد کرد. درواقع تقاضای مسکن در شهر‌های حاشیه‌ای پیرامون توسط مهاجران از هر دو سمت تهران و شهرستان افزایش خواهد یافت.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از مرکز بررسی‌های استراتژیک ریاست جمهوری، تاریخ انتشار:۲۵ تیر ۱۳۹۹، کد خبر: css.ir_۱۱۵۱۵۸