شعار سال: اگرچه سیاست کشور‌ها در این خصوص متفاوت است، ولی ساز و کار‌های قانونی برای این منظور طراحی کرده‌اند که مهمترین آن‌ها دریافت مالیات‌های سنگین از خانه‌های خالی است.

این قوانین در برخی کشور‌های غربی تا جایی پیش رفته است که خالی ماندن بدون دلیل واحد‌های مسکونی شخصی بیش از دو سال باعث از دست رفتن مالکیت آن به نفع دولت خواهد شد. شاید بتوان گفت مسکن در این کشور‌ها به نوعی کالای مصرفی است. ایران، اما با توجه به رشد روزافزون ساخت و ساز و گسترش شهرنشینی وهمچنین افزایش انتقادات نسبت به اجاره بها خیلی با تاخیر وارد این عرصه شد.

در سال ۱۳۹۴ قوانینی در این خصوص تصویب شد که بر اساس آن واحد‌های مسکونی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل بر اجاره خواهند شد، ولی این طرح در ادامه با مشکلاتی زیادی مواجه شد.

بسیاری از مردم به خصوص مستاجران موافق اجرای این طرح هستند و آن را مرهمی دانند بر کنترل بازار لجام گسیخته مسکن و اینکه بتوانند دخل و خرج خود را برای ادامه یک زندگی متعادل تنظیم کنند. در مقابل مالکان مسکن و یا بهتر بگوییم بساز و بفروش‌ها قرار دارند که اگرچه به ظاهر با این مسئله موافق هستند، ولی در باطن حساب دخل و خرج خود را دارند و این کار با سودای سرمایه گذاری و سودآوری آن‌ها منافات دارد بنابراین به شیوه‌های مختلف سعی می‌کنند مفاد قانونی آن را دور بزنند و یا از چرخه اجرای درست خارج نمایند.

از سوی دیگر با توجه به این که اجرای این قانون در گرو همکاری چند سازمان تاثیرگذار از جمله وزارت مسکن و شهرسازی، شهرداری‌ها و سازمان امور مالیاتی است از نظر کارشناسان اقتصادی هرگونه اقدام در این زمینه باید بر مبنای محاسبات دقیق مالی، موقعیت مکانی، ارزش ملکی و همچنین و با توجه به هزینه‌های جاری و تورم روزانه محاسبه شود.

دکتر سیاوش غیبی پور، کارشناس مسائل اقتصادی و مالیاتی به الف می‌گوید: «قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۳۱ /۴ /۱۳۹۴ که تقریبا ۵ سال از اجرای آن گذشته است یک ماده‌ای به نام ماده ۵۴ مکرر دارد که در خصوص مال الجاره است و درآمد اجاره را مشخص کرده است در ماده ۵۴ تصریح شده است که واحد‌های مسکونی خالی واقع در شهر‌های با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر مشمول قانون مالیات خواهند شد. طبق قانون، خانه‌های خالی تا ۱۵۰ متر در سال اول معاف از مالیات هستند، ولی از سال دوم باید معادل یک‌دوم مالیات اجاره واحد را به‌عنوان مالیات بر خانه خالی بپردازند. این مالیات در سال سوم، برابر با مالیات متعلق به اجاره و از سال چهارم به بعد معادل یک و نیم برابر مالیات متعلق به اجاره آن واحد خواهد بود. ولی بنابر دلایل مختلف که مهمترین آن فراهم نبودن زیرساخت‌ها و عدم شناسایی و ثبت مشخصات املاک بود این طرح در عمل با تاخیر مواجه شده است. تا این که در تیر ماه امسال و همزمان با سیر صعودی قیمت ملک و به تبع آن افزایش اجاره واحد‌های مسکونی دوباره بحث اجرای آن مطرح شد. البته این درصد‌ها در حال حاضر به هم خورده است، آخرین پیشنهاد این بود که برای هر ملک در کلان شهر‌ها بر اساس موقعیت و منطقه و ارزش اجاره‌ای مالیات تعیین شود که به نظر می‌رسد قانون عادلانه‌ای باشد، زیرا همانطور که هر مغازه و کسب و کار مشمول اجاره بر اساس میزان درآمد و مکان مورد نظر کسب است برای کسی هم که یک واحد مسکونی برای اجاره دارد هم این موضوع مصداق دارد.»

شواهد و بررسی‌ها نشان می‌دهد؛ در همان سال‌های اولیه مطرح شدن قانون دریافت مالیات‌های مستقیم از خانه‌های خالی و برای تسریع در اجرای کار مقرر شد سامانه ملی املاک و اسکان کشور توسط وزارت مسکن و شهرسازی طراحی و راه اندازی شود تا بسیاری از مشکلات در زمینه مسکن و اجاره بها به تعادل برسد. البته آن طور که مسئولان این وزارتخانه اعلام می‌کنند بخش مهمی از این کار اجرایی شده است، ولی هنوز تا مرحله تکامل راه درازی در پیش دارد. به لحاظ اقتصادی اولین کارکرد این سامانه ارائه آمار و اطلاعات شفاف و درست است ضمن این که بانک اطلاعات و مسکن کشور تقویت شده و تعداد واحد‌های مسکونی کاملاً مشخص و سیستمی می‌شود و از این طریق اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به سهولت و سریعتر انجام خواهد شد.

غیبی پور در این رابطه توضیح می‌دهد: «مهمترین فایده‌ای که ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم دارد شناسایی و تکمیل بانک اطلاعات املاک است که می‌تواند علاوه بر سهولت کار ماموران مالیاتی، مقدمات کافی برای اتخاذ یک قضاوت و تصمیم عادلانه را فراهم کند در غیر این صورت سرگردانی مردم و اعتراض مردم را به دنبال دارد. البته در حال حاضر نواقص و کاستی‌هایی در ساختار داده‌های اطلاعاتی املاک در کشور وجود دارد و با این که سامانه ثبت املاک راه اندازی شد، ولی فراگیری و اجرایی شدن کامل آن سخت و زمانبر است. برخی از مردم برای فروش یا اجاره ملک عجله دارند یا اینکه خیلی از خانه‌ها با مشکل مالکیتی مواجه هستند که باید سریعتر حل و فصل شود؛ بنابراین وقتی سیستم اطلاعاتی کامل نباشد علاوه بر نارضایتی مردم، باعث خارج شدن قانون خوب و عدالت محور از مسیر اجرا خارج شد.»

این کارشناس اقتصادی معتقد است؛ «اولین اقدام برای اصلاح ماده ۵۴ مکرر مالیاتی تقویت زیرساخت‌ها و ظرفیت‌های اجرایی است. برای این منظور ابتدا باید این طرح را در یکی از نقاط کشور به صورت آزمایشی اجرا کنیم تا از این طریق نقاط ضعف آن شناسایی و برطرف شود و بعد از آن با اطمینان این قانون را در کل کشور به اجرا در بیاوریم. اطلاعات ناقص می‌تواند کار را با مشکل مواجه کند و همانند قوانینی خواهد شد که در این چند سال پس از تصویب شدن در عمل با مشکل مواجه شدند. البته دو بحث در این خصوص مطرح است یکی تکمیل بانک اطلاعاتی است که توسط وزارت مسکن و شهرسازی با کمک سایر نهاد‌های ذینفع آماده شده و دوم برنامه‌هایی است که در مسیر اجرا قرار می‌گیرند و باید از کارآیی درست آن‌ها مطمئن شویم. خوشبختانه اکنون امکانات و زیر ساخت‌های لازم با توجه به فراگیری سایت‌ها و شبکه‌های اینترنتی فراهم است بنابراین باید از همه ظرفیت ها‌ی لازم برای پیشبرد طرح بهرمند شویم.»

یکی از منابع مهم درآمد دولت‌ها، مالیاتی ناشی از درآمد‌های مستقیم است. دولت‌ها با دریافت مالیات به صورت مستمر می‌توانند خدمات ضروری برای جامعه را با ثبات و برنامه ریزی مناسب ارائه دهند. در همین خصوص وزارت امور اقتصادی و دارایی سال ۹۸ پیشنهاد اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم را در سه محور ساماندهی معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی، اجرای سیستم مالیاتی بر مجموع درآمد اشخاص حقیقی و برقراری مالیات بر دارایی (شامل مالیات بر عایدی املاک، معاملات سالانه املاک و مالیات سالانه خودرو) ارائه نموده است. محور‌های اصلی پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در یک برنامه رادیویی به بحث و بررسی گذاشته شد. طی این برنامه عنوان شد هدف دولت در ارائه این لایحه، در بلندمدت ترسیم شده و سازمان مالیات برای افزایش درآمد‌های مالیاتی و جبران کسری بودجه در کوتاه‌مدت، برنامه‌های دیگری نظیر مقابله با فرار مالیاتی و وصول معوقات و بدهی‌های مالیاتی را دارد.

سیاوش غیبی پور، اما نظر دیگری دارد: «مسیری که ما اکنون در پیش گرفتیم مالیات بر درآمد مستقیم نیست بلکه یک نگاه سرمایه‌ای است که مالیات بر ثروت و سرمایه و یک نوع جریمه محسوب می‌شود. البته به لحاظ قانونی تعریف این مسئله مشکل است، زیرا جرایم شرایط خاصی دارند. در بعضی کشور‌ها تاثیر آن‌ها را روی شاخص‌های اقتصادی دیگر هم در نظر می‌گیرند. برای مثال انتظار داریم مالیات بخشی از تورم حوزه مسکن از این طریق مهار شود، ولی این خواسته تنها وقتی حاصل می‌شود که همه اطلاعات خانه‌های کشور شفاف باشد و همه از بستر قانونی و با نظارت مستقیم یا غیرمستقیم دولت خرید و فروش کنند. در این صورت کسی نمی‌تواند خانه را احتکار کند یا در انحصار خود داشته باشد. از طرف دیگر وقتی عرضه زیاد باشد طبق منطق اقتصادی قیمت اجاره و فروش مسکن متعادل می‌شود.»

ختم کلام اینکه با توجه به نواقص و مشکلات مطرح شده و در شرایط فعلی کشور، در سال‌های اولیه اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی نباید به دنبال کسب درآمد‌های زیاد و کنترل نوسانات این حوزه باشیم، چون اطلاعات ملکی کامل در اختیار نداریم و با ضعف‌های قانونی در اجرا مواجه هستیم؛ بنابراین در مراحل ابتدایی اجرای قانون باید مشکلات احتمالی را شناسایی کنیم و برای اصلاح آن‌ها آماده باشیم. اما می‌توان انتظار داشت در بلندمدت که همه کار‌ها در مسیر درست قرار گرفت شاهد اثرات مثبت آن در تعادل بخشی و کنترل آشفته بازار مسکن در کشور بخصوص در کلانشهر‌ها باشیم.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی با توجه به مفاد مطرح شده در آن قابل تحسین است، ولی ابتدا باید در قالب درست و عملیاتی شده پیش برود به نحوی که همه به این باور برسند که در راستای اصلاح اقتصاد مسکن و رفاه عمومی خواهد بود در این صورت مردم برای اجرای کامل قانون با دولت همراه می‌شوند.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از جامعه خبری تحلیل الف، به تاریخ: ۱۲ مرداد ۱۳۹۹، کد خبر: ۳۹۹۰۵۱۱۰۷۶، www.alef.ir