پیش بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ | برای سرمایه گذاری خانه بخریم یا زمین و یا مغازه؟
مهندس ظفریاری مدیریت املاک سعادت مشهد

انچه طی سالها از سال 97 تا 1403 هر سال با نزدیک شده به شش ماه دوم پیش بینی و نظر صریح خودم را با دلایل علمی و نیازها جامعه و درخواست مردم و وضعیت واقعیت موجود بازار مسکن بیان کردم که می توانید نظرات قبلی طی سالها قبل را جستجو و مطاله کنید.( مخصوص بحث آینده املاک تا 10 سال آینده؟

برای نیم سال 1403 و سال 1404 باید گفت متاسفانه سیاست های اقتصادی و برنامه ریزی اشتباه و در بحث تولید مسکن( عدم ساخت یک میلیون مسکن سالانه که قبلا بیان کردم کاری نشدنی است فعلا) و مدیریت بازار مسکن و عدم توان مالی مردم باعث شده مسکن مناسب زندگی افراد بسیار کم باشد و این وسط هم قیمت دلار در بازده شش اول بازار ارز باعث شده قیمت املاک تغییراتی داشته باشد. ولی واقعیت تلخ بازار مسکن این است حجم زیادی از مردم ایران و قشر جوان و مخصوص کارگران و کارمندان مستاجر هستند و توان خرید خانه و حتی خرید یک خودرو رو ندارد چرا که دستمزدهای آنها مخصوص طی 6 سال گذشته به شدت کاهش پیدا کرده یعنی قدرت خریدشان کم شده و هزینه تمام اجناس و خدمات روز به روز در حال افزیش است و این وسط با روش های اشتباه در بخش مسکن سعی در رساندان توان مردم به نیازشان نشده مثلا بحث وام های ودیعه مستاجران و یا بخصوص تعیین درصد افزایش و یا حتی بحث ساماندهی مشاوران املاک کشور و انواع سامانه ثبت قرار داد رایگان و یا سامانه اسکان و یا نرم افزارتعیین اجاربها و... تمام این موارد فقط مثل یک قرص آرامش بخش موقت عمل کرده است ولی واقعیت بازار مسکن بسیار وحشتناک تر است، افزایش چند ده برابری تا 20 برابری املاک در مدت فقط 5 سال که تمام این موارد به بحث کاهش ارزش ریال از سال ها قبل در مقابل دلار است، که در بخش های مثل طلا و ارز خارجی سایر موارد تاثیر سریع و کمتر از یک ماه تا یک سال نشان می دهد در بخش خودور جدید زودتر کمتر از 3 ماه وخودرو دست دوم کمتر از 6 ماه ولی در بازار مسکن این افزایش قیمت و تاثیرات از معمولا از 6 ماه تا یکسال و دوره های 5 سال اثرات جهشی و مخربش را نشان می دهد در نهایت این کاهش تقاضا معامله و حتی بحث رکود متقاضی قیمت اجاربها موقتی است .
چرا این گونه می شود:

*1* اولین دلیل اینکه بحث قیمت گذاری در ایران هیچ نظارتئ تخصصی و مسئولی دقیقی با برنامه بلند مدت وجود ندارد و حتی همیشه تخمینی و اصول یکسان و قانون مندی ندارد در نهایت جای برای جهش بسیار آزاد است هرچه خریدار پول بدهد و تقاضا بیشتر باشد قیمت است .

*2* دوم دلیل افزایش جمعت افراد متقاضی مسکن در بازار مسکن است، یعنی خودمان جای ( حالا خانه استاندارد و مقاوم به کنار حتی خانه کوچک) برای زندگی مردمان نداریم حالا مهمان هم دعوت کردم و خارجی و مهاجرت و تقاضا خرید املاک و کالا وخدمات آموزشی بهداشتی و... در ایران بهشت خرید اتباع خارجی از سراسر دنیا است. در مورد بحث داغ انواع نحوه خرید املاک توسط اتباع که ممنوعیت صریح قانون کشور در مورد خرید، فروش با اتباع خارجی و حتی برنامه ممنوعیت حضور در شهرهای خاص بیشتر شهرهای غربی ایران و.. بحث صدور کارت های الکترونیک اتباع و افزایش هزینه زندگی برای اتباع خارجی و بحث اخراج اتباع غیر مجاز که بسیاری افراد و....از این موضوعی استفاده مالی گسترده جهت منافع شخصی می کنند همان بحث رشوه و عدم انجام قانون و یا و موضوع مهم نحوه اجاره بها و مشکلات دلالی اتباع با سرمایه سرگردان عجیب و ریسک و پیامدهای آن در مقاله دیگر کامل بیان می شود).

*3* سوم دلیل هم عدم ساماندهی و مدیریت قرار دادهای املاک و خرید فروش و اجاره است یعنی 90 درصد قرار داد معاملاتی به صورت دست نویس انجام می شود ، که قیمت های چند ده برابری قرار های سیستمی دارد دلیل هم واضح است بحث 5 درصد مالیات فروشنده است و این خود باعث اشتباه محاسباتی تمام سامانه نقل و انتقال و حتی بحث مالیات و برنامه ریزی کلان کشور در بخش مسکن میشود در نهایت ترس مردم عادی از مالیات نقل انتقال باعث انجام 98 درصد قراردادهای به صورت دست نویس است که تا زمان بروز مشکل اصلا وجود این قرار داد مشخص نمیشود و بحث داغ مالیات بر دارایی و املاک گران قیمت و خودرو و.... .

*4* دلیل چهارم عدم تولید مسکن انبوه است در همه جای دنیا تولید مسکن با صرفه اقتصادی و ارزان و سریع و گسترده و مقاوم با انبوه سازی انجام می شود ، یعنی امروز انبوه سازی نیازمند بودجه بسیار زیادی نقدی است و اون هم در بازاری که ریسک جهشی قیمت مصالح و موارد و حتی مسکن آمده بسیار زیاد است و حتی امروز و طی چندماه گذشته بسیاری از سازندگان در بحث نقدی و پرداختی به نیروهای خود به مشکل خوردن چون وقتی فروشی نیست در یک مدت باعث زیان و مشکلات مالی می شود و خود عامل افزایش قیمت در آینده است . به نظر می رسد که برای املاک معمولی افزایش قیمت بین 40 تا 100 درصد و دراملاک خاص از 100تا 200 درصد افزایش قیمت خواهیم داشت چراکه هزینه ساخت و مصالح ،نیروی کار ، هزینه مجوز و زیر ساخت ها ،تورم بانکی و...افزایش پیدا کرده و دوره خواب سرمایه افزایش پیدا کرده است، ولی رکود تقاضا در بازار و کاهش شدید توان مردم جهت خرید مسکن باعث کاهش بیشتر معاملات میشود ولی نمی تواند باعث کاهش قیمت مسکن شود ،مگر با ثبات اقتصادی و افزایش تولید و افزایش توان مردم یعنی درآمد دلاری یا جهانی( افزایش قیمت فوق دلیلش 50 درصدی داخلی و 50 درصد خارجی است قبلا در مقالات بیان کردم)

قیمت مسکن 1404

قیمت مسکن 1404
متاسفانه طی این سالها گذشته مسکن و مغازه و خودور متقاضیان خود را انتخاب می کنند ، چون مردم توان مالی ندارند وگرنه اگر مردم توان مالی داشته باشند چنین موارد رو انتخاب نمی کنند و مردم باید انتخاب گر باشند حالا به جرئت اگر اتفاقاتی مثل زلزله و سایر حوادث سیاسی و اقتصادی و نظامی و ....در کشور بیوفته اون وقت بالای 90 درد صد آپارتمانهای در کشورر فاقد استحکام و سازه مقاوم و نکات ایمنی و ضروری زندگی هستند ، مخصوص اینکه طی ساله فرسوده شدن و افزایش مصالح نیز خود باعث کاهش کیفیت ساخت و در تولید مسکن بوده مخصوص درحوزه املاک و آپارتمانها یک نمونه این موارد در منطقه 19 تهران و بسیاری از این موارد حتی در منطقه با قیمت گران زمین و مرفه افزایش چند سقف و آپارتمان مازد و بارهای اضافه به سازه قدیمی است در در بیشتر منطقه مشهد که مثلا بجای 4 سقف 6 و 7 سقف یعنی چند سقف غیر مجاز که با پرداخت ماده 100 و چند امضاء پیر مردان حل می شود و تهران در منطقه عیان نشین و گران قیمت از نمای این املاک و نوع سازه کامل مشخص است که این تخلفات وجود دارد و این شگرد افزایش بازده مالی دربخش اپارتمان سازی که با شیوه پرداخت های غیر قانونی و خارج از دید و حق امضاهای طلایی خود علت اصلی ضعف این سازه در مقابل زلزله و سایر حوادث است که حتی با قیمت های نجومی و باعنوان عجیب و تعاریف زیاد به مردم فروخته می شود و علت اصلی این کاهش کیفیت ساختمان و آپارتمان ها عدم صرفه اقتصادی و جهش قیمت مصالح و دستمزدر و تعرفه و کاهش ریال است که باعث می شود سرمایه گذار از این موارد و شگردهای اقتصادی استفاده کند در نهایت ساختمان ایمن و مقاوم در ایران بسیار کم وجود دارد و با این موارد فوق و در صورت ایجاد حوادث نیاز مسکن در کشور بسیار بیشتر از تخمین ها و تولیدات است. و افزایش قیمت مسکن درحوز املاک شهری مخصوص اطراف شهرها و بعد در حوز املاک روستا اتفاق می افتد ( البته در منطقه زیرساخت کامل است)

قیمت اجاره بها 1404

اجاره بها 1404
افزایش قیمت اجاره بها 1404
جهت اطلاع و پیشنهاد به بسیاری از مالکان عزیز ، بله افزایش قیمت در سال 1404 وجود دارد ، ولی توان مالی و درامدی تمام مستاجر شما کمتر شده است. در مورد بحث تمدید اجاره املاک مسکونی در سال 1404 اگر مستاجر شما فردی خوبی است ، حتما اجاره نامه را تمدید کنید، با هر قیمتی میتوانید ، توافقی اجاره بها تمدید کنید، حتی با قیمت سال 1403 هم اشکالی ندارد ، چرا که توان پرداخت اجاره بها در بین مستاجر به شدت کاهش پیدا کرده است و با توجه به افزایش قیمت 50 تا 100 در صدی تمام اجناس مصرفی خانواده و هزینه در سال 1404 مستاجران توان پرداخت اجاره بهای 1403 رو ندارند، چه به افزایش قیمت اجاره بها با درصد بیشتر از 15 در صد در نتیجه بیشتر مستاجران درصورت افزایش زیاد قیمت، مجبور به تغییر مسکن و مغازه و... خود هستند و مگر با تمدید با قیمت سال 1403 که از نظر بنده مالک با مستاجران خوب با این قیمت و یا درصد 15 تا 30 درصد اگر تمدید کنند بهتر است.

در نهایت برای موضوع اجاره بها املاک مسکونی و تجاری برای املاک معمولی افزایش قیمت بین 30 تا 100 درصد(کاهش 10 درصدی نسبت به فروش به علت رکود معاملات و کلاهش توان است) و در املاک خاص از 100تا 200 درصد افزایش قیمت چرا که معیار محاسبه قیمت اجاره بها قیمت و ارزش گذاری خود ملک مورد استفاده است، و با افزایش قیمت املاک قیمت اجاره بها نیز افزایش پیدا میکند ، (مثل بحث خودرو و سایر اجناس که بین 30 تا 100 درصد افزایش قیمت خواهد داشت از سال 1403 تا 1404 )ولی نکته مهم تغیرات در ساخت رفاهی مردم است ، یعنی بسیاری از اقشار که قبلا در 3 دسته بودن اقشار ثروتمند ، اقشار متوسط و اقشار ضعیف درسال 1404 به چهار دسته تقسیم می شوند، اقشار ثروتمند ، اقشار متوسط ، اقشار ضعیف و اقشار بسیار ضعیف که توان تامین اجناس خانواده ندارند و بسیاری از دسته فوق به دسته پایین تر سقوط می کنند، مثلا اقشار که حقوق ثابت با تعرفه مشخص دارند و توان فعالیت و انجام مشاغل دیگر را نیز ندارد و یا افراد از کار افتاده و یا خانوداه درگیری مالی دارند مثل بیماریی، اعتیاد ، هزینه تحصیلات دانشگاهی و مراسمات و ... در نهایت تقاضا برای املاک گران قیمت بسیار کاهش پیدا میکند، چرا که سرمایه گذاری روی اجاره و رهن کامل املاک گران قیمت مخصوص بحث اجاره مسکونی و حتی مغازه و فروشکاه گران قیمت با رهن میلیاردی سرمایه گذاری سوخته است ، مرده شده سرمایه مالی با کاهش 70 تا 150 درصد سرمایه است ،در بحث اجاره و رهن املاک تجاری بزرگ و گران قیمت، عدم صرفه اقتصادی در بازار تجارات باعث نابودی سرمایه مالی بین 100تا200 درصد است، در بحث املاک کوچک و مغازه تجاری ارزان هم زیان سرمایه وجود دارد ولی حداقل نصف موارد فوق میباشد ، امروز در بازار کسب و کاهش توان مردم باید با توان مردم و نیاز آنها هماهنگ شده و وارد رقابت شدید فروش شد وگرنه درآمد و سود نسیب افراد و مشاغل نمیشود ،ولی رکود تقاضا در بازار و کاهش شدید توان مردم جهت خرید مسکن باعث کاهش بیشتر معاملات میشود ولی نمی تواند، باعث کاهش جهش قیمت مسکن شود همان طور که طی 6 سال گذشته با جهش 10 تا 20 برابری در بازار مسکن وسایر بازارها مواجه بودیم ( که جهت اطلاع از دلیل این موارد مقاله سلطه اقتصادی مطالعه کنید)،مگر با برنامه ریزی دقیق و ثبات اقتصادی و افزایش تولید وافزایش توان مردم یعنی درآمد جهانی البته باید به آینده خوش بین بود چرا که خوشبختانه ایران هم نیروی جوانان و کارشناسان تحصیل کرده و هم منابع کافی خدا دادی جهت پیشرفت اقتصاد و زندگی مردم ایران دارد)

پیش بینی تون توی این خبر کاملا درسته