شعار سال :  وزير جديد راه و شهرسازي براي پاسخ به مطالبات عرضه و تقاضا در بخش مسكن «1» ماموريت در پيش دارد. بررسي اقدامات و سياست هاي ناتمام دولت در بخش مسكن نشان مي دهد متولي جديد اين بخش براي «تنظيم بازار مسكن»، «اصلاح نظام مهندسي ساختمان»، «حذف ضوابط شهرسازي ضد عرضه مسكن كوچك» و همچنين «نيمه تمام هاي مسكن مهر» بايد بتواند مجموعه دولت و سياست گذار پولي را همراه كند. «احياي قدرت مالي خانه اولي ها»، «به كار انداختن سه اهرم مالياتي ضد سوداگري»، «تكميل جراحي ناتمام در مقررات ساختماني» و البته «اتمام مسكن مهر» از جمله ماموريت ها است.
وزير جديد راه و شهرسازي در حالي روز گذشته به صورت رسمي، مسووليت اين وزارتخانه را بر عهده گرفت كه هم اكنون دست كم 1 تكليف نيمه تمام روي ميز كار وي قرار دارد.  درخصوص مطالبات دو سمت عرضه و تقاضاي ملكي از سياست گذار مسكن حاكي است وزير جديد راه و شهرسازي در شرايطي سكان اين وزارتخانه را در دست گرفته است كه علاوه بر برخي تكاليف مغفول، فهرستي از تكاليف نيمه تمام را در دستور كار خواهد داشت. اين در حالي است كه فعاليت وزير جديد راه و شهرسازي با توقف كامل روند رونق در بازار معاملات آپارتمان هاي مسكوني و به كما رفتن خريد و فروش هاي ملكي در پايتخت به عنوان شهر پيشران تحولات ملكي همزمان شده است.
مهرماه امسال، حجم معاملات خريد و فروش آپارتمان هاي مسكوني در شهر تهران به پايين ترين سطح خود طي چهار سال گذشته(به استثناي ماه هاي فروردين كه بازار معاملات مسكن در حالت نيمه تعطيل قرار دارد) رسيد؛ تعداد مبايعه نامه هاي ثبت شده در بازار خريد مسكن، مهرماه امسال در حالي به كمتر از 9 هزار فقره معامله كاهش يافت كه معمولا چنين حجمي از معاملات مسكن در دوره هاي ركود عميق به ثبت مي رسد. فاصله گرفتن بازار معاملات مسكن شهر تهران از رونق، از سوي ديگر با جهش هاي پي درپي قيمت آپارتمان همراه شده كه تحت تاثير اين موضوع قدرت خريد متقاضيان به خصوص خريداران مصرفي بازار مسكن به شدت تضعيف شده است؛ هر چند هم اكنون در شهرهاي متوسط و كوچك، معاملات خريد و فروش واحدهاي مسكوني در سطح مطلوب در حال انجام است اما از آنجا كه تهران شهر پيشتاز در تحولات بازار مسكن است در صورت عدم چاره انديشي براي ساماندهي و تنظيم اين بازار، بازار ساير شهرها نيز تحت تاثير قرار خواهد گرفت. اين در حالي است كه نبض ساخت و ساز نيز در پايتخت تحت تاثير «شوك هاي هزينه اي» و «وضعيت معاملات مسكن» كند شده است.
 شرايط فعلي بازار معاملات مسكن به علاوه مطالبات حال حاضر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار ملك، حاكي است عمده تكاليفي كه هم اكنون روي ميز وزير جديد راه و شهرسازي قرار دارد از جنس سياست گذاري بدون مداخله مستقيم دولت در بازار مسكن است؛ طوري كه همه برنامه هايي كه وزير راه و شهرسازي بايد در اين حوزه در دستور كار خود قرار دهد صرفا با سياست گذاري براي تسهيل انجام امور قابل اجرا و تحقق است. 1 تكليف بر زمين مانده وزير جديد، به طور عمده در چهار گروه قابل طبقه بندي است كه زيرمجموعه هاي تكاليف مربوط به «تنظيم بازار مسكن»، «اصلاحات در نظام مهندسي ساختمان و ضوابط ساخت و ساز»، «حوزه شهرسازي» و «تعيين تكليف پرونده كهنه مسكن مهر» را شامل مي شود.
اولين ضرورت در گروه تكاليف مربوط به تنظيم بازار مسكن به «كنترل تقاضاي سرمايه اي و مهار سفته بازي ملكي» مربوط مي شود؛ لازم است وزارت راه و شهرسازي در دوره جديد تكاليف نيمه تمام درخصوص وضع و به روزرساني اهرم هاي مالياتي در بخش مسكن به خصوص تعيين تكليف نحوه اجراي قانون دريافت ماليات از آپارتمان هاي خالي از سكنه و همچنين وضع و دريافت ماليات بر عايدي سرمايه ناشي از معاملات مكرر ملكي را به سرانجام برساند؛ اگر چه قانون دريافت ماليات از واحدهاي مسكوني خالي از سكنه به منظور ترغيب مالكان به عرضه اين واحدها به بازار تقاضاي مسكن در سال هاي گذشته به تصويب رسيد اما به دليل مشكلات موجود در مسير شناسايي اين املاك و همچنين بازدارنده نبودن نرخ اين ماليات براي مالكان، تاكنون اجرايي نشده است؛ همچنين لازم است سازوكار مربوط به دريافت ماليات بر عايدي سرمايه به منظور كاهش فعاليت سفته بازان ملكي در معاملات مكرر و كوتاه مدت تعيين تكليف شود؛ تجارب جهاني در اين حوزه نشان مي دهد در برخي كشورها نصف سود حاصل از فروش واحدهاي مسكوني دوم به بعد، پس از كسر رقم تورم عمومي به عنوان ماليات بر عايدي سرمايه دريافت مي شود؛ دريافت ماليات سالانه از مالكان املاك مسكوني نيز شكل ديگري از اهرم هاي مالياتي موثر براي تنظيم بازار مسكن است كه در قالب آن مالكان به صورت سالانه درصدي از ارزش ملك خود را به عنوان ماليات و در قالب شارژ شهري به دولت محلي پرداخت مي كنند؛ اين نرخ معمولا بين 5/ 0 تا يك درصد از بهاي روز املاك مسكوني است. كارشناسان توصيه مي كنند با توجه به اينكه شهرداري ها اطلاعات كامل تري از املاك مسكوني در اختيار دارند و در نتيجه شناسايي واحدهاي مسكوني خالي از سكنه براي آنها نسبت به دولت سهل تر است مي توان با اختصاص درآمدهاي ناشي از دريافت ماليات به شهرداري ها، علاوه بر تامين درآمد پايدار براي آنها از اين محل، مشوق لازم براي شناسايي و دريافت ماليات از خانه هاي خالي و همچنين شارژ شهري را براي آنها ايجاد كرد.  «باز كردن قفل اداري پيش فروش ساختمان» از طريق تسريع در تصويب لايحه اصلاح قانون پيش فروش ساختمان دومين برنامه اي است كه هم اكنون روي ميز وزير جديد راه و شهرسازي قرار دارد؛ لايحه اصلاح قانون پيش فروش ساختمان هم اكنون در دولت در حال بررسي است كه لازم است براي تصويب آن در دولت و ارسال براي تصويب نهايي در مجلس تعجيل شود؛ چرا كه هم اكنون به واسطه وجود نواقص و ابهامات قانوني، پيش فروش ساختمان عملا متوقف شده يا از مجراي قانوني انجام نمي شود.
«استارت مسكن اجتماعي و نوسازي بافت فرسوده» سومين تكليف بر زمين مانده است؛ هم اكنون 19 ميليون نفر از جمعيت كشور در شرايط بدمسكني در بافت هاي فرسوده و نواحي حاشيه اي شهرها سكونت دارند كه عمده آنها جزو دهك هاي درآمدي يك تا سه(دهك هاي كم درآمد) قرار دارند؛ برمبناي برنامه اي كه پيش از اين براي اجراي طرح مسكن اجتماعي نوشته شده، ساخت واحدهاي مسكوني ملكي، اجاره اي، پرداخت يارانه اجاره بها و وام بلاعوض براي خريد واحدهاي مسكن مهر بدون متقاضي از سوي كم درآمدها برنامه ريزي شده است كه طي سال هاي اخير به دليل آنچه كمبود منابع براي تامين مالي اين طرح گفته شد، اجرايي نشده است. براي اجراي اين طرح دست كم سالانه به 2 تا 3 هزار ميليارد تومان منابع نقدي نياز است؛ مسير تعيين شده براي اجراي طرح مسكن اجتماعي هم اكنون در قالب طرح ملي بازآفريني شهري براي نوسازي بافت هاي فرسوده و ناكارآمد تعريف شده است؛ اجراي اين طرح شامل دست كم چهار ضرورت مهم «جلب مشاركت و رضايت مالكان براي ساخت و ساز و نوسازي واحدهاي فرسوده»، «شكسته شدن مقاومت دستگاه هاي دولتي در ارائه زمين براي اجراي طرح»، «پرداخت وام ارزان قيمت به سازندگان» و همچنين«تضمين سود دست كم 20 درصدي براي سازندگان به منظور ترغيب آنها به ساخت وساز در بافت هاي هدف نوسازي» است.
«ترميم قدرت خريد خانه اولي ها»از طريق افزايش دامنه عرضه واحدهاي مشمول دريافت وام به واسطه افزايش سقف سني آپارتمان هاي مشمول وام از 15 به 20 سال، كاهش دوره سپرده گذاري و مبلغ سپرده و همچنين افزايش سقف وام آني(وام بدون سپرده) و رسيدن سقف اين وام به سقف وام خانه اولي ها، چهارمين تكليفي است كه هم اكنون روي ميز وزير جديد راه و شهرسازي قرار دارد. هم اكنون سقف تسهيلات آني خريد مسكن براي زوجين با احتساب وام جعاله، 120 ميليون تومان است، اين در حالي است كه زوجين خانه اولي به تسهيلات 180 ميليون توماني(وام 160 ميليوني خريد مسكن به علاوه وام 20 ميليوني جعاله) دسترسي دارند.
«رسيدگي به نياز مالي تقاضاي مصرفي مغفول در بازار مسكن»تكليف پنجمي است كه وزير جديد بايد به سرعت آن را در دستور كار خود قرار دهد. هم اكنون به دليل عدم كفايت سقف فعلي وام خريد مسكن براي تامين نياز مالي گروه هاي متعلق به دهك هاي متوسط به بالاي جامعه(دهك هاي 5، 6 و 7)، اين بخش از بازار مسكن نيازمند راه اندازي بازار ليزينگ مسكن و اختصاص تسهيلات حداقل 300 ميليون توماني خريد آپارتمان است؛ برقراري بازار ليزينگ مسكن علاوه برتامين مالي موردنياز اين گروه از متقاضيان بازار ملك، از يك جهت منجر به افزايش عرضه واحدهاي كوچك متراژ به بازار ملك به دليل افزايش تعداد قراردادهاي تبديل به احسن واحدهاي مسكوني مي شود؛ در واقع به دليل افزايش تعداد معاملات خريد مسكن از سوي دهك هاي متوسط به بالا، واحدهاي كوچك متراژ آنها به بازار عرضه مي شود و عرضه آپارتمان هاي موردنياز خانه اولي ها از حالت كميابي خارج مي شود.  وزير جديد راه و شهرسازي به عنوان ششمين تكليف، لازم است بستر لازم براي «راه اندازي بازار اجاره داري حرفه اي مسكن» را نيز فراهم كند. هم اكنون بخش قابل توجهي از التهابات بازار اجاره ناشي از فقدان بازار اجاره داري حرفه اي به منظور عرضه واحدهاي استيجاري با نرخ حمايتي به گروه هاي كم درآمد است؛ در برخي از كشورهاي موفق در حوزه تامين مسكن دولت ها در قبال پرداخت تسهيلات ارزان قيمت و همچنين وضع مشوق هاي مالياتي براي سازندگان، آنها را ملزم به عرضه بخشي از واحدهاي ساخته شده به بازار اجاره مي كنند و بر نرخ هاي اجاره بهاي اين واحدها نظارت مي كنند.
گروه دوم برنامه هاي لازم الاجرا از سوي وزير جديد راه و شهرسازي به اصلاحات ضروري در سازمان نظام مهندسي ساختمان مربوط مي شود؛ «تكميل جراحي ناتمام نظام مهندسي ساختمان»از مهم ترين زيرمجموعه هاي تكاليف اين گروه و هفتمين برنامه پيش روي وزير راه و شهرسازي است؛ وزير جديد بايد موضع خود را در اين خصوص مشخص كند كه نظام مهندسي ساختمان كار خود را مطابق با روال گذشته انجام خواهد داد يا فرايند جراحي اين حوزه كه پيش از اين براي حل تعارض منافع موجود در اين نظام، به رسميت شناخته شدن حق انتخاب مهندس ناظر براي مالكان و نحوه توزيع مسووليت كنترل و نظارت ساختمان بين شهرداري و مهندسان ناظر (به عنوان نماينده نظام مهندسي)، استارت خورده بود، تكميل خواهد شد.
تضمين «صدور پروانه ساخت وساز از سوي شهرداري ها تنها براي سازندگان داراي صلاحيت» از ديگر تكاليفي است كه بايد در دوره جديد مديريت وزارت راه و شهرسازي مورد رسيدگي جدي قرار بگيرد. همچنين لازم است هر پروانه ساختماني به يك شناسنامه فني تجهيز شود تا از اين طريق به صورت خودكار سيستم تعهد سازنده به بهره بردار از طريق شفاف سازي زواياي پنهان ساخت و سازها برقرار شود؛ پيگيري براي صدور شناسنامه فني براي همه ساختمان ها به عنوان نهمين برنامه اولويت دار وزير جديد راه و شهرسازي در نهايت منجر به ايجاد سيستم تضمين كيفيت ساخت و ساز مي شود. همچنين در قالب برنامه دهم، پيگيري براي ارائه بيمه نامه ساختمان در قالب «گارانتي ساخت و ساز» از سوي همه سازنده ها از اهميت اساسي برخوردار است؛ همان گونه كه هم اكنون بخش قابل توجهي از كالاها از ضمانت نامه كيفيت برخوردارند لازم است تدبيري انديشيده شود كه باارزش ترين كالاي زندگي افراد يعني واحدهاي مسكوني نيز از ضمانت نامه كيفي برخوردار شوند.
در قالب گروه سوم تكاليف پيش روي وزير راه و شهرسازي، «حذف، بازنگري و اصلاح مقررات ضد كوچك سازي واحدهاي مسكوني» بايد جزو برنامه هاي در اولويت در زير مجموعه اصلاحات مربوط به حوزه شهرسازي قرار بگيرد. لازم است ضوابط شهرسازي به نحوي منعطف شود كه علاوه بر تامين ضوابط قانوني و جلوگيري از بروز هرج و مرج ساختماني، امكان ترغيب سازندگان به ساخت واحدهاي مسكوني كوچك متراژ براي پاسخ به نياز غالب در بازار مسكن ايجاد شود؛ به عنوان مثال اگرچه الزام سازندگان به تامين يك پاركينگ به ازاي هر واحد مسكوني يك ضرورت محسوب مي شود اما وجود برخي محدوديت ها براي تامين پاركينگ در قطعات كوچك تر زمين هاي مسكوني منجر به ساخت واحدهاي كمتر با متراژ بزرگ تر در مجتمع هاي مسكوني شده است؛ لازم است ضوابط شهرسازي به نحوي منعطف شود كه امكان ساخت واحدهاي كوچك متراژ با مساحت كمتر از 70 مترمربع با لحاظ اجبار به تامين يك پاركينگ براي هر واحد مسكوني ايجاد شود.
دوازدهمين تكليف پيش روي وزير جديد در مقطع زماني فعلي «انجام اصلاحات اساسي در تركيب كميسيون ماده 5 شهر تهران و محدودسازي اختيارات براي تغيير موردي ضوابط ساخت و ساز در اين كميسيون» است؛ در تركيب فعلي شهردار تهران رياست كميسيون ماده 5 را برعهده دارد كه اين موضوع منجر به بروز تضاد منافع مي شود چرا كه به دليل عدم كفايت منابع پايدار براي اداره شهر، شهرداري همواره به دنبال افزايش درآمدهاي خود براي تامين هزينه اداره شهر بوده است؛ لازم است تركيب كميسيون ماده 5 مورد بازنگري قرار گيرد چرا كه  در دوره هاي گذشته كميسيون  در برخي موارد درخواست سازنده ها را به  ضوابط طرح تفصيلي ترجيح داده است.
«فعال سازي اهرم كنترل جمعيت پذيري شهر تهران و توزيع متوازن ساخت و سازهاي آتي بين مناطق 22 گانه پايتخت» از ديگر الزامات برنامه اي وزير جديد راه و شهرسازي است؛ مجوزهاي ساختماني شهر تهران بايد به گونه اي صادر شود كه ظرف جمعيت پذيري پايتخت سرريز نشود؛ وزارت راه و شهرسازي بايد اين موضوع را به طور دقيق تحت نظارت و كنترل قرار دهد. چهاردهمين برنامه اي كه هم اكنون وزير جديد راه و شهرسازي با آن مواجه است «تعيين تكليف شبكه متروي تهران و حومه» به منظور ايجاد جذابيت سكونتي به واسطه دسترسي آسان، سريع و ارزان قيمت ساكنان شهرهاي حومه اي به پايتخت است؛ همچنين به عنوان برنامه پانزدهم لازم است اقدام اساسي براي پايان دادن به وضعيت خوابگاهي شهرهاي جديد اطراف پايتخت صورت گيرد.

شرايط ويژه در پرونده مسكن مهر
علاوه بر 15 تكليف بر زمين مانده كه هم اكنون در كارتابل وزير جديد راه و شهرسازي قرار دارد، تعيين تكليف و اتمام پرونده كهنه پروژه نيمه تمام مسكن مهر از اهميت اساسي برخوردار است؛ لازم است وزير جديد با اطلاع درست از موقعيتي كه هم اكنون اين پرونده كهنه در آن قرار گرفته است تدابير لازم را براي اتمام هر چه سريع تر اين پروژه به كار ببندد؛ تازه ترين آمار رسمي دريافت شده درباره آخرين وضعيت پروژه مسكن مهر نشان مي دهد از مجموع 2 ميليون و 200 هزار واحد مسكوني مهر، تاكنون كار ساخت 2 ميليون واحد به اتمام رسيده  و تعداد يك ميليون و 750 هزار واحد به متقاضيان تحويل شده است؛ آمارها حاكي است از مجموع كل واحدهاي مسكن مهر دو گروه از واحدهاي اين پروژه باقي مانده كه مسووليت تكميل و تحويل آنها به متقاضيان بر عهده دولت و وزارت راه و شهرسازي قرار دارد.  دسته اول نزديك به 300 هزار واحد مسكن مهر را شامل مي شود كه كار ساخت آنها به اتمام رسيده است، اما به دليل آماده نبودن خدمات زيربنايي يا روبنايي يا هر دوي آنها، قابل تحويل به خريداران نيست؛ گروه دوم واحدهاي باقي مانده شامل حدود 200 هزار واحد در حال ساخت است كه البته كارگاه هاي ساختماني بخشي از آنها تعطيل يا متروكه شده است.  برآوردها نشان مي دهد براي تعيين تكليف واحدهاي باقي مانده در دسته اول نزديك به 17 هزار ميليارد تومان اعتبار براي تامين زيربناها وفضاهاي روبنايي موردنياز ضروري است؛ اخيرا در دولت پيشنهاد شده است كه مي توان با 5 روش منابع مورد نياز براي اين موضوع را تامين كرد.

استفاده از ظرفيت اراضي دولتي، انتشار اوراق خزانه، تامين منابع از محل بازگشت اقساط مسكن مهر و استفاده از بودجه و اعتبارات بحران از جمله اين پيشنهادها هستند؛ همچنين پيشنهاد شده است طلب پيمانكاران در مسكن مهر با بدهي آنها به دولت در ساير موارد و پروژه ها در موارد ممكن تهاتر شود؛ به اين معنا كه در صورتي كه پيمانكاران در ازاي انجام فعاليت در پروژه مسكن مهر از دولت طلبكار هستند و در پروژه يا موارد ديگري به دولت بدهي دارند، اين طلب و بدهي با يكديگر تهاتر شود تا از اين طريق بار مالي مسكن مهر سبك تر شود.  از سوي ديگر از مجموع 200 هزار واحد مسكن مهر در حال ساخت يا متوقف، 50 هزار واحد بدون متقاضي هستند و نزديك به 100 هزار واحد با مشكلات حقوقي مواجهند؛ مابقي واحدهايي كه در اين گروه قرار دارند در حال ساخت هستند اما عمليات ساختماني آنها به دليل جهش هزينه ساخت، كمبود آورده نقدي و مصرف كامل وام بانكي متوقف يا كند شده است؛ در اين باره نيز پيشنهادي هم اكنون مطرح است مبني بر اينكه سقف وام مسكن مهر براي چندمين بار افزايش يابد.  جمع بندي هاي انجام شده از سوي يك گروه در دولت نشان مي دهد در صورتي كه تا پايان سال 97 در كنار تامين اعتبار 17 هزار ميليارد توماني، تسهيلات موردنياز براي واحدهاي باقي مانده مسكن مهر تامين شود مي توان اميدوار بود كه پرونده مسكن مهر تا پايان سال 98 به طور كامل بسته شود.

شعار سال، بااندکی اضافات وتلخیص برگرفته از کانال دنیای اقتصاد