شعار سال: عبده تبریزی در پنل تخصصی «چشم انداز حوزه‌های شهری، عمرانی و ساختمانی سال 1399» با بیان این مطلب افزود: در کشور ما کماکان در طول سال های اخیر حجم قابل ملاحظه ای از نقدینگی تولید شده و 40 سال است که به طور متوسط در سال حدود 27 درصد نقدینگی ایجاد شده است.

وی ادامه داد: بانک ها حدود 9 هزار و 300 هزار میلیارد تومان نقدینگی را اداره می کنند و هر سال حدود 350 تا 400 هزار میلیارد تومان نقدینگی ایجاد می کنند که رقم کمی نیست و اگر بیش از این نقدینگی ایجاد شود، تورم ما از تورم موجود هم بالاتر می رود.

این کارشناس بازارهای مالی ادامه داد: با این همه احساس سازندگان این است که منابع مالی کافی و ارزان قیمت در دسترس آنها نیست و سازندگان در تنگنای مالی قرار دارند.

وی افزود: مشکلی که امروز در حوزه مسکن ایران پیدا شده و به بن بست در حوزه مسکن انجامیده، این است که تقاضای مصرفی وجود ندارد و تقاضای مصرفی بسیار محدود شده است. یعنی برای 95 درصد مردم ایران غیرممکن است که بتوانند با پرداخت یک میلیارد تومان یک واحد مسکونی 70 متری در تهران بخرند.

امکانات نظام بانکی بسیار محدود است

عبده تبریزی با بیان اینکه امکانات نظام بانکی هم در این حوزه بسیار محدود است، افزود: یعنی بانک مسکن با دریافت 4 درصد از دولت، وام 9 درصدی در حدود 250 میلیون تومان در بهترین شکل ارائه می کند و بانک های دیگر هم که سود 20 درصدی پرداخت می کنند، توان این را ندارند که با نرخ سود 9 درصدی به خریداران خانه وام بدهند.

وی افزود: از طرفی فردی که تا سقف 5 میلیون تومان در ماه درآمد دارد، نمی تواند ماهانه چند میلیون تومان قسط بانکی پرداخت کند.

وی تاکید کرد: بن بستی در اینجا ایجاد شده که خرید مصرفی به ویژه در شهرهای بزرگ بسیار محدود شده است. به طوری که در فروردین 97 کل معاملات مسکن در تهران فقط 2 هزار واحد بود یا در بهترین ماه های سال که معمولا تعداد معاملات تا 20 هزار واحد هم می رسد، تنها 5 هزار واحد معامله می شود.

سفته بازی عمدتا در حوزه زمین اتفاق می‌افتد

عبده تبریزی با بیان اینکه گرایش عمده در این معاملات نیز سفته بازانه است، گفت: یعنی عده ای هنوز فکر می کنند که این نقدینگی را به کجا منتقل کنند. در کشور نرخ بازده اقتصادی به طور کلی منفی است و از سال 86 به بعد درآمد سرانه ما نتوانسته نرخ رشد مثبتی پیدا کند.

این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه در بخش مسکن نیز شاخص هایی وجود دارد که در تاریخ ایران تجربه نشده است، اظهار داشت: شاید در 28 سال گذشته نسبت قیمت زمین به مسکن هرگز در حد کنونی نبوده است. یعنی اکنون نسبت قیمت یک متر زمین در تهران به متوسط یک متر مسکن در تهران 1.4 است و این رقم در 30 سال اخیر از زیر 1 شروع شده و به تدریج بالاتر آمده است.

وی با تاکید بر اینکه روشن است که سفته بازی عمدتا در حوزه زمین اتفاق می افتد، گفت: در حوزه اجاره هم نسبت به هم خورده است. یعنی وقتی قیمت زمین را به اجاره تقسیم می کنید، رقمی حدود 19 در ایران به دست می آمد. یعنی 19 سال در ایران طول می کشید که از محل اجاره، اصل پول را بگیرند. امروز این رقم به 28رسیده و به این معناست که 28 سال طول خواهد کشید.

عبده تبریزی عنوان کرد: معلوم است کسی که این واحد را برای سفته بازی می خرد، آن را خریداری نمی کند که 28 سال نگه دارد. سفته باز به امید این معجزه حرکت می کنند که قیمت ها بالا می رود و از این رو این واحد را خریداری می کند. در بخش خودرو نیز قیمت پراید در حالی به 65 میلیون تومان رسیده است که قیمت آن را توجیه نمی کند و افراد خودرو می خرند؛ به این امید که آن را بفروشند.

وی افزود: همه اینها در شرایطی است که در جامعه امروز راهی برای تولید مولد وجود ندارد و افراد مدام در محل سرمایه گذاری دچار شک و تردید هستند. بازار سکه و ارز هم امنیتی شده و مدتی است که قیمت آن افزایش پیدا نکرده و از آرامش برخوردار است، بنابرین افراد راهی به جز سرمایه گذاری در سه حوزه یعنی بورس، مسکن یا دارایی هایی نظیر خودرو ندارند.

سرمایه‌گذاران در کدام بازار سرمایه‌گذاری می‌کنند؟

عبده تبریزی گفت: بنابراین این اعتقاد به معجزه افزایش قیمت مسکن و افزایش قیمت سهم، بالاخره در یک جایی فرومی‌ریزد. یعنی زمانی ممکن است ما به این جمع‌بندی برسیم که قرار نیست قیمت‌ها دیگر بالا برود و در آنجاست که می‌توانیم شاهد این باشیم که شاخص بریزد.

وی افزود: در بخش مسکن این ریزش کمتر است، چون چسبندگی قیمت وجود دارد. معمولا قیمت مسکن ثابت باقی می‌ماند تا تورم قیمت واقعی را کاهش دهد. یعنی قیمت مسکن به مدت سه تا چهار سال ثابت می ماند تا پایین بیاید. اینکه این تاریخ ریزش چه زمانی است و آیا در سال 99 اتفاق می‌افتد یا نه، نمی‌توان پیش بینی کرد. اما اینکه چنین ریزشی وجود دارد، احتمال آن بسیار زیاد است.

عبده تبریزی خاطرنشان کرد: یکی از حوزه ها برای سرمایه گذاری سرمایه گذاران می تواند بازار ارز باشد.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از سایت خبری صما، تاریخ: 21 بهمن 98، کد خبر: 54428، www.samair.ir