کمر اجاره‌بها با مالیات بر خانه‌های خالی نمی‌شکند

بعد از حدود پنج سال، بالاخره قرار شده است که قانون اخذ مالیات از خانه های خالی اجرا شود. آنطور که محمود علیزاده، معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی گفته، قرار است از واحدهای مسکونی با بیش از ۱۵۰ متر، در صورت بیش از یک سال خالی بودن، ۲۰ درصد مالیات بر اجاره دریافت شود.

شعار سال: قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، پیرو اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ اجرا می‌شود. البته این قانون باید از سال ۹۵ اجرا می‌شد، اما برای اخذ این مالیات به سامانه اسکان و املاک برای شناسایی خانه‌های خالی نیاز وجود داشت که چنین سامانه‌ای در دسترس نبود. در نتیجه این قانون هم اجرا نمی‌شد. حالا بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی، سامانه اسکان و املاک، آماه شده و این سامانه در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گرفته است.

به گفته معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی، هر واحد مسکونی که از سال ۹۵ خالی از سکنه است، در سال اول مشمول مالیات نیست، اما از سال دوم به بعد به آن مالیات تعلق می‌گیرد و تا زمانی که خالی بماند مالیات از این واحد مسکونی اخذ خواهد شد.

چند واحد مسکونی خالی داریم؟

برآورد کارشناسان مسکن این است که حدود دو میلیون و ۸۰۰ هزار مسکن خالی در سراسر کشور وجود دارد. آمار‌های غیررسمی می‌گوید در سال ۱۳۸۵ حدود ۶۳۳ هزار واحد خالی در کشور وجود داشته است؛ بنابراین می‌توان گفت که در یک بازه زمانی حدود ۱۴ سال، آمار خانه‌های خالی در کشور حدود پنج برابر افزایش یافته است. با این حساب اصلا دور از انتظار نیست که شیب صعودی آمار خانه‌های خالی در سال‌های آینده هم تداوم داشته باشد.

به نام طبقات فقیر، به کام گیرندگان مالیات

سازمان امور مالیاتی، اعلام کرده است که اخذ مالیات از خانه‌های خالی را با هدف «مشوقی برای ورود واحد‌های خالی به بازار اجاره» اجرایی خواهد کرد، اما بسیاری از کارشناسان بخش مسکن، معتقدند که اخذ مالیات از خانه‌های خالی، چندان تاثیری در کاهش نرخ اجاره بها نخواهد داشت.

اول اینکه باید در نظر گرفت که بسیاری از این واحد‌های خالی در مناطق گرانقیمت شهر قرار گرفته اند و خیلی از آن‌ها در زمره املاک لاکچری قرار می‌گیرند. عرضه شدن یا نشدن این واحد‌های لوکس به بازار اجاره مسکن، تاثیر چندانی بر طبقات متوسط و ضعیف جامعه نخواهد داشت.

مشکل اصلی طبقات متوسط و فقیر جامعه، افزایش اجاره بهای واحد‌های معمولی است که قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی نمی‌تواند این مشکل را حل کند. بسیاری از کارگران و کارمندان ساکن در کلانشهر‌ها گلایه دارند که نرخ اجاره بها گاهی با کل درآمد ماهانه آن‌ها برابری می‌کند. حال در این وضعیت، عرضه خانه‌های شمال شهر به بازار اجاره، تاثیری در نرخ اجاره بهای واحد‌های معمولی نخواهد داشت.

بسیاری از کارشناسان بر این باورند که این قانون بیشتر از آنکه به نفع طبقات معمولی جامعه باشد، به نفع دولت و مالیات گیرندگان خواهد بود. بر اساس قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، ۵۰ درصد از درآمد حاصل از این مالیات به خزانه داری کل کشور و ۵۰ درصد باقی مانده نیز به شهرداری‌های محل اخذ مالیات واریز می‌شود.

فردین یزدانی، کارشناس ارشد شهری هم هشدار می‌دهد: «فرض کنید مالیات بر خانه‌های خالی که اکثرا خانه‌های لوکس هستند تحقق بگیرد. در آن صورت مالک خانه اولین کاری که می‌کند این است که میزان مالیات را به قیمت خانه یا میزان اجاره اضافه می‌کند؛ بنابراین نه تنها مشکلی حل نمی‌شود، حتی ممکن است به گرانی قیمت مسکن هم بینجامد.»

اولویت اصلی را رها کرده‌اند

در بسیاری از کشور‌های توسعه یافته نیز اخذ مالیات از خانه‌های خالی انجام می‌شود، اما بحث اینجاست که کارشناسان مسکن می‌گویند اخذ مالیات از خانه‌های خالی، آخرین مرحله و تکمیل کننده برنامه‌های کنترل بازار مسکن است و نه اولین مرحله.

مشکل اصلی و فعلی بازار مسکن این است که اجاره‌ها سر به فلک کشیده و قیمت خانه در یک بازه سه ساله، حدود شش برابر شده است. مردم معتقدند که این اولویت اول رها شده و دولت به اولویت‌های دست چندمی مثل اخذ مالیات از خانه‌های خالی روی آورده است تا بر کم کاری‌ها در حوزه کنترل قیمت مسکن، سرپوشی گذاشته شود.

اشکالات دیگری که در مسیر اخذ مالیات از خانه‌های خالی وجود دارد این است که وضعیت خانه‌های کلنگی و غیرقابل سکونت مشخص نشده است. درواقع، تعریف قانونی «خانه‌های خالی»، ابهام دارد و چندان شفاف نیست. همچنین معلوم نیست اگر یک واحد مسکونی خالی در صف فروش باشد و مشتری نداشته باشد، تکلیف مالیات این واحد مسکونی چطور تعیین می‌شود.

آیا بازار مسکن از کنترل خارج شده است؟

در شرایطی که افزایش نرخ اجاره بها در تهران و بسیاری از شهر‌ها رفته رفته به یک بحران اجتماعی نزدیک می‌شود، حتی وزارت راه و شهرسازی هم حاضر نیست مسئولیت این بحران نزدیک را بپذیرد. چند روز قبل وزیر راه و شهرسازی گفته بود: «مسکن فقط به وزارت راه و شهرسازی مربوط نیست. تلاطمی که در بازار و رشد قیمت‌ها اتفاق می‌افتد متاثر از بخش مسکن نیست و از شرایط عرضه و تقاضا تبعیت نمی‌کند، بلکه از بازار ارز، شرایط تورمی در اقتصاد و دیگر موارد تبعیت می‌کند.»

اگر این حرف را بپذیریم که کنترل بازار مسکن از دست دولت خارج شده است، در آن صورت شاید نباید به تاثیرگذاری اخذ مالیات از خانه‌های خالی در کنترل تورم مسکن، چندان امید داشت.