شعار سال: نمایندگان مردم در مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی روز گذشته مجلس، طرح «اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم» معروف به طرح «مالیات بر خانه‌های خالی» را تصویب کردند. نمایندگان در نشست علنی دیروز مجلس شورای اسلامی پس از بررسی طرح مالیات بر خانه‌های خالی با ۱۶۹ رأی موافق، ۲۷ رأی مخالف و ۷ رأی ممتنع از مجموع ۲۳۷ نماینده حاضر در صحن، این طرح را تصویب کردند.
طرح مالیات بر خانه‌های خالی نخستین اقدام مجلس یازدهم برای مقابله با رشد افسارگسیخته قیمت مسکن به شمار می‌رود. مالیات بر خانه‌های خالی نوعی مالیات تنظیمی و نه درآمدی است که برای تحریک عرضه مسکن مازاد مالکان به بازار است. سیاست‌گذار در اجرای این نوع مالیات برای جلوگیری از احتکار مسکن و تحریک عرضه برای کنترل قیمت، مبلغ قابل توجهی را به عنوان مالیات برای واحد‌های مسکونی خالی در نظر می‌گیرد. طراحان این طرح معتقدند اجرای این طرح و دریافت مالیات از واحد‌های مسکونی خالی، عرضه مسکن در بازار را به شکل قابل توجهی افزایش داده و از همین رو رشد قیمت مسکن را البته برای کوتاه‌مدت تا حدود زیادی کنترل می‌کند.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی را البته مجلس نهم در سال ۹۴ به تصویب رساند. با این حال همکاری نکردن عباس آخوندی، وزیر پیشین راه‌و‌شهرسازی برای راه‌اندازی و تکمیل هرچه سریع‌تر سامانه ملی املاک و اسکان، اجرای این قانون را ۵ سال به تاخیر انداخت. پس از شروع به کار مجلس جدید و همزمان رشد شدید قیمت مسکن و اجاره‌بها، مجلس یازدهم تصمیم به اصلاح قانون برای مقابله با احتکار مسکن گرفت. علاوه بر راه‌اندازی نشدن سامانه ملی املاک و اسکان برای شناسایی خانه‌های خالی، ضرایب تعیین شده در قانون قبلی هم بسیار ناچیز تعیین شد به طوری که حتی اجرای موفق آن هم نمی‌توانست تأثیر خاصی بر عرضه واحد‌های مسکونی خالی به بازار مسکن داشته باشد. از همین رو نمایندگان مجلس در طرح خود، «افزایش ضریب مالیات بر خانه‌های خالی» و «نحوه ثبت اطلاعات واحد‌های مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان» را تغییر دادند.
افزایش ضرایب مالیات بر خانه‌های خالی نخستین تغییر مهم مصوبه دیروز مجلس نسبت به قانون فعلی مالیات بر خانه‌های خالی است. به طوری که طرح مصوب دیروز مجلس نرخ مالیات بر خانه‌های خالی را به ۱۲ برابر قانون فعلی افزایش داده است. طبق قانون فعلی مالیات بر خانه‌های خالی که البته اجرا هم نمی‌شود، واحد‌های مسکونی خالی در سال اول معاف و از سال دوم به شرح زیر مشمول مالیات می‌شوند:
سال دوم- معادل نیمی از مالیات متعلقه
سال سوم- معادل مالیات متعلقه
سال چهارم و به بعد- معادل یک‌ونیم (۵/۱) برابر مالیات متعلقه
این ضرایب در مصوبه دیروز مجلس تغییر یافت به طوری که معافیت سال اول حذف شده و ضرایب مالیاتی به شرح زیر ۱۲ برابر شده است:
سال اول- معادل ۶ برابر مالیات متعلقه
سال دوم- معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه
سال سوم به بعد- معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه
مردم به جای دستگاه‌ها اطلاعات خانه‌ها را ثبت می‌کنند
مصوبه دیروز مجلس علاوه بر ۱۲ برابر کردن ضرایب مالیات بر واحد‌های مسکونی خالی، نحوه ثبت اطلاعات واحد‌های مسکونی در سامانه املاک و اسکان را تغییر داد. در قانون فعلی ثبت اطلاعات مختلف واحد‌های مسکونی از قبیل کدپستی، آدرس و... بر عهده سازمان‌های مختلف بود، ولی در مصوبه دیروز، ثبت اطلاعات واحد‌های مسکونی بر عهده مالکان است و صحت‌سنجی این اطلاعات از طریق اطلاعات دستگاه‌ها انجام می‌شود.
این طرح نسبت به قانون فعلی مالیات بر خانه‌های خالی ۲ تغییر عمده دارد؛ نخستین تغییر افزایش قابل توجه نرخ مالیات بر خانه‌های خالی است به طوری که نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در مصوبه روز گذشته ۱۲ برابر نرخ مالیات قانون فعلی است.
تغییر دیگر در مصوبه دیروز مجلس نسبت به قانون فعلی، تغییر شیوه ثبت اطلاعات واحد‌های مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان و در نهایت شناسایی واحد‌های مسکونی خالی است. طبق قانون فعلی دستگاه‌ها موظف به وارد کردن اطلاعات تمام واحد‌های مسکونی از قبیل آدرس، کدپستی و... هستند.
با این حال در مصوبه روز گذشته مجلس، مالکان واحد‌های مسکونی موظف به وارد کردن اطلاعات تمام واحد‌های مسکونی خود هستند و این داده‌ها از طریق تقاطع‌گیری با داده‌های سازمان‌های دیگر صحت‌سنجی می‌شود. اقدام مجلس برای تصویب مالیات از خانه‌های خالی - در صورت اجرای موفق - راهکاری موقت برای عرضه واحد‌های مسکونی بلااستفاده است. با این حال راهکار‌های اصلی برای حل ریشه‌ای مسأله بازار مسکن شامل تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر زمین است. این پایه‌های مالیاتی، مسکن را از کالایی سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل می‌کند. راهکار نهایی دیگر، رونق‌بخشی به ساخت مسکن است. در حال حاضر برای تأمین نیاز مسکن باید سالانه یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، در حالی که این میزان اکنون حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی است. کمبود ساخت‌و‌ساز باعث کاهش عرضه و در نهایت افزایش التهاب در بازار مسکن می‌شود.
در تبصره ۲ مصوبه دیروز مجلس آمده است: «سرپرستان خانوار مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه پس از انتشار دستورالعمل مذکور در تبصره «۱» این ماده، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند، علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند حداکثر یکی از واحد‌های تحت تملک خود در شهر غیر از محل اقامتگاه اصلی را به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید. اقامتگاه‌های موضوع این تبصره معاف از مالیات مندرج در این ماده است».
چنانکه از این تبصره مشخص است، مالکان واحد‌های مسکونی موظف به ثبت اطلاعات تمام واحد‌های مسکونی خود در سامانه ملی املاک و اسکان هستند. البته با توجه به راه‌اندازی نشدن این سامانه، مهلت ۲ ماهه مالکان هنوز آغاز نشده است و اجرای این تبصره در انتظار راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان است.

کاستی‌های احتمالی مصوبه مجلس
در بخش دیگر این تبصره، اما حداکثر یک واحد مسکونی مازاد البته در شهری غیر از شهر محل اقامت از مالیات مذکور معاف شده است. این تبصره، اما ممکن است به مسیری برای دور زدن قانون تبدیل شود. پیام واضح این تبصره، معاف بودن سرمایه‌گذاری افراد در واحد‌های مسکونی خارج از شهر محل اقامت خود است.
مسأله دیگر درباره مصوبه مجلس، امکان دور زدن قانون از طریق ثبت اجاره‌نامه‌های صوری است. در واقع ممکن است مالکان واحد‌های مسکونی خالی برای فرار از پرداخت مالیات، اقدام به ثبت اجاره‌های صوری با همکاری برخی مشاوران املاک کنند.
البته طبق تبصره ۱۰ مصوبه روز گذشته مجلس، وزیر راه و شهرسازی موظف است در سال اول اجرای این ماده هر ۲ ماه یکبار گزارش پیشرفت اجرای آن را به کمیسیون‌های اقتصادی و عمران مجلس شورای اسلامی ارائه کند. گزارش وزیر راه‌و‌شهرسازی از اجرای این مصوبه می‌تواند تاثیر مصوبه نمایندگان بر عرضه واحد‌های مسکونی خالی و همچنین روزنه‌های احتمالی آن را تا حدود زیادی مشخص کند.

داده‌های خوداظهاری با اطلاعات نهاد‌ها صحت‌سنجی می‌شود
سخنگوی کمیسیون اقتصادی مجلس در رابطه با چرایی تفکیک شهر‌ها بر مبنای جمعیت برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی گفت: ۱۰۰ هزار نفر معیاری برای مشخص کردن شهر‌های پرجمعیت است. قیمت در بازار مسکن توسط شهر‌های بزرگ تعیین می‌شود و شهر‌های کوچک اثرگذاری ویژه‌ای در افزایش قیمت مسکن ندارند.
مهدی طغیانی ادامه داد: با توجه به اینکه در شهر‌های کوچک امکان توسعه مسکن و گسترش شهر از طریق اصلاح حریم شهری وجود دارد، افزایش عرضه می‌تواند از طریق گسترش شهر و ساخت‌و‌ساز بیشتر انجام شود، اما در شهر‌های بزرگ‌تر امکان گسترش جغرافیایی شهر کمتر است. پس ما باید خانه‌های خالی موجود در شهر‌های بزرگ را به وسیله این قانون به بازار عرضه کنیم. همچنین شهر‌های زیر ۱۰۰ هزار نفر و روستا‌ها هم موظف به ثبت مسکن در سامانه ملی املاک و اسکان هستند. در مرحله بعد، پس از خود اظهاری و تکمیل شدن بانک‌های اطلاعاتی، دست مجلس برای سیاست‌گذاری‌های بعدی بازتر می‌شود.
وی این قانون را دارای ضمانت‌های اجرایی مختلفی دانست و بیان کرد: یکی از ضمانت‌های اجرایی این قانون، استعلام آدرس‌ها برای خدمات دولتی از این سامانه خواهد بود. با توجه به وجود تبصره‌های مختلف مانند امکان ثبت ۲ ملک در ۲ شهر مختلف و امکان ثبت ملک برای دانشجو‌ها و شاغلان در یک شهر دیگر، سعی ما بر این بود که مردم با تصویب این قانون به سختی نیفتند.
طغیانی در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا امکان دور زدن این قانون وجود دارد یا خیر، گفت: تا قبل از این قانون هیچ هزینه‌ای بر خانه‌های خالی تحمیل نمی‌شد، اما با تصویب این قانون حتی اگر شخصی هم بخواهد قانون را دور بزند و از مالیات فرار کند براحتی نمی‌تواند این کار را انجام دهد و باید مشقت‌ها و هزینه‌های زیادی را متحمل شود.
وی تاکید کرد: روش خوداظهاری صرفا برای جمع‌آوری اطلاعات اولیه است و پس از آن نظارت بر این داده‌ها و تطبیق آن‌ها با سایر داده‌ها آغاز می‌شود. در این قانون ۲ کد پستی و ملی به هم متصل می‌شود و در آیین‌نامه‌های اجرایی قرار است کد انشعاب برق هم به کد‌های ملی و پستی اتصال پیدا کند تا امکان دور زدن قانون را به صفر برساند.

۶۰ درصد خانه‌های خالی، معادل نیاز ۲ سال کشور به مسکن است
کارشناس بازار مسکن با اشاره به تفاوت‌های قانون پیشین و فعلی مالیات بر خانه‌های خالی بیان کرد: قانونی که سال ۹۴ تصویب شده بود ایراداتی داشت که از جمله آن‌ها می‌توان به عدم تعریف درست از خانه خالی، عدم بازدارندگی نرخ‌های این قانون و نبود ضمانت اجرایی برای راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان که پیش‌نیاز دریافت این مالیات است اشاره کرد. از طرفی هم به مالیات بر درآمد اجاره وصل شده بود و از آنجایی که معافیت‌های مالیاتی مثل معافیت برای خانه‌های زیر ۱۵۰ متر در تهران وجود داشت تأثیر‌گذاری زیادی نداشت.
علی ملک‌زاده ادامه داد: در قانون جدید معافیت‌های مالیاتی که در قانون مالیات بر درآمد بود حذف شده است تا بتواند بازدارندگی بیشتری داشته باشد. همچنین نرخ‌های این قانون بازدارنده‌تر و ضمانت اجرایی تشکیل سامانه املاک و اسکان هم قوی‌تر است.
وی در رابطه با میزان اجرایی بودن این قانون گفت: در این قانون ضمانت اجرایی از ۲ جهت دیده شده است. نخستین آن خوداظهاری افراد است به طوری که اگر افراد اظهار نکنند یا خلاف اظهار کنند مشمول جریمه‌های سنگین می‌شوند. همچنین اطلاعات کد پستی از سایر نهاد‌ها گرفته می‌شود و با اطلاعات وارد‌شده تطبیق داده می‌شود.
ملک‌زاده تصویب این قانون را بر بازار مسکن مؤثر دانست و گفت: عمده هدف این طرح افزایش عرضه در بازار مسکن است. بر اساس آخرین سرشماری انجام شده در سال ۹۵، ۲ هزار و ۶۰۰ واحد خانه خالی در کشور وجود دارد؛ اگر این قانون بتواند ۶۰ درصد از این خانه‌ها را به بازار عرضه کند، نیاز ۲ سال کشور به مسکن بدون خرج یک ریال توسط دولت تأمین می‌شود.

[نسخه‌های جامانده درمان بازار مسکن]تصویب و اجرای مالیات بر خانه‌های خالی هرچند به اعتقاد بسیاری از کارشناسان می‌تواند با عرضه‌شدن واحد‌های مسکونی مازاد، التهاب بازار مسکن را تا مدتی کاهش دهد، اما راهکار‌های اصلی برای حل ریشه‌ای معضل تامین مسکن هنوز تدوین و اجرایی نشده است. از جمله مهم‌ترین این راهکارها، تصویب و اجرای قانون «مالیات بر عایدی سرمایه» (CGT) و همچنین «مالیات بر زمین» (LVT) است. در واقع مجلس شورای اسلامی با تصویب این قوانین می‌تواند مسکن را از کالایی سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل کرده و از این طریق، تقاضا‌های سرمایه‌ای از این بازار حذف و برای همیشه التهاب ناشی از تقاضا‌های سفته‌بازانه در آن برطرف شود. در همین راستا، رئیس مجلس شورای اسلامی در نشست علنی روز گذشته مجلس در جریان بررسی طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی گفت: مجلس موضوع اخذ مالیات از مسکن را در قوانین دیگر از جمله CGT پیگیری می‌کند و این مسائل در دستور کار آینده ما قرار دارد. در شرایط کنونی قصد ما این است که خانه‌ای که از پول افراد و سرمایه‌های کشور ساخته شده، در سفته‌بازی قرار نگیرد و افراد با افزایش تورم به دنبال افزایش سود و درآمد نباشند و فردی که ۱۰ خانه هم دارد، آن را خالی نگه ندارد و عرضه کند. وی افزود: حال این موضوع که چرا یک فرد ۱۰ خانه دارد، مبحث دیگری است و در جای دیگر باید مورد پیگیری و بررسی قرار گیرد. راهکار اصلی دیگر برای حل دائمی معضل تامین مسکن مردم، رونق ساخت‌و‌ساز است. پس از آغاز به کار دولت یازدهم در سال ۹۲ آمار ساخت‌و‌ساز به کمتر از نصف کاهش یافت به طوری که آمار ساخت و ساز از حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور رسید. این مساله یکی از عوامل تشدید التهاب بازار مسکن در ۲ سال اخیر شده است. در حال حاضر بنا بر گفته مسؤولان مختلف، برای جبران نیاز جامعه به مسکن باید سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. از همین رو ورود دولت به بازار شکست‌خورده مسکن برای ساخت و عرضه واحد‌های مسکونی ضروری به نظر می‌رسد. این همان واقعیتی است که دولت حسن روحانی را مجبور به تغییر رویکرد اولیه خود کرد. دولت روحانی تا پیش از این مخالف سرسخت ورود دولت به حوزه ساخت‌و‌ساز بود، اما در نهایت با طرح ملی مسکن، وارد حوزه ساخت مسکن شد تا شکست بازار در حوزه مسکن را تا حدودی جبران کند.

شعار سال،‌ با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از روزنامه وطن امروز، به تاریخ: ۱۶ مرداد ۱۳۹۹، کدخبر: ۲۹۹۳، www.vatanemrooz.ir