شعار سال: برخی مناطق همچون مناطق شمالی تهران، بار بیشتری به دوش می‌کشند و در مقابل مناطق پهنه جنوبی، متقاضیان کمتری برای سرمایه‌گذاری دارند! نتیجه آنکه جمعیت تهران در برخی مناطق متراکم‌تر و در هم تنیده است و در نقاط دیگر، خالی از سکنه! مسأله البته روشن است، سرمایه‌گذار به سمتی می‌رود که سودآور باشد و در مقابل شهرداری هم به نقاطی پروانه می‌دهد که درآمد کسب کند! امسال منطقه 5، با 2/14 درصد بیشترین سهم را در معاملات مسکن داشته و جالب اینکه منطقه یک با متوسط قیمت 21 میلیون و 800 هزار تومان، بالاترین رشد قیمتی را در بین مناطق تهران پشت سر گذاشته است! کمترین قیمت با 4 میلیون و 200 هزار تومان به منطقه 12 اختصاص دارد که اتفاقاً امسال کمترین سهم را هم در صدور پروانه به خود اختصاص داده است!

صدور پروانه یعنی درآمدزایی برای شهرداری!

«هرجا تقاضایی باشد، شهرداری هم پروانه می‌دهد. اما اساس کار بر مبنای طرح تفصیلی هر منطقه است. کاربری‌ها و میزان تراکم هم مشخص است، بنابراین وقتی افراد درخواست می‌دهند، شهرداری برمبنای همین طرح، پروانه می‌دهد و سقف جمعیتی هم برای آن دیده شده است.» علی نوذر‌پور، شهردار منطقه 22 و کارشناس شهری با بیان این مطلب، به میزان جمعیت تهران در طرح جامع مصوب سال 86 اشاره کرده و به «ایران» می‌گوید: در این طرح 8 میلیون و 700 هزار نفر جمعیت برای تهران پیش‌بینی شده بود، اما در طرح تفصیلی که در سال 91 ابلاغ شد، به دستور احمدی‌نژاد، رئیس جمهوری سابق، 2 میلیون نفر به این جمعیت اضافه شد. درحالی‌که طرح تفصیلی باید از طرح جامع پیروی می‌کرد. مطالعات اخیر نشان می‌دهد بعضی مناطق تهران از افق طرح جامع که هیچ از طرح تفصیلی هم عبور کرده‌اند، اما برخی حتی به افق طرح تفصیلی هم نرسیده‌اند.

او معتقد است که عرضه و تقاضا این موضوع را مشخص می‌کند و اگر قرار به انطباق دقیق باشد، در بعضی مناطق پردرآمد نباید دیگر پروانه‌ای صادر شود. در منطقه 22 هم‌اکنون 200 هزار نفر جمعیت داریم که در افق طرح جامع 350 هزار نفر پیش‌بینی شده است، اما در منطقه ما، پروانه و مجوزهایی که در سال‌های گذشته صادر شده، بیش از ظرفیت اکولوژیکی منطقه و طرح جامع بوده است. طبق محاسبات جدید، برای 475 هزار نفر بارگذاری صورت گرفته که فعلاً فقط 200 هزار نفر ساکن شده‌اند!

به‌گفته نوذرپور، حدود 10-12 منطقه تهران دیگر ظرفیت بارگذاری جدید ندارند و در بازنگری طرح جامع باید توزیع جمعیت هم براساس آمایش سرزمینی باشد. براساس ضوابط و مقرراتی که در طرح تفصیلی مناطق آمده، باید صدور پروانه‌های ساختمانی محدود شود، اما مشکل درآمد را چه کنیم؟ متأسفانه عمده بودجه شهرداری (بیش از 70 درصد) به مناطق برخوردار وابسته است.

او با رد کاهش صدور پروانه، با تأکید بر اینکه در این منطقه تعداد پروانه نسبت به سال گذشته، بیشتر شده اما از مساحت کاسته شده است، می‌گوید: اتفاقاً درآمد ما نسبت به سال گذشته از این محل، 4 برابر شده است!

با این توصیف راه حل چیست؟

نوذرپور تصویب لایحه درآمدهای پایدار در مجلس و افزایش سهم شهرداری‌ها در لایحه مالیات بر ارزش افزوده از 20 درصد به 35 درصد را پیشنهاد می‌دهد. «کمک دولت به شهرداری‌ها هم‌اکنون کمتر از 6 درصد است، درحالی‌که در دهه 60، حدود 50 درصد بود، بنابراین سهم دولت هم باید افزایش یابد. چراکه درآمد ناشی از پروانه هم مثل نفت یک روز تمام می‌شود!»

به گفته او، این مشکل فقط در تهران حل نمی‌شود. هم‌اکنون شهرهای پیرامونی مثل قدس، اسلامشهر و اکبرآباد رشد بالای 50-60 درصد داشته و هاله‌ای تشکیل داده‌اند که عمدتاً مهاجر و کارگر هستند. بنابراین طرح آمایش سرزمین در کشور باید تهیه شود. چون شهرداری نمی‌تواند جمعیت را پس بزند. متأسفانه سکونتگاه‌های غیر رسمی در داخل بافت کلانشهرها ایجاد شده‌اند و ما با پدیده بدمسکنی مواجهیم و نمی‌توانیم از شهرداری بخواهیم که اجازه ساخت ندهد!

صدور پروانه؛ بیشترین منطقه 15، کمترین منطقه 12

مهندس رضا عباسی، مدیرکل تدوین ضوابط، نظارت و صدور پروانه شهرداری تهران در این باره به تعداد پروانه‌هایی که در 9 ماهه اول امسال صادر شده، اشاره کرده و به «ایران» می‌گوید: در این 9 ماه، 8 هزار و 271 پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به سال گذشته 15 درصد رشد داشته است. بر خلاف آنچه که اعلام شود، او بیشترین تعداد صدور پروانه را متعلق به منطقه 15 و املاک تجمیعی می‌داند و می‌گوید: در مقابل منطقه 12 به علت وسعت کم، پایین‌ترین تعداد صدور پروانه را داشته است. او اما تأکید می‌کند که امسال هیچ پروانه‌ای برای مال‌ها صادر نشده است! و در بافت فرسوده نیز منطقه 10 پیشگام بوده است. چه میزان درآمد از صدور این پروانه‌ها به جیب شهرداری می‌رود؟ عباسی به این سؤال جواب روشنی نمی‌دهد. او تنها به افزایش 10 درصدی طی هر سال اشاره می‌کند و می‌گوید که عوارض ساختمانی همچنان بر مبنای سال 93 محاسبه می‌شود. او معتقد است که در ماه‌های پایانی سال، تقاضا افزایش می‌یابد، اما نوسانات شدید بازار هم موجب افزایش تقاضای ساخت در طول سال شد. عباسی در پاسخ به این سؤال که کدام مناطق تهران همچنان مستعد ساخت و ساز هستند، اما از برنامه عقب مانده‌اند، به پهنه جنوبی تهران اشاره می‌کند. او البته درباره سقف مجاز ساخت و ساز در هر منطقه این‌طور می‌گوید: اگر تخلفی صورت بگیرد، چنانچه قابل طرح در کمیسیون داخلی نباشد، برای تعیین تکلیف به کمیسیون‌های ماده 100 می‌رود.

آیا تهران از ساخت و ساز اشباع نشده است؟ عباسی می‌گوید: «با توجه به امکانات و زیرساخت‌های عمومی و خدماتی، از نظر جمعیت‌پذیری تا سال 1400 در شرف اشباع است، اما از لحاظ توسعه پایدار، بازآفرینی، بازسازی و نوزایی کماکان باید ساخت و ساز انجام شود.» دکتر حیدر جهانبخش، نایب رئیس اسبق نظام مهندسی استان تهران در این زمینه البته نظر دیگری دارد. او معتقد است اگرچه صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته، اما این به معنی توقف سیاست‌های توسعه کمی تهران نیست. به گفته این کارشناس شهری، بخشی از این موضوع به رویکرد مدیریت جدید شهری برمی‌گردد و اما مسأله اصلی، افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن است که روی این فرآیند تأثیر گذاشته است! بنابراین اگر وضعیت اقتصادی به قبل برگردد، دوباره توسعه کمی افزایش می‌یابد.

وی با تأکید بر اینکه در حال حاضر هر فردی می‌تواند تقاضای تخریب یا نوسازی بدهد و سیاست محدودکننده‌ای وجود ندارد، به «ایران» می‌گوید: درحالی‌که حدود یک دهه پیش قرار بود تا صدور پروانه با نگاه آمایش سرزمین تنظیم شود، اما این کار انجام نشد و حالا شلوغی نامتوازن و انواع و اقسام آلودگی‌های زیست محیطی نشان می‌دهد که ما نتوانستیم این وضعیت را مهار کنیم.

جهانبخش ادامه می‌دهد: براساس پیشنهادی که به شهرداری ارائه داده بودم، ما باید در حوزه ساخت وساز دو سیاست را اعمال می‌کردیم؛ نخست درباره ساختمان‌های درحال بهره‌برداری و دوم ساختمان‌های تخریب شده! در مورد اول باید کیفی‌سازی ساختمان مورد توجه قرار گیرد. یعنی باید بعد از پایان کار برای هر ساختمان یک پروانه بهره‌برداری صادر کنیم. این قانون مصوب سال 1335 است که متأسفانه تاکنون اجرایی نشده است. البته زیرساخت قانونی دارد، اما الان فقط بیمارستان‌هایی که زیر پوشش تأمین اجتماعی هستند باید بعد از اخذ پایان کار، پروانه بهره‌برداری مدت‌دار بگیرند ! بدین صورت که بعد از یک مدت مشخص مثلاً 5 ساله، نظام مهندسی و شهرداری باید ساختمان را از نظر شاخص ایمنی ، تغییر کاربری و مصرف انرژی بررسی کرده و پروانه را تمدید کنند. وی درباره ساختمان‌های درحال ساخت هم این‌طور توضیح می‌دهد: این ساختمان‌ها هنگام ساخت باید از سوی نظام مهندسی کنترل شده و در نهایت پایان کار صادر شود، اما این اتفاق هم نمی‌افتد.

جهانبخش با انتقاد از صدور مازاد پروانه در مناطق شمالی تهران و افزایش 5 برابری قیمت در این مناطق می‌گوید: 10 سال پیش مطالعاتی با عنوان «تعادل بخشی به توسعه کمی و کیفی» در شهرداری انجام شد که هیچ گاه هم از آنها استفاده نشد.ما این تعادل بخشی را انجام ندادیم. به‌همین علت برخی مناطق متراکم و بعضی دیگر خلوت ترند. درحالی‌که در طرح جامع و تفصیلی توسعه هر منطقه دیده شده است. متأسفانه پول در تهران همه چیز را مشخص می‌کند و هرجا که پول باشد، سرمایه‌ها هم به همان سمت می‌رود. حتی معیار شهردار نمونه هم، درآمدزایی است همین موجب شده تا شهر پیش‌خور شده و برای فروش رقابت ایجاد شود، درحالی‌که این درآمد باید در طول سال به‌دست بیاید.

در بودجه 98 از درآمدهای صدور پروانه‌ استفاده نمی کنیم

شهردار تهران گفت: در بودجه 98 از درآمدهای حاصل از صدور پروانه‌های ساختمانی برای حل مشکلات مالی شهر استفاده نخواهیم کرد، چرا که اتکای شهرداری به این نوع درآمد مانند اتکای دولت به فروش نفت است. پیروز حناچی در چهارمین جلسه شورای معاونین شهرداری تهران تأکید کرد: در این راستا، ضروری است تا گزارش‌های حوزه برنامه و بودجه از بودجه سال آینده با مستندات و آمارهای عملیاتی تمامی معاونت‌ها تطبیق داده شود و به شکل دقیق و واقع‌بینانه مورد بررسی قرار بگیرد.

سایت شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته روزنامه ایران تاریخ انتشار 4 بهمن 97، کدخبر: 498912، www.iran-newspaper.com