شعار سال: تجربه جهش‌هاي قيمتي حدفاصل سال‌ها 86 تا 92 و همچنين انتظار سه‌ساله مالکان بازار مسکن در سال‌هاي 93 تا 95 براي خروج بازار از رکود، باعث شد تا در رونق قيمتي اخير بازار مسکن، انتظارات تورمي موجب ترديد فروشندگان شود و به‌تدريج از حجم معاملات کاسته شود. در گذشته تغييرات قيمتي و معاملاتي بازار مسکن تا حد زيادي وابسته به تغييرات قيمت نفت بود. رشد قيمت نفت در دهه 80 و تداوم آن تا سال 92، موجب رشد پيوسته قيمت اين بازار شد؛ به‌طوري‌که متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در شهر تهران از کمتر از يک ميليون تومان در سال 84 به بيش از چهار ميليون تومان رسيد، اما با تغييرات قيمتي اخير که يک رشد صددرصدي را از آبان سال 96 تا پايان آذر سال 1397 شاهد بوديم، در شرايطي رخ داد که قيمت نفت نوسانات زيادي را در اين دوره زماني تجربه نکرد و درمجموع نيز درآمد نفتي کشور تحت‌تأثير تحريم‌هاي جديد دولت آمريکا، روند کاهشي در پيش گرفت. اين تغييرات شديد در يک بازه زماني کوتاه موجب شد که رونق مورد انتظار در بازار مسکن خيلي زود به کاهش شديد حجم معاملات در ماه‌هاي اخير بينجامد؛ به‌طوري‌که حجم معاملات آذرماه سال گذشته در شهر تهران به پايين‌ترين سطح در سه‌‌ساله اخير رسيد (به غير از آمار مربوط به ماه‌هاي فروردين هر سال که به دليل تعطيلات، استثناست) و در نتيجه، افق پيش‌رو و مورد انتظار بازار را از رونق به رکود تورمي تغيير داد.اين تغيير قيمت مسکن حداقل ريشه در دو دليل واقعي مربوط به بازار مسکن دارد؛ اول تغيير قيمت مصالح ساختماني و دوم کاهش سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در بخش مسکن در سال‌هاي قبل که موجب رشد مضاعف قيمت واحدهاي ساختماني نوساز در تحولات اخير شد.

اثرات تورمي بر قدرت خريد عمومي
همان‌طور که اثرات تورمي بازار مصالح ساختماني با اثرات واقعي در قيمت واحدهاي ساختماني در 12ماهه اخير همراه بوده، تورمي عمومي در ساير بخش‌ها و کالاهاي مصرفي نيز با روند و نرخ رشد قابل مشاهده‌اي تداوم داشته است. اثر تورم کالاي مصرفي که به طور مستقيم بر قدرت خريد عمومي اثر مي‌گذارد، در نهايت موجب تغيير جهت در تصميم خانوارها براي خريد مسکن به‌عنوان کالاي مصرفي مي‌شود. البته خريد مسکن تنها جنبه مصرفي نداشته و از جنبه سرمايه‌گذاري نيز برخوردار است، اما در تحولات اخير، رشد 300 تا 500 درصدي در بازارهاي ارز و سکه و طلا و رشد بيش از صددرصدي بازار سرمايه و هم‌زماني اين تحولات با تحولات بازار مسکن و همچنين درنظرگرفتن نقدپذيري بيشتر اين بازارها، موجب شد تا جذابيت بازار مسکن نسبت به بازارهاي رقيب آن در جذب نقدينگي چندان بالا نباشد. هرچند با قبول فرض اينکه بازار ارز، سکه و طلا، از سقف‌هاي واقعي قيمتي خود در دوره اخير فراتر رفته‌اند و همچنين بتوان يک روند باثبات و با نوسان قيمتي کم را براي آنها در سال‌هاي پيش‌رو پيش‌بيني کرد، شکل‌گيري يک تقاضای واقعي در بازار مسکن مي‌تواند جذابيت سرمايه‌گذاري در آن را نيز در کنار نياز مصرفي، تقويت کند. اما سؤال اساسي این است که مي‌توان انتظار تقويت تقاضا براي بازار مسکن را داشت؟ براي پاسخ نياز است توضيح داده شود که افزايش تقاضا براي بخش مسکن، حداقل نيازمند دو اتفاق مثبت در وضعيت مالي خانوارهاست؛ اول اينکه خانوارها از روندی روبه‌رشد و مستمر در قدرت خريد واقعي خود برخوردار باشند که بتوانند با جريان مثبت و مستمر پس‌انداز خود، بخشي از هزينه خريد مسکن را فراهم کنند؛ دوم آنکه امکان تأمين مالي 50 تا 70درصدي خانوارها، از بازار پول يا مالي براي خريد خانه فراهم باشد. نمودار زير نشان مي‌دهد تحت تأثير شرايط شديد تورمي سال‌هاي 90 تا 92 و اختلاف آن با نرخ رشد دستمزدها، در مجموع حدود 35 درصد قدرت خريد (و به تبع آن توان پس‌انداز) خانوارها کاهش پيدا کرده است. هرچند اين روند در سال‌هاي 93 تا 96 و با کاهش نرخ تورم تغيير کرد، ولي با پيش‌بيني نرخ تورم 31درصدي تا پايان سال 97، قدرت خريد تجمعي هشت‌ساله اخير خانوارها در مجموع حدود 26 درصد کاهش پيدا کرده است. با توجه به اينکه مقدار وام مسکن هنوز تغييري نکرده است و با فرض پس‌انداز يک متقاضي خانه‌اولي به مقدار برابر با وام مسکن آنها و همچنين فرض فروش ساير دارايي‌ها (ماشين، طلا و جواهرات شخصي) براي خريد خانه تا سطح صد ميليون تومان، سقف بودجه‌اي که مي‌توان براي يک زوج متقاضي خانه‌اولي در نظر گرفت، حدود 420 ميليون تومان است که تا پيش از تحولات قيمتي ماه‌هاي اخير، خانه‌اولي‌ها مي‌توانستند حداقل حدود 40 درصد قيمت مسکن مدنظر خود را (با قيمت فرضي 400 ميليون تومان) وام مسکن دريافت کنند، ولي با افزايش بيش از دوبرابري متوسط قيمت مسکن در شهر تهران، اين ميزان براي خريد يک واحد مسکوني 70متري، سهمي کمتر از 26 درصد پيدا کرده است.

وضعيت مالي و بودجه‌اي دولت براي حمايت از بخش مسکن
يکي از متغيرهاي مهم بازار مسکن ايران، برنامه دولت براي چگونگي حمايت از اين بازار است. دولت‌های يازدهم و دوازدهم با توجه به سرمايه‌گذاري‌هاي انجام‌شده در دهه 80 و ابتداي دهه 90 که بالاتر از ظرفيت نياز کشور بود و همچنين چالش‌هاي مالي طرح مسکن مهر که به‌تدريج گسترده‌تر شد، تا حدي نسبت به ارائه طرحی جديد براي بازار مسکن با بي‌ميلي عمل کردند. شايد تنها سياست‌گذاري جدي دولت آقاي روحاني براي بازار مسکن، افزايش وام مسکن و همچنين اختصاص منابع جديد به بانک مسکن براي پاسخ‌گويي سريع‌تر به متقاضيان اين وام (حدود 900 هزار نفر در صف دريافت وام مسکن هستند) از طريق منابع مالي وصول‌شده مربوط به وام‌هاي مسکن مهر بوده است. اگرچه وزارت مسکن طرح‌هاي ديگري مانند انتشار اوراق با پشتوانه رهني نيز براي سرمايه‌گذاران خارجي در دست داشت، ولي هريک با موانعي ازجمله نامشخص‌بودن نظام ارزي کشور، از مرحله تصميم‌گيري فراتر نرفت.اينکه دولت دوازدهم در بازه زماني دوساله پاياني کار خود بتواند طرح جديدي براي بهبود اوضاع بازار مسکن ارائه دهد، با ترديد مواجه است. با توجه به رشد حدود صددرصدي قيمت مسکن در يک‌ساله اخير و کاهش سهم وام مسکن از بالاي 40 درصد به زير 30 درصد براي خريد، انتظار اوليه از دولت، افزايش مجدد سقف وام تا دو برابر است. اجراي اين مهم نيازمند بررسي وضعيت مالي دولت و چشم‌انداز پيش‌روي آن است. با مدنظر قراردادن بودجه سال 97، بيش از 60 درصد بودجه کشور از محل درآمدهاي نفتي و مالياتي است. گزارش اخير بانک مرکزي درباره تراز بودجه‌اي دولت تا پايان مهر سال جاري، اگرچه نشان مي‌دهد با درنظرگرفتن اثر اوليه تحريم‌ها در کاهش صادرات نفت کشور و متوسط قيمت 70 دلار براي هر بشکه، مجموع درآمد صادراتي کشور با در‌نظر‌گرفتن متوسط نرخ تسعير ارز 61 هزار ريال، حدود 24 درصد رشد داشته است که رشد آن حدود 13 هزار ميليارد تومان مي‌شود، ولي به‌طور هم‌زمان درآمدهاي مالياتي دولت نيز از کاهش مقدار تحقق‌يافته آن نسبت به پيش‌بيني بودجه در حدود 24 هزار ميليارد تومان حکايت دارد. در کنار آن، افزايش حدود 23 هزار ميليارد توماني هزينه‌هاي جاري دولت نسبت به رقم مصوب بودجه، در نهايت نشان از کسري بيش از 39 هزار ميلياردي بودجه تا پايان مهر دارد که اين رقم نسبت به پيش‌بيني بودجه، حدود 20 هزار ميليارد تومان بيشتر است. همه اين ارقام نشان مي‌دهد که برخلاف تصور عمومي از تأثير مثبت نرخ تسعير ارز و قيمت بيشتر نفت، در نهايت وضع تراز بودجه عمومي کشور بدتر نيز شده است.با شروع تحريم‌ها و برنامه‌اي که دولت آمريکا و شرکاي استراتژيک آن براي کاهش درآمد نفتي ايران و همچنين کنترل قيمت نفت در بازار جهاني از طريق تأمين نفت موردنياز بازار، پياده‌سازي کردند، به‌تدريج چشم‌انداز درآمد نفتي دولت به سمت کاهش آن از ميزان صادرات دو ميليون بشکه به یک ميليون بشکه در روز و تعديل قيمت بازار نفت به سطح زير 60 دلار است. با چنين وضعيتي در ادامه سال و همچنين براي سال آينده، نمي‌توان حتي از کانال تسعير ارز، چشم‌انداز مثبتي براي افزايش درآمد نفتي کشور در نظر گرفت؛ درحالي‌که هزينه‌هاي جاري دولت با ترکيبي از نرخ تورم و وضعيت جديد نرخ ارز، رو به افزايش خواهد بود. از سوي ديگر، چشم‌انداز رشد اقتصادي کشور با کاهش درآمدهاي نفتي و فشار تحريم بر ساير بخش‌هاي اقتصادي، مطابق با آخرين پيش‌بيني‌هاي صندوق بين‌المللي پول و بانک جهاني، کاهش رشد اقتصادي ايران به ميزان تا منفي سه درصد براي سال 97 و تا منفي شش درصد براي سال 98 خواهد بود. در صورت تحقق اين کاهش در رشد، درآمد مالياتي دولت نيز متأثر از رشد اقتصادي کشور کاهش خواهد يافت. در کنار اينها وضعيت بدهي دولت به ساير بخش‌ها و ازجمله بخش بانکي را نيز بايد در نظر گرفت که حدود 700 هزار ميليارد تومان است. با اين توضيحات به نظر نمي‌رسد که دولت نه به لحاظ برنامه‌اي و نه با منطق توان بودجه‌اي، امکان ارائه يک طرح حمايتي جديد براي تقويت بازار مسکن را تا سال 1400 داشته باشد.جزئيات تعداد تسهيلات وام مسکن ارائه‌شده نيز نشان مي‌دهد که تعداد اين وام از سال 94 به بعد کاهش بيش از 200 هزار فقره در سال را تجربه کرده که براي بيش از 900 هزار متقاضي فعلي اين وام‌ها، تعداد کمي است. پیش‌بینی بازار مسکن در افق سه تا پنج ساله پيش‌رو در نتايج سرشماري جمعيت سال 95 نشان مي‌دهد که در سال‌هاي اخير، نرخ رشد خانوار از نرخ رشد واحدهاي مسکوني به‌تدريج پيشي گرفته که ناشي از تقريبا نصف‌شدن درخواست براي تعداد پروانه ساختماني از سال 93 به بعد است. از سوي ديگر هرم جمعيتي کشور نيز نشان مي‌دهد که بدنه کثير جمعيتي کشور، در سال 95، در سنین 19 تا 35 سال قرار گرفته که به‌تدريج بخشي از اين ميانه جمعيتي تا سال 1400 تصميم به ازدواج خواهند گرفت و به‌دنبال آن از نرخ رشد نياز به واحدهاي مسکوني کاسته نخواهد شد.نمودار بالا نشان مي‌دهد که در صورت فرض رشد تعداد خانوارها در ميانه دوم دهه 90 تا سال 1400، با همان نرخ رشد ميانه اول اين دهه و همچنين فرض عدم تغيير نرخ رشد پروانه‌هاي ساختماني و صدور آنها با همان نرخ سال 96، به‌تدريج و تا سال 1400، اختلاف افزايش تجميعي تعداد خانوارها با افزايش تجميعي تعداد پروانه‌هاي ساختماني به حدود دو ونیم ميليون کسري واحد مسکوني خواهد رسيد که البته بخشي از اين کسري از تعداد واحدهاي مسکوني خالي فعلي قابل تأمين خواهد بود. اما اين اختلاف و کمبود عرضه واحدهاي مسکوني قطعا بر قيمت مسکن فشار خواهد آورد. اين پيش‌بيني تقاضای جديد براي بازار مسکن در حالي خواهد بود که به‌طور ميانگين، نرخ اجاره‌نشيني خانوارهاي کشور در سال‌هاي اخير حدود 25 درصد بوده است.در نتيجه مي‌توان اين طور پيش‌بيني کرد که در بازه زماني يک تا دو سال آينده، انتظار نمي‌رود برنامه جدي‌اي در دولت در جهت حمايت از بخش مسکن ارائه شود ولي کاهش سرمايه‌گذاري در بخش عرضه مسکن و پيشي‌گرفتن تدريجي نرخ رشد خانوارها، زمينه را براي کمبود مسکن در بازه زماني تا پنج سال آينده فراهم مي‌آورد که ممکن است شوک قيمتي بعدي بازار مسکن را با شدت بيشتري در پي داشته باشد.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از روزنامه ایران، تاریخ انتشار 20 فروردین 98، شماره: 3398