نبض معاملات مسکن در تهران در اختیار مناطق نیمه شمالی شهر قرار گرفت. سهم مناطق یک تا پنج از کل معاملات اسفند ۹۷ از حدود ۴۰ درصد در بهمن به نزدیک ۵۰ درصد افزایش یافت.

این مناطق به‌ دلیل سطح قیمت آپارتمان در آنها، مناطق تورم‌ساز بازار محسوب می‌شوند و با توجه به محاسبه میانگین قیمت شهر به شکل وزنی، از قدرت زیادی برای بالا بردن تورم ملکی برخوردارند. مناطق جنوبی پتانسیل فروش دارد؛ اما ناکارآمدی وام‌ها جلوی رشد چشمگیر معاملات را گرفته است. قدرت خرید در این مناطق، به تسهیلات وابسته است.

فرا رسیدن تاریخ انقضای وام خرید مسکن و سررسید شدن کارآمدی آن در پوشش بخشی از هزینه‌های خرید واحد‌های مسکونی در مناطق کانون جست‌و‌جوی تقاضای مصرفی گروه‌های متوسط رو به پایین، منجر به شیفت معاملات ملک به مناطق تورم‌ساز و افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت شد.

بررسی‌های ما بر پایه آمار‌های مربوط به تحولات بازار مسکن در شهر تهران در آخرین ماه از سال ۹۷ نشان می‌دهد تحت تاثیر ناکارآمد شدن وام بانکی در پوشش‌دهی هزینه‌های خرید مسکن به خصوص در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران که عمده معاملات خرید ملک وابسته به وام بانکی است، معاملات مسکن در این مناطق در شرایط رکودی قرار گرفته است.

متقاضیان خرید مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران تا قبل از نیمه دوم سال ۹۷ که تحت تاثیر جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن، موعد کارآمدی وام بانکی برای خرید واحد‌های مسکونی در این مناطق سررسید شد، با استفاده از این تسهیلات سهم قابل توجهی از معاملات خرید آپارتمان را به خود اختصاص می‌دادند؛ این در حالی است که از نیمه دوم سال گذشته به دنبال جهش قیمت مسکن، میزان تقاضا برای خرید آپارتمان در این مناطق نیز تحت تاثیر قرار گرفت.

هر چند در نیمه دوم سال گذشته، به دلیل جهش قیمت مسکن علاوه بر وجود تقاضا از درون محلات جنوبی و از میان متقاضیان ساکن در این محلات که عمدتا در محدوده بافت فرسوده قرار دارند، بخشی از متقاضیان خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی پایتخت همچون مناطق ۴ و ۵ به دلیل ناتوانی از تامین هزینه خرید واحد‌های مسکونی در این مناطق به محلات جنوبی مهاجرت کردند، اما در اسفند ماه-ماه پایانی سال ۹۷-شرایطی متفاوت از آنچه در سایر ماه‌های سپری شده از سال ۹۷ تجربه شد، به ثبت رسید.

اسفند ماه ۹۷، مناطق مصرفی واقع در نیمه جنوبی شهر تهران در حالی با شرایط انجماد تقاضا مواجه شد که سهم معاملات مسکن در مناطق تورم‌ساز شهر تهران- مناطق یک تا ۵ پایتخت-که سطح قیمت مسکن در این مناطق به‌طور متوسط حداقل ۲ برابر بیشتر از میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران است، به نحو چشمگیری افزایش یافت؛ جزئیات معاملات مسکن شهر تهران در ۲۲ منطقه پایتخت در اسفند ماه ۹۷ نشان می‌دهد فرمان بازار معاملات مسکن شهر تهران در این ماه برخلاف ماه‌های قبل از آن تحت کنترل این گروه از مناطق که به‌عنوان مناطق تورم‌ساز بازار مسکن شناخته می‌شوند، قرار گرفت.

از آنجا که سطح قیمت مسکن در این مناطق بالاتر از سایر مناطق شهر تهران است و فاصله قابل توجه با میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی دارد هر چقدر سهم این گروه از مناطق در معاملات خرید مسکن شهر تهران افزایش یابد به همان میزان میانگین وزنی قیمت مسکن در کل شهر نیز افزایش می‌یابد؛ این افزایش اثر خود را بر تورم ماهانه و نقطه‌ای مسکن در آمار‌های مربوط به تحولات مسکن کل مناطق شهر تهران منعکس می‌کند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از کارنامه بازار مسکن در اسفندماه ۹۷ حاکی است هم‌اکنون به روز رسانی تسهیلات خرید مسکن یکی از اقدامات ضروری پیش‌روی سیاست‌گذار حوزه مسکن است؛ درحال‌حاضر معاملات خرید مسکن در مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت به رغم وجود پتانسیل بالا برای انجام معامله به دلیل وجود دو گروه متقاضی خرید از بازار مسکن این مناطق، تحت‌تاثیر بی‌اثر شدن و ناکارآمدی وام بانکی به میزان تقاضای موجود انجام نمی‌شود و تقاضا در این محلات به حالت نیمه‌منجمد درآمده است.

این در حالی است که به اعتقاد کارشناسان لازم است در شرایط فعلی متناسب با تحولات قیمت مسکن سقف تسهیلات خرید آپارتمان تعدیل شود؛ رویداد تجربه شده در اسفندماه ۹۷ اولین شاهد عینی از سیاست اشتباه جلوگیری از متناسب‌سازی قدرت خرید وام بانکی با سطح قیمت‌ها در بازار معاملات واحد‌های مسکونی است؛ هم‌اکنون تقاضای مصرفی در مناطق محل تقاضای گروه‌های متوسط رو به پایین جامعه –مناطق واقع در نیمه جنوبی شهر تهران که برخی از آن‌ها جزو مناطق محروم محسوب می‌شوند-و تقاضا در آن کاملا به وام بانکی وابسته است تحت تاثیر بی‌اثر شدن وام بانکی متوقف شده است.

این در حالی است که اسفند ۹۷ حجم معاملات خرید مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران که به لحاظ قیمتی نیز ۵ منطقه گران شهر تهران به لحاظ سطح قیمت مسکن محسوب می‌شوند به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت؛ نبض معاملات خرید و فروش مسکن تا قبل از اسفند ماه سال ۹۷ در شهر تهران در مناطق واقع در نیمه جنوبی، مناسب بود و این مناطق به دو دلیل عمده به محل تجمع متقاضیان مصرفی به خصوص خانه‌اولی‌ها تبدیل شده بود.

مناسب‌تر بودن سطح قیمت مسکن در این مناطق در مقایسه با مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران باعث شده بود در سال گذشته آن دسته از متقاضیان خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران که به دلیل افزایش سطح قیمت‌ها عملا قادر به خرید مسکن نبودند مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی را به‌عنوان محل جست و جوی خود برای خرید‌های ملکی انتخاب کنند.

از سوی دیگر به دلیل کارآمدتر بودن وام در این مناطق، تقاضا برای خرید مسکن از جانب ساکنان این محلات نیز به میزان قابل‌توجهی در بازار حضور داشت و به همین علت در برخی از ماه‌های سال گذشته این محلات به کانون تجمع گروه‌های مصرفی متقاضی خرید مسکن تبدیل شده است؛ اما آمار‌ها نشان می‌دهد در حالی که در برخی از ماه‌های سال ۹۷ قبل از اسفند ماه، میزان رشد معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران بیش از مناطق شمالی شهر بود، اما در اسفندماه این وضعیت برعکس شد.

در اسفندماه حجم معاملات خرید مسکن در مناطق یک تا ۵ پایتخت بین ۵۰ تا ۹۰ درصد رشد کرد؛ آمار‌ها نشان می‌دهد، اسفند ۹۷ حجم معاملات خرید مسکن در منطقه یک شهر تهران در مقایسه با بهمن ماه ۹۰ درصد رشد کرد؛ در منطقه ۲ این میزان ۶۲ درصد، در منطقه سه ۴۴ درصد، در منطقه ۴ معادل ۳۶ درصد و در منطقه ۵معادل ۵/ ۶۱ درصد به ثبت رسید.

اما حجم معاملات مسکن در شهر تهران در محلات جنوبی شهر در اسفند ماه در مقایسه با بهمن ۹۷ به‌طور متوسط بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافت؛ حجم کل معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه تحت تاثیر رشد تعداد معاملات خرید مسکن در همه مناطق، ۳۵ درصد رشد کرد که رشد قابل توجهی محسوب می‌شود.

این در حالی است که سهم معاملات خرید مسکن در مناطق ۱ تا ۶ شهر تهران از کل معاملات خرید مسکن پایتخت در آخرین ماه از سال ۹۷ معادل حدود ۵۰ درصد بود؛ این آمار در بهمن ماه حدود ۴۰ درصد بود؛ افزایش ۱۰ واحد درصدی سهم معاملات خرید مسکن در ۶ منطقه اول شهر تهران به فاصله یک ماه-بهمن تا اسفندماه-به معنای کاهش سهم معاملات خرید مسکن از کل معاملات واحد‌های مسکونی شهر تهران در همین بازه زمانی در مناطق و محلات جنوبی است.

همین موضوع به‌عنوان یکی از دلایل اصلی تورم ماهانه ۹ درصدی مسکن در اسفند ماه شناخته می‌شود؛ از آنجا که میانگین قیمت مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران دست‌کم دو برابر میانگین قیمت مسکن در محلات جنوبی و بافت‌های فرسوده است افزایش سهم معاملات خرید مسکن در محلات تورم‌ساز و گران‌قیمت، منجر به افزایش تورم ماهانه مسکن در آمار‌های مربوط به قیمت مسکن کل شهر تهران می‌شود؛ بررسی‌ها درخصوص دلایل کاهش سهم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران و در مقابل افزایش سهم معاملات در مناطق تورم‌ساز نشان می‌دهد، دو علت عمده در بروز چنین وضعیتی نقش داشته است.

اولین علت به ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار معاملات مسکن شب عید مربوط می‌شود؛ بازار معاملات مسکن در آخرین ماه از سال ۹۷ و در آستانه سال جدید با تقاضای سرمایه‌ای ناشی از مهاجرت بخشی از سرمایه‌گذاران از سایر بازار‌ها به خصوص بازار پول به بازار مسکن مواجه شد.

ورود این گروه از سرمایه‌گذاران به بازار مسکن علاوه بر آنکه منجر به افزایش حجم معاملات مسکن در شهر تهران شد سهم معاملات خرید مسکن در مناطق تورم‌ساز را نیز افزایش داد؛ علت دوم این موضوع به سهم قابل توجه متقاضیان تبدیل به احسن مسکن از کل متقاضیان مصرفی بازار ملک مربوط می‌شود؛ اسفند ماه امسال عمده متقاضیان مصرفی که در بازار اقدام به انجام معامله مسکن کردند افرادی بودند که قصد تبدیل به احسن واحد‌های مسکونی خود را داشتند و غالب این افراد به دلیل ناکارآمدی وام بانکی در مقایسه با قیمت واحد‌هایی که قصد خرید آن‌ها را داشتند، با استقلال مالی نسبت به وام بانکی اقدام به خرید از بازار کردند.

هر چند این شرایط در صورت کارآمد بودن وام به دلیل وجود پتانسیل بالا برای خرید مسکن در مناطق جنوبی، در محلات واقع در نیمه جنوبی شهر تهران نیز می‌توانست صادق باشد.

کارشناسان معتقدند در صورت عدم بازنگری و تعدیل وام مسکن در ماه‌های آینده، ناکارآمدی وام بانکی می‌تواند منجر به بروز دومین ضربه به بازار مسکن شود؛ در صورتی که همین میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران در ماه‌های آینده متوقف شود، به دلیل نبود تقاضای موثر برای خرید مسکن، سرمایه‌گذاری و ساخت وساز در بافت‌های فرسوده که یکی از اهداف اصلی برنامه‌های تامین مسکن دولت محسوب می‌شود به نحو محسوسی کاهش خواهد یافت و نبض ساخت وساز در بافت فرسوده از حالت فعلی نیز کندتر خواهد شد.

سومین ضربه این نارسایی به‌صورت اثر روانی منفی بر کل بازار مسکن شهر تهران نمایان خواهد شد؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد افزایش سهم معاملات مسکن در مناطق تورم‌ساز و کاهش سهم معاملات واحد‌های مسکونی در مناطق جنوبی شهر با اثرگذاری بر میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران، منجر به تسریع روند خروج خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی از بازار مسکن در نتیجه سرخوردگی و سرکوب تقاضای مصرفی ناشی از رشد میانگین قیمت مسکن می‌شود.

این در حالی است که طی یکی، دو سال اخیر تفاوت بین شرایط پرداخت تسهیلات بانکی خرید مسکن در مناطق معمولی و محلات بافت فرسوده تا حد محسوسی منجر به افزایش حجم معاملات مسکن در این مناطق شده بود که هم اکنون به دلیل ناکارآمد شدن وام بانکی اثر این امتیاز نیز کمرنگ شده است؛ با این حال آمار‌ها نشان می‌دهد در منطقه ۲۰ شهر تهران شرایطی متفاوت نسبت به سایر مناطق جنوبی شهر تجربه شده است تا جایی که این منطقه در میان مناطق جنوبی در معاملات مسکن اسفند ماه به یک منطقه استثنا تبدیل شده است؛ در حالی که در اسفند ماه ۹۷ میانگین قیمت مسکن در این منطقه ۹ درصد کاهش یافته است، حجم معاملات ۹۷ درصد رشد کرده است.

شعارسال، با اندکی تلخیص و اضافات بر گرفته از خبرگزاری باشگاه خبرنگاران جوان ، تاریخ انتشار: 25فروردین 1398 ، کدخبر: 6897917،www.yjc.ir