مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران درباره روند این واگذاری گفت: هدف از راه‌اندازی بازار فرعی بورس کالای ایران، معامله اموال غیرمنقول، معامله محصولاتی که پذیرش آن‌ها در بازار اصلی بورس تعلیق می‌شود و همچنین محصولاتی است که شرایط پذیرش در بازار اصلی بورس کالا را ندارند، بوده است که درحال‌حاضر به‌جز معامله اموال غیرمنقول، دو هدف دیگر بازار فرعی محقق شده است.

جواد فلاح به شرایط پذیرش اموال غیرمنقول در بورس کالا اشاره کرد و افزود: طبق مصوبه هیئت پذیرش، اموال و کالا‌هایی می‌توانند در بورس کالای ایران معامله قرار شوند که دارای ارزش حداقل 5/2 میلیارد ریالی باشند، همچنین مال مشاع نباشد و این اموال به موجب سند رسمی در مالکیت مطلق عرضه‌کننده باشد؛ همچنین درصورت پذیرش عرضه اموالی که صرفاً در قالب عقد اجاره در اختیار دیگری است، اجاره‌نامه رسمی ارائه و افشا شود و اشخاص حقیقی و حقوقی ثالث، اعم از دولتی و غیردولتی حقی درمورد ملک نداشته باشند.

وی افزود: این شرایط از سوی هیئت پذیرش بورس کالای ایران مورد تصویب قرار گرفته است، اما قابل تغییر است و می‌توان با رویکرد و روش دیگری که به بهبود شرایط و مدیریت ریسک منجر شود، جایگزین کرد؛ اما بهتر است این بازار با همین شرایط آغازبه‌کار کند و رونق بگیرد و درصورت نیاز تغییراتی اعمال شود.

فرآیند پذیرش

مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالا در ادامه به فرآیند پذیرش اموال غیرمنقول اشاره کرد و افزود: فرآیند پذیرش به این صورت است که از طریق مشاور پذیرش درخواست ارائه و بررسی می‌شود و مدارک به سازمان بورس ارسال می‌شود که اگر سازمان بورس در این خصوص اعلام نظر کرد، به‌معنی رد درخواست پذیرش است، در غیر این صورت، امیدنامه در سایت بورس منتشر می‌شود.

فلاح تصریح کرد: همچنین کارگزار فروشنده درصورتی مجاز به عرضه خواهد بود که سه درصد ارزش محصول مورد معامله براساس قیمت پایه درصورت نقد یا ضمانت‌نامه بانکی بدون قید شروط از فروشنده اخذ شود؛ سپس اطلاعیه عرضه حداقل پنج روز کاری قبل از عرضه که شامل تاریخ عرضه، قیمت پایه و نحوه تسویه وجه معامله است، منتشر شود.

وی اضافه کرد: در این معاملات مبایعه‌نامه نیز ارائه می‌شود که شرایط معامله، نحوه تحویل ملک، نحوه تحویل سند، پرداخت‌ها، اقساط و شرایط خسارت درصورت نکول در مبایعه‌نامه مشخص می‌شود.

فلاح به نحوه ثبت سفارش خرید اشاره کرد و افزود: در روش حراج این معاملات هر کارگزار فقط می‌تواند یک خریدار داشته باشد، زیرا معامله به‌صورت یک‌جا بوده و کارگزار نمی‌تواند با مشتریان خود رقابت کند؛ لذا سفارش خرید برابر کل عرضه است و قیمت‌هایی که خریدار ارائه می‌دهد، نباید از قیمت پایه پایین‌تر باشد.

به گفته فلاح، این معامله به‌صورت حراج انجام می‌شود و در مکانیزم حراج، ملک با قیمت پایه در تابلو عرضه می‌شود و در طول دوره حراج اولین خریدار و متقاضی که حداقل قیمت پایه را پذیرفت، این قیمت سه دقیقه روی تابلو می‌ماند و اگر قیمت بهتر وارد شد، تقاضای جدید در سیستم ثبت می‌شود.

وی درخصوص تسویه و پایاپای این معاملات گفت: تسویه این معاملات به دو صورت نقدی و خارج از پایاپای صورت می‌گیرد، به‌طوری‌که بخش نقدی وجوه از سوی خریدار و توسط کارگزار وی و از طریق اتاق پایاپای پرداخت می‌شود و خریدار باید ۱۰ درصد ارزش معامله را به‌صورت نقدی واریز کند، در غیر این صورت به‌معنای نکول معامله است.

وی اضافه کرد: اقدام بعدی بعد از واریز بخش نقدی، تسویه خارج از پایاپای است که در این شرایط دو طرف معامله باید مبایعه‌نامه را امضاء کنند و به همراه فرم تسویه خارج از پایاپای به اتاق پایاپای تحویل دهند. در این صورت است که این معامله از نظر بورس تمام شده است و درصورت منصرف شدن هر یک از طرفین از سه درصد تضمین کارمزد کم شده و مابقی به طرف مقابل پرداخت می‌شود.

بانک‌های دولتی پیش‌قدم شوند

علیرضا خاتون‌زاده ابیانه، معاون امور بانکی، بیمه و شرکت‌های دولتی وزارت امور اقتصاد و دارایی، نیز دراین‌باره گفت: عرضه اموال غیرمنقول از طریق بورس کالای ایران دارای محاسن زیادی است، اما ابهام‌هایی وجود دارد که با برگزاری نشست‌های تخصصی قابل‌رفع است.

وی اضافه کرد: برای مثال فروش اموال بانک‌های دولتی در سامانه تدارک الکترونیک دولتی موسوم به «ستاد»، مدت زمان بررسی مدارک از سوی بورس کالا و سازمان بورس، همچنین ممنوعیت عرضه و خرید به‌صورت مشاع باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد.

خاتون‌زاده ابیانه تصریح کرد: درحال‌حاضر در بانک‌های دولتی ۱۴ هزار ملک مازاد وجود دارد، لذا پیشنهاد می‌شود که برای شروع، بانک‌های دولتی چند ملک را از طریق بورس واگذار کنند تا چالش‌های احتمالی کار، شناسایی شود و پس از آن شاهد رشد عرضه‌ها باشیم.

مزیت‌های بورس از نگاه مدیرعامل فام

پیمان کریمی یگانه، مدیرعامل شرکت فروش اموال مازاد بانک‌ها (فام)، نیز گفت: درمورد بحث نکول و تضمین بانک‌ها در بسیاری از موارد مشاهده شده که مزایده برگزار شده، ولی دو طرف منصرف شده‌اند که این امر باعث نارضایتی می‌شود؛ این اتفاق درخصوص واگذرای اموال مازاد نیز ممکن است صورت بگیرد، لذا باید بانک نیز متعهد باشد که اگر معامله صورت نگرفت، خسارت را پرداخت کند.

کریمی یگانه به مزیت‌های واگذاری اموال مازاد بانک‌ها از طریق بورس اشاره کرد و گفت: از مزایای عرضه این اموال از طریق بورس علاوه‌بر شفافیت و پاسخگویی این است که حضور بانک‌ها در بورس به‌دلیل شفافیت بالای معاملات باعث اعتماد بیش‌تر سازمان‌های نظارت‌کننده به بانک‌ها می‌شود و از سوی دیگر تشریفات معامله و مناقصه نیز از بین می‌رود.

باید شرایط جدیدی فراهم کنیم

فرزاد هیبتی، مدیر واحد کالایی کارگزاری بانک آینده، نیز گفت: باید در این عرضه برای فروشنده و بانک مزیت و جذابیت ویژه‌ای در نظر گرفته شود تا بانک‌ها راغب باشند از طریق بورس اموال خود را بفروشند؛ بنابراین اگر قرار است این کار را انجام دهیم، باید شرایط جدیدی فراهم کنیم و از طرفی این اتفاق نظارت جدیدی برای بانک‌ها ایجاد نکند؛ همچنین به‌نظر می‌رسد باید شرایط برای هر دو بانک خصوصی و دولتی یکسان باشد.

پیشنهادات به سازمان بورس ارائه شود

علیرضا صادقی، نماینده سازمان بورس و اوراق بهادار، نیز عنوان کرد: دستورالعمل معامله اموال غیرمنقول در بورس کالای ایران در چهار سال گذشته نگاشته شده و تجربه عملی در این خصوص وجود ندارد؛ لذا هر پیشنهادی که در راستای بهبود انجام معاملات باشد، می‌توان به سازمان بورس ارائه داد که بررسی و اعمال شود.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از روزنامه سبزینه، تاریخ انتشار:30 دی 1398، کدخبر: 80498، www.sabzineh.org