شعارسال: با وجود افزایش قیمت و تعداد معاملات در بازار مسکن در پاییز سال جاری نسبت به تابستان، فعالان بازار املاک و مستغلات معتقدند شاید این امر نشان‌دهنده افزایش رغبت خریداران واقعی و خروج سفته‌بازان از بازار است. هرچند برای پیش‌بینی در خصوص رفتار خریداران در بازار مسکن که مدت‌ها در رکود و افزایش قیمتی بود، زود است. اما ثبات نسبی قیمت‌ها طی فصل تابستان و پاییز و کاهش قیمت خرید واحد‌های مسکونی شاید بتواند در آینده‌ای نه‌چندان دور سایه دلالی را از بازار مسکن دور کند.



افزایش اقبال به کلنگی‌ها

در بخشی از این آمار متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی که در تهران معامله شده، نسبت به فصل قبل ۰.۴ درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل ۸۶.۳ درصد افزایش داشته است. از سوی دیگر متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین در فصل پاییز در شهر تهران ۱۸ میلیون و ۷۳۳ هزار تومان با میانگین مساحت ٢٤٥ مترمربع بوده است. حداقل قیمت فروش ۲۵ میلیون و ۲۵۹ هزار تومان و حداکثر قیمت نیز در ۷۴ میلیون و ۱۸۶ هزار تومان بود. درصد تغییرات تعداد معاملات این گروه از خانه‌ها در پاییز سال جاری نسبت به تابستان حدود ۴۷.۴ درصد افزایش داشته است. این به معنای اقبال خریداران به خانه‌های کلنگی است.



۶۲ میلیون، اختلاف بین هر مترمربع خانه

در بخش دیگری از آمار ارایه شده از وضعیت بازار مسکن، متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد‌های مسکونی ۱۳ میلیون و ۶۰۴ هزار تومان بود. گفتنی است کمترین قیمتی که خریداران بابت خرید هر مترمربع پرداختند، دو میلیون تومان و بیشترین قیمت نیز ۶۴ میلیون و ۴۲۸ هزار تومان اعلام شد. میانگین مساحت این واحد‌های مبادله شده ۸۶ مترمربع گزارش شده که متوسط عمر بنای ۱۱ سال داشتند. متوسط قیمت واحد‌های مسکونی نسبت به فصل تابستان ۰.۶ درصد کاهش داشته که همین امر سبب رونق معاملات در فصل پاییز نسبت به فصل قبلش شده است.

معاملات مسکن در پاییز ۵۵.۲ درصد نسبت به تابستان بیشتر شد و به نظر می‌رسد اگر تغییرات خاص و چشم‌گیری در قیمت‌ها رخ ندهد، سیر بهبود معاملات ادامه یابد.

بخش دیگری از آمار نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پاییز ۹۸ نسبت به پاییز سال گذشته ۴۴.۸ درصد افزایش داشته که همین امر سبب کاهش ۲۷.۳ درصدی معاملات طی یک‌سال منتهی به آذر ۹۸ شده است. آمار‌های مربوط به معاملات مسکن در آذرماه که توسط بانک مرکزی منتشر شد نیز نشان از کاهش معاملات در آذر سال‌های ۹۶ تا ۹۸ است. به گونه‌ای که تعداد معاملات از ۱۷ هزار و ۷۷۶ در آذر ۹۶ به ۹ هزار و ۵۳۷ مورد در آخرین ماه فصل پاییز ۹۸ ریزش کرده است. این امر نشان‌دهنده کاهش بیش از ۶۱ درصدی معاملات واحد‌های مسکونی در تهران است.

از سوی دیگر آمار‌های ۹ ماهه سال جاری بازار مسکن که چندی پیش منتشر شد، نشان می‌دهد که معاملات در سال ۹۶ و پیش از نوسانات ارزی و افزایش قیمت‌ها از رونق برخوردار بوده و ۱۳۱ هزارو ۵۳۷ خانه معامله شد. اما این مقدار برای دوره ۹‌ماهه سال ۹۸ به ۴۹ هزار و ۴۰۸ مورد رسید. آمار‌ها نشان می‌دهد طی دو سال معاملات مسکن با کاهش ۶۲‌درصدی مواجه بوده است.



کاهش معاملات در پاییز

بخش دیگری از گزارش مرکز آمار به بررسی وضعیت اجاره‌بها در فصل پاییز پرداخته است. بر این اساس متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع واحد مسکونی، ۴۴ هزار تومان بود که نسبت به فصل قبل ۱.۴ درصد و نسبت به پاییز ۹۷ بیش از ۳۱ درصد افزایش افزایش داشته است. بر اساس آمار‌های جمع‌آوری شده از بنگاه‌های معاملات املاک، حداقل مبلغ برای اجاره هر مترمربع واحد مسکونی ۳۵۰۰ تومان و حداکثر آن نیز ۲۲۷ هزار تومان است. با وجود افزایش نه چندان زیاد متوسط قیمت اجاره‌بها، تعداد معاملات نسبت به تابستان ۲۸.۸ درصد کاهش یافته است. هر چند برخی معتقدند به دلیل تمام شدن فصل اجاره، تعداد معاملات کاهش یافته و نمی‌توان از این کاهش بیش از ۲۸ درصدی رکود در بازار اجاره را استنباط کرد. بازار معاملات اجاره‌بها نسبت به پاییز سال گذشته ۷.۳ درصد کاهش داشته است. آمار مربوط به تحولات مسکن در دو سال اخیر نیز نشان می‌دهد که اجاره‌بها در شهر تهران در آخرین ماه از پاییز سال جاری ۲۸.۲ درصد افزایش داشته است.

فعالان بازار مسکن معتقدند در روز‌های باقیمانده از سال ۹۸ همچنین سال آینده چند سناریو برای بازار مسکن قابل تصور است. با توجه به اینکه قیمت‌ها از سال ۹۷ و با خروج امریکا از برجام افزایشی چند ده درصدی داشته است، بازگشت رونق به بازار مسکن و افزایش تعداد معاملات به اندازه سال ۹۶ زمان می‌برد و چه بسا ممکن است به وقوع نپیوندد، چراکه علاوه بر تحریم‌ها و نوسانات ارزی، تورم نیز شتاب گرفته و قدرت خرید افراد نیز کاهش یافته است. بنابراین به نظر می‌رسد با فرض عدم تغییر قیمت‌ها، بازار مسکن قدری از رکود تورمی فاصله بگیرد. با ادامه روند مدیریت بازار ارز و کاهش انتظار سوددهی از این بازار، افراد به سمت بازار‌های موازی مانند مسکن و طلا سوق پیدا می‌کنند که در نتیجه آن هم می‌تواند رونقی در معاملات باشد و هم قیمت‌ها را جابه‌جا کند. اما با وجود اینکه کشش تقاضای قیمتی در این بازار بالا نیست، با هر تغییر قیمتی، تقاضا نیز دستخوش تغییرات می‌شود. بنابراین فروشندگان واقعی به دنبال بازی با قیمت‌ها نباشند. اما سناریو دیگر، رونق معاملات به همراه ثبات نسبی در قیمت است. برای دستیابی به این مهم به تعادل رسیدن قیمت‌ها ضروری است. از سوی دیگر تحریک طرف تقاضا با سیاست‌های حمایتی نیز می‌تواند بر رونق بازار مسکن اثرگذار باشد.

شعارسال، با اندکی تلخیص و اضافات بر گرفته از روزنامه اعتماد ، تاریخ انتشار: 28 بهمن 1398 ، شماره: 4501 ، www.etemadnewspaper.ir