شعار سال: یکی از مخاطرات کشور و تهران به عنوان پایتخت بافت فرسوده است. بافت فرسوده بلوک‌های شهری هستند که به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده و سه شرط ریزدانگی، نفوذنایذیری و ناپایداری را توامان دارند.

سال هاست دولت‌ها و شهرداری تهران کمر همت به بازآفرینی این بافت بسته اند. با گذشت سال‌های زیادی که بافت فرسوده مشخص شده و تسهیلات و تشویق‌هایی برای نوسازی آن در نظر گرفته شده است، شرایط امروز بافت فرسوده تهران چگونه است؟ راه حل بازآفرینی محلاتی که بافت فرسوده اند، چیست؟ کاوه حاج علی اکبری، مدیرعامل و عضو هیأت مدیره سازمان نوسازی شهر تهران تاکید کرد: تشخیص و معرفی بافت فرسوده در ایران براساس آسیب پذیری در مقابل مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله صورت گرفته است.

او با بیان این که مسئله بافت فرسوده از اوایل دهه ۸۰ همزمان با زلزله بم مورد توجه قرار گرفت چرا که تلفات جانی و مالی زیادی در پی داشت، افزود: بافت فرسوده بر همین اساس با تعاریفی و شاخص‌هایی به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است.

آیین نامه ۲۸۰۰ ایران (آیین نامه طراحی ساختمان‌ها در برابر زلزله) نیز معیار این مصوبات بوده و استاندارد‌های ایمنی ساختمان‌ها را در مقابل زلزله مشخص می‌کند. اولین شرط بافت‌های فرسوده ناپایداری در مقابل مخاطرات طبیعی است. ساختمان‌های بافت فرسوده در مقابل مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله کم دوام بوده و در اثر زمین لرزه دچار فروپاشی می‌شوند.

وجود ۷۷هزار هکتار بافت فرسوده و ۶۰هزار هکتار سکونت‌های غیررسمی در کشور

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به شاخص‌های بافت فرسوده، گفت: بلوک‌های شهری که ۵۰ درصد از ساختمان‌ها ویژگی ناپایداری را دارند. این شاخص ساختمان‌های زیادی از شهر‌ها را در بر می‌گیرد به همین دلیل دو شاخصه ۱- عرض کم معابر (ساختمان‌هایی که در معابر کمتر از ۶ متر واقع شده اند) ۲- مساحت کم پلاک‌ها (مساحت کمتر از ۲۰۰ متر مربع) به معیار‌های اصلی تشخیص بافت فرسوده اضافه شد. ۷۷ هزار هکتار بافت فرسوده مصوب در کشور وجود دارد. در کنار موضوع بافت فرسوده، ۶۰ هزار هکتار سکونتگاه‌های غیررسمی نیز شکل گرفته است. این ۱۳۷ هزار هکتار در مجموع ۲۰ میلیون نفر از جمعیت شهرنشین کشور را در خود جای می‌دهند.

 

 

سکونتگاه‌های ایران در محدوده خطرپذیری متوسط به بالا در مقابل زلزله

کاوه حاج علی‌اکبری در ادامه تاکید کرد: بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی یک ویژگی مشترک دارند، آنهم نداشتن سازه‌های بادوام و حتی نیمه بادوام است که اگر مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله رخ دهد، آسیب جدی به ساختمان‌ها وارد می‌شود.

این موضوع از جهتی برای ایران اهمیت دارد که به جز محدوده‌های مرکزی کشور بقیه قسمت‌های کشور در محدوده خطرپذیری متوسط و خطرپذیری بالا در مقابل زلزله قرار دارد. آمار و تاریخ نشان می‌دهد که به طور متوسط در هر ۱۰ سال یک زلزله با شدت ۷ ریشتر رخ می‌دهد. نمونه آن زلزله بم و قبل از آن زلزله رودبار و منجیل است که خسارت‌های بسیار جدی را در پی داشته است.

او افزود: به همین دلیل در سیاست‌های کلی نظام، برنامه‌های ۵ ساله کشور و قوانینی که به تصویب مجلس رسیده، همیشه انجام اقداماتی جهت افزایش سطح ایمنی بافت فرسوده مد نظر قرار گرفته است. این اقدامات در راستای ترغیب مردم برای نوسازی ساختمان هایشان است. از سال ۱۳۸۳ به بعد بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی در قوانین کشور مورد توجه قرار گرفته است و دولت و شهرداری‌ها مکلف شدند مجموعه اقداماتی انجام دهند تا رشد قابل توجهی در نوسازی به وجود آید.

مشوق‌های شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به این که سال ۸۹ در تهران سیاست‌های منسجمی برای نوسازی بافت فرسوده وجود داشته است، ادامه داد: اواخر سال ۸۸ شورای شهر تهران صدور پروانه را رایگان و دولت از همان سال‌ها تسهیلات ارزان قیمتی جهت نوسازی بافت فرسوده پرداخت کرد.

شهرداری سیاست راه اندازی دفاتر تسهیلگری، یک طبقه تراکم تشویقی، اعطای رایگان مساحت بن بست‌ها در ساختمان‌های تجمیعی و مجموعه متنوعی از مشوق‌ها را در نظر گرفته است. این اقدامات شهرداری تهران و ارائه تسهیلات توسط دولت باعث شده که نزدیک به ۵۰درصد ساختمان‌های بافت فرسوده در پایتخت نوسازی شوند.

بافت فرسوده کانون بحران در زلزله

کاوه حاج علی اکبری با اشاره توضیح این که، اما در مقیاس فراتر از تهران و بافت فرسوده کشور این اتفاقات رخ نداده است، گفت: متوسط نوسازی در ۷۷ هزار هکتار بافت فرسوده مصوب کشور ۱۵ درصد است. اگر نوسازی بافت فرسوده شهر تهران از این متوسط خارج شود نوسازی در بافت فرسوده کشور به زیر ۱۰درصد می‌رسد. این آمار نشان می‌دهد که تقریبا در تمام شهر‌های کشور با خطرپذیری در مقابله با زلزله و تراکم ساختمان‌های کم دوام مواجه هستیم که اگر اتفاقی رخ دهد، این ساختمان‌ها می‌توانند به کانون بحران تبدیل می‌شوند.

۱۳۷ هزار هکتار از کشور در معرض خطر نابودی در زلزله قرار دارند؟

او در پاسخ به این سوال که آیا بافت فرسوده به جز زلزله و در مقابل سیل و مخاطرات دیگر طبیعی نیز آسیب پذیر هستند؟ گفت: این ساختمان‌ها در مقابل مخاطرات طبیعی به ویژه زلزله آسیب پذیر هستند. مخاطراتی مانند سیل و خطرات مصنوعی مانند آتش سوزی نیز آسیب محسوب می‌شوند. اما در ایران زلزله مصداق بیشتری دارد.

کاوه حاج علی اکبری با اشاره به این که آتشفشان هم یک مخاطره طبیعی است که در ایران مصداقی ندارد و به آن اشاره نمی‌شود، افزود: بخشی از بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی در حریم‌های مسیل‌ها قرار گرفته و طبیعتا اگر سیلی بیاید به دلیل نداشتن سازه قوی و کم دوام بودن، این ساختمان‌ها را با خود می‌برد. مصداق این گفته، سیل نورز ۹۸ در استان‌های خوزستان، لرستان و گلستان است. فیلم‌ها نشان می‌داد سیل سازه‌هایی که بدون استاندارد در حریم رودخانه‌ها ساخته شده را با خود می‌برد. از سوی دیگر به دلیل ناکارآمدی سیستم ها، بروز یک آتش سوزی گسترده‌ای در بافت فرسوده می‌تواند به یک مسئله تبدیل شود. اما مسئله اصلی زلزله است، چون یک زمین لرزه تمام ۱۳۷ هزار هکتار (۷۷ هزار هکتار بافت فرسوده و ۶۰ هزار هکتار سکونتگاه‌های غیررسمی) و ۲۰ میلیون ساکن آن را درگیر می‌کند. البته همه بافت فرسوده در حریم مسیل یا رودخانه ساخته نشده است. به همین دلیل تمام ۷۷هزار هکتار بافت فرسوده در مخاطره سیل قرار نمی‌گیرند.

 

 

مراکز عمومی واقع در بافت فرسوده

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در پاسخ به این سوال که چند درصد از بافت فرسوده مراکز عمومی هستند؟ تاکید کرد: شاخص تشخیص و تعریف بافت فرسوده مصوب، وجود ساختمان‌های مسکونی است. یعنی محدوده‌هایی که سکونت در آن وجود نداشته ملاک عمل تشخیص بافت فرسوده قرار نگرفته اند. ممکن است به صورت موردی فضا‌ها و اماکن عمومی مانند مدارس در بافت فرسوده وجود داشته باشد، ولی رویه قالب نیست و بافت فرسوده عموما مسکونی است.

پیشگیری از آتش سوزی‌های بعد از زلزله

کاوه حاج علی اکبری با اشاره به حریق‌های پس از زلزله، افزود: می‌دانم سازمان مدیریت بحران برنامه‌هایی را به مرحله اجرا رسانده است. آنچه مشخص است باید تاسیسات زیربنایی به ویژه گاز قبل از زلزله قطع شود. ظاهرا قبل از زلزله یک دوره طلایی ۱۰ تا ۱۵ ثانیه وجود دارد و دستگاه‌هایی قبل از زلزله وقوع این بلای طبیعی را هشدار می‌دهد. دستگاه‌های هشدار دهنده به صورت خودکار به تاسیسات زیر بنایی متصل هستند و تاسیسات زیربنایی را قطع می‌کنند تا بعد از زلزله حادثه‌ای رخ ندهد. اگر قبل از بروز زلزله تاسیسات زیربنایی قطع نشوند طبیعتا انفجار‌ها و آتش سوزی‌های بعد از زمین لرزه رخ می‌دهد.

بعد از زلزله امداد رسانی به برخی مناطق بافت فرسوده غیرممکن است

در زمان بحران امدادرسانی در چند ساعت ابتدایی بسیار مهم است. با توجه به معابر تنگ و ریزش ساختمان‌های ناپایدار در معابر آیا این امدادرسانی در بافت‌های فرسوده به راحتی انجام می‌شود؟ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به این سوال پاسخ داد: اگر نوسازی رخ ندهد طبیعتا دسترسی دشوار و حتی غیرممکن خواهد بود. چون کوچه‌های کمتر از ۶ متر که ساختمان‌ها هم در آن آوار می‌شود، هیچ دسترسی را برای امدادرسانی فراهم نمی‌کنند.

کاوه حاج علی اکبری ادامه داد: البته بخشی از موضوع نفوذناپذیری در نوسازی بافت فرسوده اصلاح می‌شود. به عنوان مثال معابری که طبق طرح تفصیلی تهران باید ۶، ۸ یا ۱۲ متر باشد، با نوسازی پلاک‌ها و عقب نشینی صورت اصلاح می‌شوند و دسترسی به ساختمان‌ها در زمان بحران تامین شود.

تیر‌های چراغ برق موانع فیزیکی که معابر را نفوذناپذیر می‌کند

او افزود: بخش دیگری از نفوذ ناپذیری به دلیل وجود موانع فیزیکی در معابر است. اصلی‌ترین موانع فیزیکی در تهران تیر‌های چراغ برق هستند. اگر پلاک‌ها عقب نشینی کرده و معابر اصلاح شوند، موقعیت تیر‌های برق به گونه‌ای است که دسترسی آسان را فراهم نمی‌کند. شهرداری تهران با استفاده از ستاد بازآفرینی شهر تهران و همکاری استانداری و شرکت برق منطقه‌ای توانست حدود ۱۲۰۰ پایه چراغ برق در معابر بافت فرسوده را جا به جا کند. البته منطقی این است که شبکه تاسیسات زیربنایی به صورت زیرزمینی باشد، اما این اقدام هزینه‌های بالایی دارد و متولی مشخصی هم ندارد. به همین دلیل شهرداری به جا به جا کردن تیر‌های چراغ برق رضایت داده و شرکت برق در حال این جا به جایی است. حدود ۲۵۰۰ تیر چراغ برق در بافت فرسوده شناسایی شدند که دسترسی را مختل می‌کنند. نیمی از آن جا به جا شدند. امیدواریم تا یکی دو سال آینده بقیه تیر‌های چراغ برق را هم جا به جا کنیم.

کاوه حاج علی اکبری ادامه داد: فراتر از تهران، دسترسی یکی از معیار‌هایی است که در کنار ناپایداری ساختمان‌ها موضوع را به یک اولویت تبدیل می‌کند. در حقیقت از بین دامنه گسترده بافت‌های ناپایدار آن‌هایی که در اولویت قرار گرفته اند که از نظر دسترسی هم مشکل دارند و نفوذناپذیر تلقی می‌شوند.

میانگین مساحت بافت فرسوده در تهران ۸۰ متر است

با وجود حمایت‌های شهرداری (صدور رایگان پروانه و...) و تسهیلات دولتی چرا نوسازی بافت‌های فرسوده سرعت کافی ندارد؟ تمایل مردم به نوسازی کم است یا تشویق‌ها به اندازه کافی نیست؟ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در پاسخ به این سوال گفت: تشویق‌های دولتی که وجود دارد، اما شبکه بانکی صد در صد هزینه‌های نوسازی را تقبل نمی‌کند بلکه درصدی از آن را تامین می‌کند و در دو سال گذشته تسهیلات بانکی افزایش قابل توجهی داشته است. در حال حاضر به ازای ساخت هر واحد مسکونی تا ۳۰۰ میلیون تومان تسهیلات از طرف دولت ارائه می‌شود.

بخشی از این تسهیلات با بهره ۹ درصدی و بخش دیگر با بهره ۱۸ درصد است. میانگین مساحت بافت فرسوده در تهران ۸۰ متر است. اگر ۶ میلیون هزینه نوسازی هر متر مربع باشد، هر واحد حدود ۵۰۰ میلیون تومان هزینه بر می‌دارد که ۶۰درصد آن را دولت از طریق شبکه بانکی تامین می‌کند. بقیه هزینه نیز از طریق شراکت مالکین و سرمایه گذاران و مشارکت سرمایه گذاران بخش خصوصی تامین می‌شود. علاوه بر این که دولت به جز تسهیلات بانکی با تسهیلاتی مانند اسکان موقت و... حمایت‌های قابل توجهی از مالکان می‌کند. با توجه به مدل مشارکت بخش خصوصی که در بافت فرسوده تهران شکل گرفته به همراه تسهیلات بانکی هزینه‌های نوسازی در بافت فرسوده تامین می‌شود.

مشکلات مالکیت مانع نوسازی بافت فرسوده

او با بیان این که نوسازی بخش‌هایی از بافت فرسوده که صورت نمی‌گیرد یا سرعت ندارد به دلایل مالی نیست، افزود: دلایل دیگری وجود دارد. مثلا بخشی از بافت‌های فرسوده مشکل مالکیت دارند. یعنی ساکنان از حق رسمی مالکیت برخوردار نیستند و متصرف هستند. مشکلات و پیچیدگی‌های حقوقی که بین مالکان و متصرفان وجود دارد امکان نوسازی را سلب می‌کند.

کاوه علی اکبری در پاسخ به این سوال که تصرف‌ها شخصی است یا املاک نهادها، بنیاد‌ها و ارگان‌های خاص تصرف شده است؟ گفت: همه حالت‌های تصرف وجود دارد. بعضی مواقع مالکین دستگاه‌های عمومی هستند و مردم املاک را به مرور زمان تصرف کرده اند و امروز مدعی مالکیت در آن بخش عمومی است. این بخش عمومی از دستگاه‌های اجرایی و وزارت خانه‌ها تا بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی فرمان امام (ره) و آستان قدس رضوی هستند. بعضی مواقع زمین متعلق به یک شخص بوده، ولی تصرف اتفاق افتاده است. مانند خانواده اتحادیه که املاکی را در فرحزاد داشتند که توسط مردم تصرف کرده اند. در بعضی موارد نیز تصرف عدوانی نیست، بلکه املاکی دست به دست و نسل به نسل واگذار شده است، اما از طریق مالکیت نبوده و اصطلاحا به صورت قولنامه‌ای بوده است و مالکینی که امروز هستند سند رسمی ششدانگ ندارند و نمی‌توانند مجوز نوسازی را دریافت کنند. انواع مختلف نبود مالکیت در بافت‌های فرسوده قابل شناسایی است.

۳۰درصد بافت فرسوده با بافت تاریخی همپوشانی دارد

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران با بیان این که حدود ۳۰ درصد از بافت‌های فرسوده با بافت‌های تاریخی همپوشانی دارد، اضافه کرد: طبیعتا نسخه‌ای که در بافت‌های فرسوده تجویز می‌شود در بافت‌های تاریخی تجویز نمی‌شود. نیازمند نوع دیگری از سیاستگذاری و برنامه ریزی است و اختیار آن بیشتر در اختیار وزارت میراث فرهنگی است. متاسفانه تا به امروز نسخه‌ای برای این بخش از بافت فرسوده نسخه قابل قبول و قابل اجرایی را پیشنهاد نشده است. عواملی از این دست می‌تواند سرعت جریان نوسازی بافت فرسوده را کاهش دهد.

کاوه علی اکبری در پاسخ به این سوال که آیا محدودیت‌های مختص بافت تاریخی توانسته مالکان ۳۰درصد از بافت فرسوده را از نوسازی منصرف کند؟ گفت: بخشی از بافت‌های تاریخی به عنوان میراث ملی ثبت شده و موضوع فراتر از محدودیت‌های عادی است و امکان تخریب و نوسازی وجود ندارد. در مقابل این محدودیت‌ها نیز راهکار‌های مناسبی از سوی دستگاه‌های سیاستگذار پیشنهاد نشده است.

به همین دلیل جریان بازآفرینی و باز زنده سازی در این بافت‌ها پیشرفت قابل توجهی نداشته است. بخشی که بازآفرینی شده علاقمندان زندگی یا فعالیت در مراکز شهری خانه‌هایی را خریداری و مرمت کرده به عنوان محل زندگی، رستوران یا محل کار استفاده می‌کنند. اما تاکنون حمایت منسجم و مشخصی که باید از سوی بخش عمومی صورت بگیرد، برای این بخش رخ نداده است.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از شهر، تاریخ انتشار: ۲۷ تیر ۱۴۰۰، کد خبر: ۱۱۸۱۱، shahr.ir