شعار سال: «بازار دچار رکود شدید شده است.» این را مشاوران املاک در آستانه انتخابات یازدهم ریاست جمهوری به فروشندگان واحدهای مسکونی در شهر تهران و شهرستان‌ها می‌گفتند. رکودی که گریبان بازار را تا همین چند ماه پیش گرفت. هرچه عید و تابستان آمد و رفت بازار تکان نخورد که نخورد؛ سرانجام از مهر 96 معادلات بازار مسکن به گونه دیگری رقم خورد.

مسکن؛ کالای سرمایه‌ای یا کالای مصرفی؟

تأمین سرپناه یکی از نیازهای اساسی و اولیه هر خانواده محسوب می‌شود. اما نیاز به تامین مسکن در شهرهای بزرگ همیشه دغدغه اصلی اقشار آسیب‌پذیر بوده است. رشد قیمت مسکن با فروش تراکم در شهرهای بزرگ، انتظار سودآوری برای سرمایه‌گذاران انبوه ساز در کنار روند افزایشی قیمت مسکن در طول دهه‌های اخیر نشان می‌دهد، بازار مسکن به موازات سایر بازارهای اقتصادی رشد داشته و به قولی از قافله عقب نمانده است. رشد بی‌رویه قیمت مسکن در مقاطعی از دهه‌های اخیر، تقاضای کاذب را به واسطه سوداگری و ورود سرمایه سرگردان تشدید کرد. نهایتاً سوداگری در بازار مسکن، کالای مصرفی و یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های زندگی مردم را همواره چند پله بالاتر از توان مصرف کننده قرار داد تا نیاز به تأمین مسکن همچنان مردم را محکوم به تحمل فشارهای مالی کند. هرجا اطمینان خاطر واسطه‌ها از سوددهی بازار اقتصادی دچار خدشه شود یقینا دلالی و ورود نقدینگی سوداگران کمتر خواهد بود که متاسفانه مسکن در سال‌های اخیر یکی از طعمه‌های اصلی این مسابقه جمع سرمایه بوده و دود آن به طور مستقیم در چشم مستاجران و مصرف کنندگان واقعی رفته است.

سوداگری که ماه‌های پایانی سال 96 کلید خانه‌های خالی را روانه املاک کرد تا نشان دهد با وجود رکود چهار ساله همچنان شغل کاذب واسطه‌گری برای صاحبان سرمایه جذابیت دارد و حاضر نیستند میدان را به نفع مصرف کننده خالی کنند. این روزها بازار مسکن مملو از واحدهای تخلیه‌ای است که به واسطه برخی سوداگران خریداری شده تا به قول خودشان از بازار عقب نمانند و ارزش پولشان حفظ شود!

از بازار اجاره بها چه خبر؟

نوسانات اجاره بها در دوره چهار ساله دولت یازدهم نشان می‎‌دهد با وجود کاهش قدرت خرید مسکن، افزایش اجاره نشینی و رشد فراتر از تورم اجاره بها همه ساله گریبان‌گیر بازار مسکن و به نوعی در کنار روزهای سرد بازار خرید و فروش، پدیده غالب دفاتر املاک بوده است. از بازار اجاره خبر می‌رسد مالکان تمایلی به رهن دادن واحدهای مسکونی ندارند و بیشتر به دنبال تصاحب اجاره‌های غیرمتعارفه چند میلیونی از مستأجران هستند. از زمان کاهش مقطعی نرخ سود بانکی، تمایل مالکان به اجاره‌های سنگین نسبت به سابق بیشتر شد و اصطلاحاً ودیعه (پول پیش) بیشتر نمی‌گیرند. البته نباید اثرات افزایش تعداد اجاره نشین‌ها و کاهش ارزش پول ملی را در تورم اجاره بها کمرنگ دانست. کاهش شدید واحدهای اصطلاحاً رهن کامل، افزایش سالانه حدود 20 درصدی اجاره بها و افزایش تعداد اجاره نشین‌ها سه پدیده غالب بازار اجاره مسکن در چهار سال اخیر بوده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره وضعیت بازار اجاره مسکن گفت: امیدوارم سال آینده تعداد مستاجران بیشتر نشود. علاوه بر تعیین کننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجاره بها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، بنابراین امیدواریم سال آینده در فصل نقل و انتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد.

قلی خسروی تصریح کرد: باید در جواب تصورات برخی از فروشنده‌ها و یا متقاضیان خرید مسکن بگوییم که هیچ اتفاق خاصی و یا جهش قیمت مسکن در سال آینده نخواهیم داشت. برخی تصور می‌کنند که قرار است اتفاق خاصی از لحاظ قیمتی در بازار مسکن در سال آینده رخ دهد، بنابراین منتظر مانده‌اند و همین موضوع باعث شد تا حدودی معاملات مسکن در ماه جاری کاهش یابد.

البته کاهش تعداد معاملات مسکن در اسفند 96 دلایل دیگری نیز دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره خواهد شد.

پایان چهار سال انتظار سازندگان به سر آمده؟!

از ابتدای پاییز 96 معادلات خرید و فروش بازار مسکن تغییر کرد.

کاهش ملموس ارزش پولی ملی (در کنار خونسردی و انکار بهت آور مقامات دولتی درباره روند صعودی دلار) اولین جرقه را برای افزایش قیمت مسکن در تهران و به مرور شهرستان‌ها ایجاد کرد. دلاری که همین حالا هم دست بردار نیست و هر روز مردم را بابت آب رفتن ریال، کلافه و مضطرب‌تر می‌کند. افزایش نرخ ارز علاوه بر اثر روانی کاهش ارزش پول ملی در بازار مسکن، باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی هم شد که همین عامل سازندگان را بر آن داشت تا انتقام رکود چهار ساله خود را در قیمت‌گذاری‌های جدید بگیرند!

بی‌اعتنایی دولت به تولید در بخش مسکن کار دست بازار داد!

مسکن اجتماعی؛ طرحی که فقط روی کاغذ و دهان به دهان چرخید و انگار قرار بود فقط عَلَمی باشد مقابل مسکن مهر. مسکن مهری که با بی‌مهری سیاست‌های راه و شهرسازی بسیاری از متقاضیان را به ستوه آورده و انگار قرار نیست حالا حالاها مردم را خانه‌دار کند. خریدارانی که به ناچار همچنان در خانه‌های استیجاری هستند و بار سنگین اجاره بها به خصوص در شهرهای بزرگ را بر دوش می‌کشند. سیاست‌های دولت یازدهم برای ورود به عرصه ساخت و یا تشویق بخش خصوصی برای ورود به عرصه ساخت و ساز سبب کاهش شدید تعداد واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر شد؛ جایی که زنگ خطر را برای کاهش آپارتمان‌های نوساز به صدا درآورد و کارشناسان معتقد بودند در صورت نوسان جزئی به دلیل کمبود واحدهای نوساز در مناطق مختلف کشور، خطر گرانی بی‌قاعده و ایجاد حباب در بازار مسکن وجود دارد.

آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد مسکن بین سال‌های 92 تا 95 رشد اقتصادی منفی داشته است. تولید مسکن که دومین صنعت اشتغال‌زای کشور را تشکیل می دهد، در سال 94 شاهد بی‌سابقه ترین رشد منفی اقتصادی بوده است. این مهم حاصل نشده است مگر با مدیریت قیمت مسکن از سوی دولت با بی‌اعتنایی و سیاست سکوت!

رشد 32 درصدی میزان تسهیلات مسکن

یکی دیگر از عواملی که باعث افزایش قیمت مسکن به ویژه در واحدهای کوچک و به اصطلاح نُقلی شد، اعطای وام سپرده‌گذاران متقاضی وام مسکن یکم بود. بنا بر اعلام بانک مسکن از ابتدای سال ۹۶ تا پایان بهمن ماه، تعداد ۱۵۰ هزار و ۸۶۷ فقره تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان پرداخت شده است که ارزش ریالی این تسهیلات رقمی معادل ۷ هزار و ۸۰۶ میلیارد و ۹۶۷ میلیون و۷۰۰ هزار تومان بوده است. این رقم نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۲.۳ درصد رشد نشان می‌دهد.

از طرفی، ابوالقاسم رحیمی انارکی مدیرعامل بانک مسکن معتقد است: شرط افزایش سقف تسهیلات ۸۰ میلیونی خرید مسکن این است که متقاضیان استطاعت بازپرداخت اقساط را داشته باشند و به نظر می‌رسد بانک مسکن از بابت بازپرداخت وام‌هایی که تاکنون پرداخت کرده (به خصوص وام مسکن یکمی‌ها) نیز نگران و دچار کسری منابع برای تسهیلات آتی باشد؛ این در حالی است که اخذ وام 100 میلیونی حدود 14 میلیون تومان هزینه دارد. با وجود نقش آفرینی وام مسکن در کاهش تعداد آپارتمان‌های فروشی متراژ پایین، بازار واحدهای بزرگتر متاثر از شنیده شدن معامله با قیمت‌های بالاتر، تحت تاثیر قرار گرفت و قیمت‌گذاری‌هایی که نشان دهنده تورم بیش از 30 درصدی در بازار مسکن است، بازار را در ماه پایانی سال دچار رکود کرد و سیگنالی را برای خریداران قبل از پایان سال جدید فرستاد.

رکودی که نشان می‌دهد با وجود تلاطم در بازارهای موازی نظیر ارز و سکه، موج افزایش قیمتی بازار مسکن تا حدودی فروکش کرده و فعالان این عرصه را نگران ورود به موج جدیدی از رکود کرد و به اصطلاح نشان می‌دهد بازار تکان خودش را خورده است. واقعیت این است که آب رفتن ارزش ریال در کنار افزایش قیمت‌ در همه بازارها، توان خرید مردمی که حقوق با ریال می‌گیرند را کاهش و در دراز مدت رکود را تشدید می‌کند. حجم معاملات مسکن اگرچه در نیمه دوم سال 96 افزایش یافت اما کارشناسان معتقدند در کنار تحریک تقاضا به واسطه افزایش اجاره بها، افزایش تسهیلات بانکی و کاهش ارزش ریال، موجی از واسطه‌ها تقاضای کاذب در بازار ایجاد کردند که به مرور با رکود تورمی از بازار خارج خواهند شد و حباب بازار از بین خواهد رفت. افزایش حجم معاملاتی که صرفا نسبت به رکود چند سال اخیر نشانگر بهبود شاخص‌های معاملاتی است و هنوز بازار مسکن را تشنه نقدینگی بیشتر نشان می‌دهد.

حسام عقبایی در این باره می‌گوید جهش و سونامی قیمتی در کار نیست. عقبایی معتقد است جهش قیمتی ایجاد شده چند سال قبل به حدی مردم را از دستیابی با مسکن مورد نیازشان دور کرده که مردم توان خرید مسکن در صورت افزایش قیمت‌ها نخواهند داشت.

رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک کشوری البته تلقین‌های سوداگران در بازار مسکن را تأیید کرد و گفت: ‌عده‌ای به دنبال تلقین افزایش فزاینده قیمت، حباب‌سازی و سوداگری در بازار مسکن هستند ولی واقعیت بازار مسکن این نیست و مردم با آرامش خاطر به معامله در بازار بپردازند. توصیه‌های کوتاه کارشناس املاک در ویدیوی زیر آمده است:

اینکه پایان چهار سال انتظار سازندگان برای خروج از رکود نزدیک است یا خیر سوالی است که پاسخش تا حد زیادی ریشه در رفتارهای اقتصادی خودشان در بازار مسکن دارد. وقتی با احتکار و فضاسازی برای ایجاد سونامی قیمت مسکن، خرید واحد مسکونی برای مردم روز به روز سخت و سخت‌تر بشود طبیعتاً بازار به سمت رکود بیشتر حرکت خواهد کرد و افزایش بی‌قاعده قیمت مسکن علاوه بر ایجاد حباب تعداد متقاضیان خرید را کاهش می‌دهد.

افزایش بی‌قاعده مسکن شاید در کوتاه مدت برای عده‌ای فروشندگان و فعالان بازار مسکن خوشایند باشد اما در طولانی مدت می‌تواند در کنار تشدید رکود دوره بازگشت رونق را بیشتر به تعویق بیندازد. گواه بر این ادعا نیز تمایل بیشتر خریداران مسکن در ماه‌های پایانی سال 96 به خرید آپارتمان‌های چند ساله بود که نشان می‌دهد خریدار واحدهای نوساز، با وجود نپذیرفتن قیمت‌های جدید و همچنین کاهش توان خرید، مورد استقبال قرار نگرفته است و همین مهم می‌تواند زمینه را برای رکود در معاملات مسکن فراهم کند.

با وجود اینکه بیش از 70 درصد قیمت تمام شده مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد، باز هم افزایش قیمت مصالح ساختمانی را بهانه‌ای برای افزایش بین 30 تا 50 درصدی قیمت مسکن کرده‌اند که رکودش در طولانی مدت مجدداً دامن بازار را خواهد گرفت.

فرشید پور حاجت دبیر انجمن انبوه سازان مسکن که پیشتر گفته بود از رکود پنج ساله مسکن خسته شده‌ایم، در رابطه با قیمت تمام شده مسکن می‌گوید: در حال حاضر قیمت زمین در قیمت تمام شده مسکن بین 70 تا 80 درصد تأثیرگذار است.

وی درباره بازار اجاره هم گفت: هم اکنون شاهد افزایش نرخ اجاره بیش از نرخ تورم هستیم که ناشی از بهم خوردن نظم در بازار اجاره نشینی است.

پیش‌بینی بازار مسکن در سال 97

نمودارهای وزارت مسکن و شهرسازی نشان می‌دهد برآیند رخدادهای بازار مسکن در نیمه دوم سال 96 سبب کاهش سه درصدی معاملات مسن در اسفند 96 نسبت به مدت مشابه سال 95 در شهر تهران باشد. تعداد معاملات مسکن در اسفند 95، 10763 مورد بوده که در مدت مشابه سال 96 به 10374 عدد کاهش یافته است. این در شرایطی است که کارشناسان از سال 96 به عنوان دوره رونق مسکن و از سال 95 به عنوان سال راکد بازار، یاد می‌کنند. همچنین حجم معاملات اسفند 96 نسبت به 18042 مورد معامله در بهمن 96 نشان دهنده کاهش 43 درصدی حجم معاملات مسکن، در یک ماهه اخیر بوده است.

به نظر می‌رسد با ورود و قبضه شدن موجی از نقدینگی در بازار مسکن و عبور از بازار شب عید که همواره با رونق نسبی همراه بوده است، بازار مسکن در کنار ثبات و آرامش نسبی در سال 97 فروشندگان واقعی و بیشتری را به چشم ببیند و افزایش قیمتی در این حوزه رخ ندهد. بازاری که در ایام پایانی سال رکود چند سال اخیرش را زد و بیش از ظرفیتش قیمت‌گذاری هم شد.

کاهش نقدینگی و حجم معاملات در بازار مسکن، از حال و هوای بازار مسکن در شش ماهه نخست سال جدید است. البته تثبیت و تا حدودی تعدیل قیمت در سال جدید هم کمی زمان‌برخواهد بود چرا که برخی از دلالان واحدهای مسکونی که تا شب عید موفق به فروش واحدهای مسکونی نشده‌اند برای تبدیل به پول ملک خود، مقاومت خواهند کرد و بدشان نمی‌آید حتی پول بیشتری نسبت به قبل از عید نصیبشان بشود کما اینکه زمزمه جهش قیمت مسکن در بعد عید را در بین خریداران سر می‌دادند؛ اما حجم نقدینگی مصرف کنندگان واقعی برای خرید مسکن نشانگر تحقق چنین رویایی نیست. با توجه به شواهد امر، تعدیل قیمت مسکن به معنی ارزانی و بازگشت قیمت‌ها نخواهد بود و با وقوع کاهش حجم معاملات، قیمت مسکن کمتر از 10 درصد، به عنوان اهرم فشار خریداران به اصطلاح دست به نقد در بازار راکد سال 97، کاهش خواهد یافت.

شعار سال، با اندکی تلخیص و اضافات برگرفته از خبرگزاری دانشجو، تاریخ 9 فروردین 97، کد مطلب: 675086: www.snn.ir