شعار سال: خانه‌دار شدن رویایی است که تقریبا همه مردم در سر دارند؛ حس داشتن سرپناهی امن و مطمئن که محلی برای آرامش و دلگرمی هر خانواده است. به نظر می‌رسد که اصل ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی هم با همین نگاه، تامین مسکن متناسب با نیاز مردم و به ویژه قشر ضعیف جامعه را یکی از وظایف اصلی دولت‌ها برشمرده است. اما با این همه این‌روز‌ها کمتر کسی حتی جرات نگاه کردن به قیمت خرید یا اجاره خانه، مخصوصا در پایتخت را دارد، تلخ‌تر اینکه سهم مسکن در سبد هزینه خانوار سال به سال هم بالاتر می‌رود.

به گفته کارشناسان و حتی ارزیابی گزارش‌های رسمی و غیررسمی، در چند سال اخیر روند رشد اجاره‌بها هیچگاه از تورم جا نمانده و همواره در حال رشد بوده تا جایی که هم‌اکنون این بخش سهم قابل‌توجهی را در میان هزینه‌های خانوار به خود اختصاص داده است. این مسئله طی سال‌های اخیر از مرز بحرانی هم عبور کرده، تا جایی‌که اگر در سال ۹۷ سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار بین ۳۰ تا ۳۴درصد بود، این سهم در سال جاری به ۵۰ درصد هم رسیده است؛ در برخی از گزارش‌ها نیز سهم مسکن در سبد هزینه سالانه خانوارها، به ۷۰ درصد نیز رسیده. شکی نیست که قیمت اجاره‌بها همیشه تحت تاثیر قیمت هر متر مربع واحد مسکونی قرار می‌گیرد و در این میان با توجه به بالا رفتن قیمت زمین و مصالح ساختمانی، جای تعجب نیست که قیمت خرید خانه رشد کرده باشد و فضای بازار اجاره‌ها را هم بی‌نصیب نگذارد.

بر اساس آمار‌های رسمی، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی تنها در تهران از ابتدای سال جاری حدود ۱۰۳ درصد رشد داشته است. به نظر می‌رسد با افزایش قابل توجه قیمت مسکن صاحب‌خانه‌ها نیز از این ماراتن افزایشی جا نمانده و قیمت اجاره‌بها را با همین روند پیش برده‌اند. افزایش نرخ اجاره‌بها در ایران تنها گوشه‌ای از مشکلات مسکن در کشور است و به نظر می‌رسد سیاست‌های سکان‌داران اقتصادی هیچگاه یارای مقابله با طمع صاحب‌خانه‌ها در افزایش نرخ اجاره‌بها را نداشته است. اما بد نیست بدانیم که ایران تنها کشوری نیست که با مشکل مسکن دست و پنجه نرم می‌کند. بر اساس بررسی‌های انجام شده شهروندان بسیاری از کشور‌های دنیا نیز درگیر مشکلات مشابهی هستند، اما شاید تنها فرقی که آن‌ها با ما دارند تمرکز بیشتر دولت‌های این کشور‌ها به سامان‌دهی مسکن و کنترل قیمت‌هاست که رویای خرید خانه در این کشور‌ها را هر سال دست‌یافتنی‌تر می‌کند. نگاهی به داده‌های بین‌المللی نشان می‌دهد که کشور سنگاپور در کمک به مردمش در دست‌یابی به خرید مسکن از سایر کشور‌ها توفیق بیشتری داشته است. در ادامه با نگاهی به بازار مسکن کشور‌های بزرگ دنیا با مشکلات آن‌ها در بازار مسکن و تسهیلاتی که در اختیار مردم‌شان قرار می‌دهند یا حتی با نحوه برخوردشان با مشکلات این بازار بیشتر آشنا می‌شویم. شاید در این راه بتوان از تجربه‌های موفق دیگر کشور‌ها مدد گرفت تا شاید چراغی باشد برای راه رسیدن به رویای خانه‌دار شدن در ایران. البته مراجعه به تجربه کشور‌ها و معرفی راه‌کار دولت‌های مختلف در زمینه مسکن، به معنای نادیده گرفتن شرایط متفاوت اقتصادی حاکم بر کشور‌ها نیست، چرا که به دلیل شرایط متفاوت اقتصادی کشورها، شاید سیاستی در یک کشور به همان اندازه موفق باشد که در کشور دیگر همان سیاست با شکست مواجه شود. اما با این همه نمی‌توان از تجریه کشور‌های موفق در زمینه مسکن که یکی از نیاز‌های اصلی هر خانواده‌ای است غافل شد، چرا که شاید یکی از همین سیاست‌ها ایده‌ای باشد برای سکانداران اقتصادی برای حل بحران همیشگی مسکن.

بر اساس گزارش‎‌ها صاحب خانه شدن در انگلستان بسیار سخت است. آمار‌ها این طور نشان می‌دهد که ۳۶.۵ درصد افراد در این کشور اجاره‌نشین هستند. ناگفته نماند که انگلستان برای کمک به مردمش برای مسکن‌دار شدن امتیازاتی را برای اجاره‌نشین‌ها و خانواده‌های کم درآمد، به خصوص خانه اولی‌ها در نظر گرفته است. مثلا در این کشور می‌توان اقدام به خرید شراکتی خانه با بانک کرد، به این صورت که بین ۲۵ تا ۷۵ درصد خانه خریداری شده و برای مابقی اجاره پرداخت می‌شود و طی زمان فرد کل خانه را صاحب می‌شود. یا مثلا می‌توان خانه‌ای را به قصد خرید آن اجاره کرد و امتیازات دیگر که در این بین تبصره‌هایی برای گروه‌های خاص هم وجود دارد. مثلا افرادی با سن بالای ۵۵ سال در صورت خرید خانه به صورت شراکتی، بعد از خرید ۷۵ درصد ملک از پرداخت اجاره برای ۲۵ درصد باقیمانده معاف می‌شوند.

طی چند سال اخیر خرید خانه در آمریکا جذابیت خود را از دست داده است. به خصوص اینکه اکثر افرادی که می‌خواهند برای خرید خانه اقدام کنند هنوز زیر بار قسط وام‌های دانشجویی هستند و علاوه بر این‌ها در این کشور درآمد افراد به نسبت تورم افزایش چندانی نداشته و در شهر‌های بزرگی مثل نیویورک و سانفراسیسکو که قیمت خانه سر به فلک می‌کشد، خرید مسکن بسیار دشوار است. بررسی گزارش‌های مختلف در این زمینه حکایت از این دارد که در حال حاضر حدود ۳۶.۶ درصد افراد در این کشور اجاره‌نشین هستند. اما با این همه دولت آمریکا برای کمک به خانه‌دار شدن مردمش تدابیری اندیشیده است. به عنوان مثال دولت دسترسی به وام مسکن را برای خانه اولی‌ها آسانتر کرده است. بر اساس گزارش‌های مختلف، دولت این کشور خانه‌های تحت پوشش سازمان توسعه شهر و مسکن را برای فروش در اختیار آن‌ها می‌گذارد. از دیگر سیاست‌های ایالات متحده این است که دولت خانواده‌های ساکن در خانه‌هایی با اجاره‌های پایین و حتی دیگر خانواده‌هایی را که صاحب مسکن نیستند مشمول کمک کرده؛ امتیازی که باعث شده تا اقشار ضعیف با قیمت‌های پایین صاحب خانه شوند. از سوی دیگر، دولت آمریکا حتی برای کهنه سربازان و سربازان در حال خدمت وام‌های خاص مسکن در نظر گرفته است.

کشور آلمان با وجود اقتصاد موفقی که دارد، از نظر درصد اجاره‌نشینی در میان کشور‌های اروپایی با داشتن ۴۸.۱ درصد اجاره‌نشین در رتبه‌های صدر جدول قرار دارد. در آلمان از زمان وقوع جنگ جهانی دوم به دلیل ویرانی بسیاری از خانه‌ها و وضعیت بد اقتصادی خانواده‌ها، بسیاری قدرت خرید خانه و پرداخت پیش قسط وام‌های خرید مسکن را نداشتند و از این رو بسیاری از خانواده‌ها به اجاره‌نشینی روی آوردند. ناگفته نماند این قدرت اقتصادی اروپا با تدابیری که بعد از بحران‌های اقتصادی اندیشید توانست ثباتی مثال زدنی در بازار مسکن خود برقرار کند. این ثبات به قدری پایدار است که حتی با افزایش قیمت مسکن در شهر مونیخ که خانه‌هایی با قیمت بالا دارد، تورم در این بازار زیر ۵ درصد بوده است. این ثبات قیمت‌ها باعث شده تا بحث افزایش نرخ اجاره‌بها در این کشور چالش‌برانگیز نباشد، چرا که به نظر می‌رسد با آرامش بازار مسکن در این کشور مردم بیشتری قدرت خرید دارند و دیگر نیازی به پرداخت هزینه‌های گزاف مسکن با توجه به شیب تورم ندارند. این ثبات قیمتی به قدری شرایط خرید خانه را تسهیل کرده که در این کشور تسهیلات به جای خرید خانه به بخش انرژی داده می‌شود.

ترکیه نیز در این بین سیاست‌گذاری خود روی بازار مسکن را به این شکل ترتیب داده است تا سالانه حداقل ۱۰۰ هزار نفر را صاحب خانه کند. به این ترتیب که برای افراد کم‌درآمد وام‌هایی خاص با حداقل نرخ سود در نظر گرفته است. این در حالی است که ترکیه جزو کشور‌هایی است که کمترین قیمت را برای خرید هر متر مربع در بین کشور‌های منطقه دارد، اما با این همه این کشور در ارائه تسهیلات با حداقل نرخ سود کوتاهی نکرده است.

در بین کشور‌های جهان سنگاپور با داشتن ۹.۷ درصد اجاره‌نشین به نظر می‌رسد که از بقیه کشور‌ها در سیاست‌گذاری‌های خود در بازار مسکن موفقیت بیشتری کسب کرده است. یکی از راهکار‌های قابل‌توجه در این کشور واگذاری خانه‌های دولتی با یارانه کافی است که در ادامه این سیاست‌ها آمده است.

در سنگاپور خانه‌های دولتی که مردم برای خریدشان پیش ثبت‌نام می‌کنند بسیار ارزان قیمت‌تر از مجتمع‌های آپارتمانی در همان منطقه است. خریداران می‌توانند انتخاب‌های متنوعی داشته باشند. از خانه‌های دو خوابه گرفته تا خانه‌هایی که مخصوص زندگی سه نسل از یک خانواده با یکدیگر ساخته شده است.

دولت سنگاپور از خانه اولی‌ها به صورت ویژه حمایت می‌کند به گونه‌ای که علاوه بر تخفیف فوق‌العاده، برای خانواده‌ها کمک هزینه‌ای تا سقف ۸۰ هزار دلار هم در نظر می‌گیرد. همچنین در صورت قصد خرید خانه‌های غیر نوساز این کمک هزینه تا سقف ۱۲۰ هزار دلار افزایش پیدا می‌کند. مجرد‌های خانه اولی نیز می‌توانند از کمک هزینه‌هایی با سقف ۴۰ هزار دلار برای خانه‌های نوساز و ۸۰ هزار دلار برای خانه‌های غیرنوساز بهره‌مند شوند.

برای ایجاد ایمنی و قابل زندگی کردن این خانه‌ها دولت دو بار بازسازی را در برنامه خود لحاظ کرده است. اولین بازسازی ۳۰ سال پس از ساخت و دومین بین ۶۰ تا ۷۰ سالگی بنا خواهد بود. دولت حتی برای پیشرفت منطقه‌ای برنامه بازسازی داوطلبانه واحد‌ها را نیز در نظر دارد. خانه‌هایی که به آن‌ها بازسازی از طرف دولت پیشنهاد می‌شود می‌توانند تصمیم بگیرند که در همان خانه بمانند یا آن را ترک کرده و از دولت غرامت دریافت کنند.

در این بین سالمندان که صاحب این واحد‌های دولتی هستند می‌توانند بخشی از خانه یا کل آن را اجاره دهند یا بخشی از خانه را بفروشند یا خانه را فروخته و خانه‌ای کوچکتر خریداری کرده و برای باقیمانده پول خود ماهانه سود دریافت کنند.

این‌ها همه راه‌حل‌هایی است که کشوری مثل سنگاپور با پایین‌ترین تعداد اجاره‌نشین در کشورش از آن‌ها برای کنترل بازار مسکن و ارائه تسهیلات به شهروندانش بهره گرفته است.

ناگفته نماند که فرهنگ‌های مختلف بر روی سیاست‌های خانواده‌ها و دولت‌ها در بازار مسکن تاثیرگذار است. به عنوان مثال در اکثر کشور‌ها فرزندان خانواده از هجده سالگی مستقل شده و به طور معمول جدا از خانواده زندگی می‌کنند و طبیعتا این گونه فرهنگ‌ها بر میزان درصد اجاره‌نشینی در یک کشور تاثیر به سزایی دارد، چرا که فرهنگ زندگی فردی مجرد با فردی که تشکیل خانواده می‌دهد به کلی متفاوت است.

آنطور که ارزیابی تجربه برخی از کشور‌ها نشان می‌دهد ثبات قیمت مسکن یکی از عوامل اصلی در خانه‌دار شدن مردم در این کشور‌ها است. اگرچه تورم در کشور‌های زیادی به دلایل مختلف وجود دارد، اما آنچه که مهم است به‌کارگیری سیاست‌های مناسب در زمینه جلوگیری از تاثیر بالا رفتن قیمت‌ها بر بازار مهمی، چون مسکن است. این در حالی است که حداقل تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که در ایران با هر اتفاق سیاسی یا اقتصادی بخش مسکن دچار تغییرات قابل‌توجهی می‌شود و رشد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی بازار اجاره‌بها را هم نا آرام می‌کند. تلخ‌تر اینکه حتی ارائه تسهیلات برای خرید خانه نیز در کشور ما راه را برای خرید خانه هموار نمی‌کند؛ چرا که متناسب با رشد تسهیلات و شاید درصدی بیشتر از میزان رشد وام‌های خرید خانه، قیمت‌ها رو به بالا صعود می‌کند؛ چرا که قانون مشخصی برای قیمت‌گذاری بالای سر صاحبخانه‌ها نیست و هر بهانه‌ای فضا را برای گرانی مساعد می‌کند. این در حالی است که ارزیابی‌های انجام شده نشان می‌دهد که تورم بخش مسکن در دیگر کشور‌ها به اندازه‌ای که در ایران وجود دارد مطرح نیست، چرا که این دولت و مردم کشور‌های دیگر به مسکن به دید کالای مصرفی نگاه می‌کنند، اما در ایران مسکن تا بوده کالای سرمایه‌ای تلقی شده است. آیا راهی ارزانتر و ساده‌تر از قانون‌گذاری در بخش قیمت‌گذاری مسکن و حتی جلوگیری از رسیدن تورم به این بازار وجود دارد؟

 

شعار سال، با اندکی تلخیص واضافات برگرفته از روزنامه همدلی، تاریخ انتشار: 10 دی 1398، کدخبر: 69209 ، www.hamdelidaily.ir